Buto Pardavimas ir Buvusio Savininko Teisės Lietuvoje

Įsigijus butą, naujiems savininkams iškyla daug klausimų ir rūpesčių. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius žingsnius ir teisinius aspektus, kuriuos būtina žinoti po buto įsigijimo Lietuvoje.

Buvusio Sutuoktinio Sutikimas Parduodant Butą

Lina Simonaitytė-Venckuvienė atsako į skaitytojos klausimą apie buvusio sutuoktinio sutikimą parduodant butą po skyrybų. Iš klausimo neaišku ar butas buvo vyro asmeninė nuosavybė (pavyzdžiui dovanotas arba įsigytas už asmenines lėšas), ar bendroji jungtinė nuosavybė. Jei šis turtas yra asmeninė vyro nuosavybė, Jūs negalite jo parduoti.

Bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė yra turtas, įgytas po santuokos sudarymo abiejų sutuoktinių ar vieno jų vardu ir preziumuojama, kad toks turtas priklauso abiems sutuoktiniams lygiomis dalimis. Civilinio kodekso 3.87 straipsnyje nurodyta, kad sutuoktinių turtas yra jų bendroji jungtinė nuosavybė, kol jis nėra padalytas arba kol bendrosios jungtinės nuosavybės teisė nėra pasibaigusi kitokiu būdu.

Taigi šuo atveju, jeigu butas buvo įgytas santuokos metu ir po skyrybų nebuvo atidalintas, jis vis dar priklauso abiems sutuoktiniams, todėl Jūs buto negalite parduoti be buvusio sutuoktinio leidimo. Siūlau tarpusavyje sudaryti sutartį, pagal kurią sutuoktinis atsisako teisės į butą arba sudaryti sutartį, pagal kurią pasidalinate butą (tuomet Jūs galėsite parduoti tik savo dalį). Jeigu sutuoktinis nesutinka sudaryti tokios sutarties, kreipkitės į teismą ir šis padalins butą.

Šalių sutartis ar teismo sprendimas, kuriuo padalyta bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, turi būti registruojamas hipotekos įstaigoje, kurioje įregistruota vedybų sutartis arba yra padalytas turtas, padarant atitinkamą įrašą vedybų sutarčių registre.

Civilinio kodekso 4.68 straipsnis numato galimybę asmeniui, kuris nėra daikto savininkas, įgyti nuosavybės teisę (įgyjamosios senaties būdu) į sąžiningai įgytą bei sąžiningai, teisėtai, atvirai, nepertraukiamai ir kaip savą ne mažiau kaip dešimt metų valdytą nekilnojamąjį turtą, jeigu per visą valdymo laikotarpį daikto savininkas turėjo teisinę galimybę įgyvendinti savo teisę į daiktą, bet nė karto nepasinaudojo ja.

Sutartys su Paslaugų Tiekėjais

Įsigijus naują būstą, svarbu kuo greičiau susitvarkyti sutartis su paslaugų tiekėjais. Štai ką reikia žinoti apie sutartis su "Vilniaus šilumos tinklais", "Vilniaus vandenimis" ir "Ignitis":

Sutartis su "Vilniaus Šilumos Tinklais"

Naujuosius savininkus kviečiame iškart kreiptis į AB Vilniaus šilumos tinklus dėl šilumos pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo jiems patogiu būdu: el. paštu arba atvykus į klientų aptarnavimo centrą.

Klientų patogumui centrai įsikūrę dviejose Vilniaus vietose - Spaudos g. 6 ir Konstitucijos pr. 3. Pasirašant sutartį prašome pateikti VĮ Registrų centro išrašą apie nuosavybę, turto priėmimo-perdavimo aktą. Vadovaudamiesi šiuo dokumentu, buvusiam savininkui pateikiame galutinę sąskaitą už suteiktas paslaugas.

Vis dėlto jei priėmimo-perdavimo aktas nebuvo pasirašytas, sąskaita už suvartotą karštą vandenį ir šilumą naujam savininkui skaičiuojama nuo NT įsigijimo datos, kuri nurodyta Registrų centro išraše.

Individualias paslaugų tiekimo sutartis su naujakuriais, kurie įsigijo būstą naujai statomuose daugiabučiuose, pasirašome tik tuomet, kai statytojas įregistruoja 100 proc. daugiabučio namo statybų baigtumą. Apie tai gyventojams praneša statytojas arba projekto vystytojas.

Jei pranešimo nesulaukėte, į AB Vilniaus šilumos tinklus galima kreiptis tuomet, kai į pašto dėžutę atkeliauja pirmoji mūsų sąskaita už suteiktas paslaugas. Iki statybos užbaigimo įregistravimo atsiskaitymas už suteiktas paslaugas vyksta su statytoju pagal įvadinius apskaitos prietaisus.

Sutartis su "Vilniaus Vandenimis"

Dėl sutarties sudarymo į „Vilniaus vandenis“ reikia kreiptis po buto perėmimo. Kreiptis į bendrovę galima el. paštu.

Naujai kliento sutarčiai gauti reikia pateikti šiuos dokumentus:

• Savininko asmens ir kontaktiniai duomenys.
• Nuosavybės teisę į butą patvirtinančio dokumento kopija.
• Būsto nuomos sutarties, registruotos RC, kopiją (jei sutartis sudaroma su būsto nuomininku).
• Seniūnijos pažymą apie būste gyvenamąją vietą deklaravusius asmenis, jei bute neįrengtas šalto vandens apskaitos prietaisas.
• Geriamojo vandens apskaitos prietaisų (skaitiklių) rodmenų suderinimo aktą (pasirašytą būsto pardavėjo (buvusio savininko) ir pirkėjo).

Kreipiantis el. paštu, klientas sutartį gaus el. paštu. Sutarties pasirašymui pakaks gautame laiške paspausti mygtuką „Pasirašyti“.

Sutartis su "Ignitis"

Įsigijus butą ir įregistravus jo nuosavybės teises, dėl elektros sutarties sudarymo reikia kreiptis pas norimą tiekėją. Tol, kol nauja sutartis nėra sudaryta, naujasis buto savininkas už suvartotą elektrą moka naudodamas ankstesnio savininko kliento kodą, arba gavęs sąskaitas.

Dėl naujos elektros sutarties sudarymo rekomenduojama kreiptis per pirmąjį mėnesį nuo būsto įsigijimo.

Būsto Defektai ir Garantijos

Įsigijus būstą, naujakuriai neretai susiduria su naujai atsiradusiais būsto defektais, apie kuriuos nežinojo, nes nebuvo informuoti pardavėjo, arba tam tikri defektai atsirado tik po kurio laiko.

Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokatė Sandra Akelaitienė primena, kad įsigijusiems naujos statybos būstą - taikomos įstatymuose nustatytos garantijos. Standartinis garantijos terminas taikomas statiniams yra 5 metai, kuris pradedamas skaičiuoti nuo pastato pripažinimo tinkamu naudoti dienos. Vidinėms (nematomoms) pastato dalims, tokioms kaip pastato konstrukcijoms, vamzdynams - garantijos laikotarpis yra 10 metų. Na, o jeigu tam tikri defektai buvo statybininkų tyčią paslėpti - jiems taikoma net 20 metų garantija.

Svarbu paminėti, jog sutarčių nuostatos, kuriose yra apribojama pardavėjo atsakomybė dėl taikomų garantijų - negalioja. Taigi, jeigu pirkėjas garantiniu laikotarpiu nustato būsto defektus - jis turi pagrįstą teisę kreiptis su pretenzija į pardavėją ir reikalauti šiuos trūkumus pašalinti arba atlyginti jų šalinimo išlaidas.

Įsigyjant būstą senos statybos pastate, pirkėjas yra saugomas pagal nuostatas, reglamentuojančias bet kurio netinkamos kokybės daiktą nusipirkusio pirkėjo teises. Tokiu atveju pirkėjas savo reikalavimą pardavėjui turi pareikšti ne vėliau kaip per 2 metus nuo būsto įsigijimo.

Advokatė Sandra Akelaitienė pažymi, kad, tiek vienu, tiek kitu atveju, įsigijus būstą, pirkėjas turi teisę per atitinkamą laikotarpį reikalauti, kad atsiradę defektai būtų pašalinti. Visgi, svarbu suprasti, jog pardavėjo atsakomybė nėra absoliuti.

Todėl, ypatingai svarbu, kad pirkėjas iš karto pastebėjęs būsto defektus - kreiptųsi į pardavėją raštu, nurodant atsiradusius defektus bei pateikiant jų atsiradimą pagrindžiančius įrodymus, t. y. nuotraukas, filmuotą medžiagą, ekspertizės išvadas, draudiko apžiūros raštus ir kt.

Būsto Garantijos Terminas Pagal Tipą

Varžytynės: Įsigijimas ir Rizika

Jeigu butas parduodamas varžytynėse, svarbu žinoti keletą aspektų. Nors pagal Civilinio proceso kodekso 704 str. skolininkas gali surasti areštuoto turto pirkėją iki varžytynių paskelbimo interneto portale www.evarzytynes.lt , niekas jam nedraudžia to padaryti ir vėliau. Tol, kol nėra pasirašytas turto pardavimo iš varžytynių aktas, antstolis savo patvarkymu gali varžytynes atšaukti.

Jeigu iš varžytynių parduodamas nekilnojamasis turtas arba kitas įstatymų nustatyta tvarka registruotas turtas, tai varžytynės baigiamos po 30 dienų. Praėjus 3 dienoms nuo visos turto kainos sumokėjimo ir mažiausiai 20 dienų nuo varžytynių pabaigos, antstolis surašo turto pardavimo iš varžytynių aktą.

Rizika perkant turtą tiesiai iš skolininko nebent tokia, kad tokiu būdu gali tekti sumokėti šiek tiek brangiau, negu įsigyjant tą patį turtą varžytynėse. Mat pradinė turto kaina pirmosiose varžytynėse yra 20 proc. mažesnė, o antrosiose - 40 proc. mažesnė už rinkos kainą.

Kita svarbi aplinkybė - kad po priverstinio turto realizavimo kyla didesnė naujų ginčų ir konfliktų rizika. Varžytynių laimėtojui gali tekti kreiptis į teismą su ieškiniu dėl skolininko iškeldinimo ir laukti naujo teisinio proceso pabaigos.

Antstoliai visada skatina turto savininkus kuo aktyviau ieškoti galimų pirkėjų, nes geranoriškai parduodant turtą laimi visi.

Taip. Būtent procedūros oficialiame e. varžytynių portale ir užtikrina absoliutų varžytynių skaidrumą ir patikimumą. Varžytynės yra viešos, tačiau dalyvavimas jose - visiškai konfidencialus.

Kiti Svarbūs Žingsniai Po Buto Įsigijimo

Įsigijus butą, yra keletas kitų svarbių žingsnių, kuriuos reikia atlikti, kad užtikrintumėte sklandų perėjimą į naujus namus. Štai keletas patarimų:

Dokumentų Sutvarkymas

• Pirminiai nuosavybę patvirtinantys dokumentai.
• Dokumentai, įrodantys, kaip buvo įsigytas būstas (pvz., pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis).
• Pardavimo pažyma.
• Sutuoktinio sutikimas: Jei taikoma, sutuoktinio sutikimą patvirtinantis dokumentas.

Skolos ir Mokesčiai

• Komunalinių paslaugų skolos: Įsiskolinimą už komunalines paslaugas privalo sumokėti butą parduodantys asmenys, jei sutartyje nenurodyta kitaip.
• Registrų centro pažyma: Pardavėjas privalo pateikti VĮ Registrų centro išrašytą pažymą apie turto įkeitimą ar areštą.

Atsiskaitymas

• Banko pavedimas: Saugiausias ir patogiausias būdas atsiskaityti yra banko pavedimas.
• Apmokėjimo terminas: Jei pirkėjas ir pardavėjas nesusitarė kitaip, priimta, jog pinigai sumokami prieš sutarties pasirašymą.

NT Brokerio Pagalba

• Profesionalus įvertinimas: Brokeris yra savo srities specialistas, kuris padeda nustatyti teisingą kainą ir atlieka rinkos analizę.
• Derybos: Brokerio įgūdžiai padeda apžiūros metu patraukliai pateikti objektą pirkėjui.

Įsiskolinimai Po Buto Įsigijimo

Nusipirkus butą ir paaiškėjus, kad yra įsiskolinimai, svarbu žinoti, kas turi mokėti. Buvęs savininkas ar naujasis?

Siekiant išvengti tokių nemalonių situacijų, būsto pirkėjui patariame dar prieš įvykstant pirkimo - pardavimo sandoriui iš esamo savininko pareikalauti pažymos apie atsiskaitymą už šilumos energiją ir karštą vandenį. Įsigyjant būstą rekomenduojame su pardavėju pasirašyti priėmimo-perdavimo aktą, kuriame fiksuojama perdavimo data bei skaitiklių rodmenys.

Jei iki naujos nuosavybės įregistravimo datos yra neapmokėtas įsiskolinimas, pareiga apmokėti skolą lieka senajam savininkui. Norime paraginti visus, įsigijusius naują būstą, apie tai informuoti paslaugų teikėją, kad sąskaitos už suteiktas paslaugas būtų priskiriamos korektiškai.

Prieš pasirašant buto pirkimo sutartį su ankstesniu jo savininku reikia pasirašyti vadinamąjį suderinimo aktą, kuriame būtų užfiksuoti elektros, dujų skaitiklių rodmenys buto pirkimo/pardavimo metu. Tokiu atveju elektros arba dujų tiekimo sutartį sudarantis naujasis savininkas už elektrą arba dujas turėtų mokėti tik nuo to rodmens, kuris fiksuotas suderinimo akte. Esant įsiskolinimams, juos, iki fiksuotų rodmenų, privalo padengti senasis būsto savininkas.

Sudarant sutartį naujasis būsto savininkas gauna „Vilniaus vandenų“ jam suteiktą unikalų kliento kodą ir buvusio savininko įsiskolinimai nėra siejami su naujuoju objekto savininku. Labai svarbu, kad sandorio dalyviai sudarytų apskaitos prietaisų (skaitiklių) rodmenų suderinimo aktą (pasirašytą būsto pardavėjo (buvusio savininko) ir pirkėjo), nes jame esančia informacija, t.y. apskaitos prietaisų rodmenimis, bendrovė „Vilniaus vandenys“ remsis nuo kokių geriamojo vandens skaitiklio rodmenų su nauju savininku turėtų sudaryti sutartį ir iki kokių rodmenų turi atsiskaityti buvęs savininkas.

Buto Nuoma ir Daiktų Perdavimas

Būsto nuoma ar pirkimas-pardavimas yra procesai, su kuriais anksčiau ar vėliau susiduria daugelis. Vienas svarbiausių šio proceso elementų yra buto nuomos ar pirkimo-pardavimo sutartis ir su ja susijęs daiktų perdavimas. Šiame straipsnyje panagrinėsime daiktų perdavimo tvarką bute, atsižvelgiant į įvairias situacijas, tokias kaip buto pirkimas-pardavimas, nuoma ir priverstinis iškeldinimas.

Buto Pirkimo-Pardavimo Sutartis ir Daiktų Perdavimas

Jeigu įsigijote butą, pirmiausia reikia gerai perskaityti buto pirkimo-pardavimo sutartį ir išsiaiškinti buto perdavimo naujajam savininkui sąlygas: terminą, tvarką ir kitus su tuo susijusius dalykus.

Jeigu pardavėjas nevykdo savo įsipareigojimų ir nepavyksta su juo susitarti gražiuoju, pirkėjas (naujasis savininkas) savo teises apginti gali tik per teismą - pateikdamas ieškinį dėl buvusio savininko iškeldinimo.

Esant teismo sprendimui ir jo geruoju nevykdant, naujasis savininkas dėl priverstinio iškeldinimo gali kreiptis į antstolių kontorą pagal turto buvimo vietą.

Priverstinis Iškeldinimas: Procedūra ir Teisiniai Aspektai

Priverstinio iškeldinimo iš gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų tvarką reglamentuoja Civilinio proceso kodekso 769 straipsnis.

Teismo sprendimas dėl iškeldinimo iš gyvenamųjų patalpų suteikia teisę antstoliui įeiti į gyvenamąsias patalpas be gyvenamojoje patalpoje gyvenančių asmenų sutikimo.

Jeigu antstolį atsisakoma įleisti į gyvenamąsias patalpas arba kitas patalpas, antstolis kviečia policijos pareigūną bei kviestinius ir jų akivaizdoje atidaro gyvenamąsias bei kitas patalpas. Antstolio pakviestas pareigūnas privalo atvykti ir dalyvauti vykdymo procese.

Iškeldinamo asmens turtą turi pasiimti pats iškeldinamasis. Tuo atveju, jeigu iškeldinimo metu iškeldinamas asmuo nedalyvauja arba atsisako pasiimti iškeldinamą turtą, to turto apsaugą turi užtikrinti antstolis. Jis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą, po to perduoda jį kartu su aprašo nuorašu saugoti asmeniui, paskirtam turto saugotoju (turtą gali saugoti ir pats antstolis).

Visas su turto saugojimu susijusias išlaidas atlygina jo savininkas.

Tais atvejais, kai skolininko buvimo vieta nežinoma, tačiau yra skolininko turto, išieškotojas turi teisę prašyti vykdymo vietos apylinkės teismą paskirti skolininko kuratorių.

Būsto Nuoma ir Daiktų Perdavimas

Buto nuomos sutartis yra svarbus dokumentas, apsaugantis tiek nuomotojo, tiek nuomininko interesus - ji aiškiai apibrėžia šalių teises ir pareigas bei sumažina riziką kilti ginčams.

Štai svarbiausi punktai, kurie privalo būti aptarti sutartyje:

• Sutarties šalys: Turi būti tiksliai nurodyti nuomotojo ir nuomininko asmens duomenys (vardas, pavardė, asmens kodas, gyvenamosios vietos adresas). Jei butą nuomoja įmonė - jos rekvizitai.
• Nuomos objektas: Detalus buto aprašymas - tikslus adresas, plotas, kambarių skaičius. Būtina kuo detaliau aprašyti buto būklę pasirašant sutartį.
• Nuomos terminas: Nurodoma konkreti sutarties galiojimo pradžios ir pabaigos data. Sutartis gali būti terminuota arba neterminuota.
• Nuomos kaina ir mokėjimo tvarka: Aiški nuomos mokesčio suma, valiuta, mokėjimo data ir būdas.
• Depozito dydis ir sąlygos: Turi būti aiškiai įvardinta depozito suma, jo sumokėjimo faktą patvirtinantis įrašas, ir, svarbiausia, detalios sąlygos, kada depozitas (ar jo dalis) gali būti negrąžinamas.
• Šalių teisės ir pareigos: Kas atsakingas už smulkų remontą, o kas - už stambų? Ar nuomininkas gali bute laikyti augintinius? Visi šie klausimai turi būti aptarti, kad vėliau nekiltų ginčų.
• Sutarties nutraukimo sąlygos: Aiškiai apibrėžti, kokiomis sąlygomis ir kokiais terminais kiekviena šalis gali nutraukti sutartį anksčiau laiko.

Sudarant būsto nuomos sutartį būtina sudaryti būsto perdavimo-priėmimo aktą, kuris gali būti surašomas kaip atskiras dokumentas, arba įtraukiamas į sudaromą nuomos sutartį.

Būsto perdavimo-priėmimo akte rekomenduojama nurodyti:

• Nuomojamo būsto adresą ir jo bendrą plotą.
• Kartu su būstu perduodamus baldus, buitinę techniką ir kitus daiktus.
• Skaitliukų rodmenis, pavyzdžiui, elektros, šilto ir karšto vandens parodymus.
• Būsto būklę ir visų jame esančių daiktų defektus rekomenduotina užfiksuoti nuotraukomis ir jas pridėti prie perdavimo-priėmimo akto.

Sutarties šalims siekiant didesnės teisių garantijos, yra rekomenduotina sudarytą nuomos sutartį išviešinti, ją įregistruojant viešame registre.

Jei nuomininkas nori pats atlikti pagerinimus / kapitalinio remonto darbus savo sąskaita bute, jis turi gauti išankstinį rašytinį nuomotojo leidimą, kuriame turi būti detaliai aptariama pagerinimo apimtis, terminas, sąlygos ir kita svarbi informacija.

Dažniausios Klaidos Sudarant Buto Nuomos Sutartį

Viena iš dažniausių klaidų - neįvardijamos visos esminės sąlygos, dėl ko vėliau kyla nesusipratimai. Taip pat dažnai pasirašoma neterminuota sutartis, neįtraukiant sąlygų dėl nutraukimo termino ar šalių įspėjimo tvarkos, o tai sukelia neapibrėžtumą tiek nuomininkui, tiek nuomotojui.

Kita dažna klaida - neįvardijami visi asmenys, kurie gyvens bute, arba nenurodoma, kad gyventi gali tik sutartyje įrašyti asmenys. Taip pat dažnai neaptariamas naminių gyvūnų laikymas, o jų atsiradimas be sutikimo gali sukelti konfliktų ar nuostolių.

Nepamirškite patikrinti, su kuo pasirašote sutartį. Jei sutartį pasirašo ne būsto savininkas, o jo sutuoktinis, draugas, mama ar močiutė - tokia sutartis yra teisiškai negaliojanti, nebent tas asmuo turi notariškai patvirtintą įgaliojimą.

Depozito Grąžinimas: Kada ir Kaip?

Nuomos sutarčiai pasibaigus ir nuomininkui išsikrausčius, ateina laikas depozito grąžinimo klausimui. Jei nuomininkas tvarkingai mokėjo visus mokesčius ir nepadarė butui žalos, viršijančios normalų nusidėvėjimą, nuomotojas privalo grąžinti visą depozito sumą per sutartyje numatytą terminą.

Normalus nusidėvėjimas yra natūralus turto būklės pablogėjimas dėl įprasto ir teisingo jo naudojimo per tam tikrą laiką.

Jei nuomotojas nusprendžia išskaičiuoti tam tikrą sumą iš depozito, jis privalo tai pagrįsti. Geriausia praktika - pateikti nuomininkui sąmatas arba kvitus už atliktus remonto darbus ar pirkinius (pvz., sąskaitą už naują sudaužytą veidrodį ar valymo paslaugas).

Jei kyla ginčas dėl depozito grąžinimo, pirmiausia bandykite susitarti taikiai. Jei tai nepavyksta, galite pateikti oficialią pretenziją, kreiptis į Vartotojų teisių apsaugos tarnybą arba kreiptis į teismą.

Patarimai Nuomininkui ir Nuomotojui

Patarimai nuomininkui:

• Niekada nemokėkite depozito nepasirašę sutarties.
• Atidžiai perskaitykite visą sutartį prieš pasirašydami.
• Būtinai reikalaukite sudaryti priėmimo-perdavimo aktą su nuotraukomis.
• Išsaugokite visus mokėjimo kvitus (tiek už nuomą, tiek už depozitą).
• Laiku informuokite nuomotoją apie bet kokius gedimus ar problemas bute.
• Prieš išsikraustydami, kruopščiai sutvarkykite butą ir grąžinkite jį tokios būklės, kokios gavote (atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą).

Patarimai nuomotojui:

• Visada sudarykite rašytinę nuomos sutartį.
• Patikrinkite potencialaus nuomininko patikimumą.
• Nepamirškite priėmimo-perdavimo akto - tai jūsų pagrindinė apsauga.
• Deklaruokite gautas nuomos pajamas ir sumokėkite mokesčius.
• Saugokite visus su buto remontu susijusius dokumentus ir kvitus, jei tektų pagrįsti išskaitas iš depozito.
• Būkite sąžiningi ir grąžinkite depozitą laiku, jei nuomininkas įvykdė visas savo pareigas.

tags: #kiek #gali #gyventi #buves #buto #seimininkas