Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Suradus nuomai tinkamą būstą dažnai skubama pasirašyti nuomos sutartį ir neįsigilinama į jos turinį. Nuomos sutartis ir su ja susiję principai suteikia saugumą tiek nuomininkui, tiek mums, nuomotojui. Čia rasite trumpą pagrindinių taisyklių ir susitarimų, kurie padeda sukurti malonius ir skaidrius nuomos santykius, apžvalgą.
Nuomos sutarties tipai ir terminai
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti neterminuota arba terminuota - šiuo atveju terminas nustatomas šalių susitarimu. Šalys gali atnaujinti gyvenamųjų patalpų terminuotą sutartį sudarydamos naują terminuotą ar neterminuotą nuomos sutartį. Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas.
Sutartis sudaroma skaitmeniniu būdu, terminuotai ir galioja dvejus (2) metus nuo buto perdavimo datos. Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių. Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai.
Rašytinė sutartis
Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo. Taip pat nuostatą dėl vėlavimo išsikeldinti po sutarties pabaigos, pavyzdžiui, sutartyje nustatyti baudą dėl vėlavimo išsikeldinti.
Nuomos sutarties turinys
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje turi būti nurodyta:
- Sutarties dalyko apibūdinimas (išnuomojamų patalpų adresas, kambarių, kitų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti įranga, priklausiniai, naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos).
- Nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai.
- Atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Praktikoje dažniausiai sutarties tekstą pasiūlo viena iš šalių (dažnai nuomotojas), todėl ji sudaroma palankesnėmis sąlygomis ją pasiūliusiai šaliai, dėl šios priežasties rekomenduotina kiekvienu atveju atidžiai skaityti sutarties tekstą bei siūlyti abiems šalims priimtinus sutarties pakeitimus.
Nuomininko ir nuomotojo teisės bei pareigos
Svarbu žinoti nuomininko ir nuomotojo teises bei pareigas.
Nuomininko teisės ir pareigos
Nuomininkas turi teisę tiek terminuotą, tiek neterminuotą sutartį nutraukti, prieš mėnesį įspėjęs nuomotoją raštu. Sudarydamas nuomos sutartį, nuomininkas įgyja teisę nuomojamame būste deklaruoti gyvenamąją vietą. Tam, kad nereikėtų atskiro savininko sutikimo deklaruoti gyvenamąją vietą jam priklausančiame būste, nuomos sutartyje reikėtų nurodyti, kad nuomotojas neprieštarauja, jog nuomininkas deklaruotų gyvenamąją vietą išsinuomotame būste. Tokiu atveju gyvenamąją vietą deklaruojančiai įstaigai pakaks pateikti nuomos sutartį. Svarbu, kad sutartyje būtų apibrėžtas ir laikas, kuriam gyvenamoji vieta deklaruojama išsinuomotame būste. Tuo tarpu nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus.
Pagrindinės nuomininko pareigos:
- Mokėti nuomos mokestį.
- Tinkamai, pagal sutartį valdyti ir naudoti nuomos sutarties objektą.
- Grąžinti nuomos objektą tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.
Kadangi viena iš nuomininko pareigų yra išlaikyti išnuomotą būstą tvarkingą ir atlyginti būsto išlaikymo išlaidas, nuomininko atsakomybė daryti einamąjį remontą, nebent būtų susitarta kitaip. Gyvenant būste gali atsirasti įbrėžimų sienose ar grindyse, gali būti įskeliamos plytelės ar stiklas, apgadinti baldai ir pan. Pasibaigus nuomos sutarčiai tai gali sukelti ginčus su nuomotoju.
Nuomotojo teisės ir pareigos
Nuomotojas įsipareigoja perduoti nuomininkui nuomos sutarties objektą, užtikrinti jo tinkamumą gyventi bei visus reikalavimus atitinkančią būsto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį. Nuomotojas - tai asmuo, kuriam priklauso turtas ir kuris jį nuomoja nuomininkams. Jie atsakingi už nuomos mokesčio surinkimą, nuosavybės priežiūrą ir užtikrinimą, kad nuomininkai laikytųsi nuomos sutarties sąlygų.
Pagrindinės nuomotojo pareigos:
- Perduoti nuomininkui tinkamą turtą.
- Garantuoti turto tinkamumą naudoti visą nuomos laikotarpį.
- Atsakyti už turto trūkumus, kurie trukdo jį naudoti pagal paskirtį.
- Atlikti kapitalinį remontą, jei kitaip nenumatyta sutartyje.
Nuomotojas turi teisę:
- Tikrinti, ar nuomininkas tinkamai naudojasi turtu.
- Reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, jei nuomininkas pažeidžia sutartį.
Nuomos mokestis
Svarbu žinoti, kad nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu ir gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Nuomos sutarties sąlygos, nurodančios, kad nuomotojas gali vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, yra negaliojančios. Nuomos mokestis nustatomas šalių sutarimu. Šalių susitarimu nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, bet ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Nuomos mokestis negali būti mokamas iš anksto, išskyrus už pirmąjį mėnesį.
Būsto draudimas
Norint išvengti nuostolių dėl būsto, baldų ar kaimynų turto sugadinimo įvykus gaisrui, vandentiekio avarijai ir pan., taip pat norint apsaugoti turtą nuo vagystės, nuomininkui reikėtų išsiaiškinti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas yra apdraustas, o jei ne - susitarti dėl draudimo sutarčių sudarymo ir dėl draudimo įmokų mokėjimo tvarkos.
Nuomos sutarties nutraukimas ir iškeldinimas
Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu. Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas.
Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius. Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai. Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas.
Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai. Teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai pasibaigusią terminuotą būsto nuomos sutartį po 10 dienų nuo sutarties galiojimo pabaigos teismas pripažindavo neterminuota. Tokie teismų sprendimai vertintini kritiškai, nes bendroji nuomos sutarčių kodekso norma konkuruoja su specialiąja, kuri reguliuoja gyvenamosios patalpos nuomą, t. y. nuomotojas turi raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį arba apie atsisakymą pratęsti sutartį.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai. Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną.
Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai, policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas. Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis. Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.
Svarbu žinoti:
- Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.
- Nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį.
- Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą.
- Nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą.