Kaip Sužinoti Ar Suformuotas Sklypas: Viskas, Ką Reikia Žinoti Prieš Perkanten

Pandemija, karantinas ir „sustojęs“ gyvenimas paveikė daugelį gyvenimo sričių, išskyrus nekilnojamojo turto sandorius, kur stebimas aktyvus pagyvėjimas. Pagal Registrų centro duomenis, per pirmus keturis 2021 metų mėnesius sudaryta 38 proc. daugiau gyvenamųjų namų, butų bei sklypų įsigijimo sandorių nei 2020 metais tuo pačiu metu. Toks NT sandorių skaičiaus padidėjimas rodo, jog daugiau žmonių susiduria su sklypų pirkimu-pardavimu ir jiems kyla įvairių klausimų. Todėl svarbu žinoti, į ką atkreipti dėmesį perkant žemės sklypą būsimiems svajonių namams.

Kiekvienas pirkėjas turi savo kriterijų sąrašą, kuriuo remiantis ieško ir renkasi vietą. Vieniems aktualu sklypo vieta ir rajonas, kitiems - susisiekimas arba nuošalumas, tretiems privalumas yra sklypo pritaikymas savo poreikiams. Nepaisant asmeninių kriterijų, yra du svarbūs dalykai, į kuriuos reikės sutelkti dėmesį sprendžiant įsigyti ar ne konkretų žemės sklypą ir nelikti apgautiems:

• Dokumentai
• Vietovės ypatumai

Dokumentai

Pardavimo skelbimas ir apžiūra leidžia jums įvertinti ar vieta patinka, ar sklypas atitinka jūsų poreikius. Tačiau šios informacijos neužtenka objektyviai įvertinti parduodamo objekto ir ar skelbime nurodoma tikra bei teisinga informacija.

Svarbu pabrėžti, jog ne visi pardavėjai nori jus apgauti. Tiesiog kartais patys pardavėjai nežino ką parduoda. Žmonės dažnai perka sklypus investicijai arba tiesiog įsigyja sklypą planams įgyvendinti, bet paskui tie planai pasikeičia ir po kurio laiko sklypą nusprendžiama parduoti. Kadangi prie sklypo neprisirišta, su juo nedirbta, kai kurie pardavėjai net nėra tikri kur yra sklypo ribos. Atminties spragas padeda užpildyti dokumentai.

Jei nuosavybės dokumentai tvarkingi, kadastriniai matavimai atlikti, yra statybų leidimai ir sąlygų sąvadai - tuomet specialistams lengva suprasti ar viskas su sklypu būtent taip, ką sako pardavėjas. Skaityti ir suprasti dokumentus, detaliuosius planus ir sąvadus nėra lengva. Todėl jei jaučiatės nepatyrę, bijote suklysti ar nepastebėti svarbios informacijos, kurią nutyli pardavėjas, nesidrovėkite kreiptis į NT agentūrą, kuri užsiima NT pirkimu -pardavimu bei geodeziniais - kadastriniais matavimais.

Vietovės Ypatumai

„Gražus kraštovaizdis“ nėra vietovės ypatumas, į kurį verta pernelyg susikoncentruoti. Daug svarbiau detalusis planas, sklypo ir vietovės perspektyvos, dirvožemis, gruntas, esamas ir planuojamas susisiekimas bei apsaugos zonos. Kitaip, parametrai, kurie nulems ką ir kaip galėsite daryti įsigytame sklype.

Norint suprasti ar su planuojamu įsigyti sklypu viskas gerai, reikia aprėpti daug informacijos. Bet tai svarbu. Panagrinėję miesto ar rajono detalųjį plėtros planą, galite sužinoti, kokia ateitis laukia rajono, vietovės ar gatvės kurioje esate nusižiūrėję sklypą. Tikėtina, pardavėjas neprasitars „viena ausim girdėjęs“, jog šalimais ar netgi per jūsų nusižiūrėtą sklypą planuojama tiesti aplinkkelį. Arba, kad detaliajame plane dėl apsaugos zonų numatytas neįprastas užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas ar aukštingumas.

Kaip jau minėjome, nebūtinai pardavėjas bando jus apgauti. Bet jis gali būti ir nesuinteresuotas domėtis sklypo perspektyvomis - jo tikslas tik parduoti. O jūsų - viską patikrinti ir tik tada pirkti. Tačiau kaip tai padaryti? Keletas idėjų:

• Pagal sklypo nuosavybės unikalų ar kadastrinį numerius pasitikrinkite Registrų centre arba pas matininkus ar sklypas yra būtent ten, kur rodo pardavėjas.
• Jei sklypo nuosavybės dokumentai senesni nei 2 mėnesiai, kreipkitės į instituciją ar asmenį, turinti prieigą prie Registrų centro duomenų (pvz., notaras), kad būtų patikrinta ar nėra naujai atsiradusių pakeitimų, apribojimų ar suvaržymų susijusiu su jus dominančiu sklypu bei jo nuosavybės teise.
• Sklype galima vykdyti tik tuos statybos darbus, kurie numatyti ar kuriems nėra apribojimų detaliajame plane arba tos vietovės bendrajame plane. Todėl svarbu žinoti visas galimybes ir aplinkybes. Padėti suprasti situaciją gali padėti miesto(ar rajono) architektas.
• Nuo grunto priklauso ką ir kaip bus galima statyti. Galbūt nupirkus paaiškės, jog tai pelkėta vieta arba gruntiniai vandenys yra aukštai, o tai kirsis su svajone turėti didelį sausą rūsį. Todėl galite iš anksto atlikti geologinius grunto tyrimus.

Tikrinant informaciją apie norimą įsigyti sklypą, svarbu atkreipti dėmesį į servitutus ir apsaugos zonas. Nereikia bijoti, praktiškai visuose sklypuose yra apsaugos zonos komunikacijoms. Tačiau jei sklypas mažas ar netaisyklingos formos, komunikacijos nutiestos, servitutai pažymėti, galbūt nėra erdvės namui statyti?...

Perkantys sklypus gražioje vietoje prie vandens telkinio ar viešų vietų, dažnai tik po įsigijimo sužino, jog pusė sklypo turi būti palikta viešam naudojimui, kaip priėjimas prie traukos taško. Tad sklypo erdvė, liekanti tik savininkams ir kurią galima apsitverti, sumažėja drastiškai. Jei brangiai sumokėta už sklypą - tai gana skaudi žinia. Todėl būtina pasitikrinti dar prieš perkant.

Dar viena situacija, kurią pastebi nekilnojamo turto agentūros, yra bandymas parduoti valstybinę žemę kaip savo tiesiog tvoros pagalba. Sklypas, už kurio ribos, anot savininko, "nėra kaimynų", praplečiamas savivaldybei priklausančios žemės sąskaita. Aptveriama tvora, sklypas atrodo didelis ir gražus, tuo tarpu patenkintas pirkėjas atlikęs kadastrinius matavimus supranta, jog, sakykim, trečdalis matomo ir tvora aptverto sklypo jam pagal dokumentus nepriklauso.

Kalbant apie žemės sklypo įsigijimą vienu ar kitu metu pokalbis pakrypsta apie kadastrinius - geodezinius matavimus. Kiekvienas nekilnojamo turto objektas - namas, sklypas, butas - turi kadastrinę bylą, kurioje atsakoma į pagrindinius klausimus „kas?“, „kur?“ ir „kiek vertas?“. Bendrinėje kalboje šie du terminai persipynę ir naudojami kaip lygiaverčiai. Tikimybė, jog panaudojus ne tą terminą nesusikalbėsite su specialistu, yra beveik lygi nuliui.

Ir visgi, jei žvilgtelėtumėte į NT agentūrų ar matininkų - geodezininkų siūlomų paslaugų sąrašus, šios paslaugos greičiausiai bus išskirtos.

Kadastriniai Matavimai

Pastatų kadastriniai matavimai, dažnai dar vadinami inventorizacija. Statinių kadastriniai matavimai nurodo aprašomo daikto (nekilnojamo turto) dydį, fizinę būklę, vertę, buvimo vietą (koordinates) ir kitus objekto rodiklius, taip pat fiksuojamus nekilnojamo turto pakitimus.

Inventorizacija arba kadastriniai matavimai yra reikalingi keliais atvejais:

• Tiems objektams, kuriems buvo išduotas statybos leidimas, o po darbų pabaigos reikalingas“namo pridavimas“, kad galima būtų pripažinti tinkamu naudoti.
• Kadastrinės bylos reikia siekiant nekilnojamą turtą įkeisti bankui.
• Paslauga reikalinga norint padalinti, perskirstyti turtą (pvz., kai yra keli paveldėtojai).

Geodeziniai Matavimai

Žemės sklypo geodeziniai matavimai yra tikslus žemės ploto nustatymas ir plano parengimas, remiantis tikslių žemės sklypo ribų posūkio taškų koordinavimu (LKS94 valstybinėje koordinačių sistemoje). Žemės sklypo ribos vietovėje paženklinamos dalyvaujant žemės sklypo savininkui arba būsimam pirkėjui arba jo įgaliotam asmeniui, taip pat suinteresuotiems asmenims - gretimų sklypų savininkams ar jų atstovams.

Kelios situacijos, kuomet reikalingi geodeziniai matavimai:

• Keičiantis sklypo savininkui (perkant, parduodant, paveldėjant žemės sklypą).
• Statant pastatus.
• Keičiant žemės sklypo paskirtį.
• Nustatant ir riboženkliais paženklinant žemės sklypo ribas.
• Padalijant sklypą ar sujungiant kelis sklypus.

Perkant žemės sklypą pagrindiniame nuosavybės dokumente yra žemės planas, o jame nurodytas „Matavimo tipas“. Šioje vietoje greičiausiai bus viena iš dviejų frazių: „žemės sklypas suformuotas atliekant preliminarius matavimus" arba "žemės sklypas suformuotas atliekant kadastrinius matavimus".

Preliminarūs matavimai - reiškia matavimai yra „iš akies“, sklypo ribos nepririštos prie tikslių koordinačių. Kadastriniai matavimai - tai reiškia, kad visi sklypo kampai yra tiksliai nustatyti, suderinti su kaimynais ir perkamo žemės sklypo plotas yra aiškus.

Specialistai rekomenduoja pirkti sklypą su atliktais kadastriniais matavimai. Preliminarūs - tai beveik „katė maiše“. Žinoma, preliminarūs matavimai nėra priežastis visiškai atsisakyti minties apie sklypo įsigijimą. Paprastai į tai nekreipiama dėmesio jei perkamas sklypas yra kelių hektarų, tuomet 1-2 arų paklaida nesudaro didelės esmės. Tuo tarpu perkant nedidelį, 10-30 arų sklypą, rekomenduojama atlikti matavimus. Derėtų sutarti su pardavėju, jog prieš pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį, kadastriniai matavimai bus atlikti. Šioje vietoje geriausia pasitelkti specialistus, nekilnojamo turto agentūrą, kuri atlieka geodezinius-kadastrinius matavimus. Specialistai tarpininkaus, atliks visas paslaugas ir padės sutvarkyti dokumentus, kad sklypo pirkimas būtų paprastas ir net malonus procesas.

Kitas dažnai pasitaikantis variantas, yra kuomet kadastriniai matavimai atlikti, kadastrinė sklypo byla yra, tačiau sklypo ribos nepažymėtos realybėje. Tad tam, kad būtų galima išvengti nemalonių staigmenų, kaip istorijoje su tvora, turėtumėte pasikviesti matininką ir pagal kadastrinę bylą sužymėti sklypo ribas.

Žemės sklypo pasirinkimas yra pirmas žingsnis link svajonės įgyvendinimo. Siekiant išvengti klaidų ir užtikrinti, kad visi dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus, specialistų (matininko, geodezininko ar architekto) patirtis gali būti vertinga.

Kaip Patikrinti Žemės Sklypo Paskirtį?

Patikimiausias ir išsamiausias būdas sužinoti žemės paskirtį yra kreipiantis į Registrų centrą. Prisijungus prie elektroninės Registrų centro klientų savitarnos sistemos, skiltyje "Nekilnojamojo turto kadastras ir registras", kairiajame meniu spustelėjus nuorodą "Registro išrašai ir pažymos" bei pasirinkus dokumento tipą - "Nekilnojamojo turto registro išrašas pagal nurodytą turto adresą".

Taip pat galite pasinaudoti regia.lt platforma, kad peržiūrėtumėte sklypų ribas, paskirtį ir jų unikalius numerius. Regia.lt yra patogi platforma, kuri leidžia vizualiai peržiūrėti Lietuvos žemės ir miško sklypus. Norėdami rasti konkretų sklypą, galite įvesti adresą, sklypo unikalų numerį arba naudoti interaktyvų žemėlapį. Pasirinkę norimą sklypą, matysite jo ribas, paskirtį ir kitą susijusią informaciją.

Nuo šiol geoportal.lt naudotojai gali nemokamai peržiūrėti šiuos VĮ „Registrų Centro" duomenis: Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapis ir Administracinės ribos ir adresai. Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapio el. paslauga apima šiuos duomenis: LR teritorijos kadastro vietovių ribas, sklypų ribas, inžinerinius įrenginius, o administracinių ribų ir adresų peržiūros paslauga - LR teritorijos seniūnijų, savivaldybių ir apskričių administracines ribas bei gyvenamųjų vietovių ribas, gatvių ašines linijas ir adresų taškus. Žemėlapius pasieksite geoportal.lt žemėlapių naršyklėje ir/ar duomenų paieškos puslapyje.

Registrų centre registruojami visi žemės ir miško sklypai Lietuvoje. Norėdami sužinoti, kam priklauso konkretus sklypas, galite naudotis Registrų centro teikiama paslauga - Nekilnojamojo turto registro išrašais. Šie išrašai pateikia informaciją apie sklypo savininką, teises į turtą bei kitą teisinę informaciją. Užklausą galite pateikti tiesiogiai Registrų centro padalinyje arba internetu per Registrų centro savitarnos sistemą.

Žemės Sklypo Paskirties Keitimo Galimybės

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimais, jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne. Kaip sužinoti ar sklypas patenka į urbanizuotą ar numatomą urbanizuoti teritoriją? Greičiausias būdas tai padaryti - išnagrinėti savivaldybės, kurioje turite ar ruošiatės turėti sklypą bendrąjį planą. Kaip surasti planus? Tiesiog paieškos sistemoje įveskite sakinį, pavyzdžiui: “Vilniaus rajono savivaldybės bendrasis planas”. Sužinoti galima ir savivaldybės administracijoje, architektūros skyriuje. Taip pat galite pasinaudoti aukščiau nurodytu puslapiu, urbanizuotos teritorijos jame pažymėtos geltona spalva, taip pat nurodomos gatvės.

Dažniausiai pasitaikantis atvejis yra tuomet, kai yra paveldimas arba nuo senai turimas žemės ūkio paskirties sklypas, o jame norima pastatyti namą ar sodo namelį. Tokiu atveju, žemės ūkio paskirties sklype galima statyti tik žemės ūkio veiklai, ūkininko sodybai ar kaimo turizmui skirtus pastatus.

Svarbu: Norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio (žemės naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro.

Jeigu žemės sklypas atitinka reikalavimus ir galite keisti jo paskirtį, pateiksiu paskirties keitimo eigą. Jeigu būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento. Tuo tikslu turite kreiptis į savivaldybės administracijos direktorių su prašymu pakeisti žemės sklypo paskirtį. Prie prašymo reikia pridėti žemės sklypo ir pastatų nuosavybės dokumento kopijas, žemės sklypo plano kopiją, statinių išdėstymo planą, ištrauką iš bendrojo plano ir kitus aktualius dokumentus (įgaliojimai, sutikimai ir t.t.). Savivaldybės administracija išnagrinės prašymą ir priims sprendimą dėl paskirties pakeitimo.

Dažnai pasitaikantis atvejis - nuosavybės teisių atkūrimo metu suformuotas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, kurį sudaro dalis miško, dalis žemės ūkio veiklai naudojamos žemės ir dalis gyvenamais ir (ar) ūkiniais pastatais užstatytos žemės. Šiuo atveju rengiamas sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas ir esamas sklypas padalinamas į tris naujus sklypus: miškų ūkio, žemės ūkio ir kitos (naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos) paskirties sklypus.

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad, vykdant žemės sklypo paskirties keitimo procedūras, gali kilti neaiškumų ar teisinių klausimų. Žemės sklypo paskirties keitimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, kurį reglamentuoja teisės aktai, o tai reikalauja atidumo bei teisinio aiškumo.

Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.

Turiu pabrėžti, kad informacija ar tam tikri nuostatai kinta, yra tikslinami ar net keičiami. Todėl visais atvejais būtina laikytis visų teisės aktų nuostatų, teikti tinkamai parengtus dokumentus ir bendradarbiauti su savivaldybėmis bei kitomis institucijomis.

Tad specialistų (matininko, geodezininko ar architekto) patirtis gali būti vertinga, siekiant išvengti klaidų ir užtikrinti, kad visi dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus.

Kaip Sužinoti, Kam Priklauso Žemės Sklypas?

Ieškant patinkančio sklypo savo namo statybai ir važinėjant po įvairias vietas, kartais atrandame sklypus, kurie mums patinka, tačiau jų nerasime skelbimų portaluose. Norint sužinoti, kam priklauso žemės sklypas reikia trijų įrankių: Regia.lt, Registrų centro portalo ir Google. Suradus patinkantį sklypą, pirmiausia reikia sužinoti jo tikslų adresą. Tam į pagalbą ateina regionų geoinformacinės aplinkos portalas Regia.lt. Jame ne tik surasite adresus, bet ir galite pamatyti komunikacijas šalia sklypo - ar šalia praeina dujos, elektra, vanduo, kokios artimiausios susisiekimo paslaugos.

Turėdami informaciją apie tikslų sklypo adresą, galime pradėti ieškoti savininko. Registrų centre galima gauti informaciją apie nekilnojamo turto savininką. Tikrai ne visus buvo galima iškart lengvai surasti. Mums teko parašyti vieno sklypo savininko draugui ir paprašyti kontakto. Be abejo, ieškant kontaktų nereikia peržengti ribų.

Naudingos Platformos ir Įrankiai:

• Regia.lt: regionų geoinformacinės aplinkos portalas, skirtas rasti tikslų sklypo adresą, komunikacijas šalia sklypo.
• Registrų centras: galima gauti informaciją apie nekilnojamo turto savininką.
• Geoportal.lt: nemokamai peržiūrėti Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapį ir Administracines ribas ir adresus.

Žemės Paskirties Keitimo Etapai:

• Bendrojo plano analizė: išnagrinėkite savivaldybės bendrąjį planą, kad sužinotumėte, ar sklypas yra urbanizuotoje ar urbanizuojamoje teritorijoje.
• Prašymo pateikimas: kreipkitės į savivaldybės administracijos direktorių su prašymu pakeisti žemės sklypo paskirtį.
• Dokumentų rinkimas: pridėkite žemės sklypo ir pastatų nuosavybės dokumentų kopijas, žemės sklypo plano kopiją, statinių išdėstymo planą, ištrauką iš bendrojo plano ir kitus aktualius dokumentus.
• Sprendimo priėmimas: laukite savivaldybės administracijos sprendimo dėl paskirties pakeitimo.

tags: #kaip #suzinot #ar #sufrmuotas #sklypas