Kiekvienas žemės sklypas turi tam tikrą pagrindinę naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą. Pagal tai nurodoma, ką tame sklype galima daryti, kokią veiklą vystyti ar vykdyti.
Jeigu norite, kad žemės sklype galėtumėte verstis tam tikro tipo komercine veikla, jums būtina, kad tos žemės paskirtis būtų tinkama - komercinė. Ne kiekvieno sklypo paskirtis yra tinkama komercinei veiklai, todėl kartais yra reikalingas žemės paskirties keitimas į komercinę.
Komercinės paskirties objektų teritorijos yra viena iš galimų žemės sklypo paskirčių. Tokią paskirtį turi sklypai, kurie tinka administracinės paskirties (ne valstybinių ir savivaldybės bei biudžetinių įstaigų) pastatams, prekybos, maitinimo, sporto ar kitų paslaugų paskirties pastatams bei viešbučiams. Komercinė paskirtis yra ganėtinai plati, todėl norint toliau vystyti savo žemės sklypą ir turtą, tikrai apsimoka žemės paskirties keitimas į komercinę.
Konkretaus žemės sklypo esama pagrindinė naudojimo paskirtis ir naudojimo būdas nurodomas V.Į. Registrų Centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše skiltyje „Daikto pagrindinė naudojimo paskirtis ir žemės sklypo naudojimo būdas".
Šie aspektai yra reglamentuojami LR Žemės Ūkio ir LR Aplinkos Ministrų įsakymais dėl žemės naudojimo būdų turinio aprašo patvirtinimo 2005-01-20 Nr. 3D-37/D1-40.
LR žemės įstatymo 24 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir būdas (būdai) Vyriausybės nurodyta tvarka nustatomi formuojant naujus žemės sklypus.
Labai dažnai, turimame sklype, žmonės nusprendžia užsiimti kita veikla nei tai reglamentuoja esama žemės sklypo paskirtis ar būdas, tad tokiu atveju yra reikalingas žemės sklypo paskirties ir/ar būdo keitimas. Be to pasitaiko atvejų, kuomet žemės sklypo paskirties ar būdo keitimas yra negalimas.
Kada žemės sklypo paskirties keitimas galimas?
Pavyzdžiui, jei turite įsigiję sklypą Vilniaus rajone, kur žemės sklypo naudojimo paskirtis yra žemės ūkio paskirties žemė, o žemės sklypo naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai, galimybės keisti paskirtį priklauso nuo teritorijos planavimo sprendinių.
Jeigu Jūs matote, kad vadovaujantis Vilniaus rajono bendrojo plano sprendiniais sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją (bendrajame plane pažymėta atitinkama spalva ir indeksu), tai reiškia, kad žemės sklypo naudojimo paskirtį galėsite pakeisti į kitos paskirties žemę, kitu atveju - ne.
Vilniaus rajono žemėlapis
Šiaip ar taip, gali būti, kad be teritorijų planavimo specialistų neišsiversite.
Kada nereikia rengti teritorijų planavimo dokumento?
Gera žinia ta, kad atskirais atvejais, tam, kad pakeisti žemės sklypo paskirtį ir/ar būdą, nereikia rengti jokio teritorijų planavimo dokumento.
Pavyzdžiui, jei turite sklypą ir norite pakeisti jo paskirtį ir būdą, o būsima žemės sklypo paskirtis ir būdas atitinka savivaldybės bendrojo plano sprendinius ir šiam keitimui pritars savivaldybės administracijos direktorius pasirašydamas įsakymą, Jums nereikės rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.
Vilniaus miesto bendrasis planas
Pavyzdys: žemės ūkio paskirties keitimas į gyvenamąją Kauno rajone
Pavyzdžiui: Jūs, Kauno rajone, įsigijote žemės ūkio paskirties sklypą ir nusprendėte pasikeisti jo paskirtį, liaudiškai tariant, į gyvenamąją, t. y. Kitos paskirties žemė - Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos.
Pirmiausia Jūs turite kreiptis į Kauno rajono savivaldybę.
Nuvykę į savivaldybę, dokumentų priėmimo skyriuje užpildote prašymo formą „Dėl žemės sklypo žemės naudojimo paskirties ir būdo keitimo ar nustatymo“.
Prašymas yra rašomas Kauno rajono savivaldybės administracijos direktoriui.
Pateiktus dokumentus savivaldybės administracija Jūsų prašymą nagrinėja maždaug 20 darbo dienų ir pateikia sprendimą, ar galimas žemės sklypo paskirties ir/ar būdo keitimas.
Jei sprendimas yra teigiamas, tai Kauno rajono savivaldybės administracijos direktorius parengs įsakymą Dėl žemės sklypo žemės naudojimo paskirties ir būdo keitimo.
Kauno rajono savivaldybė
Be to, su šiuo įsakymu Jums dar reikia kreiptis į Matininką dėl žemės sklypo kadastro duomenų atnaujinimo atitinkamai pagal numatomą naują žemės sklypo paskirtį ir būdą.
Kitais atvejais norint pakeisti žemės sklypo paskirtį ir/ar būdą arba norint žemės sklypą padalinti ir tuo pačiu pakeisti žemės sklypų paskirtį ir/ar būdą yra rengiamas Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas arba detaliojo plano keitimas.
Pavyzdžiui: Turite žemės sklypą Vilniaus rajone, kuris nuosavybės teisių atkūrimo metu suformuotas kaip žemės ūkio paskirties žemės sklypas.
Jį sudaro dalis miško, dalis žemės ūkio veiklai naudojamos žemės ir dalis gyvenamais ir (ar) ūkiniais pastatais užstatytos žemės.
Rengiant Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą, esamas sklypas padalijamas į tris naujus atskirus žemės sklypus: miškų ūkio paskirties, žemės ūkio paskirties ir kitos paskirties (naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos) sklypus.
Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.
Pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir būdo nustatymo ir keitimo tvarkos ir sąlygų aprašas, patvirtintas Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1073, reglamentuoja šiuos procesus.
Skirtumas tarp "kitos paskirties" ir "namų valdos"
Klausimas: Sklypas yra kitos paskirties. Kuo skiriasi nuo namų valdos?
Atsakymas: NTR pažymėjime nurodoma ne tik paskirtis, bet ir būdas. Namų valda, tai kai paskirtis kita, o būdas - vienbučių ir dvibučių arba daugiabučių gyvenamųjų pastatų teritorijos. Kitos paskirties sklypai, gali turėti įvairius būdus - visuomeninis, komercinis ir pan.
Pagal dabartinį reglamentavimą paskirtis yra Kita, o naudojimo būdai gali būti - namų valda, komercinė, sandėliavimo - gamybinė. Jei neparašyta Jūsų Registro pažymėjime, reikia tikslinti kadastrinius matavimus ir nustatyti naudojimo būdą.
Sklypai, kurių paskirtis yra KITA, yra skirti statybai, o būdas jau nustatomas atskirai.
Komerciniai sklypai: įvertinimas, pirkimas ir pardavimas su “Tikra Vertė”
Investavimas į komercinius sklypus gali būti labai pelningas, nesvarbu, ar planuojate statyti biurų patalpas, prekybos centrus ar pramoninį nekilnojamąjį turtą.
Kas turi įtakos komercinių sklypų vertei?
Komercinės paskirties sklypo vertę lemia keli pagrindiniai veiksniai, kuriuos reikia atidžiai įvertinti, norint užtikrinti pelningą investiciją.
Pagrindiniai veiksniai, turintys įtakos komercinio sklypo vertei:
- Vieta: Arti verslo centrai, susisiekimo tinklai, esminė infrastruktūra gerokai padidina komercinio sklypo vertę. Geriausios vietos pritraukia didesnes kainas dėl didesnės įmonių ir kūrėjų paklausos.
- Užstatymo taisyklės: Vietiniai užstatymo įstatymai ir žemės naudojimo taisyklės nustato, kaip sklypas gali būti vystomas. Komercinėmis paskirties sklypai lanksčiose užstatymo ir ateities plėtros zonos srityse paprastai turi didesnę rinkos vertę.
- Sklypo dydis ir forma: didesni sklypai dažnai suteikia daugiau plėtros galimybių, tačiau žemės forma ir topografija taip pat gali turėti įtakos statybos potencialui ir, galiausiai vertei.
- Prieinamumas: Lengvas susisiekimas su pagrindiniais keliais, greitkeliais, viešuoju transportu ir komunalinėmis paslaugomis (pvz., Vanduo, elektra ir kanalizacija) padidina komercinio sklypo patrauklumą.
- Rinkos tendencijos: komercinės paskirties nekilnojamojo turto paklausa tam tikroje vietovėje, kurią įtakoja ekonomikos augimas ir verslo veikla, vaidina pagrindinį vaidmenį nustatant komercinio sklypo vertę.
Žemės paskirties keitimas - tai procesas, kai žemės sklypo naudojimo paskirtis keičiama į kitą, atsižvelgiant į savininko planuojamą veiklą ar poreikius.
Kaip vyksta procesas?
Mūsų specialistai įvertina esamą žemės sklypo paskirtį, parengia reikiamus dokumentus ir suderina juos su savivaldybės bei kitomis atsakingomis institucijomis.
Žemės paskirties keitimas
Kur priduoti dokumentus registravimui į V. Į. Registrų Centras?
- Vilniuje - Lvovo g.
- Kaune - E. Ožeškienės g. 12
- Alytuje - Pušyno g.
- Marijampolėje - Laisvės g.
Tam, kad priduoti dokumentus registravimui į V. Į. Registrų Centras turėkite:
- Savivaldybės direktoriaus įsakymą dėl sklypo paskirties keitimo.
- Atnaujintus žemės sklypo kadastro duomenis.
- Seną registro centro išrašą.
- Asmens dokumentą.
Žemės paskirties keitimo kaina labai įvairi ir priklauso nuo daugelio aspektų.
Koks turėtų būti komercinis nekilnojamasis turtas, skirtas nuomai?
Nekilnojamojo turto, skirto nuomai, patrauklumą lemia jo lokacija, rentabilumas, atsiperkamumas, kokybė ir prognozuojamas likvidumas.
Nuo lokacijos priklauso klientų srauto potencialas, jo kokybė bei įvairovė, o tai yra ypatingai svarbu, nes ekonominio nestabilumo laikotarpiu galimybė turėti srauto pasirinkimą yra idealu.
Kuo geresnė lokacija, tuo didesnė tikimybė iš nekilnojamojo turto nuomos gauti geriausią grąžą.
Statinių rūšys pagal paskirtį
Bet kuris NT objektas turi savo paskirtį, kuri yra apibrėžta ir reglamentuota Statybos techniniame reglamente STR 1.01.09:2003. Paskirtis - tai oficialus leidimas vystyti tam tikros rūšies veiklą arba tiesiog gyventi.
Dažniausiai pastato paskirtis gali būti keičiama (tačiau yra ir pastatų, kurių paskirtis nekeičiama). Tai daroma įgyvendinus visus keliamus reikalavimus norimos paskirties statiniui.
Jei pastate nebus vykdoma gamybinė veikla, kuri trukdys kitiems šalia gyvenantiems arba dirbantiems žmonėms, paskirties keisti nebūtina. Jei esate verslininkas ir norite pirmojo aukšto biure įrengti kirpyklą, paskirties keisti nereikės, nes tai paslaugos, o ne gamybinė veikla.
Jei pastatas yra didelis ir ketinama vykdyti veiklą mažesniame nei 50 proc. jo plote, paskirties keisti nereikia. Taigi sandėlyje gali būti įrengtas nedidelis garažas be jokio paskirties keitimo.
Norint pakeisti paskirtį, reikalingi keli svarbūs dokumentai, kurie pateikiami "Registrų centrui". Būtent ši institucija registruoja ne tik visus gyventojus, bet ir visą nekilnojamąjį turtą bei jo savybes bei rinkos vertę.
Reikalingas prašymas pakeisti patalpų paskirtį, taip pat ir kadastro duomenų byla, kurią padaro matininkai.
Žemės sklypo paskirtis kartais irgi reikalauja keitimo, jei ketinama keisti ant jos stovinčių pastatų paskirtį. Pavyzdžiui, jei iš sandėlio, kuris stovi ant žemės ūkio paskirties žemės ketinama padaryti viešbutį, reikia pakeisti ir žemės sklypo paskirtį į komercinį, o tik tada pakeisti pastato paskirtį iš žemės ūkio į viešbučių.