Šiame straipsnyje aptarsime garažų bendrijų veiklos priežiūros klausimus, įskaitant bendrijų steigimą, narių teises ir pareigas, ginčų sprendimo būdus bei teisinę bazę, reglamentuojančią bendrijų veiklą Lietuvoje.
Bendrijų Steigimas ir Konsultacijos
Daugiabučių namų savininkų bendrijų steigimas (konsultacijos + įstatų ir kitų dok. Komercinio pastato savininkų bendrijos steigimas (konsultacijos + įstatų ir kitų dok. Individualių namų savininkų bendrijų steigimas (konsultacijos + įstatų ir kitų dok. Pastato prijungimas prie veikiančios bendrijos (konsultacijos + įstatų ir kitų dok. Sąskaitą išrašome užsakovui - fiziniam asmeniui arba juridiniam asmeniui (bendrijai ar kitam).
Jeigu norite įsteigti bendriją, bet neatsiranda asmens, kuris sutiktų būti bendrijos pirmininku, galime jums padėti pasiūlydami pirmininką bendrijos veiklos pradžiai - jis įregistruos bendriją, atidarys bendrijos sąskaitas banke, organizuos bendrojo naudojimo objektų perėmimą, buhalterinės apskaitos ir kitų svarbiausių paslaugų užsakymą, atlikęs pagrindinius pirmuosius darbus, suorganizuos susirinkimą, kuriame pateiks ataskaitą, o į darbotvarkę be kitų aktualių klausimų įtrauks ir bendrijos pirmininko rinkimą. Tokia pagalba galėtų trukti pusmetį arba iki metų (pagal Bendrijų įstatymą bendrijos pirmininko kadencija - 3 metai, tačiau bendrijos pirmininką galima atšaukti anksčiau, jis gali ir pats atsistatydinti). Bendrijos pirmininko paslauga veiklos pradžiai teikiama tik užsisakiusiems mūsų konsultavimo bendrijos steigimo klausimais paslaugą. Galimybės suteikti šią paslaugą ribotos.
Konsultavimo paslaugas teikiame telefonu ir elektroniniu paštu, taip pat susitinkant.
Bendrijos Narių Teisės ir Pareigos
Bendrijos veiklą reglamentuoja LR Civilinis kodeksas, LR Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas (toliau- Įstatymas), kiti teisės aktai ir bendrijos įstatai.
Bendrijos narių sąraše (Įstatymo nustatyta tvarka išrinktų bendrijos narių įgaliotinių sąraše) nurodomi bendrijos narių ar jų atstovų (įgaliotinių) kontaktiniai duomenys (vardas, pavardė, adresas korespondencijai ir (arba) elektroninio pašto adresas, telefono numeris). Bendrijos narių sąraše papildomai turi būti nurodytas turimų garažų patalpų plotas ir turto dalis bendrojoje nuosavybėje, taip pat įstojimo į bendriją bei išstojimo iš jos data. Bendrijos narių ar jų atstovų sąrašo (įgaliotinių sąrašo) duomenis keičia bendrijos pirmininkas, kai bendrijos nariai ar jų atstovai informuoja apie pasikeitusius duomenis. Bendrijos narių ar jų atstovų sąrašo (įgaliotinių sąrašo) duomenys tikslinami ne rečiau kaip kartą per metus.
Bendrijos narys, norėdamas išstoti iš bendrijos, pateikia bendrijos pirmininkui rašytinį prašymą.
Bendrijos Narių Klausimai ir Atsakymai
- Ar bendrija gali išieškoti įsiskolinimus iš narių?
Taip. Bendrija turi teisę reikalauti narių mokėti nustatytas įmokas. Jei narys nemoka: • Siunčiamas rašytinis raginimas (pretenzija); • Nesant atsakymo - kreipiamasi į teismą dėl skolos išieškojimo; • Teismo sprendimą vykdo antstolis.
- Kada reikia keisti bendrijos įstatus?
Įstatus verta keisti, kai: • Jie nebeatitinka galiojančių teisės aktų; • Keičiasi valdymo tvarka, įmokų skaičiavimo ar balsavimo taisyklės; • Norima aiškiau sureguliuoti narių pareigas ar vidaus tvarką. Nauji įstatai turi būti patvirtinti visuotiniame susirinkime ir registruoti Registrų centre.
- Ar bendrija gali nustatyti vidaus tvarką (dėl pravažiavimo, šiukšlių, ramybės ir pan.)?
Taip. Bendrija gali patvirtinti vidaus taisykles, kurios būtų privalomos visiems nariams. Tokios taisyklės turėtų būti: • Priimtos visuotiniame narių susirinkime; • Aiškiai paskelbtos; • Neprieštarauti įstatymams ar įstatams.
- Ką daryti, jei narys neteisėtai pastato kliūtį, tvorelę ar užtveria pravažiavimą?
• Pirmiausia rekomenduojama kreiptis raštu ir pareikalauti pašalinti kliūtį; • Jei nepadeda - galima kviesti policiją ar statybos inspekciją; • Kraštutiniu atveju - kreiptis į teismą dėl pašalinimo ir žalos atlyginimo.
- Ar galima nustatyti ar keisti servitutą (teisę į pravažiavimą, įvažiavimą ir kt.)?
Taip. Servitutas gali būti: • Nustatomas šalių susitarimu (sutartimi); • Arba - teismo sprendimu, jei ginčas neišsprendžiamas taikiai.
- Ar bendrija turi teisę spręsti, kaip naudojamas bendras turtas (keliai, vartai, stogai ir kt.)?
Taip. Bendras turtas valdomas visų narių bendrai, todėl svarbiausi sprendimai turi būti: • Priimti visuotiniame narių susirinkime; • Užfiksuoti protokoluose; • Atitikti bendrijos įstatus ir galiojančius įstatymus.
- Ką daryti, jei narys ginčija bendrijos sprendimus ar kelia konfliktus?
• Užfiksuoti bendrijos sprendimą raštu (protokoluose); • Pateikti argumentuotą atsakymą ginčijančiam nariui; • Jei ginčas tęsiasi - galima pasitelkti teisininką arba kreiptis į teismą.
- Ar garažų bendrija gali bendradarbiauti su teisininku nuolat?
Taip. Galimi keli variantai: • Vienkartinė pagalba (pvz., dokumentų rengimas, konsultacija); • Atstovavimas konkrečiuose ginčuose (ribos, skolos, servitutai); • Mėnesinė teisinė priežiūra, kai teisininkas reaguoja į visus kasdienius klausimus.
- Ar galima paruošti bendrijai „standartinį dokumentų rinkinį“?
Taip. Galime parengti visą būtiną dokumentų paketą: • Nauji arba koreguoti įstatai; • Vidaus taisyklių projektai; • Susirinkimų šaukimo ir protokolų šablonai; • Šablonai dėl narių skolų išieškojimo ar vidaus tvarkos pažeidimų.
Garazu bendrijos istatai - paslaptis! Vienas parasas nieko nereiskia ?!
Visuotinis Susirinkimas
Visuotinis susirinkimas turi būti šaukiamas kasmet nevėliau kaip per 5 mėnesius pasibaigus finansiniams metams. Visuotiniame susirinkime dalyvaujantys bendrijos nariai registruojami pasirašytinai susirinkimo dalyvių sąraše.
Pranešimą apie šaukiamą visuotinį susirinkimą susirinkimo organizatorius (iniciatorius) turi ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki susirinkimo dienos paskelbti bendrijos skelbimų lentoje arba kitose gerai matomose vietose arba elektroninėmis priemonėmis (el. paštu), nurodyti susirinkimo vietą, datą ir laiką, kartu paskelbti susirinkimo darbotvarkę ir siūlomų sprendimų projektus arba nurodyti vietą, kur ir kokiu laiku galima susipažinti su sprendimų projektais.
Jeigu visuotinio susirinkimo darbotvarkėje numatyta rinkti ar atšaukti bendrijos valdymo organą, keisti bendrijos įstatus ar svarstyti bendrijos reorganizavimo ar likvidavimo klausimus, metinę bendrijos pajamų ir išlaidų sąmatą, apie visuotinį susirinkimą bendrijos nariams pranešama raštu arba elektroninėmis priemonėmis (el. Visuotinis susirinkimas turi būti šaukiamas ir tais atvejais, kai to reikalauja revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių.
Visuotinis susirinkimas yra teisėtas ir gali priimti sprendimus, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė bendrijos narių. Jeigu kvorumo nėra, laikoma, kad visuotinis susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis visuotinis susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio susirinkimo darbotvarkę.
Balsavimas visuotiniame susirinkime yra atviras. Slaptas balsavimas yra privalomas klausimais, dėl kurių nors vienas bendrijos narys pageidauja slapto balsavimo ir tam pritaria daugiau kaip dešimtadalis susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių.
Visuotiniai susirinkimai turi būti protokoluojami. Visuotinio susirinkimo protokolas turi būti parengtas ir pasirašytas ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos.
Balsavimas Raštu
Balsavimo organizatorius apie rengiamą balsavimą raštu paskelbia bendrijos skelbimų lentoje arba kitose gerai matomose vietose ir parengia bendrijos narių balsavimo raštu biuletenį pagal formą, pateikiamą Daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrijos narių balsavimo raštu dėl priimamų sprendimų tvarkos aprašo, patvirtinto LR Aplinkos ministro.
Gavę biuletenį, bendrijos nariai (ar jų įgalioti asmenys) turi ne vėliau kaip per 2 savaites nuo šio biuletenio įteikimo dienos jį grąžinti balsavimo organizatoriui užpildę žymą „pritariu“ ar „nepritariu“. Užpildytą biuletenį pasirašo bendrijos narys ar jo įgaliotas asmuo.
Balsavimo rezultatus skaičiuoja Balsavimo organizatoriaus sprendimu ne mažiau kaip 3 asmenų sudaryta balsų skaičiavimo komisija. Balsavimo rezultatai įforminami ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo balsavimo dienos balsų skaičiavimo komisijos protokolu.
Balsavimas laikomas neįvykusiu, jeigu iki biuleteniuose nurodyto termino pabaigos grąžintų biuletenių skaičius yra mažesnis už 1/2 visų išduotų biuletenių. Kai balsavimas organizuojamas dėl atskirų bendrojo naudojimo objektų, kurie pagal bendrijos sudarytą bendrojo naudojimo objektų aprašą yra ar gali būti naudojami tenkinti ne visų garažų pastatų savininkų, o tik jų dalies poreikius, biuleteniai įteikiami tiems bendrijos nariams, kurie yra tos dalies garažų pastatų savininkai.
Slaptas Balsavimas
Prieš susirinkimą paruošiami slapto balsavimo biuleteniai, kurie antspauduojami bendrijos antspaudu.
Priėmus sprendimą dėl slapto balsavimo, visuotinis susirinkimas išrenka balsų skaičiavimo komisiją, kurią sudaro ne mažiau kaip 3 bendrijos nariai.
Baigus balsavimą, balsų skaičiavimo komisija suskaičiuoja rezultatus ir surašo balsų skaičiavimo protokolą. Biuleteniai sudedami į voką, vokas užklijuojamas, antspauduojamas.
Atstovavimas Susirinkime
Bendrijos nariai dėl susirinkimuose svarstomų klausimų gali iš anksto pareikšti savo nuomonę raštu bendrijos įstatų nustatyta tvarka. Įgaliotas asmuo gali atstovauti bendrijos nariui/-iams. Balsavimo teisės perleidimo sutartyje bendrijos narys ir jo įgaliotas asmuo turi nustatyti balsavimo teisės įgyvendinimo tvarką ir būdus.
Bendrijos Valdymo Organai
Bendrijos valdymo organai yra valdyba ir bendrijos pirmininkas. Bendrijos valdybą sudaro bendrijos pirmininkas ir bendrijos valdybos nariai.
Bendrijos pirmininku renkamas fizinis asmuo, atitinkantis šiuos reikalavimus: yra sulaukęs pilnametystės, yra Lietuvos Respublikos pilietis, paprastai turintis nuosavybės teises į įstatų 1 punkte nurodytame Bendrijos valdomame pastate esantį garažą (garažus). Bendrijos pirmininką renka ir iš pareigų atšaukia, tvirtina bendrijos pirmininko pareigybės aprašymą ir nustato bendrijos pirmininko darbo užmokestį visuotinis susirinkimas dalyvaujančių visuotiniame susirinkime narių balsų dauguma 3 metų laikotarpiui. Bendrijos pirmininko kadencijų skaičius neribojamas.
Bendrijos valdybą renka visuotinis susirinkimas (įgaliotinių susirinkimas) 3 metų laikotarpiui. Bendrijos valdybos nariu gali būti renkamas tik fizinis asmuo, turintis nuosavybės teisėmis garažą (garažus) įstatų 1 punkte nurodytame pastate, kurio bendrojo naudojimo objektams valdyti yra įsteigta bendrija.
Bendrijos valdybos posėdžius šaukia bendrijos pirmininkas. Bendrijos valdybos sprendimai priimami valdybos narių balsų dauguma vardiniu balsavimu. Kiekvienas bendrijos valdybos narys turi po vieną balsą. Jeigu balsuojant dėl bendrijos valdybos sprendimo balsai pasiskirsto po lygiai, lemia bendrijos valdybos pirmininko balsas.
Įgaliotinių susirinkimą šaukia Bendrijos pirmininkas. Įgaliotinių susirinkimas taip pat turi būti sušauktas, kai to reikalauja revizorius arba daugiau kaip ketvirtadalis įgaliotinių. Įgaliotiniai išrenkami iš kiekvieno aukšto garažo sekcijos pusės, priklausančio Bendrijai, bendrijos narių susirinkimuose 4 metų laikotarpiui. Įgaliotinio kadencijų skaičius neribojamas. Įgaliotinis atstovauja jį išrinkusių bendrijos narių interesams.
Laikoma, kad įgaliotinis prarado pasitikėjimą ir yra atšauktas, jeigu už jo atšaukimą atitinkam garažo dalies (laiptinės) Bendrijos narių susirinkime pasisakė daugiau kaip pusė visų jo atstovautų Bendrijos narių.
Ginčų Sprendimas
Bendrijos narių ir bendrijos valdymo ar kitų organų (jų narių) ginčai perduodami nagrinėti bendrijos ginčus nagrinėjančiam asmeniui. Ginčus nagrinėjantis asmuo turi atitikti šiuos reikalavimus: yra bendrijos narys, sulaukęs pilnametystės, turi gerą reputaciją bendrijos narių gretose.
Ginčus nagrinėjantis asmuo sprendžia ginčą ne ilgiau nei 5 darbo dienas. Jeigu ginčus nagrinėjančiam asmeniui nepavyksta išspręsti ginčo arba jeigu ginčo šalys nevykdo ginčus nagrinėjančio asmens pasiūlymo dėl ginčo sprendimo, ginčai nagrinėjami įstatymų nustatyta tvarka.
Nuolatinės asmeninės bendrijos pirmininko, valdybos narių ir bendrijos narių įgaliotinių konsultacijos (telefonu, e. paštu, susitikus) bendrijos veiklos organizavimo klausimais, įskaičiuojant ir dokumentų rengimo pagalbą, kai organizuojamas sprendimų priėmimas bendrijoje, kaina - 0,01 Eur/kv.m./mėn., bet ne mažiau kaip 30,00 Eur/mėn.
Ginčų tarp bendrijos pirmininko (valdybos narių) ir bendrijos narių (kitų savininkų) vidinis nagrinėjimas privalo būti užtikrintas, kai bendrijoje daugiau kaip 100 narių, mažesnėse bendrijose ginčus nagrinėjantis asmuo (komisija) nėra privalomas, bet gali būti.
Bendrijos Turtas ir Lėšos
Garažo (garažų) savininkai gali prisidėti prie bendrijos turto savo nepiniginiais turtiniais įnašais. Bendrija turi atskirą kaupiamųjų lėšų sąskaitą.
Bendrija, administruodama kaupiamųjų lėšų sąskaitoje esančias lėšas, veikia kaip patikėtinis, o indėlininkais laikomi patikėtojai - kiekvienas garažo (garažų) savininkas, kurio lėšų dalis nustatoma pagal bendrijos apskaitos duomenis.
Revizija ir Kontrolė
Bendrijos vidaus kontrolės funkcijai atlikti bendrijoje išrenkamas revizorius. Privalo patikrinti kiekvieno įstatų 1 punkte nurodytame pastate esančių garažų savininkų kaupiamąsias lėšas ir jų panaudojimą, kai to reikalauja daugiau kaip penktadalis to pastato garažo (garažų) savininkų.
Revizijos komisija (revizorius), nustačiusi (nustatęs) bendrijos ūkinės finansinės veiklos pažeidimų, turi teisę reikalauti, kad bendrijos pirmininkas (valdyba) sušauktų neeilinį visuotinį susirinkimą ( įgaliotinių susirinkimą). Jeigu bendrijos pirmininkas (valdyba) per 30 kalendorinių dienų nuo šio reikalavimo pateikimo dienos visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) nesušaukia, susirinkimą šaukia ir jo darbotvarkę nustato revizijos komisija (revizorius).
Įstatų Keitimas ir Buveinė
Sprendimą dėl bendrijos buveinės pakeitimo priima bendrijos visuotinis susirinkimas dalyvaujančių bendrijos narių balsų dauguma.
Bendrijos įstatai keičiami visuotinio susirinkimo sprendimu, jeigu už jį balsavo daugiau kaip du trečdaliai visų susirinkime dalyvaujančių bendrijos narių (trys penktadaliai visų įgaliotinių). Pakeistus bendrijos įstatus pasirašo visuotinio susirinkimo ar įgaliotinių susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.
Pakeisti bendrijos įstatai turi būti perregistruoti Juridinių asmenų registre, pateikiant prašymą ir visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) protokolą dėl bendrijos įstatų keitimo.
Sprendimų Registravimas ir Viešumas
Visuotiniame susirinkime priimti sprendimai registruojami susirinkimų registracijos žurnale ir skelbiami viešai namo skelbimų lentoje arba elektroninėmis priemonėmis (el. paštu).
Ką Daryti, Jei Pirmininkas Nevykdo Pareigų?
Bendrijos pirmininką, už tai, kad nevykdo savo pareigų, galima apskųsti savivaldybei (įteikti laisvos formos rašytinį skundą). Taip, savivaldybėms galbūt labiau rūpi daugiabučių namų savininkų bendrijos, tačiau Bendrijų įstatymo 20 straipsnyje rašoma apie bendrijas bendrai, todėl savivaldybės specialistai, manytume, turėtų tirti ir garažų bendrijų skundus, jie gali atlikti patikrą, įpareigoti bendrijos pirmininką įvykdyti tam tikrus veiksmus, gali net skirti nuobaudą.
Žinoma, galima kreiptis ir į teismą.
Jeigu bendrijos pirmininkas nesiima veiksmų, kad pastato tinkamos techninės priežiūros klausimas būtų keliamas visuotiniame narių susirinkime, bendrijos susirinkimą gali sušaukti daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių.
Už statinių techninės priežiūros taisyklių nesilaikymą yra numatyta administracinė atsakomybė. Administracinių teisių pažeidimo kodekso 1893 str. nustato, jog už statinių techninės priežiūros taisyklių nesilaikymą gali būti skirtas įspėjimas arba bauda nuo dviejų šimtų iki vieno tūkstančio litų; tuo tarpu statinių techninės priežiūros taisyklėse numatytų priemonių netaikymas, kai yra pavojinga statinio deformacija ir griūties grėsmė, užtraukia baudą nuo vieno tūkstančio litų iki penkių tūkstančių litų.
DNSB įstatymo 14 str. 6 d. 9 p. nustato, jog Bendrijos pirmininkas atsako už pastato (pastatų), jo (jų) priklausinių ir pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros organizavimą, šios priežiūros dokumentų parengimą, pildymą ir tvarkymą.
Taigi, dėl netinkamai bendrojo naudojimo objektų techninę priežiūrą organizuojančios bendrijos būtų galima kreiptis į statinių techninės priežiūros taisyklių laikymąsi prižiūrinčią instituciją.
Garažų Bendrijų Valdymas ir Perspektyvos
Garažų bendrijų valdymas ir perspektyvos - bene pirmoji diskusija šia tema rengta Seime. Ši diskusija - labai aktuali, nes jos metu buvo išsakyta nemažai problemų, kylančių ne tik garažų savininkams ar garažų bendrijų valdymo organams, tačiau ir savivaldybėms.
Savivaldybės susiduria su keblumais, išieškodamos valstybinės žemės mokesčius iš garažų valdytojų, kurie dažnu atveju nėra įregistravę savo turto. Jų paieška - apsunkinta, o galutinis rezultatas neretai būna tokio garažo paskelbimas bešeimininkiu.
Kita problema, įvardyta diskusijos metu, buvo garažų bendrijų apimtis. Dažnu atveju pastarosios yra labai didelės, jungiančios po kelis šimtus bendrijų narių ar į bendriją neįstojusių tokio pobūdžio patalpų savininkų. Dėl šios priežasties tampa sunku priimti sprendimus, kuriuos teisės aktai įpareigoja spręsti visuotinio bendrijos narių susirinkimo metu, nes surinkti tokį žmonių skaičių paprasčiausiai tampa neįmanoma.
Pastebima, kad garažų savininkai tampa neaktyvūs. To priežastis yra pakitęs žmonių poreikis. Garažai dažnu atveju nebeatitinka šiuolaikinio miestiečio poreikių, todėl dalis jų yra tušti ir apleisti, virsta sandėliais, vis rečiau lankomi savininkų.
Diskusijos metu aptartas ir per mažas bendrijos veiklos kontrolės užtikrinimas. Garažų bendrijų nariai įvardijo, kad šiuo metu galiojantys teisės aktai numato keletą alternatyvų, užtikrinančių tokio pobūdžio juridinių asmenų priežiūrą: bendrijos išrinkta revizijos komisiją (ar revizorius), visuotinio bendrijos narių susirinkimo sprendimu, samdant auditorių.