Kaip Įregistruoti Turto Administravimą Lietuvoje: Žingsnis Po Žingsnio Vadovas

Įsigijus naujus namus, naujakuriai dažniausiai pradeda planuoti įsikūrimo ir persikraustymo darbus. Tačiau, be visų šių darbų, pirmasis naujų buto savininkų darbas turėtų būti informacijos pateikimas daugiabučio namo administratoriui apie pasikeitusį buto savininką ir sutarčių pasirašymas su kitais komunalinių paslaugų tiekėjais.

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip tinkamai įregistruoti turto administratorių Lietuvoje, kokius dokumentus reikia pateikti ir kokius žingsnius atlikti.

Kodėl Svarbu Informuoti Daugiabučio Namo Administraciją?

Dažnu atveju naujieji butų savininkai delsia pateikti atnaujintą informaciją.

Dėl to daugiabučio administratorius negali informuoti naująjį savininką apie mokėtinas sumas ir skolas, pakeisti sąskaitos pristatymo būdo, taip pat įvykus avarinėms situacijoms negali susisiekti su savininku.

Svarbu suprasti, kad naujajam savininkui nereikia sudaryti atskiros sutarties su namo administratoriumi, tiesiog užtenka pateikti informaciją elektroniniu paštu.

Živilė Krauzienė, „Civinity Namai“ Klientų aptarnavimo centro vadovė, teigia:

„Savo darbe susiduriame su ydinga naujų būsto savininkų praktika. Dažnu atveju jie neinformuoja daugiabučio namo administratoriaus apie įvykusius savininkų pasikeitimus. Ir taip užkerta kelią gauti pagrindinę informaciją susijusią su nekilnojamu turtu."

Informacijos Pateikimas Daugiabučio Namo Administracijai

Teikdami informaciją apie įsigytą nekilnojamą turtą daugiabučio namo administratoriui, turite pateikti:

• Registrų Centro išrašą, kuriame būtų nurodytas nuosavybės įsigijimas.
• Mokėtojo kodą, išduotą elektros tiekėjo.
• Savo kontaktinius duomenis, t. y. telefono numerį ir elektroninį paštą.

Sutarčių Persirašymas Su Paslaugų Tiekėjais

Svarbu sudaryti naujas sutartis su kitais paslaugų tiekėjais, tokiais kaip šilumos, elektros, dujų, vandens, buitinių atliekų.

Naujiems butų savininkams neretai kyla klausimas dėl kitų sutarčių persirašymo ir naujų sudarymo.

Ž. Krauzienė naujakuriams pataria skaitiklių rodmenis pirmą kartą užfiksuoti kartu su buvusiu būsto savininku.

Siekiant išvengti nesusipratimų, visada būsto savininkams patariame kartu su buvusiu būsto savininku užfiksuoti skaitiklių rodmenis, kad abiem pusėms būtų aišku nuo kokio rodmens mokesčius turi mokėti naujasis savininkas.

Atsiskaitymo Būdai Už Komunalines Paslaugas

Kai sutartys su paslaugų tiekėjais pasirašytos ar persirašytos, vertėtų apgalvoti atsiskaitymo už komunalines paslaugas būdus.

Atsiskaityti galima Lietuvos pašte, Perlo terminaluose arba elektroninės bankininkystės paskyroje, paslaugų teikėjų savitarnos platformose.

Gyventojai ieškantys greitesnio ir vieno būdo atsiskaityti už komunalines paslaugas renkasi automatizuotas atsiskaitymo sistemas, kuriose prisijungus tik pirmą kartą reikia suvesti mokėtojo kodą ir kiekvieną mėnesį atnaujinti suvartotų rodmenų eilutes.

Už visas tiekėjų paslaugas rekomenduojama atsiskaityti iki einamojo mėnesio 25 dienos.

Nekilnojamojo Turto Registro Įstatymas

Nekilnojamojo turto registras steigiamas nekilnojamajam turtui, nuosavybės ir kitoms daiktinėms teisėms (išskyrus hipotekos) į šį turtą, teisės šį turtą valdyti, naudoti arba juo disponuoti apribojimams, turto savininkų prievolėms bei kitų asmenų teisėms į nekilnojamąjį turtą (toliau vadinama - nekilnojamasis turtas ir teisės į jį) registruoti, valstybinei visų savininkų teisių į nekilnojamąjį turtą apsaugai užtikrinti, oficialiai informacijai apie registre įregistruotą nekilnojamąjį turtą, jo savininkus, savininkų ir kitų asmenų teises į tą turtą ir tų teisių apribojimus teikti.

Nekilnojamojo turto registrą tvarko Vyriausybės įsteigta valstybės įmonė (toliau tekste - Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas).

Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas įstatymų nustatyta tvarka atsako už duomenų, kaupiamų Nekilnojamojo turto registre, teisingumą ir apsaugą.

Nekilnojamojo Turto Registravimo Tvarkos Supaprastinimas

Nuo 2005 metų vasario 1 dienos supaprastinta nekilnojamojo turto registravimo tvarka.

Skubantys gali kreiptis ne į Registrų centrą, bet į notarus.

Notarai teiks nekilnojamojo turto registravimo paslaugas - už nedidelį mokestį patys internetu užsakys pažymą iš Registrų centro.

Pasak Registrų centro vadovo Kęstučio Sabaliausko, naujovės esmė tai, kad fizinis klientų aptarnavimas perkeliamas į elektroninę sritį.

Bendrame Registrų centro ir Lietuvos notarų rūmų projekte dalyvauja dauguma Lietuvos notarų.

Pagal naujus nuostatus už nekilnojamojo turto dokumentus atsako notaras.

Susisiekęs su Registrų centru, nekilnojamojo turto duomenų bazėje notaras patikrins, ar paklausimo metu nekilnojamas turtas nėra areštuotas, ar turto valdytojų valdymo teisės nėra apribotos.

Notaras taip pat privalo patikslinti, ar pareiškėjas nenuslėpė duomenų apie sutuoktinį ir vaikus.

ES Šalių Pavyzdžiu

Klaipėdos pirmojo notarų biuro notaras Marius Stračkaitis sakė, jog ilgainiui visa nekilnojamojo turto registracija bus pavesta notarams, nes to reikalauja Europos Sąjungos direktyvos.

Iki 2007 metų pradžios Lietuva įsipareigojo įdiegti visapusišką elektroninį nekilnojamojo turto įforminimą, taip pat pripažinti kitus elektroninius dokumentus.

Elektroninis nekilnojamojo turto įforminimas truks kur kas trumpiau.

Įforminant notarui, pažymos galiojimo laiko nebebus, nes notaras pats užklaus apie nekilnojamąjį turtą Registrų centro duomenų bazėje.

Žengti Pirmieji Žingsniai

Pirmasis žingsnis elektroninėje nekilnojamojo turto duomenų perdavimo sistemoje, žengtas 2001 metų liepą, įsigaliojus Civilinio kodekso pokyčiams.

Tada notarai žymas apie nekilnojamojo turto perleidimą pradėjo perduoti elektroniniu būdu.

Dabartinė naujovė - vaizdžiai tariant, antrasis žingsnis, kai nekilnojamojo turto pažymą elektroniniu būdu išduoda ir tikrina notaras.

Dabar klientai gali sutaupyti laiko ir atlikti tik 4 veiksmus, kai nebereikia pirmiausiai eiti į Registrų centrą, užsakyti dokumentų, o vėliau jų pasiimti.

Trečiasis žingsnis bus žengtas po kelerių metų, iki 2008-ųjų - tada nuosavybės registravimas ir duomenų perdavimas bus atliekami elektroniniu būdu.

Klientams reikės atlikti tik du veiksmus, tai yra visus dokumentus užsakyti notarui, o paskui juos pasiimti.

Paslauga Brangs Simboliškai

Nekilnojamojo turto pažymų gavimas tarpininkaujant notarui dabar kainuos 5-10 Lt brangiau nei ankstesnė procedūra.

Mokėti bus galima banke arba elektroniniu būdu.

Praktiniai Patarimai Įsigyjant Nekilnojamąjį Turtą:

• NT paieška gali pasirūpinti pats pirkėjas, bet rekomenduotina tai pavesti šios srities specialistui - NT brokeriui, kuris atsižvelgdamas į pirkėjo poreikius suras ir pasiūlys geriausią variantą už priimtiniausią kainą.
• Suradus patinkantį NT ir apsisprendus dėl jo pirkimo rekomenduojamas NT vertinimas, kuris turėtų būti atliekamas prieš pasirašant preliminariąją sutartį.
• Kiekvienas bankas turi jiems priimtinų vertintojų sąrašą, kurie NT vertinimo ataskaitą paprastai pateikia per 1-5 dienas. NT vertinimo ataskaitos preliminari kaina priklausomai nuo vertinamo turto tipo 300-600 Lt.
• Preliminarioji sutartis turi būti rašytinės formos.

Pirkimo-Pardavimo Sutartis Pas Notarą

Pagrindinė pirkimo - pardavimo sutartis pasirašoma pas notarą, kuomet nekilnojamojo turto pardavėjas turi visas reikalingas pažymas, leidimus ir kt. dokumentus sandoriui sudaryti, o pirkėjui yra išduotas banko garantinis raštas dėl paskolos suteikimo arba jau yra pasirašyta kredito sutartis.

Pirkimo-pardavimo sutarties tvirtinimo pas notarą kaina 0,45-0,5 proc. nuo sandorio sumos (pirkimo-padavimo kainos sutartyje), papildomai už sutarties projektą, duomenų sandoriui užsakymą ir patikras registruose.

Nuosavybės Teisės Įregistravimas

Registruojant nuosavybės teisę į įsigytą NT pasirenkate terminą, per kurį pageidaujate, kad turtas būtų įregistruotas (galimi terminai - 1, 3, 5 arba 10 darbo dienų).

Įregistravus nuosavybės teisę į įsigytą turtą, Jums bus išduotas nuosavybės teisę patvirtinantis registro išrašas.

Mokesčio už nuosavybės teisių įregistravimą ir pažymėjimo išdavimą dydis priklausys nuo registruojamo turto rūšies, vidutinės NT rinkos vertės ir Jūsų pasirinkto termino.

Papildomi veiksmai: Gauti teismo leidimą įkeisti perkamą būstą, kuriame gyvena nepilnamečiai vaikai ir būstas yra laikomas šeimos turtu. Jeigu Jūsų šeima su nepilnamečiais vaikais gyvena ne bankui įkeičiamame būste, o kitame.

Atsiskaitymo Patvirtinimas

Nekilnojamojo turto pardavėjui gavus pinigus iš banko, jis turi nuvykti į notarų biurą ir patvirtinti apie tinkamą pirkėjo atsiskaitymą pagal sutartį.

Pardavėjas turi kreiptis į notarą, kuris patvirtino pirkimo - pardavimo sutartį.

Notaras patvirtins visišką Jūsų įsipareigojimų įvykdymą pardavėjui ir išduos liudijimą.

Registrų centro duomenimis, pirmąjį šių metų pusmetį Lietuvoje įregistruota 56 400 nekilnojamo turto (NT) objektų pardavimų sandorių.

Tai yra net 15 proc. mažiau lyginant su 2022 metų sausio-birželio mėnesiais, kuomet buvo įregistruota apie 66 500 NT objektų pardavimų.

Jau daugiau nei dešimtmetį nekilnojamojo turto vystytojus bei NT investuotojus konsultuojantys advokatų kontoros PRIMUS nekilnojamojo turto ir statybų teisės grupės teisininkai pastebi, kad atėjus vasaros periodui, NT rinkoje matoma sandorių suaktyvėjimo tendencija.

2021 - 2022 metais nekilnojamojo turto vystytojai, padedami PRIMUS teisininkų, Vilniaus bei Klaipėdos miestuose pardavė daugiau nei 270 butų, kurių bendras kvadratinių metrų skaičius viršija 12 500 kv. m., o vertė - daugiau nei 27,4 mln.

Nekilnojamo turto ir statybų teisės grupė prisideda ne tik prie projektų vystymo, bet ir padeda klientams pasirinkti tinkamiausią ir optimaliausią daugiabučio namo administravimo formą.

Gana dažnai NT vystytojai susiduria su įvairiais su daugiabučio namo administravimu susijusiais klausimais: kaip asmenys, įsigiję turto, galėtų toliau racionaliai bei ekonomiškai spręsti bendrojo naudojimo objektų valdymo organizavimo, įvairiais ūkinių ir finansinių reikalų tvarkymo klausimais, juos tinkamai suderinant su daugumos savininkų interesais bei poreikiais.

Daugiabučio Namo Administravimo Formos

Kalbant apie daugiabučio namo administravimo formas, asmenims palikta plati teisė rinktis iš kelių daugiabučio namo valdymo būdų. Žemiau trumpai juos apžvelgsime.

Jungtinė Veikla

Jungtinės veiklos sutarties esmė - veikti kartu savarankiškai sprendžiant visus klausimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir organizavimo.

Klausimas dėl jungtinės veiklos sutarties sudarymo sprendžiamas šaukiant daugiabučio namo (namų) butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimą, kur tokiai valdymo formai turi pritarti dauguma, t.y. 50 proc. + 1 butų ir kitų daugiabučio namo patalpų savininkų kartu išrenkant ir įgaliotinį (įgaliotinius).

Išrinktas įgaliotinis turi teisę atstovauti savininkų interesus ir taip pat nuspręsti kaip bus prižiūrimas namas - sudarant paslaugų sutartį su įmone, teikiančia daugiabučių administravimo paslaugas arba priežiūrą patikint patiems gyventojams.

Daugiabučio namo jungtinės veiklos sutartis turi būti rašytinė ir visais atvejais registruojama Nekilnojamojo turto registre.

Daugiabučio Namo Administravimas Paskiriant Administratorių

Pasirinkus šį valdymo būdą, visi su daugiabučio namo bendrosios nuosavybės priežiūra susiję klausimai paliekami administratoriui, t.y. daugiabučius namus administruojančiai įmonei, kuri organizuoja namo priežiūros darbų organizavimą, tvarko buhalterinę apskaitą, organizuoja susirinkimus ir balsavimus, vykdo namo, liftų techninę priežiūrą.

Administratorius be išankstinio daugiabučio namo gyventojų sutikimo negali imtis spręsti jokių ne su daugiabučio namo bendrosios nuosavybės priežiūra susijusių klausimų.

Daugiabučio Namo Savininkų Bendrija

Daugiabučio namo savininkų bendrija prisiima pareigą įgyvendinti butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra.

Įsteigti bendriją gali daugiabučio namo patalpų savininkų grupė, susidedanti iš 3-5 asmenų, steigiamajame susirinkime išreikšdami pritarimą bendrijos steigimo klausimu patvirtinant bendrijos įstatus.

Steigiant bendriją taip pat privaloma išrinkti pirmininką, valdybą, susidedančią iš ne mažiau kaip trijų asmenų bei revizorių.

Bendrijos įstatai privalo būti tvirtinami notarine tvarka bei įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.

Taip pat svarbu pažymėti, kad bendrija privalo turėti buhalterę, kuriai kaip ir bendrijos pirmininkui yra mokamas atlyginimas.

Svarbu paminėti, jog nusprendus steigti bendriją, būtina atkreipti dėmesį į 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojusius daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo pakeitimus.

Daugiabučių Namų Savininkų Bendrijų Įstatymo Pakeitimai

Nuo 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojusiais daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo pakeitimais iš esmės siekiama supaprastinti bendrijų steigimą ir sudaryti palankesnes galimybes sklandžiau priimti su bendrijos valdymu susijusius sprendimus.

Minėti pakeitimai aktualūs ir jau įsteigtoms bendrijoms, kurios pagal bendrijų įstatymo reikalavimus iki šių metų gruodžio 31 d. privalo pasikeisti įstatus.

Žemiau aptartos esminės įstatymo naujovės.

Įgaliojimų Pasibaigimas

Nuo bendrijos įregistravimo Juridinių asmenų registre momento automatiškai pasibaigia jungtinės veiklos sutartis (jei tokia buvo sudaryta) arba bendrojo naudojimo objektų administratoriaus įgaliojimai.

Bendrijos Steigimas

Norint įsteigti bendriją, tačiau į susirinkimą nepavykus sukviesti daugiau negu pusės butų ir kitų patalpų savininkų, steigiamasis bendrijos susirinkimas gali būti renkamas ir antrą kartą, tačiau ne anksčiau kaip keturiolika dienų nuo pirmo.

Sušaukus antrąjį susirinkimą, įsteigti bendriją pakaks ¼ balsų.

Be to, skirtingai nei anksčiau, bendrijos steigiamajame susirinkime nebūtina dalyvauti fiziškai - numatyta galimybė nuomonę pareikšti raštu iš anksto.

Išankstinis Balsavimas Raštu Visuotiniame Susirinkime

Įtvirtinta išankstinio balsavimo galimybė visuotiniame bendrijos narių susirinkime, sprendžiant klausimus dėl įstatų keitimo, valdymo organo rinkimo/atšaukimo, reorganizacijos, likvidavimo.

Visuotinis Narių Susirinkimo Šaukimas

Visuotinis narių susirinkimas turės būti šaukiamas kasmet ne vėliau kaip per 5 mėnesius pasibaigus finansiniams metams.

Sumažintas Kvorumas Pakartotiniams Visuotiniams Susirinkimams

Pirmą kartą nepavykus sušaukti visuotinio narių susirinkimo, pakartotiniame susirinkime sprendimams priimti užteks daugiau kaip penktadalio bendrijos narių balsų.

Daugiabučio namo gyventojai atsakingi ne tik už savo butą, bet ir už bendrųjų namo patalpų valdymą.

Pasirinkti vieną iš galimų daugiabučio namo formų - pagrindinė gyventojų teisė.

Kokių paslaugų gyventojai gali tikėtis iš daugiabučio namo administratoriaus?

Kuo skiriasi daugiabučio priežiūra jeigu namu rūpinasi bendrija?

Koks yra jungtinės veiklos sutarties valdymo principas?

Kad daugiabučio valdymo procesas būtų sklandesnis, o butų savininkai patirtų kuo mažiau rūpesčių, namo priežiūra skiriama daugiabučius namus administruojančiai įmonei, pasirinktą administratorių paskiria savivaldybės administracija.

Pirmiausia svarbu suprasti, jog administratorius yra nešališkas.

Visų daugiabučio namo gyventojų poreikiai ir teisės, rūpesčiai ir norai administratoriui yra vienodai svarbūs ir reikšmingi.

Jeigu gyventojai nori pakeisti daugiabučio namo administratorių, ne mažiau kaip ¼ butų savininkų turi raštu kreiptis į savivaldybės administraciją, kuri organizuoja administratoriaus pakeitimo procedūras.

Butų savininkai balsuoja dėl administratoriaus pakeitimo.

Surinkus daugumą, 50 proc. Administratoriaus teikiamos paslaugos susijusios su viso pastato bei jo aplinkos klausimų sprendimu.

Daugiabučio namo administratorius reguliariai vertina namo būklę, du kartus per metus atlieka išsamų viso namo būklės įvertinimą ir rengia daugiabučio namo metinius ir ilgalaikius priežiūros planus.

Su gautomis išvadomis ir planais supažindinami gyventojai ir aptariami namo atnaujinimo, remonto darbai, kuriuos būtina nedelsiant atlikti, siekiant išsaugoti bendrą turtą, pagerinti gyvenimo kokybę ir užtikrinti pačių daugiabučio gyventojų saugumą.

Pirmiausia atliekami gyventojų patvirtinti, pirmojo būtinumo darbai, pvz.

Svarbi administratoriaus teikiama paslauga - teisinga daugiabučio priežiūrai skirtų išlaidų apskaita arba, kitaip tariant, teisingas išlaidų, kurios buvo skirtos namo priežiūros darbams atlikti, išdalinimas gyventojams.

Tai - svarbiausios administratoriaus funkcijos.

Kodėl verta rinktis JVS?

Jungtinės veiklos sutartį gali sudaryti, bet kurio daugiabučio namo gyventojai, norintys prižiūrėti namą savarankiškai.

Šiai valdymo formai turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų ir kitų daugiabučio namo patalpų savininkų.

JVS sudarymui taip pat turi būti išrinktas vienas ar keli JVS įgaliotiniai, kurie taip pat yra ir daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkai.

Dažnu atveju, JVS įgaliotinis norėdamas užtikrinti kokybišką daugiabučio namo priežiūrą, į pagalbą kviečia daugiabučių namų administravimo paslaugas teikiančią įmonę.

Pasirašydamas sutartį su daugiabučio namo administratoriumi JVS įgaliotinis gali susitarti dėl atliekamų darbų imties ir kainos.

Jeigu JVS įgaliotas asmuo nusprendžia namo priežiūrą vykdyti savarankiškai, jis privalo atlikti daugiabučio techninės priežiūros organizavimą, šios priežiūros dokumentų parengimą, pildymą ir tvarkymą.

• Tvarkyti ir saugoti namo ir jam priskirto žemės sklypo techninę ir juridinę dokumentaciją.
• Rengti bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo metinį bei ilgalaikį planą ir teikti jį namo patalpų savininkų susirinkimui.
• Tvarkyti buhalterinę apskaitą.
• Pasibaigus kalendoriniams metams, ne vėliau kaip per 3 mėnesius pateikti patalpų savininkams savo veiklos metinę ataskaitą ir metinį finansinių ataskaitų rinkinį.
• Namo patalpų savininkų vardu sudaryti sutartis ir kitus sandorius, skelbti konkursus darbams atlikti.
• Sutarties su audito įmone sudarymą, kai yra priimtas Sutarties dalyvių sprendimas atlikti finansinį auditą ir dokumentų teikimą auditoriui.

Svarbu suprasti, kad kiti daugiabučio namo patalpų savininkai gali prižiūrėti JVS įgaliotinio veiksmus.

Jeigu JVS įgaliotinis pasirašė sutartį su administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančia įmone ir mano, kad administratorius neatlieka numatytų funkcijų, JVS įgaliotinis turi kreiptis į vartotojų teises arba teismą.

Nusprendus nutraukti sutartį su paslaugų teikėju arba norint pakeisti daugiabučio namo valdymo formą, balsavimo metu, tam turi pritarti dauguma, 50 proc.

Norint įsteigti namo bendriją, reikia suburti iniciatyvinę grupę, kurią sudarytų 3-5 asmenys.

Bendrijos steigimo iniciatoriai sušaukia namo gyventojų susirinkimą, kuriame nusimato ir pasitvirtina bendrijos įstatus, išrenka pirmininką, buhalterę arba buhalterines paslaugas teikiančią įmonę, valdybą (ne mažiau trijų asmenų) ir revizorių, kurie rūpinsis daugiabučiu namu.

Kuriant namo bendriją, jos pirmininkui bei buhalterei yra mokami atlyginimai.

Kaip rodo patirtis - gyventojams tai kainuoja nemažai.

Daugiabučio namo bendrijos įstatus tvirtina notaras, taip pat bendrija privalo būti įregistruota Juridinių asmenų registre.

Pastaraisiais metais ima ryškėti nauja tendencija: gyventojai pasirinkę savo namą valdyti bendrijos arba jungtinės veiklos pagrindais vis dažniau kreipiasi į administratorių dėl specifinių paslaugų suteikimo.

Ilgametę daugiabučių namų priežiūros ir administravimo patirtį turinti „Civinity“ grupės įmonė „Civinity Namai“ gyventojams rekomenduoja aktyviai dalyvauti susirinkimuose, sprendžiant daugiabučio namo priežiūros klausimus, nepriklausomai nuo to, kokia forma yra valdomas gyventojų turtas.

tags: #kaip #iregistruoti #turto #administratoriu