Nekilnojamasis turtas (NT) Lietuvoje laikomas viena patikimiausių investicijų formų. Daugelis žmonių svajoja apie savo namus, tačiau pirmas žingsnis link šios svajonės, būsto pirkimas, daugeliui tampa tikru išbandymu. Todėl nuoma išlieka populiariu pasirinkimu. Ieškant būsto, svarbu kruopščiai įvertinti visus pliusus ir minusus, pagalvoti apie smulkmenas, kurios gali būti labai reikšmingos.
Šiame straipsnyje aptarsime, į ką atkreipti dėmesį ieškant nuomojamo būsto, kokie yra investavimo į NT būdai ir kokie niuansai svarbūs tiek nuomininkams, tiek nuomotojams.
Investavimas į Nekilnojamąjį Turtą: Ar Verta?
Klausimas, kur investuoti santaupas, visada išlieka aktualus, bet ypač tada, kai vyksta ekonominiai pokyčiai. Investavimas - tai pinigų investavimas siekiant gauti pelno, gauti pasyvių pajamų. Šiam tikslui jie naudoja nuosavą laisvą nekilnojamąjį turtą, perka naują už grynuosius pinigus arba ima hipotekos paskolą, siekiant išsaugoti santaupas.
Nekilnojamojo turto investavimo privalumai:
- Stabilumas
- Pasyvios pajamos
- Minimali rizika
- Kainų augimas
- Investicijų įvairiapusiškumas
Nekilnojamojo turto investavimo trūkumai:
- Didelės išlaidos
- Ilgas atsipirkimo laikotarpis
- Papildomos išlaidos
Kad investicijos atsipirktų, išanalizuokite rinkos kainas, kylančius rajonus ir pirkėjų poreikius. Kuo didesnis miestas, tuo didesnė gyvenamųjų ir komercinių patalpų paklausa.
Investavimo Galimybės:
- Gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas: Labiausiai paplitusi nekilnojamojo turto rūšis.
- Komercinės paskirties nekilnojamasis turtas: Tinka investuotojams, turintiems patirties.
- Žemės sklypai: Naudinga pirkti žemės sklypus, nes jie yra pigesni už kitų rūšių nekilnojamąjį turtą.
- Priemiesčio nuosavybė: Užmiesčio namai, kaip investicijų rūšis, yra ypač populiarūs tarp didmiesčių gyventojų.
- Nauji pastatai žemės kasimo stadijoje: Vystytojai nustato minimalias kainas.
- Investicijos į automobilių stovėjimo vietas: Situacinis investicijų tipas dideliuose miestuose.
Investavimas visada susijęs su rizika, ir nekilnojamojo turto sektorius nėra išimtis.
Galimos rizikos:
- Netinkama vieta
- Nenugalimos jėgos aplinkybės
- Nesąžiningi nuomininkai
- Nusidėvėjimas
- Statybų įšaldymas
- Sukčiavimas
Yra du pagrindiniai būdai, kaip gauti pajamų iš nekilnojamojo turto: jį nuomoti ir perparduoti su antkainiu.
Nuomos būdai:
- Butas nuomojamas ilgam laikui: Lengvas būdas gauti pajamų, nes visada yra žmonių, norinčių išsinuomoti butą.
- Kasdienė buto nuoma: Galimybė greitai užsidirbti pinigų.
- Namelio ar sodybos nuoma: Didelės pajamos ir paklausa.
- Daugiabučio namo statyba ir butų nuoma: Jei pastatytas daugiabutis namas bus palankioje vietoje, greitai išnuomosite visus butus.
- Garažo ar automobilių stovėjimo vietos nuoma: Investicijos nereikalauja didelių investicijų.
Perpardavimo būdai:
- Būsto pirkimas statybų etape: Sutaupysite iki 30 proc. vidutinės būsto rinkos vertės.
- Žemės sklypo perpardavimas: Jums tereikia įsigyti sklypą ir laukti, kol pakils rinkos kaina.
- Perkamas apgailėtinos būklės būstas: Didelis pelnas.
Nuomojamo Būsto Paieška: Į Ką Atkreipti Dėmesį?
Daugelis pardavėjų stengiasi paveikti pirkėją emociškai, todėl priimant šį svarbų ilgalaikį sprendimą nereikia daryti skubotų veiksmų. Reikia viską nuodugniai apgalvoti, išgryninti, ko jums naujame būste tikrai reikia ir kas jums nėra būtina.
Susirašykite ant popieriaus lapo keletą jums labiausiai patikusių būstų ir greta kiekvieno žymėkite ne tik pliusus, bet ir minusus. Rinkitės iš tų, kurių pliusų ir minusų santykis bus geriausias. Pliusus dažniausiai atrasti nesunku, o štai minusai kartais gali būti ir ne taip gerai matomi.
Svarbūs kriterijai ieškant būsto:
- Kaina: Atitinkanti jūsų finansines galimybes.
- Vieta: Patogus susisiekimas su darbu, mokymo įstaigomis ir kitais svarbiais objektais.
- Plotas: Atitinkantis jūsų poreikius.
- Išplanavimas: Funkcionalus ir patogus.
- Statybinių medžiagų kokybė: Užtikrinanti būsto ilgaamžiškumą ir komfortą.
- NT projektą plėtojanti įmonė ir jos patikimumas: Pasidomėkite įmonės istorija ir atsiliepimais.
- Infrastruktūra ir aplinka: Sutvarkyta aplinka, apšvietimas, privažiavimas.
- Saugumas: Apšviestas kiemas, sutvarkyti takai.
Ieškant būsto šeimai, svarbu įvertinti ir tokias aplinkybes, kaip ramybė, žaluma, švarus oras, atstumas iki mokyklų ir darželių, žaidimo aikštelių. Be to, reikia nepamiršti, kad vaikui paaugus jis norės turėti savo kambarį. O jei galvojate apie gyvenimą užmiestyje - nepamirškite, kad važinėjimas į darbą, vežiojimas į mokyklą, būrelius ir įvairių kitų reikalų tvarkymas mieste atims daug laiko ir jėgų.
Didelę dalį naujų būstų pirkėjų sudaro jaunos šeimos, kurios kartais neatkreipia dėmesio į reikšmingas smulkmenas. Pavyzdžiui, butas gali turėti gana didelį miegamąjį arba rūsį. Bet tai greičiausiai reikš didesnę būsto kainą ir didesnes išlaidas jo įrengimui. Iš tiesų miegamajam, kad jis tinkamai atliktų savo funkciją, didelio ploto nereikia.
Patarimai ieškantiems nuomojamo būsto:
- Nepasiduokite emocijoms ir pirmajam įspūdžiui.
- Kruopščiai įvertinkite visus pliusus ir minusus.
- Pagalvokite apie smulkmenas, kurios gali būti labai reikšmingos.
- Apsvarstykite savo planus ir kaip gali pasikeisti jūsų gyvenimas.
- Susirašykite labiausiai patikusių būstų pliusus ir minusus.
- Pasidomėkite NT projektą plėtojančia įmone ir jos patikimumu.
- Įvertinkite infrastruktūrą ir aplinką.
- Apsvarstykite saugumo aspektus.
Neretais atvejais nemažai problemų iškyla į paviršių tik tada, kai nekilnojamasis turtas jau yra įsigytas. Tai griauna naujakurių planus ir neretai sukelia jiems rimtų finansinių problemų. Pavyzdžiui, paaiškėja, kad reikės papildomai pinigų skirti aplinkai tvarkyti, privažiavimui asfaltuoti, vaizdo kameroms įrengti. Tam gali nukeliauti visi apdailai ar baldams skirti pinigai, o planuota būsto kaina išaugti iki 20 procentų ar netgi daugiau.
Nuomotojo Patirtis: Patarimai ir Įžvalgos
As vilniuje nuomoju 12 butu jau apie 10 metu (aisku pradejau nuo vieno, ir palaipsniui ju daugejo). Dalinuosi savo patirtimi: Turiu pora butu kur gyvena 8 ir 6 metus. Viskas ok, bet tokiu nuomos mokestis esmes nekyla arba kyla labai mazai. Grubiai 150-200 EUR maziau nei rinkos kaina. Bet man tinka, bes juose jau tada reikejo kosmetinio. Tai dabar jau kosmetinis ir baldai, gal buitine technika. Tikrai nereikia kas pora metu daryti kosmetiniu. Juk ir pas save namie nedarot. Blogiausi nuomininkai - su vaikais. Geriausi (MEGSTAMIAUSI) nuomininkai studentai. Ir ypac i 2 kambariu butus. Dazniausiai ateina kaip kambariokai, paskui lieka vienas ar keiciasi kambariokai, kambariokas iseina, atsiveda berna/merga. Dviese patys vienas kitam/kitai daugiau savikontroles duoda. As net ne su jais sutartis sudarineju, o su ju tevais (minimaliai tevu kontaktai sutartyje, kaip laiduotoju - argumentuoju jog jie studentai: nedirba, pinigu neturi) - nereikia bijoti del nuomos/nuostoliu - tevai visalaik atlygina ar patys sutvarko. Not bad patirtis su ukrainieciais. AIsku kolkas tik 5 tokius nuomininkus turejau. Optimalus laikotarpis ~ 2 metai. Jei ilgiau gyvena - daugiau nudevi buta - ne sienas, bet baldus. Jei trumpiau bishki uzknisa ieskoti nauju ypac jei tai papuola ne sezono laikotarpis. Pvz kokia sofa-lova susiguli/susitrina per 4 metus. Visokie namo administratoriaus ar bendrijos mokesciai.. Jie tokie neprognozuojami.. Bandau pagal default viska perstatyti nuomininkams, bet ir saziningas bunu. Jei ten kokios avarijos likvidavimas - tikrai nuomininko, jei kazkokie namo kosmetiniai remontai - visaip. Uzstatas. Aš default imu 1000 EUR. Jei neturi uzstatui + pirmo menesio nuoma, tai geriau nereik tokio nuomininko. Bus amzina problema del pinigu. I tuos kas aiskina jog per daug - tai tegu eina ir tegu iesko kur mazesnio praso. Prie sutarties segu foto is skelbimo - kad butu aiskiai uzfiksuota buto bukle, raginu nuominka apsiziureti ir per pirma savaite informuotu jei randa kokiu defektu, kad galetume isirasyti. Sutarties pabaigoje lengviau su pazeidimu identifikavimu. Turejau tik rimtus 2 nemokius nuomininkus. Didziausia klaida jog ilgai su jais tampiausi, nes sere pazadais ir tikejausi jog sumokes. Dabar galvoju tik gal likviduma NT pagerinti.
Išperkamoji Nuoma: Alternatyva Būsto Paskolai
Tiems, kas negali sukaupti pradinio įnašo būstui įsigyti, nekilnojamojo turto vystytojai būstą siūlo įsigyti išperkamosios nuomos būdu. Tai būsto išperkamoji nuoma, kurios metu pirkėjams suteikiama galimybė pradinio įnašo dalį (15 proc. būsto vertės) išmokėti per tam tikrą laikotarpį.
Išperkamosios nuomos privalumai:
- Nereikia turėti pradinio įnašo.
- Sandoris yra paprastesnis.
- Būstas nėra įkeistas.
- Galimybė įsigyti būstą dabar, net jei bankas nesuteikia paskolos.
- Fiksuota būsto kaina.
Išperkamosios nuomos trūkumai:
- Atsieis brangiau nei būstas su paskola.
- Netinkama sutartis gali sukelti finansinių sunkumų.
- NT vystytojai siūlo įsigyti tuos būstus, kurie yra mažiau populiarūs.
- Galite prarasti nuomai sumokėtus pinigus, jei nebeišgalėsite mokėti įmokų.
Vidutinis išperkamosios nuomos terminas - 2-3 metai, bet išsipirkti galima bet kada. Svarbu atidžiai įvertinti savo finansines galimybes ir pasikonsultuoti su specialistais prieš priimant sprendimą dėl išperkamosios nuomos.
Nuomos Sutarties Aspektai
M.Čiulados teigimu, būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už santykinai nedidelį (paprastai apie pusę procento objekto vertės mokestį per mėnesį). Abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti. Tam naudojama nuomos sutartis.
„Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Toks modelis pavojingas abiem šalims - tiek nuomotojui dėl galimos žalos, nuompinigių nemokėjimo, tiek ir nuomininkui nuo netikėto nuomos nutraukimo, planų pasikeitimo ar pan. Nuomos sutarties šablonų galima rasti internete“, - tikino jis.
Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. M.Čiulados teigimu, vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktai nustato, kad ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Sutartis privalo būti sudaryti valstybine kalba. „Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Tokiu atveju patartume naudotis teisininkų ar NT agentūrų pagalba, kurie parengs teisingą sutarties vertimą“, - sakė M.Čiulada.
Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. „Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti nuomojamame bute ar name savo gyvenamąją vietą tik gavęs savininko sutikimą. Paprastai to reikia dėl migracinių, vizos klausimais, registruojant vaikus į darželius“, - aiškino M.Čiulada.
Nuomos sutartyje būtina nurodyti keletą esminių sutarties elementų:
- Identifikuoti sutarties šalis (savininką ar jo įgaliotą atstovą ir nuomininką/nuomininkus - vardas, pavardė, asmens kodas ar gimimo data).
- Tiksliai aprašyti patį nuomojamą objektą: nurodyti adresą ir patalpų unikalų numerį, automobilio stovėjimo vietos ar garažo unikalius numerius, pažymint juos planuose ir kt.
- Nurodyti nuomos terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus. Nuomininkas turi pirmenybės teisę nuomotis būstą, pasibaigus nuomos terminui, tačiau tik tuo atveju, jei tinkamai vykdė nuomos sutarties sąlygas.
- Nurodyti nuomos kainą - paprastai tai mėnesinis mokestis, aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą. Nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus.
- Nurodyti nuomos užstatą (depozitą). Taip pat paprastai nuomininkas sumoka būsto savininkui užstatą (depozitą) - dažniausiai vieno ar dviejų mėnesių nuomos dydžio sumą, kaip garantą, kad esant žalai ar vėluojant mokėjimams nuomotojas turėtų iš ko padengti žalą. Svarbu įsitikinti, ar depozitas yra sumokamas tikrai turto savininkui ar nuomotojui. Tad siekdamas tai užtikrinti, nuomininkas gali paprašyti pateikti RC išrašą su nuosavybės įrašu.
- Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė, inventorius, raktai, užfiksuojami skaitliukai, aprašomi defektai, ar būstas išvalytas/nevalytas ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos, tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje. Kartais kyla klausimas dėl turto nudėvėjimo, arba dėl galimos žalos (subraižytos grindys, išpurvintos sienos ar lubos, įskilusios plytelės ir t. t.). Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant. Šiais laikais visi turime išmaniuosius telefonus, tad atlikti nuotraukas yra greitas ir paprastas procesas, kuris labai padeda ateityje išvengti nesutarimų ir galimų nuostolių.
- Įtraukti sąlygą, jog nuomininkas būstą įsipareigoja naudoti tik savo asmeninėms gyvenamosioms reikmėms.
- Įtraukti sąlygą dėl naminių gyvūnų laikymo. Paprastai tam turi pritarti turto savininkas.
Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. „Todėl taip pat rekomenduojame aptarti ir kitus svarbius momentus: galimos periodinės turto apžiūros, kaip būstas bus tvarkomas ir kas atsakingas už galimus gedimus, remontą ir panašiai“, - siūlė M.Čiulada.
Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? „Esant reikalui kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis. Jei nuomininko „dėka“ atsirado toks poreikis (pažeistos sienos, grindys ar įrengimai) - tada, be abejo, remontą turi daryti nuomininkas arba kompensuoti tokio remonto išlaidas“, - komentavo jis.
Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Pasak M.Čiulados, dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo naujomis išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - kad jei buitinė technika sugedo dėl senumo - išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas. Žinoma, dažnai yra sunku nustatyti tokių gedimų priežastis, tada šalys geranoriškai tariasi ir sutarta proporcija pasidalina išlaidas.
Teisė nuomoti. „Ypač svarbu prieš mokant depozitą įsitikinti, ar asmuo turi teisę nuomoti šį būstą. Savininkas, kaip įrodymą, turi pateikti Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame nurodytas būsto savininkas“, - sakė jis. Nuomojamas turtas gali būti įkeistas, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti. Būsimas nuomininkas turi pasidomėti, ar turtas nėra įkeistas.
Turto draudimas. „Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti. Siekiant išvengti nuomojamojo turto nuostolių ar norint apsaugoti turtą nuo vagystės, patariama pasirūpinti būsto ir jame esančio turto draudimu“, - teigė M.Čiulada.
Nuomininko patikimumas. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą. Tokią informaciją galima patikrinti „Credit info“ (tačiau gali tik įmonės, kurios turi sutarti su šia įmone).