Gyvenamosios Patalpos Nuomos Sutarties Nutraukimas: Pavyzdžiai ir Teisiniai Aspektai

Vis dažniau Lietuvos gyventojai naudojasi gyvenamosiomis patalpomis nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Keli procentai Lietuvos gyventojų nuomojasi būstus. Dažnai kyla klausimų, kaip teisingai nutraukti nuomos sutartį anksčiau laiko, nepažeidžiant įstatymų ir išvengiant konfliktų. Straipsnyje aptarsime, kokios yra nuomotojo ir nuomininko teisės, kokiais atvejais galima nutraukti sutartį ir kaip tai padaryti teisiškai.

Gyvenamosios Patalpos Nuomos Sutartis

Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra nuomos sutarties rūšis, kurią nuomininkas - fizinis asmuo, sudaro savo, taip pat savo šeimos narių gyvenimui išsinuomotose patalpose. Tuo tarpu nuomotojas gali būti tiek fizinis, tiek ir juridinis asmuo. Nuomos objektu gali būti butas, visas namas arba tiesiog kambarys.

Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Tai dvišalis sandoris.

Sutarties Šalys ir Objektai

• Šalys: Sutarties šalys yra nuomotojas (suteikiantis gyvenamąją patalpą) ir nuomininkas (priimantis valdyti ir naudotis gyvenamąja patalpa).
• Nuomotojas: Gyvenamosios patalpos nuomotoju gali būti tik jo savininkas ar kitu teisiniu pagrindu patalpą valdantis asmuo (fizinis asmuo, juridinis asmuo, valstybė, savivaldybė).
• Nuomininkas: Nuomininku - fizinis asmuo, kuris savo vardu ir savo bei šeimos interesais sudaro gyvenamosios patalpos nuomos sutartį. Juridinis asmuo gyvenamosios patalpos nuomininku turi teisę būti tik tuo atveju, jei patalpą naudos fiziniam asmeniui apgyvendinti (pavyzdžiui, juridinis asmuo, kuris yra darbdavys, sudaro nuomos sutartį juridinio asmens darbuotojams apgyvendinti).
• Dalykas: Tinkamas gyventi ir teisės aktų nustatytus reikalavimus atitinkantis namas ar butas, kita izoliuota gyvenamoji patalpa jų dalis. Savarankišku nuomos objektu negali būti kambario dalis, pereinamasis kambarys ar pagalbinės patalpos.

Forma ir Terminas

• Forma: Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinė, jei ji yra terminuota arba nuomotojas yra valstybė, savivaldybė ar kitas juridinis asmuo. Prieš trečiuosius asmenis sutartis gali būti panaudota tik, jei įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Praktikoje dažnai pasitaiko, kad nuomos sutartys sudaromos žodžiu, tačiau rekomenduotina sutartį tarp fizinių asmenų ar bet kurią kitą nuomos sutartį sudaryti raštu. Tinkamai sudaryta rašytinė sutartis padės apsisaugoti nuo bereikalingų klaidų ir ginčų su kita sutarties šalimi.
• Terminas: Buto (namo) nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota. Terminas nustatomas šalių susitarimu.

Sutarties Turinys

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje turi būti nurodyta:

• Sutarties dalyko apibūdinimas (išnuomojamų patalpų adresas, kambarių, kitų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti įranga, priklausiniai, naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos).
• Nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai.
• Atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.

Praktikoje dažniausiai sutarties tekstą pasiūlo viena iš šalių (dažnai nuomotojas), todėl ji sudaroma palankesnėmis sąlygomis ją pasiūliusiai šaliai, dėl šios priežasties rekomenduotina kiekvienu atveju atidžiai skaityti sutarties tekstą bei siūlyti abiems šalims priimtinus sutarties pakeitimus.

Pagrindinės Šalių Pareigos

• Nuomotojo pareigos:
  1. Perduoti nuomininkui nuomos sutarties objektą (perduodamas pasirašant patalpų perdavimo-priėmimo aktą).
  2. Užtikrinti tinkamą gyventi ir visus teisės aktų nustatytus reikalavimus atitinkančią objekto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį.
• Nuomininko pareigos:
  1. Mokėti nuomos mokestį.
  2. Tinkamai, pagal sutartį valdyti ir naudoti nuomos sutarties objektą.
  3. Grąžinti nuomos objektą tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.

Nuomos mokestis nustatomas šalių sutarimu. Šalių susitarimu nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, bet ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja. Nuomos mokestis negali būti mokamas iš anksto, išskyrus už pirmąjį mėnesį.

Nuomininko šeimos nariai turi tokias pat teises pagal nuomos sutartį, kaip ir nuomininkas. Išnuomotoje gyvenamojoje patalpoje turi teisę apsigyventi tie nuomininko šeimos nariai ir buvę šeimos nariai, kurie yra įvardyti sutartyje. Jei šie asmenys per šešis mėnesius nuo sutarties sudarymo gyvenamojoje patalpoje neapsigyvena, teisę apsigyventi joje praranda.

Sutarties Nutraukimas

Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius, todėl gali būti inicijuotas sutarties nutraukimas. Pavyzdžiui, jei pažeidžiamos sutarties sąlygos arba sutartį dėl kažkokių priežasčių vienai šaliai vykdyti tampa sudėtinga. Tokiais atvejais sutartis gali būti nutraukta abipusiu susitarimu, o, esant pagrindui, vienos iš šalių iniciatyva - tai vadinama vienašališku sutarties nutraukimu.

Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimas turi savo specifiką. Svarbiausia žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos.

LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės. Bet tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.

Sutarties nutraukimas: Nuomininkas tiek terminuotą, tiek neterminuotą sutartį turi teisę nutraukti prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją. Nuomotojas terminuotą sutartį turi teisę nutraukti, jei nuomininkas ar jo šeimos nariai nuolat (ne mažiau kaip tris mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį. Neterminuota sutartis nuomotojo iniciatyva gali būti nutraukiama ir nesant nuomininko kaltės, įspėjus jį prieš šešis mėnesius.

Kokiais atvejais nuomotojas gali nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės? Pirmiausia tokius atvejus reikia pasitikrinti šalių sudarytoje sutartyje, kurioje įprastai detaliai aptariami šie atvejai. Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:

• Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas.
• Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį.
• Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.

Kitaip tariant, nuomotojas turėtų įrodyti, kad nuomininkas iš esmės pažeidė būsto nuomos sutartį.

Teisę nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės nuomotojas turi tiek terminuotos, tiek neterminuotos nuomos sutarties atveju. Tačiau Nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.

Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas. Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka.

Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių. Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai. Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai. Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas.

Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius.

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai.

Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas.

Teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai pasibaigusią terminuotą būsto nuomos sutartį po 10 dienų nuo sutarties galiojimo pabaigos teismas pripažindavo neterminuota. Tokie teismų sprendimai vertintini kritiškai, nes bendroji nuomos sutarčių kodekso norma konkuruoja su specialiąja, kuri reguliuoja gyvenamosios patalpos nuomą, t. y. nuomotojas turi raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį arba apie atsisakymą pratęsti sutartį.

Sutartis gali būti vienašališkai nutraukiama joje numatytais atvejais. Prieš nutraukiant sutartį, reikėtų išanalizuoti, kokie sutarties nutraukimo pagrindai numatyti sutartyje ir, ar jie konkrečiu atveju suteikia teisę šaliai nutraukti sutartį vienašališkai.

Dar vienas pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį yra esminis sutarties pažeidimas, kuris apima:

• Šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties.
• Sutarties pažeidimas sukelia didelių nuostolių.
• Pažeidimas padarytas tyčia.
• Pažeidimas rodo, kad šalis neketina vykdyti sutarties.
• Šalis įvykdė tik dalį sutarties.

Siekiant išvengti ginčų dėl to, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, rekomenduotina sutartyje iš anksto numatyti, kokie sutarties pažeidimai bus laikomi esminiais sutarties pažeidimais, leidžiančiais nutraukti sutartį vienašališkai.

Iškeldinimo Tvarka

Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną.

Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai, policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas. Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.

Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.

Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.

Taigi, nutraukiant buto nuomos sutartį anksčiau laiko, svarbu žinoti savo teises ir pareigas, numatytas įstatymuose ir sutartyje.

Svarbu Atsiminti

• Prieš nutraukiant sutartį, būtina atidžiai perskaityti jos sąlygas.
• Įsitikinti, kad egzistuoja pagrindas sutarčiai vienašališkai nutraukti.
• Pranešti apie sutarties nutraukimą iš anksto.
• Įvertinti papildomo termino suteikimą.

Nuomos Sutarties Nutraukimo Pavyzdys

Štai pavyzdys trumpalaikės nuomos sutarties, kurią sudarė UAB KORNAS:

Nuomotojas, UAB KORNAS, įm. sudarė šią trumpalaikės nuomos sutartį.

I. Bendrosios nuostatos
1.1. Šia sutartimi Nuomotojas suteikia Nuomininkui laikinai, nuomos terminui, naudotis ir valdyti už mokestį gyvenamosios paskirties patalpas (toliau sutartyje - Namas), adresu Uosto g.

II. Nuomos terminas
2.1. Turto nuomos terminas nurodytas rezervacijos patvirtinimo laiške, kuris nuomotojui buvo išsiųstas el.
2.3. Sutarties šalys susitaria, kad po Sutarties 2.1. p.

III. Nuomos mokestis ir atsiskaitymo tvarka
(Ši dalis palikta tuščia, nes informacija apie nuomos mokestį ir atsiskaitymo tvarką turėtų būti nurodyta individualiai kiekvienoje sutartyje.)

IV. Šalių teisės ir pareigos
4.1. Nuomotojas įsipareigoja:4.1.1. perduoti nuomininkui Sutarties 1.1. p. nurodytą turtą;4.2. Nuomotojas turi teisę:(Ši dalis palikta tuščia, nes informacija apie nuomotojo teises turėtų būti nurodyta individualiai kiekvienoje sutartyje.)4.3. Nuomininkas įsipareigoja:4.3.1. rūpestingai naudotis Sąraše išvardintais baldais, įranga ir kitais daiktais, priklausančiais Nuomotojui nuosavybės teise ir esančiais Name.4.3.7. visą sutarties galiojimo laikotarpį laikytis name ir visoje Nuomotojo teritorijoje vidaus tvarkos taisyklių, pridėtų prie šios sutarties kaip Priedas Nr.2, o taip pat viešosios tvarkos, priešgaisrinės saugos bei aplinkosaugos taisyklių.4.6. Nuomininkas neturi teisės subnuomoti turto (ar jo dalies) ar suteikti tretiesiems asmenims kokių nors kitų teisių naudotis turtu (ar jo dalimi).

V. Šalių atsakomybė
5.4. Nuomotojas neatsako už nuomininko turto, esančio patalpose, sugadinimą ar praradimą, jeigu tai įvyko ne dėl nuomotojo tyčios.5.5. Nuomotojo gautos lėšos vykdant šią sutartį, pirmiausiai skiriamos atlyginti nuomotojo turėtoms išlaidoms, susijusioms su reikalavimo įvykdyti sutartį pareiškimu, vėliau - įmokos skiriamos tokia tvarka: mokėti palūkanoms pagal jų mokėjimo terminų eiliškumą; netesyboms ir nuostoliams sumokėti; pagrindinei prievolei įvykdyti, t. y.

VI. Sutarties galiojimas, pakeitimas ir nutraukimas
(Ši dalis palikta tuščia, nes informacija apie sutarties galiojimą, pakeitimą ir nutraukimą turėtų būti nurodyta individualiai kiekvienoje sutartyje.)

VII. Baigiamosios nuostatos
7.2. Sutarties priedai Nr. 1 „ Sąrašas“ ir Nr. Priedas prie sutarties Nr. 1. Priedas prie sutarties Nr. 2: Vidaus tvarkos taisyklės

• Ramybės valandos nuo 23:00 - 08:00 val. Už šiurkštų ramybės drumstimą ir/ar trukdymą ilsėtis kitiems poilsiautojams triukšmautojai yra iškeldinami.
• Svečiai privalo LR įstatymų nustatyta tvarka atlyginti savo veiksmais / neveikimu padarytą žalą „Kintų Perlas“ turtui ar turtiniams interesams bei žalą tretiesiems asmenims, įskaitant „Kintų Perlas“ negautas pajamas. Už vilai padarytos žalos atlyginimą atsako viloje užsiregistravęs suaugęs asmuo.
• Poilsiautojai privalo laikytis priešgaisrinės saugos taisyklių - ilgesniam laikui išeidami iš vilos privalo išjungti veikiančius elektros prietaisus, orkaites bei virykles.
• Išvykstant, maloniai prašome grąžinti raktą bei vartų pultelį. Atvykstant taikomas 150 EUR užstatas už kiekvieną rezervuotą vilą.
• Visoje vilos teritorijoje svečių augintiniai gali būti vedžiojami tik su pavadėliais, paleisti augintinius laisvai bėgioti vilų teritorijoje yra draudžiama. Griežtai draudžiama leisti augintiniams tuštintis ant teritorijoje augančių dekoratyvinių augalų ir gėlių. Augintinių šeimininkai nedelsiant privalo surinkti visas savo augintinių išmatas.
• Kambariuose rūkyti bet kokia forma (kaljanas, elektroninės cigaretės, įprastos cigaretės) yra draudžiama.
• Griežtai draudžiama lauko baldus neštis į namų vidų, o vidaus baldus nešti į lauką.
• Gerbiami svečiai, prašome Jūsų saugoti ir tausoti mūsų turtą. Mes tikimės, kad viešnagės metu Jūs jausitės komfortiškai.

Nuomininkas apmokėdamas užstato mokestį patvirtina, kad tinkamai susipažino su sutarties sąlygomis, jas visiškai suprato ir įsipareigoja tinkamai jas vykdyti.

Ši informacija yra tik bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija.

tags: #kambario #nuomos #sutarties #nutraukimo #pavizdys