Kai susiduriame su nuosavybės klausimais, ypač paveldėjimo atveju, dažnai iškyla klausimas, kokie dokumentai yra būtini nuosavybės teisėms įrodyti. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip patikrinti, ar būstas yra pilnai išmokėtas, kokie dokumentai reikalingi ir kokie žingsniai turi būti atlikti, jei kyla problemų.
Nuosavybės Teisės Registravimas ir Išviešinimas
Reikia pažymėti, kad registre išviešinama tik jau įgyta nuosavybės teisė. Registrai atlieka registravimo ir išviešinimo funkcijas, t. y. jie įregistruoja ir išviešina duomenis apie įgijimą, valdymą, suvaržymus ar pan. Tačiau, norint tą teisę įregistruoti, Registrų centras jau yra išnagrinėjęs, ar teisėtai ji įgyta.
Tačiau registrai prieš įregistruodami ir išviešindami įrašus "nenagrinėja", ar atitinkama teisė įgyta teisėtai. Įrašas registre nepatvirtina nuosavybės teisės, o yra tik teisės išviešinimas.
Būsto Nuosavybės Dokumentai
Kiekvienam sandoriui įgyvendinti reikalingi būsto nuosavybės dokumentai. Tai objekto pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, privatizavimo, dovanojimo ar kita sutartis, pagrindžianti būsto įgyjimo būdą. Taip pat pardavimo metu bus reikalinga nekilnojamojo turto registro pažyma. Ją Registrų centre galima užsisakyti artėjant sandoriui, tačiau svarbu įsitikinti, jog joje nebūtų pardavimą apribojančių žymų, kitaip tariant, būstas negali būti įkeistas ar apribotas skolomis.
Jei vis dėlto Registrų centro pažymoje pažymėti tam tikri kliuviniai, jų sprendimo būdus reikėtų numatyti iš karto. Būsto pardavimui būtina ir inventorizacijos byla - schema, kuria patvirtinamas baigtinis būsto (buto, namo, patalpų) planas.
Kadastrinių matavimų byla įgijama baigus būsto statybos darbus. Jei vėliau atliekamas kapitalinis būsto remontas, kurio metu pakeičiamas būsto išplanavimas, inventorizacija turi būti atliekama iš naujo. Byla, kuri pateikiama pirkėjams notarinio sandorio metu, turi atvaizduoti esamą nekilnojamojo turto objekto išplanavimą.
Pradėjus būsto pardavimo procesą svarbu atkreipti dėmesį ir į asmens tapatybės dokumentų galiojimo laiką. Galiojantys, pardavėjų tapatybę įrodantys dokumentai - pasas arba tapatybės kortelė - yra privalomi kiekvieno notarinio sandorio metu.
Dokumentai Sandoriui Notarų Biure
Sulaukus galutinio pasiūlymo ir pasirašius preliminariąją būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pradedamas dokumentų notariniam sandoriui rengimas. Paruošus aukščiau minėtuosius, reikalinga surinkti pažymas, liudijančias, jog su būstu nesiejamos komunalinių ir namo priežiūros paslaugų skolos. Reikalinga atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma, jei namą, kuriame parduodamas būstas, administruoja būtent ji.
Kiekvieno būsto pardavimo atveju, notariniam sandoriui reikalingas pastato energinio naudingumo sertifikatas. Pastarąjį galima užsisakyti notarų biure arba tiesiogiai iš įgaliotų sertifikavimo specialistų. Taip pat notariniam sandoriui reikalingas nekilnojamojo turto registro išrašas bei pažyma, liudijanti apie pardavimą. Šiuos dokumentus, kaip ir energinio naudingumo sertifikatą, galima užsisakyti notarų biure.
Pirmasis reikalingas dokumentas yra nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas. Jį galima gauti internetu, prisijungus prie Registrų centro savitarnos. Šiame išraše pateikiama informacija apie objektą, nuosavybės teisę, taip pat pažymėti galimi apribojimai.
Ties 7 punktu „juridiniai faktai“ pažymima, jeigu butas yra įkeistas, suvaržyta disponavimo teisė, areštuotas ar kita. Sekantis žingsnis yra nuosavybės teises į turtą įrodantis dokumentas. Kokio dokumento reikės, galima matyti Registrų centro išrašo 4 punkto dalyje „įregistravimo pagrindas“.
Kitas reikalingas dokumentas yra nekilnojamojo daikto kadastrinė matavimų byla. Ji perduodama keičiantis savininkams. Tačiau jei jos neturite, galite kreiptis į Registrų centrą ir gauti dublikatą. Jeigu patalpose buvo daryti išplanavimo pakeitimai, tokie kaip sienų griovimas ar pastatymas, bus reikalinga nauja kadastrinė byla ir galbūt projektas.
Tai yra pagrindiniai dokumentai, reikalingi norint parduoti nekilnojamąjį turtą.
Kodėl Notaras Reikalauja Papildomų Dokumentų?
Pagal dabartinę notarinę praktiką, kuri reguliuojama Lietuvos Respublikos notariato įstatymo bei Notarų rūmų leidžiamais teisės aktais, notarai privalo patikrinti atitinkamos teisės įgijimo pagrindą. Siekiant atlikti nuosavybės teisių perėmimą, reikalingas dokumentas patvirtinantis, kokiu pagrindu Jūsų mama įgijo atitinkamo turto nuosavybę. Notaro argumentas yra tas, kad tai reikalinga, kad būtų aišku, ar butas pilnai išmokėtas, ar ne.
Situacija su Paskola
Dažnai pasitaiko situacijų, kai turtas įgyjamas su paskola. Pavyzdžiui, butas pirktas su banko paskola, o registre įregistruota buto skola. Tokiu atveju, reikia pristatyti pažymą apie tai, kad pardavėjas gavo pinigus iš banko. Jei nepavyksta susisiekti su pardavėju, reikia kreiptis į banką dėl oficialios pažymos apie skolos padengimą.
Jeigu susiduriate su situacija, kai pardavėjai neatsiliepia, o turite visus buto pirkimo dokumentus ir banko paskolos sutartį, rekomenduojama kreiptis į banką, kuris išdavė paskolą. Bankas turėtų išduoti oficialią pažymą apie jūsų skolos padengimą.
Tokiais atvejais, teismas gali įpareigoti šalis tartis. Todėl, jei nepavyksta išspręsti situacijos geruoju, reikėtų kreiptis į teismą.
Rekomendacijos:
- Susiraskite notarų rūmų leidžiamas konsultacijas.
- Kreipkitės į banką dėl pažymos apie paskolos padengimą.
- Jei reikia, kreipkitės į teismą.
Kiekvienas Sandoris - Unikalus
Nepaisant įprastų procedūrų, kiekvieno pardavimo atveju, galutinis reikalingų dokumentų sąrašas yra unikalus. Jei parduodamas būstas įgytas santuokoje, tuomet sandorio metu bus reikalingas ir sutuoktinio dalyvavimas, arba jo pasirašytas įgaliojimas. Jei parduodamame objekte yra registruoti nepilnamečiai, tuomet pardavimui reikės ir teismo leidimo. Esant bendrasavininkų - bus reikalingas jų raštiškas sutikimas parduoti. Dar sudėtingesnis yra areštuoto būsto pardavimas. Tokie atvejai įprastai sprendžiami individualiai.
Kiekvieno pardavimo metu, dėl tikslaus dokumentų sąrašo patartina konsultuotis su nekilnojamojo turto brokeriu arba notaru. Siekiant sklandaus ir sėkmingo būsto pardavimo proceso, kiek įmanoma daugiau su dokumentais susijusių darbų turėtų būti nuveikti dar būsto pardavimo pradžioje. Pirmą kartą parduodant nekilnojamąjį turtą, savininkui gali iškilti daugybė klausimų. Neturint patirties ir reikiamos informacijos pardavimo procesas gali užsitęsti ir sugaišti nemažai laiko. Dažniausiai kliūtys kyla dėl netvarkingų nekilnojamojo turto dokumentų.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
Ar įrašas registre patvirtina nuosavybės teisę?
Ne, įrašas registre tik išviešina nuosavybės teisę, bet nepatvirtina jos įgijimo pagrindo.
Kodėl notaras reikalauja dokumentų, įrodančių kaip turtas buvo įgytas?
Notaras privalo patikrinti, ar nuosavybės teisė įgyta teisėtai, ir ar turtas pilnai išmokėtas.
Ką daryti, jei turtas pirktas su paskola, o pardavėjas neatsiliepia?
Kreipkitės į banką dėl pažymos apie paskolos padengimą.
Išankstinė dokumentų peržiūra
Įvertinti ar visi būtini dokumentai yra tvarkingi rekomenduojama vos pasklebus apie būsto pardavimą.
Skyrybų Atveju
Bene geriausiai visiems žinoma taisyklė − santuokoje įgytas sutuoktinių turtas dalijamas laikantis lygių dalių principo. Tačiau svarbu žinoti, kad tam tikromis aplinkybėmis teismas gali netaikyti šio principo. Pavyzdžiui, jei santuokos metu įsigyjant nekilnojamąjį turtą buvo naudojamos vieno iš sutuoktinių asmeninės lėšos (pvz., pardavus iki santuokos turėtą arba paveldėtą ar dovanų gautą turtą), tokiu atveju nukrypstama nuo lygių dalių principo.
Nors iki santuokos įgytas turtas yra asmeninė nuosavybė, kuri nutraukiant santuoką nėra dalijama, čia taip pat gali pasitaikyti išimčių. Kiekvienos skyrybos turi labai skirtingas aplinkybes. Kam priklausė būstas? Ar buvo imta būsto paskola?
Su paskola įgytas būstas, kurio kredito įmokos vis dar mokamos bankui, gali tapti nemažu galvos skausmu.
- Abu sutuoktiniai lieka bendraturčiais ir bendraskoliais, turinčiais paskolą po skyrybų grąžinti kartu. Sutuoktiniai gali tarpusavyje susitarti, kokiomis dalimis jie mokės mėnesines įmokas.
- Būstas parduodamas, paskola grąžinama, o pelningo pardavimo atveju likusios lėšos padalinamos tarp sutuoktinių.
- Galimas ir trečiasis scenarijus, kai būsto nuosavybė ir būsto paskola taip pat gali būti perduota vienam iš sutuoktinių, jei jis ar ji gauna pakankamas pajamas ir tokiam scenarijui pritaria kreditorius.
- Šio scenarijaus atveju būsto nuosavybė pereina vienam sutuoktiniui, tačiau paskolą privalo grąžinti abu sutuoktiniai.
Svarbu pažymėti, kad pasirinkus 2, 3 ar 4 scenarijus bus reikalingas kreditoriaus pritarimas.
Paveldėjimo Atveju
Paveldėjimas galimas pagal įstatymą arba testamentą. Paveldėjimas vyksta pagal įstatymą, jeigu mirusysis nepaliko testamento. Paveldėjimas gali būti priimtas bendra tvarka - tokiu atveju įpėdinis visiškai atsako už mirusiojo kreditinius įsipareigojimus tiek paveldėtu turtu, tiek savo turtu.
Įstatymas nustato tam tikrą tvarką, pagal kurią įpėdiniai paveldi palikėjo turtą. Pirma eile paveldi palikėjo vaikai (tarp jų ir įvaikiai) ir palikėjo vaikai, gimę po jo mirties. Jei pirmos eilės įpėdinių nėra, paveldi antros eilės įpėdiniai - palikėjo tėvai (įtėviai), vaikaičiai. Pergyvenęs sutuoktinis paveldi pagal įstatymą arba su pirmos, arba su antros eilės įpėdiniais (jeigu jų yra).
Ar galiu atsisakyti paveldėjimo, jei jis susijęs su įsipareigojimais?
Paveldėjimo atsisakyti galima. Tačiau neįmanoma paveldėti turto, atsisakant mirusio asmens įsipareigojimų. Tai reiškia, kad, priimdamas palikimą, įpėdinis taip pat bus atsakingas už visus su palikimu susijusius įsipareigojimus.
Jeigu nusprendėte priimti palikimą ir palikimas taip pat apima ir palikėjo įsipareigojimus (pvz.: būsto, vartojimo finansavimo, studijų paskolą, lizingą ar kitą įsipareigojimą bankui), reikėtų pasirūpinti savalaikiu įmokų pagal sutartis mokėjimu, nes jų nemokant laiku mokėjimai nėra nukeliami, jie kaupiasi ir gali susidaryti nemažos sumos, kurias sumokėti vienu kartu gali būti finansiškai sunku.
Ne vėliau kaip per 3 mėnesius po asmens mirties būsimieji paveldėtojai dėl palikimo priėmimo turi kreiptis į notarą, kuris pasirenkamas pagal VĮ Registrų centro Gyventojų registre nurodytą mirusiojo paskutinę gyvenamąją vietą.
