Kambario Nuomos Sutartis: Taisyklės, Teisės ir Pareigos Lietuvoje

Nekilnojamojo turto (NT) nuoma Lietuvoje yra populiari papildomų pajamų forma, tačiau svarbu žinoti, kaip legaliai išnuomoti ar išsinuomoti butą, kad nekiltų ginčų ar nesklandumų. Šiame straipsnyje aptarsime kambario nuomos sutartis, jų sudarymo ypatumus, nuomotojo ir nuomininko teises bei pareigas, mokesčius ir kitus svarbius aspektus.

Bendrosios nuostatos

Kaip numatyta Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 4.73 straipsnio 1 dalyje, bendrosios dalinės nuosavybės teisė yra, kai bendrosios nuosavybės teisėje nustatytos kiekvieno savininko nuosavybės teisės dalys. Bendrosios dalinės nuosavybės teisės turėtojo dalis bendrojoje nuosavybėje gali būti atidalinta, t.y. nustatyta konkreti bendraturčiui priklausanti bendrosios nuosavybės objekto dalis, arba neatidalinta. Dažnai pasitaiko atvejų, kai butas skirtingiems asmenims priklauso bendrąja nuosavybės teise su konkrečiomis atidalintomis dalimis joje: kiekvienam savininkui po vieną buto kambarį.

Atkreiptinas dėmesys į LR CK 4.78 straipsnį, reglamentuojantį bendraturčio teisės perleisti ar suvaržyti teises į bendrosios dalinės nuosavybės teise turimą savo dalį įgyvendinimo tvarką, kuris numato, kad kiekvienas bendraturtis turi teisę perleisti kitam asmeniui nuosavybėn, išnuomoti ar kitu būdu perduoti naudotis, įkeisti ar kitaip suvaržyti visą savo dalį ar dalies, turimos bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį, išskyrus šiame kodekse nustatytas išimtis. Taigi, vieno kambario savininkas, kuriam buto kambarys priklauso bendrąja daline nuosavybes teise su atidalinta konkrečia buto dalimi, turi visišką teisę ir laisvę sudaryti nuomos sutartį su trečiais asmenimis dėl kambario nuomos. Įstatymai nenumato pareigos tokiu atveju gauti kito buto bendrasavininko sutikimą, atitinkamai, išnuomavus kambarį be tokio sutikimo, kambario savininkui jokių neigiamų teisinių pasekmių nekyla.

Rašytinė sutartis

Svarbu pažymėti, kad terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepaisant, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu (LR CK 6.579 straipsnio 3 dalis). Be to, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis tik įregistravus ją įstatymų nustatyta tvarka viešame registre (LR CK 6.579 straipsnio 4 dalis). Taigi, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinės formos, o notariškai jos tvirtinti nėra privaloma.

Pirmas žingsnis link "legalumo" yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Nuomos sutartis turi būti sudaryta tvarkingai, galbūt kartais nepakaks standartinės sutarties iš interneto. Tokiu atveju nuomotojui ir nuomininkui rekomenduojama kreiptis į patyrusius brokerius kurie galės peržvelgti sutartį arba turi kreiptis į teisininkus, kad nereiktų sutarčių perrašyti kelis kartus.

Nors susitarimas tarp fizinių asmenų dažnai sudaromas žodžiu, įstatymai numato, kad terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinė. Tačiau reikia atkreipti dėmesį, kad net kai yra pasirašomos sutartys, dažniausiai jos būna šabloninės, nenumato jokių papildomų konkretaus nuomininko ar nuomotojo poreikių. Todėl rekomenduojama įtraukti papildomas sąlygas, dėl kurių norima susitarti. Pavyzdžiui, jei nuomotojas leidžia nuomininkui auginti gyvūną, sutartyje reikėtų nurodyti ir šį faktą, ir detalizuoti, koks tai gyvūnas ir pan.

Žinoma, kuo aiškesnis ir paprastesnis sutarties formulavimas, tuo lengviau apginamos ją pasirašiusių asmenų teisės. Todėl sudarant sutartį reikėtų galvoti apie kuo didesnę nuomotojo teisių apsaugą, kuri tuo pačiu neapsunkintų nuomininko gyvenimo ir nepažeistų galiojančių teisės aktų. Praktikoje sutartį dažniausiai rengia nuomotojas arba jo atstovas, tačiau būtina ją derinti su nuomininku ir siūlyti pateikti jo manymu reikalingas pataisas.

Privalomi reikalavimai sutarčiai

Kai kurie sutarties elementai yra esminiai, jų būtinumas nurodytas Civiliniame kodekse, o be jų sutartis būtų niekinė. Tai yra:

• Būsto adresas
• Kambarių ir kitokių patalpų skaičius
• Plotas
• Patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga
• Priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos
• Nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai
• Atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka

Sutartyje visada reikia atkreipti dėmesį į leidimą nuomininkui subnuomoti ar leisti naudoti patalpas tretiesiems asmenims. Praktikoje neretai pasitaiko atvejų, kai savininkas, atvykęs apžiūrėti būsto, ten randa nepažįstamus asmenis. Norint to išvengti, sudarant sutartį, reikėtų aiškiai apibrėžti subnuomos galimybę ar jos nebuvimą, taip pat nustatyti asmenis, kurie gyvens nuomojamame būste.

Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.

Nuomininko teisės ir pareigos

Nuomininkas turi šias teises:

• Deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
• Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.

Nuomininko pareigos apima:

• Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas.
• Nurodyti nuomos kainą.
• Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis).
• Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).

Nuomotojo pareigos ir atsakomybės

Nusprendus išnuomoti būstą, viena svarbiausių užduočių nuomotojui - nusiteikti bendradarbiauti su nuomininku pritaikant būstą jo poreikiams. Natūralu, kad kiekvienas naujas gyventojas savo gyvenamąją erdvę mato ir supranta skirtingai. Dėl to, siekiant malonaus ir sėkmingo būsto nuomos proceso, svarbu lankstus požiūris į pagrindinių nuomininko poreikių patenkinimą. Užtikrinus, jog nuomojamame bute nuomininkas jaučiasi patogiai, bus užtikrintas ir pagrindinis nuomotojo tikslas - pasiekta ilgalaikė nuoma. Išlaikant nuomininką būste ilgą laiką, nuomotojas sutaupys daug laiko ir jėgų resursų.

Kapitalinis ir einamasis remontas

Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.

Sugedusi buitinė technika

Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.

Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.

Sutarties registracija ir mokesčiai

Suradus nuomininkus ir pasirašius būsto nuomos sutartį, reikėtų viešajame registre įregistruoti juridinį faktą apie sutarties sudarymą. Tai daryti Lietuvoje dažnai vengiama, nes nemaža dalis sutarčių yra sudaromos nemokant mokesčių arba dėl to, kad registravimo reikšmė nėra aiškiai suvokiama. Teisinė nuomos sutarties registracija yra tik juridinio fakto registracija, išviešinant informaciją apie nuomą. Ji neturi jokios įtakos nuomos santykiams, kurie atsiranda ar gali būti keičiami tik nuomos sutarties pagrindu.

Nepaisant to, tik įregistravus sutartį nuomotojas gali remtis, kad nuomininkas pats atsako už padarytą žalą prieš trečiuosius asmenis ir už komunalinių mokesčių mokėjimą ar pasekmes, kylančias dėl jų nemokėjimo. Taigi, nuomos sutartis tikslinga registruoti, nes taip sustiprinama nuomotojo teisių apsauga. Registracija yra nesudėtingas procesas, kurį gali atlikti kiekviena iš šalių, pateikusi nuomos sutartį VĮ Registrų centrui ir sumokėjusi 2,90 euro mokestį. Tiesa, sutartį reikia registruoti per 30 dienų nuo jos sudarymo, kitaip registracijos kaina išaugs dvigubai.

Egzistuoja du skirtingi būdai, kuriais valstybei sumokami mokesčiai už vertimąsi būsto nuoma. Tai verslo liudijimas ir pajamų deklaravimas. Verslo liudijimas - fiksuotą kainą ir teritoriją turintis leidimas verstis būsto nuoma. Jis gali būti išduodamas verstis būsto nuoma visoje Lietuvoje arba konkrečioje savivaldybėje, o jo kaina, priklausomai nuo teritorijos, gali skirtis iki kelių kartų. Pažymėtina, kad jo kaina nepriklauso nuo nuomojamų būstų kiekio. Pajamų deklaravimas yra paprastesnis būdas, nes tam užtenka metams pasibaigus deklaruoti iš nuomos gautas faktines pajamas ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.

Verslo liudijimas ar GPM?

Labai svarbus dalykas, ką reikia žinoti nuomojant butą - ar verta imti verslo liudijimą? Čia reikia skaičiavimo. Paprastai, kuo didesnę sumą uždirbate, tuo labiau apsimoka imti verslo liudijimą. Tarkime, jeigu per mėnesį iš nuomos stabiliai uždirbate 400-500€, tikrai drąsiai galima imti verslo liudijimą.

Yra du būdai mokėti mokesčius už NT nuomos veiklą: verslo liudijimas arba 15% GPM tarifas. Kurį būdą pasirinkti - skaičiuoti ir spręsti jums. Kiekvienoje savivaldybėje yra nurodomas metinis mokestis.

Pagal verslo liudijimą galėsite išrašyti sąskaitas, paprasčiau registruoti pajamas ir mokėsite GPM. Jeigu nuspręsite nesirinkti verslo liudijimo, galite paprasčiausiai vesti buhalteriją ir kitų metų eigoje, pildydami pajamų deklaraciją VMI, nurodyti pajamas, gautas iš būsto nuomos bei sumokėti 15% dydžio GPM nuo tų pajamų.

Verslo liudijimo kainos didžiuosiuose miestuose:

• Vilniuje - 684 eurai
• Kaune - 520 eurų
• Klaipėdoje - 209 eurai

Jei neapibrėžiama savivaldybė, kaina yra fiksuota 684 eurai. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi. Pavyzdžiui, nuomojant būstą Vilniaus rajone, o ne mieste, mokestis yra tik 130 eurų, Kauno rajone - 35 eurai, o Klaipėdos rajone - 1 euras. Bent jau tokius skaičius pateikia speciali VMI verslo liudijimų mokesčių skaičiuoklė.

Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų. Kiek reikės sumokėti mokesčių? Paskaičiuoti nesudėtinga. Sakykime, butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį. Per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas. Nuo jų reikia sumokėti 15 proc., o tai yra 720 eurų. Jei butą nuomojate už 300, tada mokesčių teks susimokėti 300 x 12 = 3600 x 15 proc. = 540 eurų.

Aritmetika paprasta. Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM.

Nuomos sutarties įregistravimas Registrų centre gali būti naudingas tiek nuomotojui, tiek nuomininkui. Prašymą dėl nuomos sutarties įregistravimo galima pateikti nuvykus į Registrų centrą arba internetu, pasirašius saugiu elektroniniu parašu. Nuomos sutarties įregistravimas registrų centre nėra privalomas. Jūs patys nusprendžiate, ar norite įregistruoti ar ne.

Įregistravus nuomos sutartį Registrų centre nuomininkai taps tiesiogiai atsakingi už komunalinių paslaugų mokėjimą.

Būsto paruošimas nuomai

Priešingai, nei pardavimo atveju, nuomoti ruošiamas būstas turi būti apstatytas būtiniausiais baldais ir įranga. Kitaip tariant, paruoštas nuomininkams įsikelti ir gyventi. Didžiąja dalimi atvejų, būsto nuomotis ieškantys žmonės neturi priemonių, kuriomis galėtų būstą apstatyti patys. O ir investuoti į nuomojamas patalpas nėra linkę. Todėl patraukliausi objektai yra tie, kuriuose nuomininkas gali rasti visus jam reikalingiausius dalykus.

Prieš išnuomojant butą verta jį atnaujinti. Svarbiausia, kad san.mazgas ir virtuvė būtų idealios būklės. Patartina virtuvėje įrengti kokybišką buitinę techniką - ne tik šaldytuvą ir viryklę, bet ir indaplovę, kavos aparatą, tosterį. Pagal galimybes vonioje turėtų būti ne tik skalbino mašina, bet ir džiovyklė. Jeigu vietos mažai, rinkitės skalbimo mašiną su džiovinimo funkciją. Numatykite daiktų saugojimo vietas.

Baldus rinkitės neutralių spalvų - jokio kičo, baroko ar rokoko. Šiais laikais madingas minimalizmas, ergonomiškumas, universalumas ir santūrumas. Kitas svarbus dalykas - užpildykite erdvę jaukiomis smulkmenomis. Tai žali augalai, saikingai sustatyti ar pakabinti erdvėje. Žinote, kurie butai nuomojami brangiausiai? Tie, kurie prikausto žvilgsnį ir kur norisi pasilikti ilgam.

Būsto reklama

Viena svarbiausių greito ir sėkmingo nuomininkų paieškos proceso sąlygų, yra tinkama būsto reklama. Aukštos kokybės nuotraukos, detalus ir patraukliai suformuluotas aprašymas, tinkamai parinkti informacijos sklaidos kanalai. Visa tai yra pagrindinės priemonės pasiekti ir pritraukti potencialaus nuomininko dėmesį. Jei bent viena iš šių dalių suformuluota netinkamai, tikslas išnuomoti būstą per trumpą laiką gali tapti sunkiau pasiekiamu.

Nepagailėkite pinigų reklamai. Neįmanoma nuvertinti reklamos ir skelbimo svarbos, juk nuo to priklauso kaip greitai surasite nuomininką. Geram skelbimui reikalingos profesionalios nuotraukos, išsamus aprašymas, kartais neapseinama be 3D planų ar vaizdo klipo.

Pagalvokite apie savo tikslinę auditoriją - kam jūs norite išnuomoti butą, kam jis labiausiai tinka? Jeigu tai šeimos būstas, papasakokite apie rajono privalumus šeimoms, darželių ir mokyklų artumą, vaikų žaidimų aikšteles ir vietas pasivaikščiojimui. Jeigu tai butas jaunimui - svarbu paminėti patogų susisiekimą, kavines ir restoranus, esančius netoliese.

Papildomi gyventojai: ar reikia atsiklausti nuomotojo?

Advokatų kontoros „Vilys, Meškys ir partneriai“ partneris, advokatas dr. Edvinas Meškys nurodė, kad paprastai gyvenamosios paskirties objektų nuomos sutartyje būna aptarta, kas konkrečiai gyvens būste. Anot jo, toks apribojimas yra naudingas nuomotojui, nes jis gali kontroliuoti, kiek asmenų gyvena, išvengti galimo triukšmo ir kitų klausimų.

„Visgi, jeigu sutartyje žmonių skaičius nėra apibrėžtas ir nuomotojas nėra nustatęs jokių apribojimų (nėra numatyta, kad negalima gyventi su vaikais, nėra draudimo pernuomoti patalpas), tai turėtų būti laikoma, kad nuomininkas gali leisti būste gyventi ir kitiems asmenims. Šiuo atveju tik turi būti užtikrinta, kad nėra pažeidžiamos vidinės taisyklės. Pvz., daugiabučių bendrijos taisyklės dėl triukšmo,“ - vardijo advokatas.

„Tarkime, sutartis numato, kad bute gali gyventi tik 4 asmenys, o, norint pasikviesti daugiau žmonių, yra būtinas išankstinis nuomotojo sutikimas. Tokiu atveju rekomenduotina gauti rašytinį sutikimą, kad ateityje nekiltų ginčų dėl sutarties pažeidimo ir atitinkamai nereikėtų mokėti sutartyje numatytų baudų už pažeidimą, kai tokios baudos yra numatytos“, - atkreipė dėmesį E. Meškys.

Paklaustas, ar nuomotojas turi teisę tiesiog neleisti būste apsigyventi dar kam nors, E. Meškys paminėjo, kad Konstitucija garantuoja kiekvieno asmens teisę į nuosavybę. Todėl nuomotojas turi teisę nuomos sutartyje numatyti apribojimus dėl būsto pernuomavimo, svečių pasikvietimo, gyvenimo su vaikais ir pan.

O nekilnojamojo turto projektų ir vietokūros kompanijos „Citus“ teisininkė Ieva Pukelienė atkreipė dėmesį, kad nesvarbu, ar savininkas yra informuotas, ar yra jo rašytinis sutikimas - būste negali apsigyventi daugiau asmenų nei gyvenamoji patalpa yra pritaikyta.

Išvados

Sudarant kambario nuomos sutartį, svarbu atsižvelgti į daugelį teisinių ir praktinių aspektų. Tinkamai parengta sutartis padės išvengti ginčų ir užtikrins sklandų nuomos procesą. Būtina aptarti visas svarbias sąlygas, įskaitant nuomos mokestį, komunalinius mokesčius, remonto klausimus ir kitus apribojimus. Taip pat svarbu žinoti savo teises ir pareigas, kad galėtumėte apsaugoti savo interesus.

tags: #kambariu #nuomininko #taisykles