Nekilnojamojo turto (NT) nuoma Lietuvoje yra populiarus papildomų pajamų šaltinis, tačiau tuo pačiu ir dažnas mokestinių klaidų šaltinis. Norint legaliai nuomoti nekilnojamąjį turtą, svarbu žinoti, kokie mokesčių mokėjimo būdai yra galimi ir kokie reikalavimai taikomi. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip apmokestinamos patalpų nuomos pajamos, kokie yra verslo liudijimo reikalavimai, kokie mokesčiai taikomi ir ką reikia žinoti apie apgyvendinimo paslaugų teikimą, siekiant užtikrinti sklandų ir teisėtą nuomos procesą.
Būsto savininkai nebeįsivaizduoja namo ar buto nuomos be sutarties, nors vėliau mokesčių už nuomą valstybei mokėti dažniausiai net neketina. Mano, kaip tarpininko tarp nuomininko ir nuomotojo, pozicija yra aiški - visas nuomos procesas nuo pradžios iki galo turi būti sklandus ir aiškus abejoms šalims. Nors daug kas po sėkmingo sandorio neklausia,kaip LEGALIAI išnuomoti butą ar namą, kur reikia kreiptis, kad paskui nekiltų jokių problemų. Pabandysiu atsakyti į klausimus jei kažkas svarsto tai daryti legaliai.
Sodybų Nuomos Sutartis: Esminiai Aspektai
Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį mokestį per mėnesį. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė. Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba.
Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro. Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
Sutartyje svarbu nurodyti:
- Terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas.
- Nuomos kainą ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą ir periodiškumą.
- Nuomos užstatą (depozitą).
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė, inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto.
Kapitalinis ir Einamasis Remontas: Atsakomybė
Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Kiti Svarbūs Aspektai
- Teisė nuomoti: Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
- Turto draudimas: Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
- Nuomininko patikimumas: Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
Kaip Apmokestinamos Gyvenamosios Paskirties Nekilnojamojo Turto Nuomos Pajamos?
Nuomodami gyvenamosios paskirties patalpas (pvz., butą) Lietuvoje, turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas:
- Įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“: už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis. Šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant šias patalpas gyventojams. Privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.
- Nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį: priklausomai nuo gautų metinių pajamų dydžio, gali būti taikomas progresinis gyventojų pajamų mokesčio tarifas.
Jeigu Lietuvoje gautų apmokestinamųjų pajamų suma per metus neviršija 12 VDU (vidutinių šalies darbo užmokesčių) sumos, apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu. Jeigu metinė suma viršija 12 VDU, tuomet šį dydį viršijanti suma apmokestinama taikant: 20 proc., 25 proc. arba 32 proc. pajamų mokesčio tarifą, priklausomai nuo pajamų dydžio.
Svarbu: apskaičiuojant metinių pajamų, kurioms taikomas 20, 25, 32 proc. tarifas sumą, į metines pajamas įskaičiuojama visa gautų apmokestinamųjų nekilnojamojo turto pardavimo ir kitų aukščiau išvardintų apmokestinamųjų pajamų suma, t. y. įskaičiuojama ir 12 VDU neviršijanti pajamų suma.
Nuo 2026-01-01 nuomojant gyvenamąsias patalpas, įsigijus gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimą, per kalendorinius metus galima gauti iki 50 000 Eur pajamų. Viršijus 50 000 Eur, viršijanti dalis apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu, kaip turto nuomos pajamos, neįsigijus verslo liudijimo.
Atkreipkite dėmesį: Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams.
Verslo Liudijimas Ar 15% GPM: Kaip Pasirinkti?
Pasirinkimas tarp verslo liudijimo ir 15% GPM priklauso nuo planuojamų pajamų ir savivaldybės, kurioje yra nuomojamas turtas. Jei metinės pajamos viršija tam tikrą sumą (priklauso nuo savivaldybės), verslo liudijimas gali būti palankesnis. Tačiau, jei pajamos mažesnės, gali būti naudingiau mokėti 15% GPM.
Pavyzdžiui, jei Kaune nuomojate butą už 350 eur/mėn, per metus pajamos už šį objektą bus 4200 eur, todėl jums teks sumokėti 630 eur GPM. Verslo liudijimo kaina metams Kauno mieste yra 520 eur. Taigi šiuo atveju pravartu įsigyti verslo liudijimą.
Verslo Liudijimų Tarifai Gyvenamosios Paskirties Patalpų Nuomai 2025 m.
| Savivaldybė | Metinis tarifas (Eur) |
|---|---|
| Vilniaus m. sav. | 684 € |
| Kauno m. sav. | 520 € |
| Klaipėdos m. sav. | 209 € |
| Šiaulių m. sav. | 500 € |
| Panevėžio m. sav. | 500 € |
| Palangos m. sav. | 684 € |
| Neringos sav. | 684 € |
| Marijampolės sav. | 189 € |
Nekilnojamojo Turto Nuoma Per Tarpininkus
Gyventojai turimą nekilnojamąjį turtą nuomoti per nuomos tarpininkavimo ir/ar nuomos administravimo paslaugas teikiančias įmones gali tik vienu būdu - metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 dienos, deklaruodami iš nekilnojamojo turto nuomos gautas pajamas ir nuo jų sumokėdami gyventojų pajamų mokestį. Jeigu gyventojai nekilnojamąjį turtą nuomoja per tarpininkus juridiniam asmeniui (įmonei), tai išmokas už nekilnojamojo turto nuomą išmokėjusi įmonė privalo apskaičiuoti, išskaičiuoti ir sumokėti 15 proc.
Pagrindiniai mokesčiai nuomojant patalpas
Mokesčiai nuomojant nekilnojamąjį turtą yra Gyventojų pajamų mokestis (GPM), PVM (jei taikoma) ir nekilnojamojo turto mokestis. Šie mokesčiai taikomi nuomojant patalpas tiek gyvenimui, tiek veiklai.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM)
GPM tarifas nuo žemės nuomos mokesčio pajamų - 15 proc., o jei fizinio asmens nuomos pajamų suma kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis viršija 120 vidutinių darbo užmokesčių, pradedamas taikyti 20 proc. tarifas.
Nustatant, kas turi mokėti ir deklaruoti GPM nuo žemės nuomos pajamų, svarbu įvertinti nuomotojo ir nuomininko mokesčio mokėtojo tipus - fizinis asmuo, fizinis asmuo, įregistravęs individualią veiklą (pvz. ūkininkas) ar juridinis asmuo. Jei nuomotojas yra fizinis asmuo ir nuomininkas yra fizinis asmuo, neįregistravęs individualios veiklos, tuomet mokestį moka ir metinę deklaraciją GPM311 teikia pats nuomotojas iki kitų metų gegužės 1 d. Jei nuomotojas yra fizinis asmuo, o nuomininkas yra fizinis asmuo, įregistravęs individualią veiklą, arba juridinis asmuo, mokestį apskaičiuoja, deklaruoja ir sumoka nuomininkas.
Mokestis turi būti sumokėtas tą patį mėnesį, kai buvo išmokėta nuoma, jei nuoma sumokėta iki 15 mėnesio dienos, mokestis sumokamas irgi iki 15 d., jei sumokama po 15 d., mokestis sumokamas iki mėnesio paskutinės dienos. Kartu nuomininkas turi pateikti mėnesinę deklaraciją GPM313 iki kito mėnesio po nuomos išmokėjimo 15 d. ir metinę deklaraciją GPM312 iki kitų metų vasario 15 d.
Jei gyventojas gauna tik žemės nuomos pajamas ir jokių kitų pajamų negauna, nėra prievolės teikti GPM311 deklaracijos. Pažymėtina, kad pajamoms iš žemės nuomos netaikomas neapmokestinamas pajamų dydis (toliau - NPD). Todėl galima situacija, kad gyventojas, gaunantis pajamas iš nuomos, gauna ir kitas pajamas, pvz. darbo užmokestį, ir jam jau pritaikytas NPD darbo užmokesčiui, metams pasibaigus ir susumavus kartu visas pajamas, gali tekti grąžinti GPM į biudžetą. Dėl šios priežasties asmeniui, gaunančiam daugiau nei vienos rūšies pajamų, reikia teikti metinę deklaraciją GPM311.
PVM
Pati žemės nuoma yra PVM neapmokestinama pagal LR PVM įstatymo 31 str. Tačiau, jei nuomotojas yra PVM mokėtojas, jis turi teisę pasirinkti už žemės nuomą skaičiuoti PVM, jeigu ir nuomininkas yra PVM mokėtojas juridinis asmuo. Tokiu atveju, šis pasirinkimas turi galioti ne trumpiau kaip 24 mėnesius visiems tokio tipo sandoriams ir apie šį pasirinkimą reikia deklaruoti VMI nustatyta tvarka.
Jei nuomininkas, PVM mokėtojas, vykdo PVM apmokestinamąją veiklą, tuomet jis gali traukti PVM į atskaitą.
Nekilnojamojo turto mokestis
Valstybinės žemės nuomos mokestis pradedamas skaičiuoti nuo kito mėnesio, kai buvo tapta žemės naudotoju, pirmos dienos. Nuomininkas moka mokestį nuo apmokestinamosios vertės, kuri nustatyta valstybinės žemės nuomos sutartyje. Savivaldybių tarybos savo biudžeto sąskaita turi teisę mažinti valstybinės žemės nuomos mokestį arba visai nuo jo atleisti. Nuomojant žemę iš fizinio asmens, žemės mokestį moka žemės savininkas.
Verslo liudijimas ar individuali veikla?
Gyventojas, nuomojantis gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą kitiems gyventojams, gali pasirinkti mokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį įsigijęs verslo liudijimą patalpų nuomai. Fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos nuo 2026-01-01 50 000 Eur (iki 2025-12-31 45 000 Eur) per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos (kai nuomojami keli tokie daiktai, pajamos sudedamos). Nuo 2026-01-01 50 000 Eur (iki 2025-12-31 45 000 Eur) sumą per mokestinį laikotarpį viršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos apmokestinamos pajamų mokesčiu.
Visais kitais atvejais (pvz.,nuomojant ne gyvenamąsias patalpas, nuomojant patalpas juridiniams asmenims, nuomojant žemės sklypą) fiksuoto pajamų mokesčio mechanizmas nėra taikomas ir nuomos pajamos yra apmokestinamos kaip ne individualios veiklos pajamos pajamų mokesčiu.
Štai palyginimas tarp verslo liudijimo ir 15% GPM (deklaravimo):
| Kriterijus | Verslo liudijimas (VL) | 15% GPM (Deklaravimas) |
|---|---|---|
| Mokėjimo laikas | Iš anksto (prieš pradedant nuomą) | Pasibaigus metams (iki geg. 1 d.) |
| Mokesčio dydis | Fiksuotas (pvz., 400-600 Eur/metus didmiesčiuose) | 15% nuo gautos sumos |
| Pajamų riba | Iki 45 000 Eur (nuo 2026 m.) | Nėra |
Svarbu žinoti, kad jei bendra nuomos sutarties suma viršija 5000 eurų, visi mokėjimai už nuomą turi būti atliekami bankiniu pavedimu. Atsiskaitymas grynais pinigais yra draudžiamas. Jei atsiskaitymai už patalpų nuomą vyksta kartą per mėnesį, deklaracija GPM313 turi būti pateikta iki einamojo mėnesio 15 dienos už praėjusį mėnesį. Bendra kalendorinių metų nuomos suma deklaruojama metinėje deklaracijoje GPM312.