Hipotekos statuso patikrinimas Lietuvoje: išsamus gidas

Hipoteka - tai esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo objekto įkeitimas, kai įkeistas objektas neperduodamas kreditoriui. Kilnojamieji objektai ar turtinės teisės įkeičiami įkeitimo sandoriu: sudarius sutartį jos įvykdymą užtikrina įkeistas skolininko ar trečiojo asmens - laiduotojo - turtas. Hipotekos paskirtis - garantuoti kreditoriaus kreditorinio reikalavimo patenkinimą skolininkui neįvykdžius skolinio įsipareigojimo.

Visi hipotekos ar įkeitimo sandoriai registruojami Centrinės hipotekos įstaigos Hipotekos registre. Labai svarbu pasitikrinti, ar perkamas daiktas nėra įkeistas, nes perleidžiant įkeistą daiktą kito asmens nuosavybėn, hipoteka seka paskui daiktą.

Hipotekos registras svarbus ne tik dėl galimybės pasitikrinti, ar daiktas įkeistas. Jeigu daiktas vertingesnis negu suteiktos paskolos suma, už likusią vertės dalį jį galima įkeisti papildomai. Jeigu hipotekos sandoryje nenustatyta kitaip, daiktą leidžiama įkeisti pakartotinai.

Jeigu daiktas įkeistas kelis kartus, hipotekos kreditorių reikalavimai patenkinami pagal hipotekos įregistravimo Hipotekos registre laiką eilės tvarka - pirmiausia tenkinami kreditoriaus reikalavimai pagal tą hipoteką, kuri buvo Hipotekos registre įregistruota pirmiau.

Populiariausias įkeitimo objektas - žemės sklypas. Hipotekos objektai dažniausiai būna žemės sklypai, pastatai, butai, inžineriniai statiniai ir kitos patalpos. Įkeičiamos ir kelių transporto priemonės, traktoriai, lėšos banke, žemės sklypo nuomos teisės. Įkeičiamos ir įmonės.

Hipotekos sandorius tvirtina notaras, patikrinantis sutarties atitiktį įstatymo reikalavimams. Po to hipoteka registruojama Centrinės hipotekos įstaigos Hipotekos registre. Duomenis apie sudarytas hipotekas ir įkeitimą Hipotekos registrui teikia ne tik notarai. Hipotekos registrui duomenis perduoda ir teismai, priimantys sprendimus dėl hipotekos ar įkeitimo, taip pat mokesčių administravimo institucijos, nustatančios priverstines hipotekas ar įkeitimą. Duomenis teikia ir antstoliai, kreditoriaus prašymu priverstinai realizavę varžytynėse hipoteka įkeistą daiktą.

Įkeitimas, kaip prievolės įvykdymo užtikrinimo būdas, ypač aktualus verslininkams: skolininkui iškėlus bankroto bylą, kreditorius, kurio naudai įkeistas skolininkui ar trečiajam asmeniui - laiduotojui - nuosavybės teise priklausantis turtas, turi pirmumo teisę patenkinti savo reikalavimą.

Prašymas nustatyti priverstinę hipoteką ar priverstinį įkeitimą pateikiamas teismui, išskyrus atvejus, kuriais priverstinę hipoteką (įkeitimą) nustato Valstybinio socialinio draudimo fondo administravimo įstaigos ir mokesčių administratoriai, notaras arba priverstinė hipoteka (įkeitimas) buvo nustatyti teismo sprendimu kitoje byloje. Nagrinėjant prašymą nustatyti priverstinę hipoteką ar priverstinį įkeitimą, patikrinama, ar šis prašymas surašytas laikantis įstatymų nustatytų reikalavimų, ar sumokėtas nustatyto dydžio žyminis mokestis, ar yra pagrindas nustatyti priverstinę hipoteką ar priverstinį įkeitimą, taip pat ar turtas, kuriam prašoma nustatyti priverstinę hipoteką ar priverstinio įkeitimo objektas pagal Civilinį kodeksą.

Kai yra kliūčių priverstinei hipotekai ar priverstiniam įkeitimui nustatyti, teismas priimtą prašymą nustatyti priverstinę hipoteką ar priverstinį įkeitimą gali rašytine motyvuota nutartimi atmesti arba paskirti terminą trūkumams pašalinti.

Nekilnojamojo turto įsigijimas - tai vienas svarbiausių ir rizikingiausių finansinių sprendimų, kurio sėkmė priklauso ne tik nuo tinkamo objekto pasirinkimo, bet ir nuo kruopštaus dokumentų patikrinimo.

Praktikoje pasitaiko atvejų, kai pirkėjai, vedini skubos ar informacijos stokos, neįvertina turto teisinės būklės, o tai gali lemti reikšmingus finansinius praradimus - nuo avanso netekimo ar nesuteikto banko finansavimo iki netinkamo turto įsigijimo. Prieš mokant avansą itin svarbu įvertinti, ar įsigyjamas turtas yra registruotas, ar statiniai atitinka teisės aktų reikalavimus, ar paskirtis suderinama su planuojamu naudojimu, ar nėra suvaržymų, galinčių kliudyti naudoti ar finansuoti objektą.

Svarbu žinoti, kad pagal galiojančius teisės aktus, tol, kol visas pastatas nėra įregistruotas kaip 100 % baigtumo, jame esančių atskirų patalpų - pavyzdžiui, butų - taip pat negalima įregistruoti kaip visiškai baigtų. Kitaip tariant, net jei Jūsų butas įrengtas ir faktiškai tinkamas gyventi, jo teisinis statusas liks „nebaigtas“, kol nepriduotas visas pastatas. Dėl to gali kilti sunkumų su banko paskolą, deklaruojant gyvenamąją vietą, parduodant ar kitaip disponuojant turtu ateityje. Todėl ši aplinkybė turi būti vertinama itin atsakingai dar prieš pasirašant preliminarią sutartį ar sumokant avansą.

Kita dažnai pasitaikanti problema - kai dokumentuose įregistruota žemės ar statinio naudojimo paskirtis nesutampa su realia situacija ar pirkėjo ketinimais. Pavyzdžiui, sklypas oficialiai registruotas kaip žemės ūkio paskirties, nors pirkėjas jį įsigyja su tikslu statyti gyvenamąjį namą.

Tokiais atvejais, jei paskirtis nebuvo pakeista teisės aktų nustatyta tvarka, gali kilti rimtų pasekmių: bankai dažnai atsisako finansuoti objektus, kurių paskirtis neatitinka būsto kredito tikslų, o norint pradėti statybas ar teisėtai naudoti turtą pagal jo faktinę paskirtį, gali prireikti papildomų procedūrų - tiek paskirties keitimo, tiek savavališkos statybos įteisinimo.

Net ir įsigyjant butą būtina atkreipti dėmesį, kad Registro įraše paskirtis būtų nurodyta kaip „gyvenamoji patalpa“, o ne, pavyzdžiui, „poilsio patalpa“ ar „komercinės paskirties objektas“, nes tai tiesiogiai lemia galimybę gauti būsto paskolą, deklaruoti gyvenamąją vietą ir naudoti patalpas pagal numatytą jų funkciją.

Perkant žemės sklypą, vienas svarbiausių dalykų - įsitikinti, ar yra teisiškai įregistruotas privažiavimas prie sklypo, taip pat ar yra nustatyti būtini inžinerinių tinklų servitutai: vandentiekio, nuotekų, elektros, dujų ir kt. Tinkami neregistruoti privažiavimo ar komunikacijų servitutai reiškia, kad sklypas gali būti neprieinamas taigi ir pilnavertiškai neeksploatuojamas be kaimyninių sklypų savininkų raštiško sutikimo.

Visi servitutai ir naudojimo apribojimai turi būti aiškiai įrašyti Nekilnojamojo turto registre - tai vienintelis oficialus įrodymas, kad teisė naudotis keliu ar tiesti / eksplotuoti tinklus egzistuoja.

Viena iš rimčiausių rizikų nekilnojamojo turto pirkimo procese kyla tada, kai asmuo, siūlantis turtą parduoti, formaliai dar neturi teisės juo disponuoti. Pavyzdžiui, turtas gali būti paveldėjimo procese - pardavėjas deklaruoja, kad jį netrukus paveldės, tačiau paveldėjimo teisės dar nėra galutinai įformintos ir įregistruotos Nekilnojamojo turto registre.

Tokiu atveju bet kokie įsipareigojimai dėl turto perleidimo yra teisiškai neįpareigojantys, nes asmuo neturi teisės perleisti nuosavybės, kurios faktiškai ir formaliai dar nevaldo. Panaši rizika kyla ir tuo atveju, kai turtas priklauso keliems bendraturčiams, bet ne visi yra davę aiškų ir rašytinį sutikimą sandoriui.

Prieš sudarant nekilnojamojo turto sandorį būtina atidžiai išanalizuoti naujausią Registrų centro išrašą, kuriame gali būti įrašytos žymos apie turto įkeitimą (hipoteką), teismo areštus, vykdomuosius įrašus ar kitus nuosavybės teisės suvaržymus.

Tokie įrašai reiškia, kad turtas gali būti įkeistas bankui, susijęs su vykstančiu teisminiu ginču, skolomis arba kitais įsipareigojimais, dėl kurių pardavimo teisė apribota arba visiškai negalima. Nepatikrinus šių duomenų, pirkėjas rizikuoja sumokėti avansą už teisiškai „užšaldytą“ turtą, kurio pardavimas negali būti įvykdytas, kol apribojimai nebus panaikinti. Tokiais atvejais kyla ne tik avanso praradimo grėsmė, bet ir ilgi, brangūs bei varginantys ginčai, bandant susigrąžinti sumokėtas lėšas.

Be pagrindinių nuosavybės ar teisinės registracijos rizikų, svarbu atkreipti dėmesį ir į dokumentinius netikslumus, kurie gali turėti reikšmingą įtaką sandorio eigai. Vienas dažniausiai pasitaikančių atvejų - kai kadastriniai duomenys neatitinka faktinės turto būklės.

Pavyzdžiui, realus buto ar sklypo plotas gali skirtis nuo to, kuris įregistruotas Nekilnojamojo turto kadastre, o pastato planas gali būti neatnaujintas dėl savavališkai atliktų perplanavimų, įrengtų pertvarų ar nelegalios paskirties keitimo. Tokie neatitikimai gali sukelti ne tik ilgas ir brangias dokumentų tvarkymo procedūras, bet ir tapti kliūtimi gauti banko finansavimą, nes vertintojai ir kredito įstaigos remiasi registruotais, o ne faktiniais duomenimis.

Kiekviena iš šių aplinkybių, nors iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti kaip techninė smulkmena, realybėje gali tapti rimta kliūtimi sandoriui ar lemti papildomas išlaidas, kurių buvo galima išvengti, laiku atlikus visapusišką dokumentų patikrą.

Svarbiausi dokumentai, kuriuos būtina patikrinti

Kad išvengtumėte aukščiau minėtų problemų, kruopščiai patikrinkite svarbiausius NT dokumentus dar prieš pasirašydami preliminarią sutartį ar mokėdami avansą.

Pagrindiniai dokumentai ir duomenys, kuriuos turi peržiūrėti pirkėjas (arba jo samdomas ekspertas):

• Nekilnojamojo turto registro išrašas (nuosavybės pažymėjimas). Tai dokumentas kuriame surašyti esminiai duomenys: savininkas (-ai), turto unikalus numeris, adresas, plotas, paskirtis, taip pat teisiniai statusai - įregistruotos hipotekos, areštai, servitutai, nuomos teisės, juridiniai faktai ir kt. Būtinai naudokite naujausią (geriausia einamosios dienos) išrašo versiją - sena pažyma (pvz., kelių mėnesių senumo) gali neatspindėti naujai atsiradusių apribojimų.
• Asmens tapatybės dokumentai ir įgaliojimai. Vienas pirmųjų žingsnių prieš mokant avansą sudarant nekilnojamojo turto sandorį - įsitikinti, kad asmuo, siūlantis parduoti turtą, yra teisėtas savininkas. Jei pardavėjas veikia per atstovą būtina reikalauti notaro patvirtinto įgaliojimo, kuris aiškiai įvardija konkrečius įgaliojimus - teisę parduoti konkretų objektą, sudaryti preliminarią sutartį ar atstovauti viso sandorio metu.
• Kadastrinių duomenų patikra. Perkant žemės sklypą ar namą su jam priskirtu sklypu, kadastriniai duomenys tampa vienu svarbiausių aspektų, kuriuos būtina patikrinti dar iki preliminariosios sutarties pasirašymo. Rekomenduojama atidžiai peržiūrėti žemės sklypo ar statinio planą, pasitikrinti registruotą plotą, ribų konfigūraciją, statinių buvimo vietą ir įsitikinti, ar visa tai atitinka faktinę situaciją.
• Statybos leidimai ir baigtumo dokumentai. Perkant naujai pastatytą arba rekonstruotą gyvenamąjį namą, itin svarbu patikrinti, ar statybos buvo vykdytos teisėtai ir tinkamai užbaigtos. Pirkėjas turi teisę reikalauti statybos leidimo kopijos bei statybos užbaigimo akto arba deklaracijos apie statybos užbaigimą.
• Energetinio naudingumo sertifikatas. Pagal Lietuvoje galiojančius reikalavimus, parduodant pastatą ar patalpas privaloma turėti galiojantį energinio naudingumo sertifikatą. Nors tai pardavėjo atsakomybė, pirkėjui verta pasidomėti, ar sertifikatas yra ir kokia energinio naudingumo klasė nustatyta. Sertifikatas neužkerta kelio pasirašyti preliminarią sutartį, bet notarui tvirtinant galutinį sandorį sertifikato reikės.

Papildomai galite paprašyti pardavėjo pateikti pažymas apie atsiskaitymą už komunalines paslaugas (elektra, dujos, vanduo) ar bendrijos (administratoriaus) pažymą apie įsiskolinimus už namo priežiūrą. Nors teisiškai skolos už komunalinius mokesčius lieka buvusiam savininkui, praktikoje neapsidraudus gali kilti nepatogumų.

Kodėl bankai gali nesuteikti paskolos netinkamai įformintam turtui?

Daugelis pirkėjų NT perka su banko paskola, todėl būtina suprasti, kaip turto dokumentų būklė gali paveikti banko sprendimą finansuoti.

Bankai, suteikdami būsto kreditą, vertina ne tik pirkėjo pajamas, bet ir patį turtą, kuris bus įkeičiamas kaip užstatas. Jei kyla abejonių dėl turto teisinio statuso ar likvidumo, bankas gali atsisakyti suteikti paskolą arba kelti papildomas sąlygas.

Svarbu įsitikinti, kad:

• Turtas įregistruotas ir nėra suvaržytas (areštai, hipoteka, servitutai)
• Pardavėjas turi teisę disponuoti turtu
• Statinys pastatytas ir registruotas teisėtai
• Sutartyje aiškiai nurodyta kaina, apmokėjimo ir perdavimo tvarka

Rekomenduojama atlikti teisinį patikrinimą.

Jei turite keletą NT objektų vienoje savivaldybėje, tuomet jų vertes turite sudėti, jei tiems objektams yra taikomas tas pats mokesčio tarifas.

Ar galima ginčyti sudarytą NT sandorį? Taip - jei pažeista įstatymo nustatyta sandorio forma, šalis buvo klaidinama, veikiama spaudimo, sandoris sudarytas dėl apsimestinių sąlygų ar pažeidžiant viešąjį interesą.

Notaro vaidmuo hipotekos procese

Hipotekos sandorius tvirtina notaras, kuris patikrina sutarties atitiktį įstatymo reikalavimams. Notaras atlieka šias funkcijas:

• Tvirtina sandorius, kuriems Civilinis kodeksas ar Civilinio kodekso numatytais atvejais kiti įstatymai nustato privalomą notarinę formą.
• Užtikrina, kad turto pirkėjams nebereikia patiems kreiptis į Nekilnojamojo turto registro tvarkytoją dėl sutarties fakto ar nuosavybės teisių įregistravimo, visa tai atlieka notaras, patvirtinęs sandorį.
• Informuoja viešą registą apie sudarytos hipotekos sutarties faktą, jei įgyjamas daiktas yra perkamas už paskolą ir įkeičiamas kreditoriui.
• Atlieka vykdomuosius įrašus pagal notarine forma patvirtintus sandorius, iš kurių atsiranda piniginės prievolės.

Notaras, patikrinęs, ar hipotekos kreditoriaus prašyme nurodyti duomenys atitinka viešo registro duomenis, prieš atlikdamas vykdomąjį įrašą, skolininkui išsiunčia pranešimą, kuriame turi būti nurodyti hipotekos kreditoriaus pateikti duomenys ir siūlymas ne vėliau kaip per dvidešimt dienų nuo pranešimo skolininkui išsiuntimo dienos sumokėti kreditoriui skolą ir apie prievolės įvykdymą raštu pranešti notarui arba pateikti notarui duomenis dėl hipotekos kreditoriaus reikalavimo nepagrįstumo. Atsižvelgdamas į kreditoriaus ir skolininko pateiktus duomenis, notaras atlieka vykdomąjį įrašą arba motyvuotai atsisako jį atlikti. Vykdomuoju įrašu notaras siūlo išieškoti iš skolininko hipotekos kreditoriaus nurodytą per hipotekos sandoryje nustatytą terminą nesumokėtą hipoteka užtikrinto skolinio įsipareigojimo sumą arba nesumokėtos skolos dalį su priklausančiomis palūkanomis. Apie vykdomojo įrašo atlikimo faktą notaras nedelsdamas praneša viešam registrui ir vykdomojo įrašo kopiją išsiunčia skolininkui ir įkaito davėjui.

Siekiant užtikrinti „vieno langelio“ principą turto pirkėjams nebereikia patiems kreiptis į Nekilnojamojo turto registro tvarkytoją (VĮ Registrų centrą) dėl sutarties fakto ar nuosavybės teisių įregistravimo, visa tai atlieka notaras, patvirtinęs sandorį. Taip pat, jei įgyjamas daiktas yra perkamas už paskolą ir įkeičiamas kreditoriui, notaras apie sudarytos hipotekos sutarties faktą informaciją perduoda viešam registrui.

Kai išieškoma pagal maksimaliąją hipoteką, notaras vykdomąjį įrašą atlieka, nesvarbu, ar skolos dydis yra užfiksuotas, ar ne.

Notaras vykdomąjį įrašą atlieka gavęs kreditoriaus rašytinį prašymą atlikti vykdomąjį įrašą. Kartu su prašymu notarui turi būti pateikiamas sandoris, iš kurio atsirado piniginė prievolė (Tvarkos aprašo 5 punktas). Vykdomąjį įrašą notaras atlieka pasibaigus dvidešimties dienų terminui, per kurį skolininkui siūloma įvykdyti piniginę prievolę kreditoriui ir apie prievolės įvykdymą raštu pranešti notarui arba pateikti duomenis dėl kreditoriaus reikalavimo nepagrįstumo (Tvarkos aprašo 11 punktas).

Atsižvelgdamas į hipotekos (įkeitimo) kreditoriaus ir skolininko pateiktus duomenis, notaras atlieka vykdomąjį įrašą arba motyvuotai atsisako jį atlikti.

Hipotekos kreditoriaus veiksmai

Jeigu per hipotekos sandoryje nustatytą terminą skolininkas neįvykdo įsipareigojimų arba atsiranda kiti hipotekos sandoryje nustatyti pagrindai, hipotekos kreditorius gali kreiptis į notarą dėl notaro vykdomojo įrašo atlikimo. Priverstine hipoteka užtikrintą reikalavimo teisę turintis kreditorius gali kreiptis į notarą dėl vykdomojo įrašo atlikimo laikydamasis teismo sprendime arba notaro nustatytų terminų. Prašyme atlikti vykdomąjį įrašą hipotekos kreditorius nurodo hipotekos kodą viešame registre, negrąžintos skolos dydį, skolininką, įkaito davėją ir jų adresus (buveines).

Antstoliui pradėjus priverstinio išieškojimo procedūrą, įkeistas daiktas hipotekos kreditoriaus pasirinkimu gali būti parduodamas iš viešųjų varžytynių arba perduodamas kreditoriui administruoti, išskyrus įmonės hipotekos ir svetimo turto hipotekos atvejus. Jeigu įkeistas daiktas buvo perduotas hipotekos kreditoriui administruoti ir jį administruojant paaiškėjo, kad negalima patenkinti hipoteka užtikrinto reikalavimo, hipotekos kreditorius gali kreiptis į antstolį dėl įkeisto daikto pardavimo iš varžytynių.

Iki varžytynių pradžios skolininko (įkaito davėjo) ir hipotekos kreditoriaus susitarimu hipotekos objektas gali būti hipotekos kreditoriaus ir skolininko (įkaito davėjo) notarine forma sudarytu sandoriu perleidžiamas hipotekos kreditoriaus nuosavybėn arba trečiajam asmeniui Civilinio proceso kodekso 704 straipsnyje nustatyta tvarka.

Lentelė: Hipotekos objektų dažnumas

tags: #kaip #patikrinti #hipoteka