Būsto nuoma Lietuvoje yra populiari paslauga, todėl svarbu žinoti tiek nuomotojų, tiek nuomininkų teises ir pareigas. Dažnai kylantys nesutarimai gali būti išvengti kruopščiai sudarytos nuomos sutarties ir abipusio sutarimo.
Nuomininko iškeldinimo procesas
Norint tinkamai išspręsti nuomininko iškeldinimo problemą, svarbu laikytis aiškaus proceso: pirmiausia - rašytinis įspėjimas, tada - šaukimas į teismą ir teismo procesas, ir galiausiai - priverstinis iškeldinimas, jei problemos neišspręstos taikiai. Tinkama nuomos sutartis ir aiškūs atsakomybės punktai padės išvengti sudėtingų situacijų ateityje.
Rašytinis įspėjimas
Pradėkite nuo oficialaus rašytinio įspėjimo. Įspėjime turite nurodyti:
- Kokių nuomos sutarties sąlygų nesilaikoma (pvz., nuomos nemokėjimas, turto gadinimas, triukšmas).
- Konkretų terminą, per kurį nuomininkas turi ištaisyti padėtį. Pagal civilinį kodeksą, minimalus terminas yra 30 dienų, todėl rekomenduojama tokį terminą ir duoti, nebent nuomininkas gražiuoju sutinka su trumpesniu iškeldinimo terminu.
- Galimas pasekmes, jei situacija nebus išspręsta (sutarties nutraukimas, teisinės priemonės).
Kreipimasis į teismą
Jei nuomininkas nereaguoja į įspėjimus arba pažeidimai kartojasi, būtina kreiptis į teismą. Teismui reikės pateikti: nuomos sutartį, įspėjimo kopiją, įrodymus apie sutarties pažeidimus (pvz., nuomos mokėjimų trūkumą ar kaimynų skundus).
Priverstinis iškeldinimas
Gavus teismo sprendimą, galite kreiptis į antstolį dėl priverstinio nuomininko iškeldinimo. Antstolis pasirūpins, kad procesas būtų įgyvendintas teisėtai ir efektyviai.
Svarbu: Savavališkai iškraustyti nuomininkų negalima. Procese turi dalyvauti policija ir, jei šeima turi nepilnamečių vaikų, vaikų teisių specialistai. Atjungti elektrą ar vandenį taip pat negalima, nes tai gali užtraukti administracinę ar baudžiamąją atsakomybę.
Kiek laiko trunka teismo procesas?
Jei visi dokumentai tvarkingi: turite nuomos sutartį, kaimynų įspėjimus, dokumentus apie žalą turtui, teismas paprastai viską išsprendžia greitai - per kelis mėnesius. Jei dokumentų trūksta, priklausomai nuo bylos sudėtingumo, teismas gali užsitęsti 6 mėnesius ar ilgiau.
Jei nėra sunkinančių aplinkybių, įprastai teismas duoda nuomininkui 30 dienų terminą išsikelti iš nuomojamo turto. Jei nuomininkas turi nepilnamečių vaikų, terminas gali būti ilgesnis - iki 90 dienų.
Ar dažni priverstinio nuomininkų iškeldinimo atvejai?
Nors aprašytas procesas varginantis ir ilgai užtrunkantis, džiugina tai, kad dažnai tokie atvejai tikrai nepasitaiko. Absoliuti dauguma nuomininkų palieka turtą po rašytinio įspėjimo.
Kodėl svarbu laikytis įstatymų iškeldinimo proceso metu?
Netinkamai vykdant iškeldinimą galite susidurti su papildomomis problemomis, tokiomis kaip nuomininko teisės pažeidimai ir dėl to ilgiau trunkantis teismo procesas bei baudos.
Kaip pasiruošti iš anksto?
Nuomos sutartis
Aiškiai sudaryta nuomos sutartis yra pagrindinis dokumentas, padedantis išvengti nesusipratimų. Joje turėtų būti nurodyti:
- Nuomininko ir nuomotojo atsakomybės.
- Terminas, per kurį turi būti ištaisomi pažeidimai.
- Sąlygos, kuriomis sutartis gali būti nutraukta.
Depozitas
Užtikrinkite depozitą, kuris padengtų galimus nuostolius, jei nuomininkas sugadintų būstą ar paliktų neapmokėtas sąskaitas.
Reguliari apžiūra
Sutartyje numatykite periodines būsto patikras. Tai padės pastebėti problemas dar joms nesukeliant rimtų nuostolių.
Dažniausios problemos su nuomininkais
Nuomos nemokėjimas
Dažnai pasitaiko situacijos, kai nuomininkai vėluoja atlikti mokėjimus arba jų visai neatlieka. Tokiais atvejais būtina rinkti įrodymus (mokėjimų išrašus) ir laikytis aiškaus įspėjimo proceso.
Fiziniai pažeidimai
Sugadinti baldai, sienos ar buitinė technika. Šios žalos padengimui dažnai panaudojamas depozitas. Jei žalos dydis viršija depozitą, galima paduoti į teismą dėl pilno žalos atlyginimo.
Netinkamas elgesys
Triukšmas, kaimynų skundai ar net nelegalios veiklos vykdymas. Reguliari patikra ir aiškios sutarties sąlygos, jog po kelių kaimynų skundų ar policijos iškvietimų Nuomotojas gali vienašališkai nutraukti sutartį.
Nuomos sutarties turinys ir reikalavimai
Sudarant nuomos sutartį, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Forma: Nuomos sutartys tarp fizinių asmenų negali būti sudaromos žodžiu. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis tik įregistravus ją įstatymų nustatyta tvarka viešame registre.
- Turinys: Sutartyje turi būti nurodytas nuomojamų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai, naudojimosi bendro naudojimosi patalpomis sąlygos, mokėjimo terminai, atsiskaitymo už komunalines paslaugas tvarka.
- Papildomos sąlygos: Rekomenduojama sudaryti kuo detalesnę nuomos sutartį, įtraukiant būste esančių daiktų sąrašą ir jų būklės įvertinimą.
Svarbu: Remiantis CK 6.580 str. 4 d. negalioja gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygos, kurios nustato nuomininko civilinę atsakomybę be kaltės, suteikia teisę nuomotojui vienašališkai keisti nuomos sutarties sąlygas, daro nuomininko teises priklausomas nuo jo šeimos narių skaičiaus, riboja nuomininko teisę pirkti daiktus ar gauti paslaugas iš asmenų, kuriuos nuomininkas nori pasirinkti savo nuožiūra, suteikia nuomotojui teisę reikalauti iš nuomininko sumokėti iš karto nuomos mokestį už visą nuomos terminą, jeigu nuomininkas nesumoka nuomos mokesčio už vieną periodą, suteikia nuomotojui teisę vienašališkai įvertinti gyvenamosios patalpos būklę ir konstatuoti, kad ji tinkama gyventi, nustato didesnę nuomininko civilinę atsakomybę, nei faktiškai yra nuomotojui padarytos žalos dydis.
Nuomos sutarties išviešinimas
Advokatė D. Stakvilevičiūtė teigia, jog sudarius nuomos sutartį, labai svarbu ją užregistruoti Registrų centre. Tai naudinga tiek nuomotojui, tiek nuomininkui.
Pavyzdžiui: Jei nuomininkas sukėlė gaisrą, esant išviešintai sutarčiai, atsakytų pats nuomininkas. Taip pat užregistravus nuomos sutartį, trečiosios šalys žino, kad turtas yra išnuomotas, todėl nuomotojas negali elgtis nesąžiningai.
Nepageidaujami nuomininkai
Nuomotojai dažnai nepageidauja gyventojų su mažais vaikais, augintiniais, rūkančių ar turinčių žalingų įpročių. Tačiau nuomotojas deda saugiklius į sutartį, kad jeigu sužinotų tokius faktus, sutartis gali būti nutraukiama arba reikalaujama nuostolių kompensavimo.
Ką daryti, jei nuomininkas nesumoka?
Visų pirma pabandykite raštu kreiptis į buvusį nuomininką su prašymu sumokėti susidariusį įsiskolinimą už nuomą, komunalinius mokesčius bei padengti kitus nuostolius susijusius su jo gyvenimo Jūsų bute metu padaryta žala, jei tokia buvo padaryta. Nuomininko bendradarbiavimo atveju siūlyčiau sudaryti rašytinę taikos sutartį, kurioje aptartumėte visas mokėtinas sumas bei mokėjimų tvarką.
Po šios sutarties sudarymo, kreipkitės į apylinkės teismą, kad teismas šią sutartį patvirtintų. Šiuo atveju žyminis mokestis nemokamas. Patvirtinta teismo taikos sutartis yra priverstinai vykdytinas dokumentas, todėl nuomininkui nevykdant taikos sutarties, Jūs iš karto galėsite kreiptis į antstolį dėl priverstinio skolos išieškojimo iš nuomininko turto ar pajamų.
Jeigu geruoju su nuomininku nepavyksta susitarti, tuomet vienintelis būdas atgauti skolą yra kreipimasis į teismą, nes tam, kad antstolis galėtų vykdyti priverstinį išieškojimą iš nuomininko turto yra būtinas teismo sprendimas. Šiuo atveju reikėtų sumokėti žyminį mokestį.
Kaip apsisaugoti nuo nesąžiningų nuomininkų?
Šiuo atveju esminė klaida buvo nepaimti nuomos užstato (bent už du mėnesius), tai būtų padėję kompensuoti patirtus nuostolius. Nors pasitikėti žmonėmis - geras jausmas, nuomos santykiuose svarbu ne tik pasitikėti, bet ir tikrinti.
Vienas iš labai veiksmingų saugiklių apsidraudžiant nuo galimų apgavysčių - oficiali informacija apie nuomininkų skolas. Nuomotojas gali paprašyti, kad nuomininkas pats pateiktų išrašą iš Antstolių informacinės sistemos (jį gali suformuoti prisijungęs prie vykdomosios bylos portalo www.antstoliai.lt). Jei išieškomų skolų nėra, tai portale rodomas įrašas „Sąrašas tuščias“.
Jeigu žmogus neturi ko slėpti, jis neprieštaraudamas pateikia išrašą. O jei pradeda aiškinti, kad pateiki prašomą informaciją būtų labai keblu dėl šimto su trupučiu priežasčių - tai jau signalas, kad asmens kredito istorija ne pati geriausia ir kad skola nuomotojui gali tapti dar viena eiline jo skola.
Pagrindiniai patarimai nuomininkams ir nuomotojams
- Sudarykite rašytinę nuomos sutartį, net jei nuomos terminas trumpas.
- Į sutartį įtraukite sąlygas dėl sutarties nutraukimo.
- Pasidomėkite vienašališkai apie kitą šalį, jos turtinę padėtį ir istoriją.
- Nuomotojams rekomenduojama imti depozito mokestį.
- Aptarkite, kas mokės mokesčius už komunalinius patarnavimus.
- Užfiksuokite turto būklę prieš įleidžiant nuomininkus.
- Jei kyla ginčų, kreipkitės į teismą.
Iškeldinimo tvarka ir teisiniai aspektai
Ketvirta, iškeldinimas - tai teisinis procesas, kurio metu nuomininkas ar kiti asmenys yra priversti palikti nuomojamą būstą. Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Ši tvarka apima pranešimo apie iškeldinimą siuntimą, kreipimąsi į teismą, teismo sprendimą ir jo vykdymą.
Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną.
Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai, policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas. Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą.
Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Paprastai ieškinio nagrinėjimas pirmojoje instancijoje nesudėtingose bylose trunka apie 6 mėnesius, o tai reiškia, kad visas iškeldinimo procesas gali užsitęsti.
Alternatyvūs ginčų sprendimo būdai
Siūloma ginčus spręsti draugiškai Būsto savininko ir nuomininkų santykiai ne visada būna geri. Neretai kyla konfliktų, nesutarimų, viena ar kita pusė pažeidžia sutarties sąlygas.
Pasak NT agentūros „Vilniaus turtas“ NT agentės Jolantos Petrauskaitės, nuomojant butus, skundų būna ir iš butų savininkų, ir iš nuomininkų. Tačiau NT brokerė pabrėžia, kad geriausia visus nesutarimus spręsti draugiškai ir ramiai.
Patikrinimo svarba ir prevencinės priemonės
Kiekvienas žmogus, kuris nuomoja savo turtą nerimauja dėl nemokių nuomininkų. Deja, šimtaprocentinių garantijų, kad nebūsite apgauti, Jums negalės suteikti net griežčiausia nuomos sutartis ar geriausia nuomos agentūra.
Jeigu žmogus yra nusiteikęs Jums pakenkti, jis vis tiek ras būdą kaip tai padaryti. Potencialus nuomininkas Jums gali atrodyti labai malonus ir Jūs galite galvoti, kad jei jis atrodo malonus, tai bus ir mokus. Tačiau, kad ir koks nuomininkas atrodo patikimas, vis tiek privalote jį patikrinti prieš pasirašydami nuomos sutartį.
Patikrinti galite paprašydami buvusių nuomotojų telefono numerio ir pasikalbėti su jais apie buvusius nuomininkus. Jeigu Jūsų nuomininkas yra jaunas žmogus, paprašykite, kad tėvai už jį garantuotų.
tags: #kaip #elgtis #su #nuomininku