Kaip Išsirinkti Tinkamą Butą Pirkimui: Patarimai

Buto, kotedžo ar namo pirkimas yra malonus, tačiau sudėtingas procesas. Perkant būstą, kaip ir parduodant, reikia kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti ar dabartinė buto pirkimo eiga - tinkama. Tuomet tikrai įsigysite tokį turtą, kuris atitiks jūsų biudžetą bei realią rinkos kainą ir pakankamai ilgai tarnaus jūsų poreikiams.

Pagrindiniai Žingsniai Prieš Pradedant Būsto Paiešką

Prieš pradedant paiešką, svarbu atsakyti į keletą klausimų, kurie padės apsispręsti dėl tinkamiausio varianto:

1. Kodėl nepatinka dabartinis būstas? Jei nežinote, kodėl nepatinka dabartinis būstas, bus sunku išsirinkti.
2. Kokie svarbiausi reikalavimai naujam būstui? Jei būstas jų neatitinka, net nevažiuokite apžiūrėti. Pavyzdžiui, vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
3. Kokios papildomos savybės, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos? Pasitarkite su NT brokeriu.
4. Kiek galite skirti būsto įsigijimui?
5. Kiek laiko ieškosite? Norite statyti patys?

Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis. Tačiau dažniausiai parduoti esamąjį vis dėlto reikia ir dažnai susiklosto tokia situacija, jog žmonės susiranda tinkamą naują būstą, bet kol parduoda savo esamąjį, surastas būstas jau turi naujus šeimininkus. O jeigu naujai išsirinktas būstas liko neparduotas 3 mėnesius, tai gal neverta jo pirkti?

Nekilnojamojo Turto Paieška ir Kainos Nustatymas

NT paieška gali pasirūpinti pats pirkėjas, bet rekomenduotina tai pavesti šios srities specialistui - NT brokeriui, kuris atsižvelgdamas į pirkėjo poreikius suras ir pasiūlys geriausią variantą už priimtiniausią kainą. Pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Nurodyta kaina gali būti iki 50 proc. didesnė už rinkos kainą. Profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą.

Būsto Apžiūra ir Dokumentų Patikra

Prieš priimant sprendimą dėl pirkimo, būtina įsitikinti, kad būstas atitinka jūsų reikalavimus:

• Ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus?
• Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas?
• Ar aprašymas atitinka realybę?
• Ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų? Pavyzdžiui, areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.

Finansavimo Klausimai ir Paskolos Gavimas

• Kokio dydžio paskolą galite gauti?
• Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?

Preliminarioji Sutartis ir NT Vertinimas

Suradus patinkantį NT ir apsisprendus dėl jo pirkimo rekomenduojamas NT vertinimas, kuris turėtų būti atliekamas prieš pasirašant preliminariąją sutartį. Kiekvienas bankas turi jiems priimtinų vertintojų sąrašą, kurie NT vertinimo ataskaitą paprastai pateikia per 1-5 dienas. NT vertinimo ataskaitos preliminari kaina priklausomai nuo vertinamo turto tipo 300-600 Lt. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinės formos.

Pagrindinė Pirkimo-Pardavimo Sutartis

Pagrindinė pirkimo - pardavimo sutartis pasirašoma pas notarą, kuomet nekilnojamojo turto pardavėjas turi visas reikalingas pažymas, leidimus ir kt. dokumentus sandoriui sudaryti, o pirkėjui yra išduotas banko garantinis raštas dėl paskolos suteikimo arba jau yra pasirašyta kredito sutartis.

Pirkimo-pardavimo sutarties tvirtinimo pas notarą kaina 0,45-0,5 proc. nuo sandorio sumos (pirkimo-padavimo kainos sutartyje), papildomai už sutarties projektą, duomenų sandoriui užsakymą ir patikras registruose.

• Pirkėjo veiksmai: suderinti su banku visas sąlygas, gauti teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.

Galutinis Atsiskaitymas ir Nuosavybės Teisės Registravimas

Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.

Nekilnojamojo turto pardavėjui gavus pinigus iš banko, jis turi nuvykti į notarų biurą ir patvirtinti apie tinkamą pirkėjo atsiskaitymą pagal sutartį. Pardavėjas turi kreiptis į notarą, kuris patvirtino pirkimo - pardavimo sutartį. Notaras patvirtins visišką Jūsų įsipareigojimų įvykdymą pardavėjui ir išduos liudijimą. Šį liudijimą turite pateikti VĮ Registrų centrui, o liudijimo kopiją banko vadybininkui.

Registruojant nuosavybės teisę į įsigytą NT pasirenkate terminą, per kurį pageidaujate, kad turtas būtų įregistruotas (galimi terminai - 1, 3, 5 arba 10 darbo dienų). Įregistravus nuosavybės teisę į įsigytą turtą, Jums bus išduotas nuosavybės teisę patvirtinantis registro išrašas. Mokesčio už nuosavybės teisių įregistravimą ir pažymėjimo išdavimą dydis priklausys nuo registruojamo turto rūšies, vidutinės NT rinkos vertės ir Jūsų pasirinkto termino.

• gauti teismo leidimą įkeisti perkamą būstą, kuriame gyvena nepilnamečiai vaikai ir būstas yra laikomas šeimos turtu.
• jeigu Jūsų šeima su nepilnamečiais vaikais gyvena ne bankui įkeičiamame būste, o kitame.

Papildoma Informacija

Jei norėtumėte sužinoti daugiau informacijos apie būsto pirkimo procesą, rekomenduojame kreiptis patarimo į nekilnojamojo turto brokerį.

Kaip Suvokti Ar Kaina Didelė?

Perkamo būsto kaina yra turbūt svarbiausias dalykas. Per krizę nukentėjo ne tie, kurie pirko už dideles sumas, o tie, kurie pirko nepagrįstai brangius būstus. Nekilnojamojo turto rinkoje viskas matuojama atsiperkamumu per tam tikrą laiką. Formulė gana elementari ir intuityvi. Reikia suskaičiuoti, kiek perkamas objektas per metus generuoja pajamų iš nuomos, ir šią sumą padalinti iš kainos.

Jei perkamas butas, kuris kainuoja 100 tūkstančių eurų ir per mėnesį, pagal dabartines rinkos kainas, generuoja 600 eurų grąžos iš nuomos, jo atsipirkimas skaičiuojamas taip: (12*600) / 100 000 = 0,072, arba 7,2 proc. Tai reiškia, jog toks objektas per metus generuoja 7,2 % grąžą, neįvertinus visų susijusių sąnaudų. Kitaip sakant, toks būstas atsipirks per 14 metų.

Nekilnojamojo turto rinkoje šis skaičiavimas yra esmė. Profesionalai, savaime suprantama, įvertina ir nusidėvėjimą, palūkanų suvalgomą grąžos dalį, infliaciją ir taip toliau. Tačiau bendram suvokimui ir lyginamajai analizei atlikti užtenka žinoti tik pačią esmę. Ją žinant galima pamatyti kelis įdomius skaičius. Pavyzdžiui, tai, kad vidutinis butas Lietuvoje, remiantis „Aruodas.lt“ duomenimis, 2007-2008 m. atsipirkdavo per kiek daugiau nei 20 metų. Šiandien vidutinis butas Lietuvoje atsiperka per 13 metų.

Pirkti racionalu jei atsiperka per 10-15 metų

Kaip žinoti, kiek metų yra gerai, o kiek jau per daug ? Reikia atlikti lyginamąją analizę ir peržvelgti, kas darosi pasaulyje. Vertinant ilgalaikes tendencijas, atsipirkimas Londone ar Paryžiuje svyruoja tarp 20-30 metų. Rytų ir Centrinėje Europoje šis skaičius yra mažesnis ir kai kur gali būti 10 metų ar mažiau. Todėl, vertinant blaiviai, Lietuvoje pirkti yra racionalu, kai butas atsiperka per 10-15 metų. O jei artėjame link 20, racionaliau tampa investuoti į Londoną.

Vieta - Tiesiog Pasiūlos ir Paklausos Sąntykis

Vidutiniu bei ilguoju laikotarpiu perkamo objekto vieta yra itin svarbi. Daugelis žmonių daro klaidą pirkdami patinkantį objektą ir atmesdami variantus, esančius besivystančiuose rajonuose, kuriuose tuo metu atrodo nesmagu gyventi. Savaime suprantama, jog nereikia pirkti būsto rajone, kuris šiuo metu vystosi, tačiau visiškai neaišku, kada išsivystys, o iki to laiko kiekvieną vakarą dėl nesaugios aplinkos teks užmigti su didele baime. Tačiau lygiai taip pat neprotinga pirkti būstą tuo metu populiariame rajone, kurio populiarumas paremtas ne realiais veiksniais, o vyraujančiomis tendencijomis bei madomis.

Realūs veiksniai visuomet yra susisiekimas su strateginėmis miesto vietomis bei atstumas iki istorinio miesto centro. Iš tikrųjų kiekvienas miestas plečiasi tolyn nuo centro dėl to, kad centre būna nepakankamai vietos. Todėl turto kiekis centre visuomet labai ribotas - užmiesčio laukuose pastatyti naują namą niekuomet nesunku, o centre gali nebebūti vietos.

Dėl to ilguoju laikotarpiu miesto istoriniame centre (ir aplink jį esančiuose rajonuose) kainas į viršų stumia elementarūs pasiūlos ir paklausos dėsniai. Paklausa centre beveik niekada nemažėja, o pasiūla yra labai ribota. Tai stumia kainas aukštyn. Labai blogas pasirinkimas yra pirkti tuo metu madingoje vietoje esančius objektus. Nes mados ir tendencijos greitai praeina.

Grąža ir Nuomos Geresnė, Bet Likutinė Vertė Linkusi Mažėti

Perkant nekilnojamąjį turtą labai svarbu ir tai, kuriuo vystymo etapu perkama. Kitaip sakant, ar perkamas būstas jau senokai pastatytame, ar naujos statybos, ar dar tik statomame name. Kiekvienas vystymo etapas turi savų pliusų ir minusų, tačiau tam tikri leidžia uždirbti daugiau nei kiti. Senos statybos namai žavūs tuo, kad juose apleisti butai kainuoja tikrai nedaug, net ir įvertinus jų kapitalinį remontą. Todėl tokie variantai puikiai tinkami norint pirkti nuomai skirtą objektą.

Tačiau norint pirkti butą, kurį vėliau būtų galima parduoti, rinktis seną statybą itin rizikinga. Nebent butas yra senamiestyje, tačiau čia labiau kalbame apie sovietinius daugiabučius. Tokius butus dažniausiai perka mažesnes nei vidutines pajamas turintys jauni žmonės. Tai reiškia, jog teorinis pirkėjas turi palyginti ribotas finansines galimybes. Norint uždirbti iš bet kokio verslo, taikytis į klientus, kurie neturi pinigų, nėra logiška. Tas pats galioja ir NT rinkoje.

Pirkti Tai, Kas Egzistuoja Tik Popieriuje

Perkant investicinį butą, racionalu rinktis arba gana naujos statybos, arba tik projektuojamus namus. Gana naujos statybos reiškia iki 5-7 metų, nes daugiau nei 10 metų stovinčiame name greičiausiai jau reiks rimto remonto, o tai kainuos labai didelius pinigus. Todėl racionaliausia pirkti tą, kas egzistuoja tik popieriuje.

Savaime suprantama, toks sprendimas gali atrodyti rizikingas. Tačiau būtent rizika ir didina investicinę grąžą. Juo labiau kad Lietuvos NT rinkoje tokias rizikas valdyti itin lengva. Pirmiausia reikėtų rinktis objektus, kuriuos stato tik žinomi plėtotojai. Jei projektą plėtoja niekam negirdėta ir tik prieš mėnesį įkurta įmonė, rizikos tikrai daug. Tačiau jei dirba ilgus metus veikianti ir keliasdešimties milijonų vertės statybų įmonė - rizikos smarkiai mažėja.

Ko Reikia Vidutiniam Pirkėjui

Labai svarbu tinkamai išsirinkti ir perkamo buto plotą. Kadangi perkame investicijai, reikia galvoti ne apie tai, ko reikia asmeniškai, o apie tai, ko reikia vidutiniam rinkos pirkėjui. Taigi vėl galvojame apie pardavimą ir taikomės į didžiausią paklausą. Remiantis daugiau nei dešimties metų statistika, kurią galima rasti įvairių NT agentūrų atliekamuose rinkų tyrimuose, populiariausi butai didmiesčiuose yra vos 40-60 kvadratinių metrų dydžio.

Tai reiškia, kad tiek itin maži, tiek itin dideli butai yra mažiau paklausūs nei tipinis dviejų kambarių butas. Gana lengva suskaičiuoti, kodėl rinkoje vyrauja tokios tendencijos. Dėl Lietuvos banko keliamų reikalavimų kreditams žmogus už būsto paskolą per mėnesį gali atiduoti iki 40 % disponuojamų pajamų. Todėl jei paimsime maksimalų 30 metų terminą, padauginsime jį iš 40 % vidutinio disponuojamo miesto (pavyzdžiui, Vilniaus) atlyginimo ir padalinsime iš vidutinės kvadratinio metro tame mieste kainos, gausime maždaug 40-60 kvadratinių metrų.

Kalbant paprasčiau - būtent tokio dydžio butus gali sau leisti vidutines pajamas gaunantys žmonės, todėl jie ir yra paklausiausi. Aukštas, kuriame yra butas, taip pat svarbu. Dažnai kainos už kvadratinį metrą skirtumas tarp viršutinio ir apatinio aukšto sudaro maždaug 15 %. Tai yra pirmame aukšte esantys butai yra net 15 % pigesni nei viršutiniame. Taip yra dėl daugybės veiksnių. Tačiau nuolaida ypač gundyti neturėtų, nebent ją atperka didelė terasa, oranžerija ar koks nors kitas priedas.

Apibendrinant - Ką Rinktis Vilniuje?

Sudėjus visus šiuos veiksnius, Vilniuje, kuriame NT kainos per praėjusius metus, remiantis „Aruodas.lt“ duomenimis, augo beveik 10 proc., geriausia rinktis butą:

• Šnipiškėse, Naujamiestyje, stoties rajone arba paupyje - visi šie rajonai yra arti centro, tačiau vis dar nėra išplėtoti ir smarkiai nusileidžia visai greta esantiems Žvėrynui arba Užupiui;
• dar tik projektuojamame arba statomame name - tai leis išsiderėti geresnę kainą;
• kuris būtų maždaug 50 kvadratinių metrų dydžio ne pirmame namo aukšte;
• o atsipirkti jis galėtų per 10-15 ir griežtai ne daugiau metų.

Tokio būsto pirkimas, nors negarantuotų, smarkiai padidintų tikimybę per kelerius metus sugeneruoti pirkėjui teigiamą kapitalo grąžą. Savaime suprantama, kad pasitaiko išskirtinių variantų, kurie neatitinka išvardytų kriterijų, tačiau gali sugeneruoti nemažą grąžą. Tačiau tokie variantai nėra dažni, o juos pirmiau nei nepatyręs rinkos dalyvis pastebės senieji rykliai. Todėl, vertinant realistiškai, paprastas būsto pirkėjas stebuklų ieškoti neturėtų. Geriau vadovautis laiko ir patirties patikrintomis taisyklėmis bei uždirbti rinkos ar šiek tiek didesnę grąžą, kuri dėl banko suteikiamos paskolos nuosavam kapitalui gali būti tikrai didelė.

Kaip ir visur, svarbu nebūti itin godžiam, o sprendimus priimti vadovaujantis ne emocijomis ir asmeniniais poreikiais, o šaltu racionalumu ir empiriniais faktais paremta analize.Taip elgiantis smarkiai išauga tikimybė uždirbti ir sumažėja tikimybė likti su didele paskola ir perpus nuvertėjusiu nekilnojamuoju turtu.

Pagrindiniai Aspektai Renkantis Butą

Taigi, kokie yra pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį renkantis butą?

1. Finansinės Galimybės ir Prioritetai
   Pirmiausia, reikia aiškiai žinoti jūsų ateities planus. Nusprendus įsigyti naujus namus, būtina atlikti namų darbus - išsigryninti prioritetinius kriterijus, kuriais vadovausitės rinkdamiesi būstą.
2. Vietos Įvertinimas
   Labai svarbu atsakyti sau į klausimą kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia. Žinoma, kad nusprendus pirkti butą miesto centre jo kaina bus ženkliai didesnė nei perkant tokio pat tipo objektą gyvenamajame rajone.
3. Apšvietimas (Insoliacija)
   Būtina kiekvieno gyvenamosios paskirties buto insoliacija yra dvi valandos nepertraukiamos, pro langus patenkančios šviesos. Dažniausiai insoliacijos reikalavimų neatitinka senamiestyje esantys butai, nes jų statymo metais reikalavimo natūraliam apšvietimui nebuvo.
4. Vėdinimas
   Šiuo metu dauguma daugiabučių Lietuvoje turi natūralią vėdinimo sistemą. Deja, ji ne visada užtikrina gryno oro cirkuliaciją bute. Ekspertai pataria nuolat vėdinti patalpas, t.y. reguliariai, bent keletą kartų per dieną atidaryti langus.
5. Patalpų Paskirtis
   Šis faktorius ypatingai svarbus perkantiems vis labiau populiarėjančius lofto tipo butus. Taip pat verta atidžiai patikrinti ir dokumentus, jeigu įsigyjate negyvenamosios, o kitos paskirties patalpas.
6. Buto Pasas
   Tai dar vienas dalykas, kuriam naujakuriai neskiria pakankamai dėmesio. Šis dokumentas su garantijomis turėtų būti įteikiamas kiekvienam naujo buto šeimininkui.
7. Dokumentų Patikrinimas
   Skirtingai nei visi kiti nekilnojamo turto sandoriai - buto dokumentų patikrinimas yra ganėtinai nesudėtinga procedūra. Dokumentų nėra daug, jie yra lengvai skaitomi ir suprantami praktiškai visiems.
8. Kiti Svarbūs Aspektai
   Likvidumas. Bendrija. Išplanavimo keitimas.

Patarimai Kaip Už Gerą Kainą Įsigyti Sau Tinkamiausią Būstą

1. Nesusitelkite į būsto paiešką tik skelbimų portaluose.
2. Derėdamiesi remkitės faktais.
3. Prieš palikdami užstatą pagalvokite mažiausiai du kartus.
4. Tikrinkite dokumentus.
5. Atkreipkite dėmesį į galimas problemines būsto vietas.
6. Atminkite, kad sprendimą gali lemti žmonių charakteriai, emocijos ir net kaimynai.
7. Gerai apgalvokite savo poreikius.

tags: #kaip #issirinkti #tinkama #buta #pirkimui