Kaip sėkmingai derėtis perkant butą: NT eksperto patarimai

Būstas dažnam lietuviui tampa didžiausiu pirkiniu gyvenime. Kiekvienas nori sutaupyti ir išsirinkti tokį, kuriame gyventi būtų jauku bei patogu. Tačiau kartais butą, namą ar kotedžą žmonės įsigyja pagauti momentinės emocijos. O po kiek laiko supranta, kad permokėjo arba nusipirko per mažą, per didelį, nekokybišką, nepatogioje vietoje esantį ar nepakenčiamų kaimynų apsuptą būstą. Kaip už gerą kainą įsigyti sau tinkamiausią būstą, pataria nekilnojamo turto (NT) ekspertas Arturas Fridmanas.

Gražus buto interjeras gali padidinti jo vertę.

1. Būsto paieška: kur ieškoti geriausių pasiūlymų

Nesusitelkite į būsto paiešką tik skelbimų portaluose. Pirmiausiai informacija apie parduodamus būstus atsiranda NT agentūrų duomenų bazėse. Todėl brokeriai gali surasti jums tinkamą būstą, kol jis dar net nepradėtas viešinti skelbimų portaluose. Dar net nepradėjus jų reklamuoti, taip parduodama maždaug ketvirtadalis būstų.

Tokių pasiūlymų „iš po prekystalio“ galite drąsiai reikalauti savo NT brokerio.

2. Derėkitės remdamiesi faktais

Derėdamiesi remkitės faktais. „Skelbimų portaluose dažniausiai atsispindi pardavėjo lūkesčiai, kurie paprastai būna 15 proc. didesni nei tikroji būsto rinkos kaina. Per derybas NT brokeris būna pasiruošęs - turi rinkos analizę, būna patikrinęs, ar skelbime nurodyti teisingi pastatymo metai, būsto plotas bei kiti duomenys. Todėl kainą iki realios sumažinti jis gali pagrįstai “, - paaiškina A.Fridmanas.

3. Užstatas: gerai pagalvokite prieš mokėdami

Prieš palikdami užstatą pagalvokite mažiausiai du kartus. Neapgalvotai susitarus dėl avanso galima prarasti ir pinigus, ir patinkantį būstą. Pirmu atveju, pasak A.Fridmano pirkėjai taip susižavi parduodamu objektu, kad užstatą palieka gerai nepasigilinę tuo, ką iš tiesų perka. Kai būstą įvertina nepriklausomi vertintojai, dažnai jų verdiktas nesutampa su pardavėjo prašoma kaina. Kadangi dauguma būstą perka padedant bankui, šis jiems negali suteikti paskolos visai reikalingai sumai. Pritrūkę pinigų pradiniam įnašui, pirkėjai būsto pirkti negali ir lieka be avanso.

Antru atveju, pirkėjai sutaria dėl per mažo užstato, pavyzdžiui, poros šimtų eurų. Pasitaiko nesąžiningų pardavėjų, kurie, sulaukę mokesnių pirkėjų, nusprendžia užstatą grąžinti. Jei užstatas nedidelis, jiems apsimoka net sumokėti dvigubai, kad tik sandorį galėtų sudaryti su kitais pirkėjais.

A.Fridmanas pataria į būsto apžiūras visada neštis bent tūkstantį eurų grynųjų. Jei būstas pasirodys tikrai tinkamas, galėsite be didesnės rizikos jį rezervuoti.

Sėkmingos derybos gali baigtis rankų paspaudimu.

4. Dokumentų patikra - būtina

Tikrinkite dokumentus. A.Fridmanas pataria visuomet įsitikinti, kad būstą jums aprodo jo savininkas arba jo teisėtai įgaliotas atstovas. Prieš apžiūras brokeris Registrų centre papildomai patikrina, kas yra NT savininkas ir ar turtas neturi apribojimų. Būsto pirkimo procesas gali užsitęsti net kelis mėnesius, jeigu paaiškėja, kad nesutvarkyti paveldėjimo dokumentai, turtiniai reikalai po skyrybų ar būste gyvena nepilnamečių. Gali tekti pasiaiškinti ir dėl tokių, iš pirmo žvilgsnio, atrodytų, smulkmenų, kaip teisė į sandėliuką ar rūsį.

Savininką būtina išklausti ir apie planuojamą namo bendrijos įkūrimą ar renovaciją - tam ateityje reikės papildomų investicijų, kurių pirkėjas galbūt nesitiki.

5. Probleminės vietos: į ką atkreipti dėmesį

Atkreipkite dėmesį į galimas problemines būsto vietas. Dauguma šį etapą praleidžia, nors nereikėtų. Viršutiniuose daugiabučio aukštuose esančių butų problemas gali išduoti lubos. Jeigu jos dar kvepia dažais arba yra įtempiamos, gali būti, kad namo stogas kiauras, tad vertėtų apžiūrėti ir jį. Jeigu dažyti tik sienų kampai, tai reiškia, kad būste keroja pelėsis. Nepatyrusi pirkėjo akis gali nepastebėti ir įtrūkimų sienose. A.Fridmanas primena, kad nesutvarkyta virtuvė ir vonios kambarys - signalas, kad jūsų laukia didelės investicijos, jeigu norėsite juos atnaujinti.

6. Emocijos, charakteriai ir kaimynai

Atminkite, kad sprendimą gali lemti žmonių charakteriai, emocijos ir net kaimynai. „Kartą vienai klientei taip patiko butas Justiniškėse, kad ji buvo pasiruošusi už jį netgi permokėti. Man nuolaidos išsiderėti nepavyko, tačiau įtikinau palaukti ir po poros savaičių radau labai panašų butą gretimoje gatvėje, kuris buvo septyniais tūkstančiais eurų pigesnis“, - prisimena A.Fridmanas. Kartais nutinka ir taip, kad sandoriai žlunga dėl abiejų pusių ambicijų. Pavyzdžiui, pardavėjai būna visiškai nelankstūs, o pirkėjai per daug tiesmuki. Susikalbėti tampa sudėtinga.

Pirkėjai kartais nepagalvoja, kad reikėtų pabendrauti ir su būsimais kaimynais arba nedrįsta pasibelsti į nepažįstamųjų duris. „Reikia apžiūrėti ne tik laiptinę, bet ir kaimynų lauko duris bei langus - tai gali suteikti daug naudingos informacijos apie namo gyventojus, jų požiūrį į bendrą turtą. Juk niekas nenori konfliktuoti su kaimynais“, - sakė A.Fridmanas.

7. Poreikių įvertinimas: apgalvokite ateitį

Gerai apgalvokite savo poreikius. Pasak A.Fridmano, būstas, kurio dairotės, turi būti toks, kad jums tiktų ne tik šią akimirką, bet ir netolimoje ateityje. „Kartą dirbau su jauna šeima. Jie norėjo pirkti 2 kambarių butą. Bekalbėdamas su jais supratau, kad toks būstas jiems tiks tik kokiems ateinantiems 2-3 metams. Vėliau šeima pagausės ir reikės daugiau erdvės. Pora dėkojo už tokią įžvalgą, nes patys pagauti euforijos dėl pirmojo būsto įsigijimo apie tai nepagalvojo“, - prisiminė A.Fridmanas.

Jis pridūrė, kad tinkamiausio būsto paieška paprastai užtrunka mėnesį ar pusantro. Jis paskaičiavo, kad pastaruoju metu pirkėjai Vilniuje būstui skiria vidutiniškai 70 tūkst. eurų. Už tokią sumą galima nusipirkti 1-2 kambarių butą naujame daugiabutyje arba erdvesnį, 2-3 kambarių butą senesnės statybos name.

Papildomi patarimai, kaip sumažinti NT objekto kainą

NT objekto kainą mažina ne tik pats butas bei jo būklė, bet ir infrastruktūra aplink jį, numatytas įsikraustymo laikas, jame liekantys daiktai ar papildomi mokesčiai dokumentų tvarkymui. Apie tai, kaip derėtis, kokiais argumentais remtis ir kokią nuolaidą būstui galima gauti, papasakojo šios srities specialistai.

1) Sutvarkykite dokumentus

Sugalvojus parduoti butą, pirmas žingsnis turėtų būti reikiamų dokumentų sutvarkymas. Neatlikus šio punkto vėliau galite dėl to nukentėti. Pavyzdžiui, atsirado pirkėjas norintis įsigyti jūsų butą, tačiau, paaiškėjo, kad esate nesutvarkę reikiamų dokumentų norint jį parduoti. Didelė tikimybė, kad pirkėjas gali nenorėti laukti ir atšaukti sandorį. Taip atsitikus prarasite ne tik daug laiko, bet ir pinigų, kuriuos buvote skyrę buto reklamai.

2) Atnaujinkite butą

Norint greitai parduoti butą, svarbu jį gražiai pateikti. Prieš darant nuotraukas buto pardavimui ar apsilankant potencialiems pirkėjams, idealiai sutvarkykite butą. Pirmiausia paslėpkite savo asmeninius daiktus, tai padės pirkėjui geriau įsivaizduoti savo ateities namus. Labai svarbios vietos bute - virtuvė, vonios ir tualeto kambariai. Jei turite galimybę, pakeiskite čiaupus ir dušo galvutes, atnaujinkite dušo užuolaidą. Svarbu ir smulkios detalės, kurios suteikia jaukumo. Pamerkite gėlių, įsigykite dekoratyvinių pagalvėlių arba kilimėlių.

3) Paruoškite patrauklų buto skelbimą

Siekiant greitai parduoti butą Kaune, sukurkite skelbimą, kuris patraukų galimų pirkėjų dėmesį. Rengdami internetinį skelbimą, išsamiai užpildykite visas grafas. Išskirkite buto privalumus, nurodykite artimiausias mokyklas, darželius ir kitus svarbius objektus. Žemėlapyje pažymėkite parduodamo buto vietą, taip pirkėjui bus lengviau suprasti lokaciją, kurioje yra butas.

Kitas svarbus aspektas rengiant internetinį skelbimą - buto nuotraukos. Nuotraukos turi būti kokybiškos, ryškios. Būstą fotografuokite dienos šviesoje, taip nuotraukos atrodys natūralesnės. Venkite fotografavimo prieš langą, nes nuotraukos bus tamsios. Nufotografuokite ne tik visus kambarius, bet ir namo laiptinę bei patį namą.

Jei turite mažai laiko, buto pardavimą patikėkite patyrusiam nekilnojamo turto brokeriui, kuris žino rinkos tendencijas, išmano marketingo subtilybes.

Klausimai, kuriuos turėtumėte užduoti prieš perkant butą

Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje.

Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:

• Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
• Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
• Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
• Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
• Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
• Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
• Ar nėra pelėsio?

Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:

• Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
• Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
• Ar būstas tinkamai apšiltintas?
• Ar yra garso izoliacija?
• Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
• Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
• Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?

Derybų klaidos, kurių reikėtų vengti

Prieš pradedant bet kokias derybas reikia turėti tikslą. Kuo daugiau laiko skirsi pasiruošimui, tuo daugiau „užsidirbsi“. Atsiminkite, kad derantis dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo prarasti arba uždirbti pinigus galima per vieną akimirką.

Dažnos klaidos derybose:

• Nepradėkite derėtis pirmas. Nesakykite, už kiek parduosite ar kiek nuleisite pinigų.
• Per daug kalbate apie trūkumus. Pirkėjas, žinoma, turi sužinoti apie tuos defektus, kurie yra susiję su objekto konstrukcija, kurių galbūt net nesimato plika akimi. Visa kita yra tiesiog Jūsų emocijos.
• Mažai arba visai neužduodate klausimų pirkėjui. Užduokite kelis klausimus, kurie padėtų Jums suprasti potencialaus pirkėjo ketinimus, poreikius ir planus.
• Nesistengiate suprasti, kas jam tinka. Pasistenkite suprasti, kokios pardavimo sąlygos ar turto savybės skatina mąstyti jį apie pirkimą, kitaip tariant, yra priimtinos.
• Pykstate. Pyktis- tai silpnumo požymis. Pateikite jam taip pat absurdišką pasiūlymą, tai dažniausiai padeda pirkėjui atsitokėti.
• Siūlote nuolaidas be mainų. Į kiekvieną prašymą reikia atsakyti prašymu arba pasiūlymu.
• Parduodate turtą per pigiai. Jeigu Jūs labai stipriai jau ir taip sumažinote savo parduodamo turto kainą, ši taktika irgi ne visai tinkama, nes vien dėl to, kad yra sumažinta kaina, pirkėjas nepirks arba norės dar labiau numušti kainą, nes visuomet maža kaina asocijuojasi su mintim „kažkas su šiuo objektu ne taip“.

Tiesa, reikėtų atsargiai vertinti brokerius, kurie padėti nusipirkti būstą siūlo be atlygio. Pasak A.Fridmano, tokiu atveju jie komisinį atlygį dalijasi su kitu brokeriu, atstovaujančiu pardavėjui - tad ir derėtis dėl pirkėjui palankesnės kainos nelabai gali.

Naujas butas - nauja pradžia.

Tikimės, kad šie patarimai padės Jums sėkmingai derėtis perkant butą ir įsigyti būstą už geriausią kainą!

tags: #kaip #deretis #perkant #buta