Jei užsiimate trumpalaike nuoma, jūsų tikslas yra maksimaliai užpildyti kalendorių, nes kuo didesnis užimtumas - tuo daugiau pajamų. Pradedantieji dažnai renkasi tarp "Airbnb" ir "Booking" ir girdi patarimus dirbti su abejomis platformomis siekiant didžiausio užimtumo.
Tai tiesa, tačiau tai pakankamai skirtingos platformos, tad svarbu žinoti į kokius niuansus atkreipti dėmesį. Tai nėra trūkumai ar privalumai - tiesiog esminiai skirtumai, kuriuos pastebėsite ilgiau padirbę su abejomis platformomis lygiagrečiai.
Esminiai skirtumai tarp "Airbnb" ir "Booking"
Norint sėkmingai dirbti su abiem platformomis, svarbu suprasti jų skirtumus. Šie skirtumai apima svečių lūkesčius, užsakymų tvarkymą, aprašymus, pinigų surinkimą, žalos atlyginimą ir platformos komisinius.
Svečiai ir svečių lūkesčiai
Airbnb: Tikimasi jausmo kaip namie, ieškoma išskirtinių interjerų, įdomių būsto detalių, istorijos ir išskirtinumo. Taip pat tikimasi virtuvės ar bent jau mini virtuvėlės, galimybės savarankiškai maitintis arba būti erdvėje, kur restoranų bei kavinių yra už kiekvieno kampo. Daugiau jaunesnių keliautojų, turistų bei ieškančių unikalių vietų apsistojimui.
Booking: Tikimasi aukštų standartų, panašių kaip viešbučio privalumų, galimybės atvykti ir įsiregistruoti 24/7. Taip pat tikimasi pusryčių, restorano, papildomų paslaugų (kaip, pvz., SPA). Daugiau verslo keliautojų, keliaujančių su šeima bei vaikais.
Užsakymai ir bendravimas
Airbnb: Atsiliepimai abiejoms pusėms. Atsiliepimus rašo tiek svečiai būstų savininkams, tiek savininkai - svečiams. Atsiliepimai yra tarsi antra valiuta platformoje. "Airbnb" suteikia galimybę peržiūrėti užsakymus ir informaciją apie svečius prieš patvirtinant užsakymą. Savininkas gali nuspręsti ar tvirtinti užsakymą ar atmesti. Galimas bendravimas tarp svečių ir savininkų iki užsakymo - susipažinimas, derybos dėl kainos, papildomų paslaugų, žmonių skaičiaus ir pan.
Booking: Atsiliepimus palikti gali tik svečiai. Užsakymai automatiniai, jų patvirtinti negalima ar nepatvirtinti negalima. Bendravimas su svečiais daugiausia formalus, po užsakymo, dažnai vienpusis, kuomet savininkas pateikia patekimo į būstą instrukcijas.
Aprašymas
Airbnb: Būsto aprašymą pateikia šeimininkas - tai erdvė išdėstyti visus būsto niuansus, pabrėžti privalumus ir pasitelkus sumanumą užkabinti potencialų svečią.
Booking: Būsto aprašymas generuojamas pagal sistemoje pasirinktus parametrus, uždėtas varneles būsto patogumų sąrašuose. Aprašymai standartizuoti, jų pakeisti daug galimybių nėra. Todėl svarbu išsamiai užpildyti visas formas ir nurodyti patogumus.
Pinigų surinkimas
Airbnb: Paima mokėjimą iš svečio ir perveda šeimininkui sekančią dieną po svečio įsiregistravimo.
Booking: Leidžia pasirinkti ar pinigus surinkti patiems iš atvykusių svečių ar naudotis "Booking" mokėjimų surinkimo sistema. Pastaroji populiaresnė. Pinigai pervedami pasirinktu dažnumu.
Žalos atlyginimas
Airbnb: Turi žalos atlyginimo sistemą, vadinamąjį šeimininkų draudimą, tad svečiui padarius nuostolių nuomojamame būste - yra galimybė išsireikalauti juos padengti iš svečio, arba jei svečias atsisako - tuomet dengia pats "Airbnb". Yra galimybė prašyti iš svečių depozito.
Booking: "Booking" neturi efektyvios žalos atlyginimo sistemos. Galima pateikti paraišką nuostoliams padengti, tačiau "Booking" veikia tik kaip tarpininkas ir jei svečias nesutiks padengti žalos - ji nebus atlyginta iš paties "Booking". Rekomenduojama turėti būsto draudimą. Yra galimybė nustatyti, jog iš svečių būtų imamams depozitas.
Platformos komisiniai
Airbnb: Komisinius moka tiek svečias, tiek šeimininkas. Galima pasirinkti, jog komisinius mokėtų tik šeimininkas (galutinė gaunama pinigų suma už viešnagę nesikeičia). Komisinių procentas šeimininkui yra apie 3 proc. jei dalinamasi komisiniais su svečiu arba 14-16 proc. jei komisinius moka tik šeimininkas. Komisinių procentas priklauso nuo vietovės, papildomų mokesčių ir galiojančių įstatymų.
Booking: Platformos komisinius moka tik šeimininkas. Komisiniai yra nuo 12%. Didmiesčiuose nuo 15%. Priklauso nuo papildomų paslaugų (priklausymo "Genius" programai ir pan.) ar matomumo didinimo.
PVM nuo komisinių
Airbnb: PVM nuo komisinių suma įtraukta į sąskaitą ir papildomai nereikia deklaruoti ar mokėti.
Booking: PVM nuo komisinių nėra įtraukta į "Booking" sąskaitą, tad reikia papildomai deklaruoti ir sumokėti.
Sąskaita svečiui
Airbnb: "Airbnb" sistemoje pateikia sąskaitą -faktūrą svečiui, tad prireikus, svečias sąskaitą gali gauti iš "Airbnb".
Booking: "Booking" veikia kaip tarpininkas ir svečiams už viešnagę sąskaitų nepateikia, tai savininko atsakomybė.
Kodėl verta naudoti daugiau nei vieną portalą?
Žinau ne vieną žmogų, užsiimantį trumpalaike nuoma ir dirbantį tik su "Airbnb" arba "Booking" platforma. Pagrindinis tokio pasirinkimo argumentas yra, jog „užsakymų ir taip užtenka“ arba „ta kita platforma man nepatinka, sunku naudotis“.
Jei iš tiesų dirbdami su viena platforma pasiekiate 90-100 proc. užimtumą - sveikinu! Žinoma, populiariose vietose, kur didesni svečių srautai, pasiekti tokį užimtumą įmanoma. Tačiau tokia laime pasigirti gali gal 10 proc. visų Lietuvoje veikiančių trumpalaikės nuomos būstų.
Iš savo patirties galiu pasakyti, jog esama „bangų“ - užeina visi iš "Airbnb" registruojasi, po kelių dienų visi užsakymai tik per "Booking‘ą", paskui tuščias tarpas, kuris užsipildo taip vadinamais privačiais užsakymais iš įvairių kitų portalų. Tačiau kai dirbama su visais įmanomais - užimtumas net ir per karantiną nebuvo itin sumažėjęs. Taigi, pelningai dirbti, mano nuomone, galima tik išnaudojant visus galimus rezervacijų priėmimo kanalus.
Tačiau pelnas nėra vienintelė priežastis naudoti daugiau nei vieną portalą nuomai.
O dabar pasakykite, ką darysite, kai jūsų trumpalaikės nuomos profilį tame vieninteliame dievinamame portale užblokuos? O taip būna tiek su "Airbnb", tiek su "Booking", užtenka pasigooglinti ir paskaitysite įvairių istorijų. Nuo to neapsaugoti net ir viską darantys teisingai ir sąžiningai. Netekti vienintelio pajamas generuojančio profilio būtų tikrai stresinė ir labai nemaloni situacija. Ir tuomet pradėti ieškoti alternatyvų bei registruotis, reklamuotis jau šiek tiek vėlu - gausite pauzę be pajamų.
Kai kalba pasisuka apie daugiau nei vieną ar du portalus, kuriuose reikėtų pateikti informaciją, iškart galvojama apie papildomą darbą. Taip, reikės visuose pateikti informaciją ir ją atnaujinti, jei pasikeis. Visuose reikės pakeisti kainas ir apribojimus, kaip apie juos bus nuspręsta. Reikės bendrauti su būsimais ar potencialiais svečiais skirtingose platformose.
Tačiau šiek tiek papildomo darbo yra verta rezultato.
Daugiau užsakymų: Įsitraukę į daugiau trumpalaikei nuomai skirtų portalų, padidinate savo matomumą ir tuo pačiu užsakymų skaičių. Kuo daugiau užsakymų gausite, tuo daugiau pajamų gausite - logiška, ar ne? Jei apsiribosite viena ar pora pasirinktų rezervavimo platformų, apsiribosite tik siaura potencialių nuomininkų dalimi.
Atminkite, kad yra ne viena trumpalaikei nuomai skirta platforma, kurių kiekviena turi didelę rinkos dalį su skirtingomis bendruomenės dalimis. Daugelis potencialių nuomininkų lankysis tik vienoje iš tų svetainių ieškodami nuomojamo būsto, remdamiesi savo ankstesne patirtimi, o ne tikrindami visus portalus iš eilės.
Kitaip tariant, jei jūs nuomojate tik per "Airbnb", o potencialus svečias įpratęs rezervuoti tik per "Booking" - jis jūsų būsto tarp pasirinkimų net nemato ir, žinoma, neišsinuomos.
Sumažinami nuostoliai dėl neužimtų dienų: Kiekviena diena, kuomet butas stovi tuščias yra nuostolis, nes bet kokiu atveju reikia mokėti mokesčius, yra paimtas verslo liudijimas trumpalaikei nuomai, galbūt mokate paskolos grąžinimo įmokas ir t.t. Šios išlaidos kaupiasi kasdien, todėl norint gauti maksimalų investicijų pelningumą, reikia sumažinti laisvų dienų skaičių. Užimtumas trumpalaikės nuomos, kaip ir viešbučių srityje, yra itin svarbus.
Jei dirbate tik su viena platforma, greičiausiai jūsų kalendoriuje daug įvairaus ilgio tarpų, o užimtumas yra minimalus. Padidindami savo matomumą, padidinate užimtumą ir sumažinate nuostolius.
Nereikia taikstytis su nenorimais svečiais: Kuomet esate labiau matomi, sulaukiate daugiau užklausų, nereikia bijoti, jog būstas liks neišnuomotas, todėl galite sugriežtinti priėmimo taisykles. Galbūt norėdami užpildyti kalendorių priimdavote visus svečius, net ir kuomet jautėte, jog to daryti nenorite. Kuomet turite didesnį srautą pas jus apsistoti norinčių svečių, galite kelti savo taisykles.
Pavyzdžiui, galite padidinti minimalios viešnagės laiką, padidinti kainą, nustatyti didesnį minimalų svečio amžių, nepriimti svečių su gyvūnais ar padidinti nuostolių dengimo depozitą. Visa tai leis jaustis geriau, nebijant, jog būstas liks tuščias ir neturėsite svečių.
Alternatyvūs portalai trumpalaikei nuomai
Taigi, "Airbnb" ir "Booking" jau žinote. O kokios yra tarptautinės nakvynės rezervavimo sistemos bei skelbimų portalai, kuriuos turite žinoti ir išbandyti?
- Vrbo (HomeAway)
- Tripadvisor
- Kurapsistoti.lt
- Enuoma.lt
- Trumpam.lt
"Trumpam.lt" komunikaciją žinutėmis palaiko portalo viduje, o visa kita, įskaitant apmokėjimus jau jūsų pasirinkimas. Kiti skelbimų portalai taip pat suteikia tik informaciją apie jus, o dėl laisvų datų ir rezervacijos reikia kontaktuoti tiesiogiai.
Dėl "Instagramo" nesu tikra, tačiau "FB" naudoju pati ir užklausų bei rezervacijų turiu tikrai nemažai būtent ateinančių per nuomojamo būsto "FB" paskyrą.
Kitos priemonės pritraukti klientus
Vizitinės kortelės: Taip, tai atgyvena ir aš taip galvoju, bet patikėkit, tai veikia. Visuose butuose yra vizitinės kortelės ir jas žmonės pasiima. Ir vėliau paskambinę pasisako „aš jūsų vizitinę pasiėmiau, buvau pas jus anksčiau, vėl atvykstu į jūsų miestą“. Ypač veikia su verslo klientais, atvykstančiais specialistais, latviais ir rusais.
Tinklalapis: Visada naudinga turėti ir savo mini tinklalapį, į kurį vestų visos kitos jūsų reklamos. Galima netgi padaryti rezervacijos formą. Galimybių šiais laikais daug.
Net ir išbandę puse čia paminėtų tinklalapių, padidinsite savo matomumą ir sulauksite daugiau klientų.
PVM mokesčiai nuo "Booking" komisinių
Kai kurie būsto nuomotojai Lietuvoje iki šiol nežinojo apie šią prievolę ir todėl PVM už "Booking" išrašytas sąskaitas nedeklaravo. Dabar Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) pradėjo aktyviau vykdyti šios srities kontrolę, todėl nemažai nuomotojų susiduria su neplanuotomis mokestinėmis prievolėmis, įskaitant delspinigius už praeitą laiku neapmokėtą laikotarpį.
Kad išvengtumėte nemalonių staigmenų, svarbu suprasti, kaip veikia PVM apskaičiavimas ir kokie žingsniai būtini siekiant neprisidaryti netikėtų problemų su mokesčių administratoriumi.
Vienas iš pagrindinių nesusipratimų - nuomotojai dažnai mano, kad PVM turėtų būti mokamas nuo gautų pajamų už būsto nuomą. Tačiau tai yra skirtingi dalykai.
Registruotis PVM mokėtoju turi kiekvienas, kurio gaunamos pajamos viršija nustatytą sumą. O PVM dėl naudojamų tarpininkų turi būti sumokėtas net ir nesant PVM mokėtoju. Šis mokestis turi būti sumokamas ne nuo sumos, kurią perveda "Booking" ar kita platforma, bet nuo komisinio mokesčio, kurį "Booking" išrašo už tarpininkavimo paslaugas.
Tai reiškia, kad jei nuomotojas per mėnesį iš "Booking" gauna, tarkime, 1000 eurų pajamų, o "Booking" už savo paslaugas išrašo 150 eurų sąskaitą (15% komisinių), PVM mokestis apskaičiuojamas nuo šių 150 eurų. Kadangi tarptautinės platformos, tokios kaip "Booking", yra įsikūrusios užsienyje, taikomas atvirkštinio apmokestinimo mechanizmas - Lietuvos gyventojas turi pats apskaičiuoti ir sumokėti 21% PVM nuo šios sumos.
Šiuo atveju tai reikštų: 150 € × 21% = 31,50 € PVM mokestis, kurį reikia deklaruoti ir sumokėti.
Svarbu pabrėžti, kad šį mokestį privalo sumokėti net ir tie nuomotojai, kurie nėra registruoti kaip PVM mokėtojai. Kitaip tariant, net jei jūsų pajamos neviršija 45 000 eurų ribos (tiek paprastai reikia, jog jau būtų privaloma registruotis PVM mokėtoju), ši prievolė vis tiek galioja.
Kaip deklaruoti PVM?
Kad išvengtumėte problemų su VMI, turite kas mėnesį deklaruoti ir sumokėti PVM. Procedūra priklauso nuo to, ar esate registruotas PVM mokėtojas, ar ne.
Jei esate PVM mokėtojas:
- Iki kito mėnesio 20 dienos i.SAF sistemoje pateikite PVM sąskaitų faktūrų registrus.
- Iki 25 dienos pateikite PVM deklaraciją (forma FR0600) elektroninėje deklaravimo sistemoje (EDS) ir joje deklaruokite apskaičiuotą pardavimo PVM sumą.
Jei nesate PVM mokėtojas:
- Iki kito mėnesio 25 dienos pateikite PVM mokėtoju neįregistruoto asmens PVM apyskaitą (forma FR0608) elektroninėje deklaravimo sistemoje (EDS).
- FR0608 formos 19 laukelyje deklaruokite nuo įsigytų paslaugų apskaičiuotą PVM sumą.
- Sumokėkite apskaičiuotą PVM sumą į VMI biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, naudodami įmokos kodą 1001.
Svarbu nepamiršti, kad ši prievolė taikoma ne tik "Booking", bet ir kitoms tarptautinėms platformoms, pavyzdžiui, "Airbnb", "Expedia", "Vrbo" ir pan. Jei gaunate sąskaitas iš šių platformų už tarpininkavimo paslaugas, taip pat turite kas mėnesį apskaičiuoti ir sumokėti PVM.
Kas gresia laiku nesumokėjus PVM?
Daugelis nuomotojų šios prievolės nežinojo, todėl dabar VMI tikrinimai kai kuriems tapo nemalonia staigmena. Jei nesate deklaravę PVM už ankstesnius laikotarpius, galite susidurti su šiais nemaloniais padariniais:
- Reikės padengti visą nesumokėtą PVM - VMI gali pareikalauti sumokėti PVM už ankstesnius kelerius metus.
- Bus skaičiuojami delspinigiai - už kiekvieną pavėluotą dieną gali būti taikomi delspinigiai, kurie didina bendrą mokėtiną sumą.
- Gresia baudos - jei VMI nustatys, kad mokesčiai buvo slepiami sąmoningai, gali būti taikomos papildomos nuobaudos.
Todėl, jei nuomojate būstą per "Booking", svarbu kuo greičiau patikrinti savo ankstesnes deklaracijas ir esant reikalui pateikti trūkstamas ataskaitas.
"Booking" atsiliepimų sistema
Jeigu kada stebėjaisi, kodėl svečias viską įvertino 10, o galutinis balas - vos 2, tu tikrai ne vienas. Booking’o atsiliepimų sistema turi savo taisykles, kurias verta žinoti kiekvienam šeimininkui. Paaiškinu paprastai, remdamasi praktika - be jokių mitų ar spėlionių.
Kaip atrodo atsiliepimo rašymo procesas iš svečio pusės?
- Pirmas žingsnis - bendras įvertinimas: Vos tik pradedi rašyti atsiliepimą, pirmiausia matai skaičius nuo 1 iki 10 - bendrą viešnagės įvertinimą. Čia nėra nurodymų, ką vertinti. Tai - visos patirties, nuotaikos, komforto ir net „vaibo“ įvertinimas vienu skaičiumi. Be šio skaičiaus neįmanoma pateikti atsiliepimo - jis yra privalomas ir visiems kitiems svečiams matomas pagrindinis balas.
- Paslaugų įvertinimas šypsenėlėmis: Toliau seka atskirų aspektų vertinimas: švara, komfortas, vieta, personalas ir kt. Tai pažymima šypsenėlėmis, kurios iš tiesų slepia balus:
- Liūdniausia šypsenėlė - 2,5 balo
- Plačiausia - 10 balų
- Kas, su kuo ir kodėl?: Toliau svečias pažymi, kokiu tikslu keliavo (darbas, poilsis, šeimos kelionė ir pan.) bei su kuo (pora, šeima, vienas). Šie duomenys naudojami "Booking" algoritmams. Pavyzdžiui, jei jūsų būste dažnai apsistoja šeimos ir jos palieka gerus įvertinimus - jūsų būstas taps „rekomenduojamas šeimoms“.
- Komentaras, papildomi įvertinimai ir nuotraukos: Toliau svečias gali (bet neprivalo!) rašyti komentarą, įkelti nuotraukų, pažymėti papildomus dalykus. Tai neprivaloma, tad jei matote tik balą be komentaro - viskas gerai, svečias tiesiog tingėjo rašyti.
- Santrauka ir paskelbimas: Pabaigoje svečiui rodoma santrauka, viskas peržiūrima, ir spaudžiamas mygtukas „Skelbti“. Atrodo paprasta? Taip ir yra.
Dažniausiai būsto savininkų užduodami klausimai
- Kodėl visi punktai 10, o bendras įvertinimas tik 2? Nes bendras įvertinimas yra nepriklausomas nuo atskirų paslaugų balų. Tai ne vidurkis. Tai, ką svečias jaučia ir kaip nusiteikęs, tuo metu ir parašo.
- Kada svečias gali rašyti atsiliepimą? Tik po išvykimo. Atsiliepimus gali rašyti tik realūs, patvirtinti svečiai - tie, kurie tikrai apsistojo būste. Atsitiktiniai žmonės ar konkurentai negali nieko parašyti.
- Per kiek laiko svečias turi parašyti atsiliepimą? Svečias turi 90 dienų nuo išsiregistravimo pateikti atsiliepimą. Jei neprisimena - primins "Booking".
- Ar galima palikti atsiliepimą anonimiškai? Anksčiau buvo galima, bet dabar anoniminio režimo nebėra. Visi atsiliepimai yra su svečio vardu (dažniausiai - inicialais).
- Ar galima ištrinti neigiamą atsiliepimą? Ne. Nei svečias, nei šeimininkas negali ištrinti atsiliepimo. Tačiau jei atsiliepime yra keiksmažodžių, asmeninės informacijos, grasinimų - galima apie tai pranešti "Booking", ir jie peržiūrės.
- Ar galima atsakyti į atsiliepimą? Taip, šeimininkai gali parašyti atsakymą. Tačiau tai įmanoma, jei yra paliktas komentaras. Tai matys visi svečiai - tad verta atsakyti taktiškai, net jei norisi rašyti CAPS LOCK’u.
- Kodėl niekas nepalieka atsiliepimų? Nes atsiliepimai nėra privalomi. Kai kurie svečiai rašo visur, kiti - niekada. Gera žinia - jei paslaugos tikrai geros, ilgainiui jų susikaups natūraliai.
Apibendrinant, norint sėkmingai išnaudoti "Booking" platformą nuomojant būstą, svarbu suprasti jos veikimo principus, skirtumus nuo kitų platformų, mokestinius aspektus ir atsiliepimų sistemą. Naudojant kelis portalus ir laikantis gerų praktikų, galima padidinti užimtumą ir pelningumą.