Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį mokestį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti. Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis.
Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus. Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama. Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
Nuomininko ir Nuomotojo Pareigos
Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas. Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
Iškeldinimas: Nuomotojo ir Nuomininko Teisės
Teisininkai pastebi, kad nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Tai kartais baigiasi iškeldinimu, kurio imasi būsto ar kitų nuomojamų patalpų savininkas.
Kaip elgtis ir ką derėtų žinoti nuomotojui bei nuomininkui apie iškeldinimą? „Įstatyme nustatyta, kad nuomotojas gali nutraukti sutartį, kai nuomininkas 3 mėnesius nemoka nuompinigių ar už komunalines paslaugas arba gadina nuomojamo būsto kokybę“, - paaiškina L. Kai nuomos sutartis neterminuota, nuomotojas gali vienašališkai nutraukti sutartį, įspėjęs nuomininkus prieš pusmetį.
„Nepamirškime, kad terminuota sutartis užtikrina teisinių ir faktinių santykių stabilumą. Tai gali sukelti nuomininkui nemažai nepatogumų. Norėdamas nutraukti nuomos sutartį ir asmenis iškeldinti, nuomotojui reikia turėti tam pagrindą ir planus pranešti nuomininkui. Geriausia pranešimą įteikti į rankas, siųsti registruotu paštu. Laiko terminas, skirtas išsikeldinti, gali skirtis. Neterminuotos sutarties atveju, nuomininkui suteikiamas 6 mėnesių laikotarpis išsikelti. Sutartį pripažinti negaliojančia gali tik teismas.
„Nesusitarus geruoju reikėtų visais atvejais kreiptis į teismą“, - mini L. „Nuomininkas visais atvejais gali inicijuoti sutarties nutraukimą, nesvarbu, kokia tai sutartis ir kokio termino. „Tokia pati iškeldinimo procedūra galioja ir šeimoms, turinčioms vaikų. Niekas nesikeičia, nebent teismo požiūris į tos šeimos iškeldinimą. Teismo sprendimu gali būti suteiktas kiek ilgesnis terminas iškeldinti. Tai gali būti 6-8 mėnesiai nuo teismo sprendimo įsigaliojimo“, - mini L.
„Tai vykdo ne policija, o tik antstoliai, gavę vykdomąjį raštą. Jeigu antstolis, informavęs apie iškeldinimą, sulaukia bute esančio nuomininko pasipriešinimo, kviečia policiją. Teisiškai išspręsti ginčą galima, jei yra nuomos sutartis.
Pagrindinio Būsto Nuomininko Keitimas
Tam tikrais atvejais gali prireikti pakeisti pagrindinį savivaldybės ar socialinio būsto nuomininką.
Kokiu atveju keičiamas pagrindinis būsto nuomininkas?
- Šeimos narių tarpusavio susitarimu;
- Mirus pagrindiniam būsto nuomininkui: nuomininko šeimos narių susitarimu būsto nuomos sutartis pakeičiama jam mirus, jeigu jo šeimos nariai yra deklaruoti ir toliau gyvena nuomojamame būste, ir per du mėnesius po nuomininko mirties informuoja apie tai nuomotoją - SĮ „Vilniaus miesto būstas“;
- Išvykus pagrindiniam būsto nuomininkui: įprastai kai nuomininkas, jo šeimos nariai ir buvę šeimos nariai išvyksta gyventi kitur, jų būsto nuomos sutartis laikoma nutraukta nuo išvykimo dienos. Tačiau laikinai išvykusiems nuomininkui, jo šeimos nariui ar buvusiam šeimos nariui teisė į būstą paliekama šešiems mėnesiams su sąlyga, jeigu bus mokamas nuomos mokestis ir mokestis už komunalines paslaugas.
Laikinai išvykusiems nuomininkams teisė į išsinuomotą būstą paliekama visam išvykimo laikui šiais atvejais:
- Išvykusiems gydytis - visą gydymosi laiką;
- Išvykusiems mokytis - visą mokymosi, studijų laiką;
- Išvykusiems į ilgalaikę komandiruotę į užsienį - visą komandiruotės laiką;
- Išvykusiems eiti globėjo ar rūpintojo pareigų - visą šių pareigų ėjimo laiką;
- Vaikams, atiduotiems į auklėjimo įstaigą, giminaičiams, globėjui ar rūpintojui, - visą vaikų ten buvimo laiką;
- Pašauktiems į privalomąją karo tarnybą ar tarnaujantiems tarptautinių operacijų kariniame vienete - įstatymų nustatytą tarnybos laiką;
- Suimtiems - visą tardymo ir teismo laiką.
Pasibaigus šioms aplinkybėms, laikinai išvykusiems nuomininkams teisė į išsinuomotą būstą išlieka dar šešis mėnesius. Po šio termino teisė į išsinuomotą būstą prarandama.
Jei laikinai išvykusįjį, kuris grįžo po nustatyto termino, būste pasilikę gyventi nuomininkas, pilnamečiai šeimos nariai ir buvę šeimos nariai priima gyventi tame būste toliau, jo prarasta teisė į išsinuomotą būstą laikoma atnaujinta.
Reikalingi dokumentai:
- Prašymas dėl būsto pagrindinio nuomininko keitimo.
Svarbūs Nuomos Sutarties Punktai
Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. Šalys susitaria, kad Nuomininkui pasinaudojus Pirmumo teise, Nuomininko faktiškai sumokėta Nuomos Mokesčio Papildoma dalis bus įskaitoma į dalį Patalpų kainos sudarant pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį.
| Sutarties Punktas | Aprašymas |
|---|---|
| Nuomos Mokestis | Nuomininkas įsipareigoja mokėti Nuomotojui iki kiekvieno mėnesio šeštos kalendorinės dienos už einamąjį mėnesį, nepriklausomai nuo to ar Nuomininkas gavo iš Nuomotojo sąskaitą. |
| Komunaliniai Mokesčiai | Turi būti mokami už Patalpose suvartotą elektros energiją, vandenį, taip pat Patalpų šildymą, nuotekų šalinimą iš Patalpų, Patalpų administravimo ir kitas Patalpose faktiškai suteiktas paslaugas (Komunalinės Paslaugos). |
| Delspinigiai | Nuomininkui vėluojant mokėti Nuomos mokestį ar kitus mokėjimus pagal Sutartį, Nuomininkas privalo mokėti 0,06 proc. dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą dieną. |
Pasibaigus gyvenamosios patalpos nuomos sutarties terminui, nuomininkas turi pirmenybės teisę sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį naujam terminui, jeigu jis tinkamai vykdė sutarties sąlygas. Ne vėliau kaip prieš tris mėnesius iki nuomos sutarties pabaigos nuomotojas privalo raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį tokiomis pat arba kitomis sąlygomis arba apie atsisakymą pratęsti sutartį, jeigu tų patalpų ne trumpiau kaip vienerius metus jis nenumato nuomoti.
Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.
Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas. Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių. Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai.
Nuomos eigoje nuomininkui būtina pastebėjus gedimą, jį nedelsiant užfiksuoti ir pranešti nuomotojui, o nuomai pasibaigus, taip pat patikrinti įrenginių veikimą, kad vėliau dėl to nekiltų ginčų. Tačiau, jei nuomos sutartyje tai nėra detaliai aptarta ar ginčas greičiausiai vis dėl to kils, tuomet būtina nedelsiant surinkti kuo daugiau įrodymų apie patį gedimą (sugadinimą), kad jam persikėlus į teismą, šalis galėtų įrodyti savo tiesą“, - pažymi teisininkas.
Priešingai nei neterminuotos sutartys, kurias galima nutraukti nenurodžius nutraukimo pagrindo ir įspėjus bent prieš tris mėnesius (jeigu nuomojamas nekilnojamas daiktas), terminuotą sutartį nuomininkas gali nutraukti tik CK 6.498 str. Jeigu nėra CK ir/ar sutartyje numatytų pagrindų nuomos sutarčiai nutraukti, nuomininkui belieka kreiptis į nuomotoją su pasiūlymu dėl nuomos sutarties nutraukimo ir derėtis dėl kompromisinių sutarties nutraukimo sąlygų.
tags: #kaip #sutartyje #pakeisti #nuomininka