Daugybė nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sandorių yra sudaromi kiekvienais metais. Tikriausiai vienas iš pirmųjų klausimų iškylančių yra turto vertės įvertinimas. Turto vertinimas - tai turto vertės nustatymas pagal atitinkamą turto arba verslo vertinimo metodą.
Turto vertinimas yra būtinas tiems, kurie planuoja įsigyti būstą, skolinantis pinigų iš banko. Turto vertinimas bankui padeda nustatyti, kokią pinigų sumą ir kokiomis sąlygomis skolinti bei įvertinti pinigų skolinimo riziką, paskolos gavėjui tapus nemokiam. Taigi, prieš bankui teikiant paskolą, jis turi įvertinti ar paskolos gavėjui tapus nemokiam, bankas pardavęs įkeistą turtą, galės padengti patirtas sandorio išlaidas.
Turto Vertinimo Procesas
Nekilnojamojo turto vertinimo proceso sklandumui užtikrinti, labai svarbu pasirūpinti reikiamais dokumentais. Pirmiausiai, atsižvelgiant į vertinamo turto tipą yra nustatoma, kokių dokumentų reikės turto vertinimui. Svarbiausi dokumentai - identifikaciniai, iš kurių būtų galima nustatyti turto savininkus, turto dydį, išsidėstymą bei adresą. Jeigu yra vertinamas butas, svarbu turėti ir kadastrinių matavimų bylą.
Sekantis žingsnis - turto apžiūra. Šiame etape yra apžiūrimas ir nufotografuojamas vertinamas turtas.
- Duomenų analizė.
- Vertinamo turto apžiūra.
Ataskaitos paruošimas užtrunka nuo 2-4 d.d priklausomai nuo vertinamo turto apimties, vertinimo tikslo ir sudėtingumo. Taip pat, būna atvejų, kai turto vertinimui reikalingi dokumentai yra netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tokiu atveju jų suradimas ar sudarymas gali trukti iki 20d.
Kada reikalingas turto vertinimas?
- Dažniausias atvejis - nekilnojamojo turto vertinimas imant paskolą.
- Jei turto vertinimas reikalingas politiko deklaracijai, bankui ar kitai oficialiai institucijai, reikalingas profesionalus turto vertinimas, kurį atlieka turto vertintojai.
- Nekilnojamojo turto vertinimas yra viena svarbiausių paslaugų, jei ruošiatės imti paskolą nekilnojamo turto objektui įsigyti, tvarkote paveldėjimo/dovanojimo dokumentus, arba siekiate susimažinti mokestinės prievolės dydį pardavus nekilnojamojo turto objektą, kuris nebuvo išlaikytas ilgiau nei 10 metų.
Kaip Įvertinti Turto Vertę Savarankiškai?
Jeigu norite sužinoti orientacinę kainą be oficialios ataskaitos, vertę galima įvertinti savarankiškai. Rekomenduoju atlikti turto vertės analizę remiantis NT skelbimais. Iškėlę svarbiausius NT kriterijus, ieškokite butų ar namų kuo labiau atitinkančių Jūsų turimam būstui, pagal svarbiausius kriterijus. Atkreipkite dėmesį ir į skelbimų patalpinimo laiką.
Jeigu matote, kad skelbimas seniai patalpintas ir vis dar aktyvus, kas gali reikšti, kad būstas pardavinėjamas ilgai, galite daryti išvadą, kad nustatyta būsto kaina yra per didelė. Kaip ir minėjau, turėkite omenyje, kad savarankiškas turto vertinimas gali būti klaidingas ir nustačius per didelę turto kainą, tai gali atbaidyti pirkėjus. Kitu atveju, nustačius per žemą turto kainą, sandoris Jums gali būti nenaudingas.
Nekilnojamojo turto skelbimų portaluose pabandykite paieškoti parduodamų butų ar namų, esančių šalia jūsų arba analogiškoje vietoje. Turėkite omenyje, kad namas Vilniaus rajone bus kur kas brangesnis, nei namas Kupiškio rajone. Jei būsto kvadratūra nelabai panaši, skaičiuokite vieno kvadrato kainą.
Pavyzdžiui: Panašus namas tame pačiame kaime parduodamas už 50 000 eurų. Jo plotas - 150 kv. m. vadinasi vieno kvadratinio metro kaina - 50 000 : 150 = 333,33 euro už kv. m. Jei jūsų namas yra 250 kvadratinių metrų, tai už jį galite prašyti 333,33 x 250 = 83 333 eurų.
Taip pat turėkite omenyje, kad kuo kvadratūra didesnė, tuo įrengimo kaina už 1 kv. m dažniausiai būna mažesnė, dėl to reiktų objektyviai įvertinti savo pageidaujamą galutinę kainą. Gautą sumą suapvalinkite, bet tik įvertinę kitus kriterijus. Jei jūs namas yra ekonomiškas, šildomas šiuolaikiškomis sistemomis, galima drąsiai pridėti tūkstantį kitą. Jei namas yra šalia parduotuvės, darželio, mokyklos ar kitų socialinės traukos objektų - taip pat kaina gali didėti.
Banko Požiūris į Turto Vertinimą
Bankai vertina ne tik faktą, kad sklypas yra jūsų nuosavybė, bet ir jo rinkos vertę pagal nepriklausomo turto vertintojo ataskaitą. Bankui paprastai netinka pardavėjo vardu darytas vertinimas - bankai reikalauja vertinimo, atlikto pirkėjo vardu, nes pagal jį jie skaičiuoja Jūsų finansavimą ir riziką.
Bankas finansuos paskolą pagal turto vertintojo nustatytą vertę. Parkavimo vieta bus įvertinta tik tuo atveju, jei ji yra teisiškai registruota kaip atskiras ar priskirtas turtas. Jei karkasinis namelis 50 m² bus įregistruotas kaip gyvenamasis namas, bankas jį gali finansuoti. Bankas gali suteikti paskolą tik jei namelis bus registruotas kaip gyvenamasis būstas su pakankamu baigtumu. Turto baigtumas turėtų būti bent 80-100 %.
Kas įtakoja turto vertę?
Nekilnojamojo turto vertė labiausiai priklauso nuo vietos, infrastruktūros ir aplinkos, o kilnojamojo turto vertė labiau siejama su nusidėvėjimu, pagaminimo metais ir technine būkle.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
Čia pateikiami atsakymai į dažniausiai užduodamus klausimus apie turto vertinimą.
Ar bankui turi reikšmės neatitikimai registrų centre?
Tokie neatitikimai Registrų centre bankui tikrai gali turėti reikšmės, nes vertintojas remiasi oficialiais duomenimis. Jei išrašuose matosi papildomas „vaiduoklinis“ pastatas ar skiriasi paskirtis, tai gali sulėtinti vertinimą arba bankas gali paprašyti susitvarkyti dokumentus prieš priimant sprendimą. Rekomenduojama kreiptis į Registrų centrą ir patikslinti duomenis, kad informacija sutaptų su realia situacija.
Kiek laiko galioja turto vertinimas?
Nekilnojamojo turto vertė nuolatos keičiasi. Tai viena iš priežasčių, dėl ko turto vertintojo pažyma galioja vos 3-5 mėnesius.
Kokie kriterijai taikomi būsto baigtumui?
Butas 100 proc. baigtu laikomas tuomet, kai jis yra pilnai įrengtas ir parengtas gyventi - trūksta tik baldų ir buitinės technikos, kuriuos su savimi atsiveža įsikraustantis naujakurys. Taigi, jau turi būti pilnai nudažytos ar išklijuotos sienos ir lubos, sudėtos grindys, sumontuoti langai bei įrengtas vonios kambarys - sudėtos plytelės, išvedžiota santechnika, pajungtas praustuvas, klozetas bei vonia arba dušo kabina bei įstatytos durys.
Ar galima pervertinti turtą siekiant gauti daugiau pinigų iš banko?
Būstas, savininko prašymu, gali būti pervertintas tiek kartų, kiek reikia, fiksuojant atliktus darbus bei būsto vertės pokyčius. Tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t.t.
Kas nutinka, jei nesutinku su turto vertinimu?
Kartais skirtingų vertintojų išvados nesutampa - vertė gali svyruoti apie 10 proc. Taigi, kartais skirtingų vertintojų išvados nesutampa - vertė gali svyruoti apie 10 proc.
Visos teisės saugomos. Kopijuoti ir platinti informaciją yra draudžiama, nebent gavus raštišką sutikimą.