Kęsto Naujamiesčio Būstas LinkedIn: Urbanistikos Vizijos ir NT Tendencijos

Straipsnyje nagrinėjamos urbanistikos vizijos, nekilnojamojo turto (NT) rinkos tendencijos ir įžvalgos, susijusios su Kęsto Naujamiesčio veikla ir pranešimais LinkedIn platformoje. Aptariami Vilniaus miesto plėtros strateginiai klausimai, EIKA Group veikla NT rinkoje, Kauno technologijos universiteto (KTU) mokslininkų tyrimai apie erdvių suvokimą ir saugumą miestuose, bei bendros NT rinkos tendencijos Lietuvoje.

EIKA Group NT projektai

Vilniaus Urbanistikos Strategija

Laura Kairienė, Vilniaus miesto vyriausioji architektė, teigia, kad strategija yra planas tikslui pasiekti. Darbas - įdomus, nes tenka daug atsakomybių ir nenuobodu būti atsakingai už visą Vilnių. Pagal įstatymą vyriausiasis architektas turi savo apibrėžtas atsakomybes.

Diskusijose apie Vilniaus miesto plėtrą, darnumas yra nuolatinis susitarimas. Tai mes turime susitarti, kaip galime darniai sutilpti Vilniuje padaugėjusių gyventojų, neiškertant savo visų medžių, išlaikant savo gamtinį rūbą ir paveldą. Turime sutarti, kas mums vertinga, nes dažnu atveju mums norisi viską griauti - jeigu kas nors neįrašyta į vertybių registrą ir netinka plėtrai, tuos pastatus mes griauname. Tikslas ir yra, kad sutilptų visų interesai: jaunų, senų, aktyvių, tų, kurie nori ramesnio gyvenimo, tų, kurie turi aktyvesnių poreikių. Tas, kas važiuoja dviračiais, tas, kas važiuoja mašina - visi turėtų rasti savo vietą pasaulyje.

Aš norėčiau, kad Vilnius būtų tikras metropolis ir mes nebeturėtume rajonų, žiedinių savivaldybių. Tada labai nesunkiai ir tą milijoną, svajojamą visų, pasiektume. Aišku, miesto centro ir metropolijos aplink valdymas yra šiek tiek skirtingas, bet jis turėtų būti valdomas tos pačios administracijos, planuojant darniai ir kompleksiškai.

Dabartinė Vilniaus problema yra tai, kad mes esame išsiplėtę iki administracinių ribų, bet socialinės ir visos kitos reikalingos infrastruktūros ties administracine miesto riba - baigiasi. Už administracinės ribos mes neturime mokyklų, ligoninių, kadangi rajone nėra užtikrinami reikalingi poreikiai, visi tie gyventojai važiuoja į miesto centrą. Būdami metropolija mes galėtume sujungti, pavyzdžiui, gyvenančius Trakuose, kurie galėtų dirbti ir į Vilnių atvažiuoti traukiniu, kas ir dabar vyksta. Metropolijai labai svarbus susiekimas viešuoju transportu - turi būti galimybė kasdien atvažiuoti į miestą dirbti patogiu viešuoju transportu.

Kol kas tai atrodo kaip labiau dirbtinė idėja, nes tie centrai veikia savarankiškai. Kaunas turi labai aiškią, išskirtinę savybę - jis geografiškai yra Lietuvos centre, labai logistiškai tinkamoje kryžkelėje, todėl ten ir telkiasi pramonė. Mes esame šone. Tai Vilnius savo geografine prasme gyvena atskirą gyvenimą nei Kaunas.

Reikėtų tik susitaikyti, kad daug karaliukų netektų savo galvos, nes daug rajonų merų tektų panaikinti. Pavyzdžiui, Islandija peržiūri visus savo miestus, miestelius ir tų, kurie nesugeba suteikti socialinės infrastruktūros paslaugų, gyventojus iškelia ir pergrupuoja į didesnius centrus. Tai yra reikalinga regioninės politikos strategija ir tam reikia drąsos.

Jei tai ir padarytume, kitas žingsnis būtų infrastruktūra - reikėtų nutiesti viešuosius ryšius, greičiausiai geležinkelio, o ne automobilių. Trakų gyventojai, pavyzdžiui, gali ten gyventi ir dirbti Vilniuje, tai tokių policentrų aplink Vilnių yra daug, bet ne visi turi tokią infrastruktūrą. Netgi Pabradėje gyvena žmonių, kurie dirba Vilniuje.

Jeigu norima tankini miestą, tai reikia tankinti kokybiškai, nes tankinant dėl tankinimo mes neturėsime rezultatų. Tankinimas yra priemonė. Miesto viduje mes jau turime policentrų strategiją, Vilniuje galima identifikuoti „miestus mieste“, pavyzdžiui, Naujoji Vilnia yra savarankiškai egzistuojantis organizmas, kuris sujungtas su miesto centru. Tą pati Pilaitė. Tai vietos, kur yra tam tikras kiekis paslaugų, gyvena miestiečių.

Šiandien dienai savivalda stato nemažai socialinės infrastruktūros. Mūsų krepšelyje dabar yra apie dešimt darželių, mokyklų ir turbūt nėra nei vienos sostinės Europoje, kuri turėtų tokį intensyvų socialinės infrastruktūros tinklą, bet reikia ne tik mokyklų, reikia poilsio vietų ir viso kito. Mes turime socialinės infrastruktūros mokestį, kuris nedengia mūsų visos socialinės infrastruktūros. Dėl to šiandien dienai leisti Vilniuje statyti vien daugiabučius - rizikinga.

Šiandien dienai mes esame padarę maksimumą, net patys plėtotojai liudija, kad per šituos metus yra padarytas didžiulis progresas. Mes neturime vėlavimų, sekame labai daug duomenų, turime sistemą, kaip paprastai užsiregistruoti pas vyriausiąją architektę, jos komandą. Turime daug gyvų susitikimų problemoms aptarti, projektams svarstyti. Nesudėtinga mus pasiekti ir gauti tą proceso dalį, kuri nuo mūsų priklauso. Tai mes skiriame dėmesio problemoms spręsti, bet yra kita dalis - visas įstatymų liūnas, kai reikia naviguoti tarp daugiau nei 2 tūkstančių teisės aktų ir visus juos atitikti.

Europoje mes statybų teisėje reguliavimą keičiame bene dažniausiai, todėl gyvename labai dideliame nestabilume. Tai ir savivaldai tenka prisitaikyti prie to, kas nuolat keičiasi. Tuo nuolatiniu kismu mes esame lygiai tiek pat nepatenkinti, kiek ir statytojai, ir architektai.

Mes turime ypatingą bendrąjį planą, kuris duoda papildomų rodiklių, susitarimo ir gal žinojimo, koks aukštingumas tam tikram sklype leidžiamas, koks tankis, intensyvumas ir pan. Šią savaitę ekonomikos komitete svarstėme klausimą, kur yra tie lūkesčiai tarp statytojų ir architektų, ir savivaldybės? Tai nutarta, kad maksimumas pagal bendrąjį planą - nėra privalomas. Kiek aukštai tu gali užstatyti ir ką gali užstatyti, yra ekspertinės diskusijos laukas. Bendrasis planas yra svarbus plėtotojams perkant sklypus, nes jie tikisi aiškumo, bet to maksimumo dažniausiai nebūna, nes planuojant bendrąjį planą iš paukščio skrydžio 50 tūkstančių mastelyje, buvo neįmanoma suplanuoti kiekvieno sklypo gabaritų ir tos urbanistinės struktūros.

Aš manau, kad, jeigu mes norime kažką keisti, tai tą turėtume daryti ne pavieniui, ne pasklypiui, o sistemiškai. Reikia visiems sugalvoti aiškų sutarimo būdą. Būtent dėl to įvedėme aiškumo, pasidarėme studiją, kiek, kur, kaip galėtų atsirasti tų dangoraižių, nes visi nori toje pačioje vietoje susigrūdę būti ir daugiausia to aukštingumo turėti. Tai taisyklės yra būtinos. Šiandien dienai galiu perspėti: Vilniuje nusimato dar daugiau dangoraižių.

EIKA Group Veikla ir Investicijos

EIKA Group yra sukaupusi didelę patirtį nekilnojamojo turto plėtros ir valdymo srityse nuo 1993 m. 2026 m. EIKA Group investicijas didins 55 %. Bendrai į projektus Lietuvoje ir užsienyje bendrovė investuos per 115 mln. eurų: iš jų 70 mln. eurų Lietuvoje, daugiausia į būsto projektus, ir 45 mln.

„Auganti būsto paklausa ir atsigavusi rinka skatina mus ir toliau didinti investicijas šiame segmente - 2026 m. planuojame investicijas čia didinti 20 %. Šiais metais planuojame 4 naujus projektus: Visoriuose, Kalnėnuose, Fabijoniškėse ir Pilaitėje. Rinkai pasiūlysime apie 680 naujų butų.

EIKA Group priklausančiai fondų valdymo įmonei Eika Asset Management (EAM) 2025 m. buvo dar vieni augimo metai - įmonės valdomi investiciniai fondai pritraukė 31,4 mln. eurų nuosavo kapitalo lėšų iš naujų ir esamų investuotojų, fondai demonstravo puikius rezultatus, o nauju proveržiu tapo sėkmingai įgyvendinami projektai užsienyje. Papildomai 4,4 mln. eurų buvo pritraukti naudojant obligacijų instrumentus.

EIKA Group statybų bendrovei EIKA Construction 2025-ieji buvo stabilaus augimo ir mokymosi metai. Bendrovė apyvartą padidino iki 71,2 mln. eurų, o darbuotojų skaičius perkopė 170. Šiemet bendrovė planuoja tolesnę nuoseklią plėtrą - didinti darbuotojų skaičių bei pasirašyti ir įgyvendinti sutarčių už daugiau kaip 100 mln. eurų.

Praėjusią savaitę Vilniuje įvyko oficialus naujojo verslo centro „Jasinskio2“ atidarymas. EIKA Group generalinis direktorius Domas Dargis džiaugėsi, kad šioje istorine aura apgaubtoje miesto vietoje pavyko ne tik sukurti modernų verslo centrą, bet ir pagerbti vietos architektūrinį kontekstą bei miesto atmintį. „Tai yra natūrali mūsų ankstesnių projektų Vilniaus centre tąsa, kartu papildanti miesto verslo ekosistemą tvaria, inovatyvia ir ilgalaike verte. „Jasinskio2“ - tai ne tik naujas biurų pastatas Vilniuje, bet ir natūrali mūsų šalia įgyvendintų „Live Square“ ir „Hilton Garden Inn“ projektų tąsa. Čia kuriasi stipri bendruomenė“, - sakė D. Dargis.

EIKA Development pasirašė statybų valdymo sutartį su Eglės sanatorija, kuria remiantis, įgyvendins didelio masto rekonstrukciją. Įgyvendinus šį ambicingą projektą, sanatorija klientus pasitiks iš esmės atsinaujinusi - bus rekonstruoti esantys ir pastatytas naujas korpusas, atsiras nauji vidaus ir lauko baseinai, o rekonstruoti gyvenamieji kambariai atitiks keturių žvaigždučių komforto lygį. Viso projekto vertė viršija 32 mln. eurų. „Ši sutartis yra svarbus etapas visai mūsų komandai - tai pirmasis projektas, kuriame teiksime valdymo paslaugas, kai statybos darbus vykdo generalinis rangovas. Tai aiškus signalas rinkai, kad esame vertinami dėl stiprių kompetencijų, patirties ir pasitikėjimo, ypač viešbučių ir SPA centrų vystymo srityje“, - sako EIKA Development vadovas Martynas Zibuda.

KTU Tyrimai: Erdvės Sintaksė ir Miesto "Skaitomumas"

KTU tyrėjai urbanistinei struktūrai analizuoti pritaikė jau egzistuojantį erdvės sintaksės metodą. Remiantis originalia koncepcija KTU mokslininkai patobulino esamą modelį, kurio pagrindu šiuo metu kuriama programa, leisianti sudėtingus duomenis paversti lengvai suprantama vaizdine informacija.

KTU tyrėjai remiasi matematine grafų teorija, tačiau ji pritaikyta socialiniams tikslams - siekiant nustatyti, kaip vyksta gyvenimas gatvėse, atskleisti socialinius kultūrinius modelius. Mokslininkų kuriamas ir tobulinamas originalus skaitomumo indeksas atsižvelgia į tai, kurias erdves žmogus suvokia (t. y., „skaito“), o kurių - ne.

„Mažiau „skaitomose“ erdvėse žmogus nesijaučia saugus. Jos yra mažiau matomos, jas sunkiau pasiekti - arba yra didesnis atstumas nuo visų kitų erdvių, arba daugiau posūkių. Jose esančiuose pastatuose mažai langų ir durų. Tokiose erdvėse nusikalstamumas gali būti didesnis, jos netraukia žmonių bendroms veikloms“, - teigia K. Zaleckis. Beje, pasak profesoriaus, prasčiausiai „skaitomi“ yra daugiabučių rajonai.

„Žmogui labai svarbu žinoti, kad kažkas priklauso tik jam, jaustis šeimininku. Mes norime turėti savo teritoriją, kurioje jaučiamės saugūs. Vienas iš sprendimų galėtų būti prižiūrimi daugiabučių kiemai, rodantys, kad kažkam ši aplinka rūpi. Pavyzdžiui, JAV įprasta priešais namą turėti ne tvorą, o prižiūrimą pievelę. Tai - ženklas, kad teritorija turi šeimininką“, - mano K. Zaleckis.

K. Zaleckio teigimu, dideli Lietuvos miestų daugiabučių rajonai (Kaune juose gyvena apie 30 proc. gyventojų) - tai tarsi tiksinti bomba. „Pavienių namų renovacija čia nepadės. Reikia kompleksinės šių rajonų pertvarkos, apimančios ir teritoriją, ir architektūrinius sprendimus.

Lyginant, pavyzdžiui, Kauno senamiesčio ir naujamiesčio gatvių gyvybingumą galima pastebėti, jog tarpukariu Kauno senamiestyje buvo geriausiai „skaitomos“ ir, tikėtina, didžiausius žmonių srautus pritraukdavo ne gatvės, o aikštės - Rotušės aikštė, buvusi žuvų turgaus vieta.

„Diskusijose su kolegomis pastebime, kad architektūrinio paveldo aprašai neretai yra pernelyg statiški - pavyzdžiui, senamiestyje draudžiantys keisti pastatų aukštį ar tūrį, tačiau neatsižvelgiantys į tai, kad miestas yra gyvas, jame vyksta judėjimas. Taip senamiestis tampa panašus į naujamiestį ir praranda savitumą“, - teigia K. Zaleckis. Naujamiestyje svarbiausios yra gatvės - gyvenimas vyksta jose, svarbios gatvių sankirtos.

„Sovietmečiu, panaikinus privačią nuosavybę, erdvės šalia pastatų tapo pusiau viešomis, pusiau privačiomis - jose gali judėti kaip nori. Tranzitinis judėjimas atitraukia žmonių srautus iš pagrindinės gatvės. Pavyzdžiui, šiandien Kaune bandoma Laisvės alėją gaivinti renovacijomis, nauja danga, tačiau daugiau dėmesio reikėtų skirti chaotiškos kvartalų, esančių greta, struktūros sutvarkymui“, - įsitikinęs K. Zaleckis.

KTU profesorius K. Zaleckis džiaugiasi tuo, kad Lietuvoje atsiranda viešuoju interesu pagrįsta diskusija dėl miesto erdvių planavimo ir pradedama suprasti jos svarba. Jis mato svarbų mokslininkų vaidmenį šioje diskusijoje, kurioje dalyvauja administratoriai, politikai, miesto planuotojai, bendruomenė.

Pasak tyrėjo, turint vaizdinę informaciją iš ankstesnių laikotarpių (pavyzdžiui, archyvuose saugoma nemažai XX a. pradžios ir vidurio Lietuvos nuotraukų) ir lyginant ją su dabartine situacija, galima semtis idėjų miestų renovacijoms.

NT Rinkos Tendencijos

NT brokeris Ignas Zabarauskas pastebi, kad lietuviai investuodami į NT daro nemažai klaidų. Anot jo, geriausia investuoti į mažus butus. „Investicijai nereikia bijoti pirkti net 18-25 kvadratinių metrų ploto studijos tipo butų. Tokie būstai patrauklūs studentams ar jauniems specialistams“, - komentavo I. Zabarauskas.

Pasak jo, nuomai butus gyventojai įrengia pigiau. „Tai yra protingas sprendimas, nes nuomininkas neįvertins ir nemokės daugiau už gerą ir kokybišką įrengimą. Nuomininkui svarbiausia, kad būstas atliktų savo funkciją. Svarbiausia ne įrengimas, bet vieta. Labiausiai apsimoka nuomai pirkti būstą Naujamiestyje, Šnipiškėse, Antakalnyje, Žirmūnuose, Baltupiuose, mikrorajonuose netoli aukštųjų mokyklų“, - vardijo I. Zabarauskas.

Anot jo, nuomininkui taip pat nėra labai svarbu, butas senos ar naujos statybos. „Labiau apsimoka pirkti senesnės statybos būstą, nes jis bus pigesnis. O jeigu jis bus sutvarkytas, tai nuomininkui jis atliks tą pačią funkciją, kaip ir naujos statybos daugiabutyje, esantis butas. Būstai sau ir nuomai skiriasi.

„Inreal” Investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) organizuotojo „Būsto mugėje“ pasakojo kuo skiriasi butai, kuriuos gyventojai perka sau ir butai, kuriuos perka nuomai.

Anot jo, apskritai įsigyti būstą verta tuomet, kai būsto kaina nemažėja daugiau nei skirtumas tarp būsto nuomos kainos ir paskolos palūkanų. „Pavyzdžiui, jeigu būsto nuoma kainuoja 5-6 proc. būsto kainos per metus, o paskolos palūkanos siekia 4 proc., tada verta jį įsigyti“, - skaičiavo NT specialistas.

Specialistas teigė, kad NT savininkui svarbiausia turto likvidumas ir finansinė grąža, kurią jis gauna. NT specialisto teigimu, brangiausiai išnuomojamas naujas arba naujai įrengtas būstas, nes jis dar negyventas.

Jis pastebėjo, kad nuomoti apsimoka mažesnius butus. „Kuo būsto plotas didėja, tuo mažėja kvadratinio metro nuomos kaina. Tai yra todėl, kad nuomos kaina nustatoma apvali 300, 350, 400, 450, 500 eurų ir t.t. Todėl 44 kvadratinių metrų ploto 46 kvadratinių metrų ploto būtų nuomos kaina bus vienoda. Todėl racionaliau išplanuotas būstas nuomos grąžą suteiks didesnę“, - sakė T. S. Kvainickas.

Registrų centro duomenimis, praėjusį mėnesį bendras įregistruotų NT sandorių skaičius nesiekė 10 tūkst., o pagrindinių NT kategorijų - butų, gyvenamųjų namų ir žemės sklypų - pardavimai nuo pastarųjų keleto metų vidurkio atsiliko maždaug 15-20 proc. „Bendras šių metų atotrūkis nuo praėjusių metų yra apie 15 proc. ir, tikėtina, kad panašios tendencijos išsilaikys ir iki šių metų pabaigos“, - teigia Registrų centro duomenų analitikas Paulius Rudzkis.

Per tris šių metų ketvirčius Lietuvoje įregistruota 84,7 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų - 14 proc. mažiau nei praeitų metų sausio-rugsėjo mėnesiais, kai buvo įregistruota 98,7 tūkst. NT objektų pardavimų. Vien tik per rugsėjį įregistruota 9,3 tūkst. NT objektų pardavimų, arba 15 proc. mažiau nei pernai rugsėjį (10,9 tūkst.) ir 6 proc. mažiau nei šių metų rugpjūtį (9,9 tūkst.).

Vilniuje šiemet įregistruota beveik 7,8 tūkst. butų pardavimų, arba 12 proc. mažiau nei prieš metus, Kaune - 3,3 tūkst. (3 proc. mažiau), Klaipėdoje - 2,1 tūkst. (6 proc. mažiau).

Per tris šių metų ketvirčius Lietuvoje taip pat įregistruota beveik 8 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų - 21 proc. mažiau nei pernai analogišku laikotarpiu, kai buvo įregistruota 10,1 tūkst. namų pardavimų.

NT sandorių statistika

tags: #kestas #naujamiescio #bustas #linkedin