Sklypo pasirinkimas - atsakinga užduotis, nulemsianti namo statymo galimybes ir gyvenimo kokybę. Specialistų teigimu, tam, kad tinkamai išsirinktume ir netektų gailėtis, turėtume atsižvelgti į tam tikrus kriterijus: asmeninius poreikius, finansines galimybes, vertę ir likvidumą bei techninius aspektus. Dažnai šią užduotį palengvina dosnūs seneliai ar tėvai dovanodami sklypą namo statyboms. Tačiau neretai būsimieji naujakuriai savo kiemo turi dairytis patys.
Kriterijai Renkantis Sklypą
Išsirinkti sklypą - vienas sudėtingiausių momentų, nulemsiančių namo statymo galimybes ir gyvenimo kokybę. Apgalvokite savo poreikius.
1. Vieta Ir Aplinka
Sklypo vieta lems jūsų kasdienybę. Reikšmingas tiek emocinis, tiek praktinis santykis su vieta. Emocinis santykis - tai jūsų savijauta. Kokius jausmus kelia vaizdai aplink sklypą? Ar būsimų namų aplinka įkvepia, ramina ir leidžia atsipalaiduoti? O gal priešingai? Svarbiausias klausimas, kalbant apie praktinį santykį su lokacija - ar jus tenkina kelionės laikas iki darbo, mokyklos, parduotuvės ar kitų svarbių vietų mieste? Įvertinkite tai, kad kelionės minutės sumuosis ir virs valandų valandomis jūsų gyvenime. Svarbu atsakyti sau - jūs ar jūsų šeima norite būti miestiečiais, priemiesčio gyventojais ar gyventi ramų gyvenimą kaime.
Vienas pirmųjų aspektų, pagal kuriuos žmonės renkasi žemės sklypą - jo vieta. Tai apima ne tik geografinę padėtį, bet ir aplinką: gamtovaizdį, kaimynystę, atstumą iki svarbių miesto objektų (pvz., parduotuvės, ligoninės, mokyklos, autostrados ir pan.). Labai gerai reikėtų įsivertinti, ko iš tiesų norite: gyventi miesto šurmulyje ir mėgautis visais jo teikiamais privalumais ar kaip tik atvirkščiai - gyventi nuošaliau, ramiau. Ne paslaptis, kad nuo sklypo vietos labai dažnai priklauso ir kaina. Be abejonės, sklypo kainą sudaro daugybė faktorių, tačiau dažniausiai žemės sklypai, tinkantys gyvenamųjų namų statybai, miesto teritorijoje kainuoja brangiau nei užmiestyje.
Jei ieškote sklypo toliau nuo miesto centro, jo kaina bus mažesnė, tačiau ilgiau reikės važiuoti iki centro, pavyzdžiui, jei sklypas yra Kairėnuose, o darbas - Šeškinėje, žinoma, reikės važiuoti per visą Vilnių, o tai užims daug laiko, tad galite užtrukti automobilių spūstyse.
Prieš perkant sklypą, jis rekomenduoja panagrinėti bendruosius planus ir suprasti, kokios perspektyvos yra numatomos jūsų pasirinktoje vietovėje. Būtinai įvertinkite atstumus iki būsimų kelių, būsimų komercinių zonų.
2. Statybos Galimybės Ir Dokumentai
Statybos galimybės yra svarbiausias faktorius renkantis sklypą. Individualūs namai statomi namų valdos sklypuose, o žemės ūkio žemėje galima projektuoti tik ūkininkų sodybas. Jei dairotės sklypo teritorijoje, kurioje yra patvirtintas detalusis planas, peržvelkite rodiklius ir reikalavimus, keliamus būsimam namui. Kitas reikšmingas dokumentas - miesto ar rajono bendrasis planas, kuriame pažymėti pagrindiniai rodikliai planuojant teritorijos plėtrą. Ne tik paties sklypo, bet ir aplinkinių teritorijų atžvilgiu. Šiuos dokumentus būtina nuodugniai įvertinti statybos galimybes palyginant su jūsų lūkesčiais - būsimo pastato aukštingumu, plotu, užstatymo intensyvumu, tankumu ir tūriu. Nepasiduokite emocijoms ar rinkodaros triukams. Maža sklypo kaina dar nereiškia mažų kaštų tvarkant svarbius dokumentus statyboms. Įvertinkite specialius savivaldybės keliamus reikalavimus. Infrastruktūros mokestis kiekvienoje savivaldybėje skiriasi. Kiti faktoriai - infrastruktūros sutartis su savivaldybe, įvažiavimo į sklypą leidimas ir pan. Šie reikalavimai įtakoja projektavimą ir statybą leidžiančio dokumento gavimą, finansines ir laiko sąnaudas. Nebijokite tartis su profesionalais.
Jei ieškote sklypo individualiam namui, tuomet nuosavybės dokumentuose jo naudojimo pobūdis turėtų būti nurodytas kaip vienbučių ir dvibučių pastatų statyba. Dar tai gali būti sklypas soduose. Bet kuriuo atveju visuomet prieš priimdami sprendimą gerai susipažinkite su perkamo sklypo kadastriniu planu ir nekilnojamojo turto registro išrašu. Juose bus informacija apie sklypo paskirtį, plotą, paminėti sklype esantys servitutai, statiniai, informacija apie nuomą arba įkeitimą. Be to, jei yra parengtas sklypo detalusis planas, būtinai jo reikia paprašyti ir įvertinti, kokie apribojimai taikomi išsirinktam sklypui.
Jeigu sklypas yra teritorijoje, kurioje buvo rengiamas detalusis planas, būtina pardavėjo paprašyti platesnės informacijos apie infrastruktūrą: gali paaiškėti, jog norint gauti statybos leidimą, būtina visiems kvartalo kaimynams įrengti vandentiekį, nuotekas, nutiesti kelią.
Taip pat ekspertas rekomenduoja atkreipti dėmesį į sklypo dokumentus. Dalis žemės sklypų Lietuvoje yra suformuoti sudarant detalųjį planą, formavimo-pertvarkymo projekte arba apskritai yra grąžinti pagal išvadas. Jeigu jūsų pasirinktas sklypas yra suformuotas pagal detalųjį planą, tokiu atveju labai svarbu gauti patvirtintą detalųjį planą, kurio pagrindu ir buvo suformuotas žemės sklypas. Jame bus pavaizduoti tokie sklypo rodikliai kaip plotas, intensyvumas, inžinerinių tinklų lokacijos ir kiti svarbūs aspektai. Jeigu sklypas yra suformuotas pagal formavimo-pertvarkymo projektą, rekomenduočiau gauti dokumentus, kurie parodytų sklypo servitutus ir gretimybes.
Kitas labai svarbus dokumentas - žemės sklypo planas. Turint šį dokumentą, galite įsivertinti jūsų pasirinkto žemės sklypo ribas. Jeigu žemės sklypo matavimai yra preliminarūs (nėra kadastrinių matavimų), privalote juos pasidaryti prieš projektuodami namą ir gaudami statybos leidimą.
Galų gale, rekomenduočiau išsiimti naujausią žemės sklypo nuosavybės pažymėjimą. Jame pamatysite, ar sklypas nėra areštuotas ar įkeistas. Tačiau neturėtumėte išsigąsti ir šių apribojimų, kuriuos galite pamatyti nuosavybės dokumente - tam tikrus apribojimus turi išties daug žemės sklypų.
Idealiu atveju būtų gerai, kad perkant žemės sklypą jam būtų atlikti kadastriniai matavimai, nes taip tiksliai žinosite ir tikslias perkamo sklypo ribas, ir jo plotą. Pasitaiko atvejų, kai žmonės įsigyja žemės sklypą, kuriam buvo atlikti preliminarūs žemės sklypo matavimai, tuomet gali laukti ir nemaloni staigmena - atlikus kadastrinius matavimus paaiškėja, kad pirktas žemės sklypo plotas neatitinka faktiško jo ploto. Liūdniausia būna, jei tas plotas pasikeičia į mažesniąją pusę.
Jei žemės sklypo vieta, jo forma ir išmatavimai atitinka Jūsų lūkesčius, tuomet atkreipkite dėmesį ir į apsaugos zonas, nes jos gali apriboti (arba visai neleisti) namo statybas ar nustatyti tam tikras sąlygas. Pavyzdžiui, per Jūsų norimą įsigyti žemės sklypą ar jo dalį gali eiti elektros linijos, drenažo įrenginiai, kiti inžineriniai tinklai ir pan., tuomet norėdami pasistatyti savo būstą, galite turėti papildomų iššūkių ir išlaidų. Taip pat Jūsų sklypas gali patekti ir į saugomos teritorijos ribas, gali būti kultūros paveldas ir t. t., tokiais atvejais, Jums bus reikalingi atitinkamų institucijų leidimai su nustatytais reikalavimais.
3. Sklypo Reljefas Ir Gruntas
Kur stovės jūsų namas - ant kalno, pakalnėje, o gal kalne? Kiek sunkvežimių grunto reikės atvežti? Ar norite gyventi ant kalno?
Geriau rinktis sklypą, kuris yra ant kalnelio arba lygiame reljefe, nes taip išvengsite paviršinio gruntinio vandens ir galėsite lengviau statyti namą. Palankiausias statyboms gruntas yra laidus vandeniui, ne molis. Jei sklypo vieta yra žemesnė, reikia patikrinti gruntą ir jo hidrologinę padėtį.
Atkreipkite dėmesį ir į grunto savybes. Grunto tipas ir gruntinio vandens lygis yra labai svarbūs statybos ir pamatų įrengimui. Aukštas gruntinio vandens lygis ir molingas arba supiltas gruntas gali reikalauti brangesnių techninių sprendimų, tokių kaip kur kas gilesni gręžtinių polių pamatai arba specialūs hidroizoliaciniai darbai ir pan.
Perkant sklypą labai svarbu atkreipti dėmesį ir į gruntą - dorvožemį sklype, nes jeigu ketinate jame kažką statyti ar kažką išgauti, kaip, tarkim, durpes, žvyrą, smėlį, ar užsiimti kita veikla, svarbu, kad žemė atitiktų jūsų lūkesčius (tiksliau galimybes to, ką ten norite daryti). Pačius primityviausius geologinius tyrimus galite pasidaryti patys - skirtingose sklypo vietose su kastuvu iškaskite duobutes, dvi kraštuose ir vieną per vidurį sklypo, apytiksliai po 1 m gylio. Tuomet matysite dirvožemio sluoksnius ir ar yra arti paviršiniai gruntiniai vandenys.
4. Saulės Apšvietimas
Saulė - sveikatos, energijos ir geros nuotaikos šaltinis. Vidutinių platumų kraštuose, kuriems būdingi keturi metų laikai, reikia įvertinti patalpų išdėstymą pasaulio šalių atžvilgiu, suprojektuoti namą taip, kad pagrindinės namo patalpos gautų pakankamai saulės šviesos visus keturis metų laikus. Dažnai pats sklypas saulės apšvietimo panaudojimui būna labai tinkamas arba iš karto netinkamas.
5. Infrastruktūra Ir Susisiekimas
Taip pat jis siūlo atkreipti dėmesį ir į tai, kokia infrastruktūra yra atvesta iki sklypo arba netoli jo. Pardavėjui užduokite klausimą, iš kur galima bus prijungti elektrą arba dujas? Tai svarbu, nes jei artimiausias prisijungimo taškas gana toli, tuomet teks plačiau atverti piniginę. Jei sklype nėra miesto vandentiekio ir nuotekų, tuomet teks investuoti į vietinę kanalizaciją ir gręžinį. Jei iki sklypo patekti galima tik žvyrkeliu, o netoliese gyventojų yra nedaug, asfalto tikėtis kada nors artimiausioje ateityje tikrai neverta.
Ne paskutinėje vietoje turėtų būti ir Jūsų norimo įsigyti žemės sklypo infrastruktūra. Atkreipkite dėmesį, koks privažiavimas prie sklypo, nes ateityje tai gali sukelti papildomų išlaidų. Atsižvelkite ir į būsimos plėtros planus, kurie gali turėti įtakos Jūsų sklypo vertei ir patogumui. Įvertinkite, ar Jūsų sklype yra nustatyti servitutai, kurie leidžia kitiems naudotis tam tikromis sklypo dalimis - tokiu atveju negalėsite užtverti ar kitaip uždrausti naudotis šiomis sklypo dalimis. Dairydamiesi žemės sklypo atsižvelkite ir į tai, ar iki jo nutiestos būtinos komunikacijos, tokios kaip elektra, vandentiekis, kanalizacija ir pan. Žinoma, komunikacijas galima ir įsivesti, jei jų nėra, bet tuomet įvertinkite išaugusias pinigų ir laiko sąnaudas.
Skelbimuose dažnai rašoma, kad parduodamas žemės sklypas yra su visomis reikalingomis komunikacijomis. Tačiau nuvykus į vietą, paaiškėja, kad elektrą reikia vestis už 300 metrų, vandentiekis su nuotekomis yra „už Petro sklypo ir per kelią“. Turėkite omenyje, kad komunikacijų atvedimas kainuoja, todėl prieš perkant sklypą, siūlyčiau išsiaiškinti (užklausti pardavėjo), ar pardavėjas yra išsiėmęs technines sąlygas komunikacijų atvedimui. Techninės sąlygos leidžia suprasti, kur tiksliai ir kaip jūs galite prisijungti prie reikalingos infrastruktūros.
Prisijungimas prie elektros tinklų yra santykinai paprastesnė procedūra, kadangi ESO teikia kompensaciją už atvedamus elektros tinklus. Tačiau prisijungimas prie kitos infrastruktūros (pavyzdžiui, vandentiekis, nuotekos, šviesolaidinis internetas, dujos) yra kiek sudėtingesnis, kadangi didžiąją dalį investicijų turėsite prisiimti ant savo pečių.
Jeigu prisijungti prie komunikacijų galimybių visgi nėra, nenusiminkite: centralizuotą vandentiekį pakeis artezinis gręžinys; centralizuotus nuotekų tinklus - vietiniai nuotekų tinklai; esant poreikiui šildytis dujomis, teks pagalvoti apie dujų talpyklą. Būtinai pasidomėkite, ar dabartinis sklypo savininkas prisidės prie šių išlaidų! Pasikalbėkite ir su jūsų būsimais kaimynais - galbūt šalimais gyvenantys žemės sklypų savininkai susiduria su panašiomis problemomis ir bus linkę kooperuotis su jumis.
Kaip susisieksite su jūsų būsimais namais? Neretai parduodami sklypai būna su dar neasfaltuotu privažiavimu, todėl būtinai įsivertinkite kelią, kuris veda prie jūsų pasirinkto žemės sklypo. Jei tai keliukas pievoje - sveikinu, jūs turite nuostabią išlaidų eilutę. Jeigu sklypas turi gerai sukonfigūruotą privažiavimą - jums pasisekė gerąja to žodžio prasme. Pakalbėkite su dabartiniu žemės sklypo savininku ir pasidomėkite, kam priklauso gretimi žemės sklypai (jeigu perkate sklypą sklypų masyve). Jeigu gero privažiavimo nėra, galbūt gretimų sklypų savininkai bus linkę kooperuotis ir tokį privažiavimą pasidaryti? Galbūt jau yra parengtas techninis privažiavimo projektas?
Taip pat jis siūlo pasidomėti, ar netoliese yra viešojo transporto stotelių - sklypai su geru priėjimu prie viešojo transporto stotelių yra gerokai patrauklesni, juos galėsite lengviau realizuoti ateityje keisdami gyvenamąjį būstą ir vietą.
6. Kaimynystė
Įvertinkite aplinkinius sklypus, juose vyraujantį užstatymą, reljefą, privažiavimo galimybes. Mažai tikėtina, kad šie veiksniai gali keistis. Pabendraukite su kaimynais, pažinkite vietos bendruomenę. Bendruomenės pilietinėje visuomenėje vaidina vis didesnį vaidmenį. Įvertinkite gamtinės aplinkos kokybę, vyraujančius vėjus, florą ir fauną.
K.Sankauskas siūlo pereiti per gretimas teritorijas ir įsivertinti šalimais gyvenančius kaimynus. Panagrinėkite, ar aplinkui nėra „apsileidusių“ kaimynų, ar kaimynystė yra tvarkinga.
Kartais kaimynystėje gyvenantys žmonės gali būti viena pagrindinių priežasčių pirkti arba nepirkti žemės sklypą. Žinoma, kaimynai yra kintantis aspektas: jie gali išsikraustyti, šalia gali atsikraustyti nauji, taip pat Jūsų santykiai su kaimynais gali kisti - gerėti arba prastėti, tad tai neturėtų būti lemiama priežastimi apsisprendžiant dėl sklypo pirkimo. Vis dėlto, jei sklypas turi daugiau trūkumų ir jei nuo pat pradžių nesutariate su kaimynais, tuomet šis veiksnys gali užtvirtinti Jūsų apsisprendimą.
7. Finansiniai Aspektai
Kaina. Gal sklypas ir atrodo puikus, bet jo tiesiog negalėsite įpirkti. Be to, jei sklypas yra pigus, o jame bus statomas brangus namas, greičiausiai niekada neatgausite investuotų pinigų.
Atsižvelkite į sklypo vertę. Ieškantiems sklypo, patariama atsižvelgti į sklypo viziją po penkerių ar dešimties metų. Ar sklypo vertė išaugs? Kaip rajonas, kuriame norite statyti namą, plėsis po kelių metų? Tikriausiai nebūtumėte patenkinti, jei po kelerių metų šalia jūsų namo pradėtų kilti gamykla ar didžiulis prekybos centras.
Pasak R. Radvilavičiaus, žmonės dažnai daro klaidą pirkdami pigų sklypą už miesto ir jame statydami brangų namą. Tokiu atveju, ateityje gali būti sunku parduoti namą. Kuo sklypas arčiau miesto, tuo turėtų būti mažesnis - 5 ar 10 arų. Būtų geriausia, jei sklypo kaina sudarytų 20-30 proc. namo vertės. Pavyzdžiui, jei planuojama statyti namą už 150 tūkst. Eur, sklypas turėtų kainuoti iki 60 tūkst. Eur. Jei skirtumas didesnis, namas bus per mažos vertės.
Niekada nepasiduokite pirmajam įspūdžiui, nepirkite impulsyviai. Jei trūksta patarimų, ar abejojate pasirinkimu, galite kreiptis į specialistus, kurie įvertins sklypo vertę.
Ekonomikos klestėjimo metu pirkėjų sprendimams būdingas bruožas - nepagrįstai išaugę poreikiai. Pirkėjas stengiasi aprėpti daugiau nei gali, sprendimuose - daug emocijų: įsigyjamas didelio ploto sklypas, kurį reikia prižiūrėti, projektuojamas didelio ploto namas, patiriami dideli išlaikymo kaštai. Taip pat reikėtų nepamiršti visuotinio nekilnojamojo turto mokesčio, kuomet mokestinės naštos dydis tiesiogiai priklauso nuo turto vertės.
8. Sklypo Forma Ir Išmatavimai
Renkantis sklypą būtinai atkreipkite dėmesį į sklypo formą ir jo išmatavimus. Tai turės didelę įtaką ne tik Jūsų namo išdėstymui, bet ir kitų pastatų, laisvalaikio zonų ar sodo planavimui. Galbūt neįprastos formos sklypai gali suteikti unikalią ir išskirtinę aplinką, tačiau dažniausiai tai sukels papildomų iššūkių architektams ir statybininkams. O kartais sklypo forma ir jo išmatavimai gali netgi neleisti išpildyti Jūsų svajonių vizijos.
Sklypo dydis turėtų atitikti jūsų poreikius. Ar norite turėti didelį kiemą ar mažą, lengvai prižiūrimą kiemą? Taip pat turėkite omenyje, kad didesnis sklypas reikalauja daugiau priežiūros ir yra brangesnis.
Apibendrinimas
Renkantis žemės sklypą savo svajonių namams įvertinkite visus aspektus, nes tai gali turėti reikšmingą įtaką tiek statybos procesui, tiek ir būsimam Jūsų gyvenimui.