Planuojant statybas sodyboje ar sodo sklype, svarbu žinoti pagrindinius reikalavimus, leidimus ir kitus teisinius aspektus. Šiame straipsnyje aptarsime dažniausiai kylančius klausimus, susijusius su statybomis įvairios paskirties sklypuose.
Statybos Leidimai ir Projektai
Sodo Nameliai ir Vasarnamiai
Kyla klausimas, ar reikalingas leidimas statyti nedidelį sodo namuką ar vasarnamį kolektyviniuose soduose? Ar galima statyti 36 kv. m. namuką be projekto leidimo?
Statant sodo namelį iki 80 m², kurio aukštis neviršija 7 metrų, kuris pagal STR 2017 priskiriamas prie nesudėtingų statinių (I klasė), svarbu išsiaiškinti, ar sodo namelis gali būti dviejų aukštų ir ar jis gali būti sujungtas su ūkiniu pastatu po vienu stogu. Tarp ūkinio ir sodo namelio tiesioginio įėjimo neturėtų būti, turi būti atskiri įėjimai.
Pirtys ir Ūkiniai Pastatai
Norint statyti pirtį iki 80 kv. m. kaimo vietovėje, savo namų valdoje, reikėtų pasidomėti, ar reikalingas leidimas ir projektas.
Ūkininko Sodybos
Ūkininkams, planuojantiems statyti ūkininko sodybą, svarbu žinoti, ar reikia sujungti kelis sklypus, jei jie yra viename plote ir atitinka reikalavimus dėl minimalaus ploto (2 ha). Taip pat aktualu projekto kaina.
Prieš planuojant ūkininko sodybos statybas, svarbu žinoti, kad ūkininko sodybos statyba žemės ūkio paskirties žemėje yra leidžiama, jei sodyba statoma ne mažesniame nei 2 ha žemės sklype, išskyrus atvejus, kai kituose įstatymuose ar teritorijų planavimo dokumentuose yra numatyta kitaip.
Ūkininko sodybos statyba leidžiama tik tada, jei yra užsakomas kaimo plėtros žemėtvarkos projektas. Kas yra kaimo plėtros žemėtvarkos projektas? Tai specialiojo planavimo dokumentai, kurie yra reikalingi kompleksiškam žemės naudmenų sudėties pakeitimo planavimui bei kitai su žemės naudojimu susijusiai veiklai.
Kai atliekami šie darbai, reikalingas statybos leidimas, tuomet galima vykdyti ūkininko sodybos statybas.
Planuojate ūkininko sodybos statybas? Kyla klausimų dėl kaimo plėtros žemėtvarkos projektų? Ūkininko sodybos statyba yra procesas, kuris reikalauja ne tik idėjų ir vizijų, bet ir kruopštaus planavimo, dokumentacijos ir teisinių reikalavimų laikymosi.
Kiekvienas, norintis įkurti ūkininko sodybą, turi žinoti, kad šiuo metu pagrindinis reikalavimas kaimo plėtros projektui ūkininko sodybos vietai parinkti yra ne mažesnis nei 2 ha sklypas (mažesnis sklypo dydis galimas šiems projektams vykdyti tik jei tai numatyta savivaldybių bendruosiuose planuose (Pvz. Vilniaus rajone zonose Z1, Z2, Z3, Z4 ūkininko sodybą galima projektuoti nuo 0,5 ha.
Kitas reikalavimas , kad pastaruosius 3 metus savininkas turi būti deklaravęs pajamas iš žemės ūkio veiklos, gali statyti vieną ūkininko sodybą.
Kaimo plėtros žemėtvarkos projektai kitos paskirties pastatams, reikalingiems ūkininko veiklai vykdyti, gali būti vykdomi ne mažesniuose kaip 0,5 hektaro žemės ūkio paskirties sklypuose.
Įvykdžius šiuo pagrindinius reikalavimus, kiti techniniai reikalavimai, išduoti suinteresuotų institucijų, sprendžiami projektavimo metu.
Dažniausiai užstatymo plotą mažins sklype esančių melioracijos rinktuvų vieta, melioracijos griovių apaugos zonos, kelių apsaugos zonos ir inžinerinių komunikacijų apsaugos zonos ir kt.
Pastatų (ne laikinų) statybos žemės ūkio paskirties sklype galimos tik rengiant kaimo plėtros žemėtvarkos projektus.
Parinkta užstatymo zona turi nepabloginti kaimyninių žemės sklypų padėties, turi būti parinkta tinkamai įvertinus visas sklype esančias specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, požemines komunikacijas (dažniausiai melioracijos įrenginiai), atitikti visus reikiamus teisės aktus ir kt.
Pateikti prašymą NŽT skyriui dėl kaimo plėtros žemėtvarkos projekto rengimo. Turi būti atlikti sklypo kadastriniai matavimai.
Kadangi užstatymo zona turi būti parinkta tiksliai vertinant atstumus nuo kaimynų, spec. Topografinis planas.
Įgyvendinus projektą ir pagrindus pajamas iš ūkio veiklos (jei tas reikalinga jūsų projekto atveju), galima kreiptis į savivaldybę dėl statybų leidimo išdavimo ir pradėti bendrauti su architektu dėl techninio projekto įgyvendinimo t. y. dėl tikslių pastatų, komunikacijų, privažiavimo projektavimo.
Vėliau suprojektuoti sprendiniai geodezininko nužymimi vietovėje. Po statybų matininkas parengia pastatų kadastrines bylas, sklypo kadastrinę bylą. Galiausiai savininko prašymo šios bylos užregistruojamos registrų centre.
Kaimo plėtros projektus ir kitas minėtas paslaugas galite užsisakyti pas mus, garantuojame sklandų ir profesonalų procesų įgyvendinimą.
Ūkininko sodybos statybai, kaip ir kitiems nekilnojamojo turto objektams, yra reikalingi tikslūs kadastriniai matavimai.
Ar reikia statybų leidimo žemės ūkio paskirties žemėje statant pastatus iki 80m2?
Dokumentai, reikalingi kaimo plėtros žemėtvarkos projektui parengti:
- žemės sklypo registro pažymėjimas;
- žemės sklypo planas;
- ūkininko ūkio įregistravimo pažymėjimas;
- savivaldybės, kurioje yra sklypas, teritorijų planavimo skyriaus išduotos planavimo sąlygos ir planavimo sąlygų sąvadas kaimo plėtros žemėtvarkos projektui rengti;
- topografinė sklypo nuotrauka, kuri turi būti ne senesnė nei 1 metų;
- pažyma apie gretimų žemės sklypų savininkus, išduota Registrų centro ne seniau nei prieš 1 mėnesį.
Šis projektas derinamas su savivaldybės administracija, melioracijos skyriumi, kelininkais, savivaldybės architektūros skyriumi, seniūnija ir sklypo kaimynais. Sklypo kaimynams išsiunčiami laiškai apie ketinimą steigti ūkininko sodybą.
Kiek kainuoja ūkininko sodybos projektavimas?
Norint gauti leidimą gyvenamam namui statyti turi būti parengta:
- Sklypo kadastriniai matavimai.
- Topografinis planas (ne senesnis kaip 3 metų).
- Kaimo plėtros projektas.
- Grunto geologiniai tyrimai (ataskaita turi būti užregistruota žemės gelmių registre).
- Elektros apskaitos spintelė prie sklypo ribos turi būti įrengta arba bent jau parengtas ir patvirtintas projektas jai įrengti.
- Turi būti įrengtas bent jau žvyruotas kelias iki sklypo ribos arba bent jau parengtas kelio projektas iki sklypo ribos.
- Turėti ūkininko pažymėjimą.
Belaukiant kaimo plėtros projekto galima užsakyti ūkininko sodybos projektą, užsakyti geologinį tyrimą, užsakyti kelio ir elektros projektus.
Gyvenamam namui leidimą galima bus gauti tik įvykdžius visus septynis aprašytus punktus.
Reikia pasižiūrėti į jūsų rengiamą Kaimo plėtros projektą, tada bus galima spręsti apie techninio darbo projekto rengimo kaštus ir terminus bei apimtį.
Dažniausiai ūkininko sodybos projektai kainuoja nuo 3 iki 5 tūkstančių, standartiškai. Jei pas jus ne visai standartas, daug sprendinių, derinimų ir pan., gali šiek tiek visi skaičiai prasiplėsti.
Ūkininko sodybos projektavimas:
- Bendroji dalis (sklypo, architektūros ir kt.) ~ 1600 Eur.
- Gręžinio/valymo įrenginio projektas ~230 Eur.
- Geologiniai grunto tyrimai ~450 Eur.
Visa tai truktų ~4 mėn.
Dabar galima rengti projektinius pasiūlymus-viziją, patvirtinus plėtros projektą - užsakinėti technines sąlygas, rengti ir derinti TP.
Žemės Paskirties Keitimas
Planuojant pirkti žemės ūkio paskirties sklypą su projektu ir statybos leidimu kaimo turizmo sodybai, svarbu žinoti, kaip pakeisti sklypo paskirtį į namų valdą, o pastato paskirtį į gyvenamąjį namą. Taip pat domina, kiek laiko tai užtrunka ir kiek kainuoja.
Jei planuojama įsigyti 20 arų sklypą, kuris dokumentuose įformintas kaip ūkininko sodyba (1 ha), ir tampama žemės bendrasavininku, svarbu žinoti, ar galima keisti savo sklypo dalies paskirtį.
Rekonstrukcija ir Statybos Darbai
Jei gautas leidimas rekonstruoti pastatą (sandėlį, nesudėtingą statinį) ūkio būdu, atlikus kadastrinius matavimus, svarbu žinoti, kokių dokumentų papildomai reikia, kad pilnai "priduoti" pastato rekonstrukciją ir kur reikėtų kreiptis. Taip pat aktualu, ar reikia pildyti kokius statybos užbaigimo dokumentus.
Pradedant rekonstruoti namą be leidimų, ypač jei namas yra apie 70 kv. m., svarbu įvertinti galimas pasekmes. Jei planuojama perstatyti įėjimą ir įrengti tualetą, būtina išsiaiškinti, ar nebus problemų dėl vietinės kanalizacijos įrengimo.
Bendrasavininkų Klausimai
Paveldėjus namą su broliu per pusę, svarbu žinoti, ar galima atstatyti sugriuvusią verandą be jo sutikimo, ant tų pačių pamatų.
Atstumai ir Reikalavimai
Svarbu žinoti, koks turi būti atstumas tarp tvenkinio ir pirties, jei tvenkinys yra 14 arų, o pirtis - 50 m².
Taip pat reikėtų išsiaiškinti, ar galima statyti stoginę automobiliui 1 m atstumu nuo riboženklio be kaimyno sutikimo.
Kiti Svarbūs Klausimai
- Namo projektas: Jei namo projektas yra 2013 m. ir C naudingumo klasės, o statybos nepradėtos, reikia išsiaiškinti, ar galima pradėti statybas, registruoti infostatyboje, ar reikia perdarinėti projektą į aukštesnę klasę.
- Teniso kortas: Ar galima statyti teniso kortą žemės ūkio paskirties žemės sklype ir kokie taikomi reikalavimai šiam statiniui?
- Sklypo dalinimas: Esu pastačiusi sodo namą 8,4 aro sklype. Norėčiau sklypą padalinti į 2 lygias dalis. Koks būtų pigiausias sklypo dalijimo variantas, kad atskirtame sklype galėčiau pastatyti sodo namą ir kartu su sklypu padovanoti sūnui?
- Valstybinė žemė: Ar galima įsigyti valstybinę žemę, jei kadastro dokumentuose nurodytas ,,bandotakis”?
Ūkininko Sodybos Statyba Nuo 2023 Metų
Iki 2023 metų, ūkininko sodybą galėjo statyti visi turintys ūkininko pažymėjimą ir ne mažiau nei 50 arų sklypą. Daugelis žmonių nevykdydami jokios realios ūkio veiklos pasistatė ūkininko sodybas gražiose vietovėse, žemės ūkio paskirties sklypuose, tačiau šiam laikui atėjo galas. Seimas 2022 Gruodžio mėnesį priėmė įstatymo pataisas, kuriomis apriboja tokių sodybų statybą.
Ūkininko ūkio įstatymo pakeitime siūloma cituoju:
Pakeisti 11 straipsnio 1 dalį ir ją išdėstyti taip:
„1. Neurbanizuotoje ir neurbanizuojamoje teritorijoje (išskyrus miestams po 1995 m. birželio 1 d. nustatyta tvarka priskirtas teritorijas) esančioje žemės ūkio paskirties žemėje ūkininkas, kuris pusę ir daugiau savo pajamų per pastaruosius 3 metus yra deklaravęs kaip pajamas iš žemės ūkio veiklos, gali statyti vieną ūkininko sodybą, kai tai numatyta savivaldybės lygmens bendruosiuose planuose. Ūkininko sodyba ar pagalbinio ūkio ir kitos paskirties (fermų, ūkio, šiltnamių, kaimo turizmo) pastatai statomi nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties žemės sklype, ne mažesniame kaip 2 hektarai, išskyrus atvejus, kai kituose įstatymuose, teritorijų planavimo dokumentuose nustatyta kitaip.
Saugomose teritorijose ūkininko sodybos pastatų statyba turi būti numatyta saugomų teritorijų specialiojo teritorijų planavimo dokumentais nustatytose vietose. Kai žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalis yra Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje, nepatenkančioje į nacionalinę saugomą teritoriją, ūkininko sodybos pastatų statyba galima ne mažesnėje kaip 2 ha jo dalyje, esančioje už šios Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijos ribų.“
2 straipsnis. Įstatymo taikymas
Ūkininko sodybos pastatų, kurių statybą leidžiantys dokumentai išduoti arba šie pastatai pradėti statyti iki šio įstatymo įsigaliojimo dienos, statybai taikomas iki šio įstatymo įsigaliojimo dienos Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatyme nustatytas teisinis reguliavimas.
Noriu statyti ūkininko sodybą ar yra galimybė tai padaryti jei nesu ūkininkas
Po įstatymo pakeitimo, kuris minimas aukščiau išlieka galimybė statyti ūkininko sodybą, tik tuo atveju, jei jūs nupirksite jau pradėtą projektą pagal 2. straipsnį minimą aukščiau. Taigi, vis vien išlieka galimybė piktnaudžiauti, tačiau dabar iš to pasipelnys žmonės, kurie suskubo ir gavo statybą leidžiančius dokumentus iki šio įstatymo įsigaliojimo dienos.
Įstatymo spragos ūkininko sodybai
Nėra aptarta, kaip šiuo įstatymu negalėtų piktnaudžiauti patys ūkininkai! Teoriškai, situaciją nupiešiu taip: ūkininkas tarkime jo vardas Jonas, kuris vykdo ūkio veiklą gauna užsakymą iš trečio asmens (tarkime jis "verslininkas Antanas"), kad jam reikalinga ūkininko sodyba jo sklype. Susitarimo metu aptariamos sąlygos ir atlygis už tai, kad ūkininkas Jonas tarpininkaus šiame procese.
Verslininkas Antanas, savo turimą žemės sklypą parduoda ūkininkui, kuris parengia ūkininko sodybos projektą. Gavus ūkininko sodybos statybos leidimą, verslininkas Antanas, nuperka sklypą su ūkininko statybos leidimu iš ūkininko Jono ir toliau tęsia pradėtus darbus.
Pagrindiniai pakeitimai ūkininko sodybos statybai 2023
Taigi, jei norite statyti ūkininko sodybą, jums tikrai reikės būti ūkininku. Pagrindiniai pakeitimai, kurie skiriasi nuo anksčiau galiojusio įstatymo:
- Ūkininkas, kuris pusę ir daugiau savo pajamų per pastaruosius 3 metus yra deklaravęs iš žemės ūkio veiklos.
- Nuosavybės teise priklausantis ne mažesnis nei 2 hektarų sklypas.
- Atsižvelgi į "Natura 2000" teritorijų ribas.
| Reikalavimas | Aprašymas |
|---|---|
| Ūkininko statusas | Būtina, kad ūkininkas pusę ir daugiau savo pajamų per pastaruosius 3 metus būtų deklaravęs iš žemės ūkio veiklos. |
| Sklypo dydis | Nuosavybės teise priklausantis sklypas turi būti ne mažesnis nei 2 hektarai. |
| "Natura 2000" teritorijos | Atsižvelgiama į "Natura 2000" teritorijų ribas. |