Perkant ar parduodant butą Lietuvoje, vienas svarbiausių žingsnių yra pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas. Dažnai kyla klausimas, ar būtina tvirtinti sutartį notariškai, ar pakanka paprastos, nenotarinės formos. Šiame straipsnyje aptarsime, kada buto pirkimo pardavimo sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, kokie yra nenotarinės sutarties privalumai ir trūkumai, bei svarbūs aspektai sudarant preliminarią sutartį.
Vilniaus senamiesčio panorama
Nenotarinė Buto Pirkimo Sutartis
Nenotarinė buto pirkimo sutartis - tai rašytinis susitarimas tarp pirkėjo ir pardavėjo, kuriame nustatomos buto pirkimo-pardavimo sąlygos, tačiau šis susitarimas nėra patvirtintas notaro. Tokia sutartis galioja, jei atitinka Civilinio kodekso reikalavimus, tačiau jos teisinė galia skiriasi nuo notarinės sutarties.
Nenotarinės Sutarties Privalumai
- Ekonomiškumas: Vienas didžiausių privalumų - mažesnės išlaidos, nes nereikia mokėti notaro mokesčio.
- Greitis: Sutartį galima sudaryti greičiau, nes nereikia derinti laiko su notaru ir laukti eilėje.
- Paprastumas: Sutarties sudarymo procesas yra paprastesnis, nes nereikia laikytis griežtų notarinės formos reikalavimų.
Nenotarinės Sutarties Trūkumai
- Teisinės Rizikos: Didesnė rizika, kad sutartis bus pripažinta negaliojančia dėl formos ar turinio trūkumų.
- Ginčų Tikimybė: Didesnė tikimybė kilti ginčams tarp pirkėjo ir pardavėjo dėl sutarties aiškinimo ar vykdymo.
- Įrodinėjimo Sunkumai: Jei kyla ginčas, sunkiau įrodyti sutarties sąlygas teisme, nes nėra notaro patvirtinimo.
- Apgavystės Rizika: Didesnė rizika tapti sukčiavimo auka, nes notaras atlieka tam tikrą sandorio patikrinimą.
Kada Verta Rinktis Nenotarinę Sutartį?
Nenotarinę sutartį verta rinktis, jei:
- Esate tikri dėl sandorio sąlygų ir pasitikite kita šalimi.
- Norite sutaupyti pinigų ir laiko.
- Sandoris yra paprastas ir be didelių rizikų.
Tačiau, jei sandoris susijęs su didelėmis sumomis, sudėtingomis sąlygomis, ar jei neturite teisinio išsilavinimo, rekomenduojama rinktis notarinę sutartį.
Patarimai Sudarant Nenotarinę Buto Pirkimo Sutartį
- Pasikonsultuokite su teisininku: Prieš sudarant sutartį, pasikonsultuokite su teisininku, kad įsitikintumėte, jog sutartis atitinka visus teisinius reikalavimus ir apsaugo jūsų interesus.
- Atsakingai įvertinkite rizikas: Įvertinkite visas galimas rizikas, susijusias su nenotarine sutartimi, ir apsvarstykite, ar esate pasirengę jas prisiimti.
- Aiškiai suformuluokite sutarties sąlygas: Užtikrinkite, kad visos sutarties sąlygos būtų aiškiai ir nedviprasmiškai suformuluotos, kad vėliau nekiltų ginčų.
- Patikrinkite informaciją apie butą: Prieš sudarant sutartį, patikrinkite visą informaciją apie butą, įskaitant jo teisinį statusą, įsipareigojimus ir apribojimus.
Svarbu atsiminti, kad kai nekilnojamas turtas (pvz., butas) priklauso ne vienam asmeniui, bet keliems, kurie vadinami bendraturčiais, būtina gauti visų bendraturčių sutikimą.
Preliminari Sutartis: Pirmasis Žingsnis Sėkmingo Sandorio Link
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.
Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola. Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.
Svarbūs Aspektai Preliminarioje Sutartyje:
- Tikslumas: Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.
- Esminės sąlygos: Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.
- Kaina ir mokėjimo terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
- Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
- Šalių pareiškimai ir garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
- Baldai ir daiktai: Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai.
- Patalpų fotofiksacijos: Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas. Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus.
- Terminas notarinei sutarčiai: Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.).
- Pirmasis mokėjimas arba avansas: Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų.
- Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau.
- Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
- Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius.
Dokumentai, Reikalingi Buto Pirkimui
Perkant butą reikalingi dokumentai ir jų sąrašas yra gerokai trumpesnis nei tai, ko reikalaujama iš pardavėjo. Jeigu pirkėjas perka nuosavomis lėšomis, reikalingas tik galiojantis asmens dokumentas ir sutuoktinio(-ės) sutikimas, jeigu pirkėjas(-a) yra susituokę. Tuo atveju, kada butas perkamas išsimokėtinai - su paskola, be abejonės, reikalinga ir patvirtinta kredito sutartis. Jeigu pirkėjas perka butą su paskola - išsimokėtinai, tuomet buto pirkimo pardavimo dokumentai dar pasipildo turto vertinimu.
Sandorio Patvirtinimas Pas Notarą
Po to, kai pasirašoma preliminari sutartis ir sutvarkomi visi formalumai, galima kreiptis pas notarą. Šie teisininkai yra valstybės įgalioti tarnautojai, kurie galutinai patvirtina pirkimo pardavimo sutartį. Tad buto pardavimo sutartis pas notarą yra įgalinama ir tampa galiojančia.
Notaro Paslaugų Kaina
Buto pirkimo pardavimo sutarties pas notarą kaina priklauso nuo pačio sandorio dydžio. Yra ir tam tikrų fiksuotų mokesčių, tačiau nemaža dalis - kintami. Sumoje, už notaro paslaugas reikia mokėti maždaug 0,5-0,7% nuo sandorio vertės. Šį mokestį dažniausiai padengia abi šalys po lygiai arba pagal susitarimą.
UNTU Pagalba: Profesionalus Sandorio Įgyvendinimas
Profesionali UNTU pagalba gali smarkiai padėti įgyvendinant pardavimo ar pirkimo sandorį. Ruošiant dokumentus ir pažymas notarui, reikalingas maksimalus tikslumas ir aukščiausia kompetencija. Šių dokumentų tvarkymas gali būti patikėtas tik kompetentingiems profesionalams ir ekspertams. Jeigu kreipsitės į UNTU - nereikės gaišti brangaus laiko ir galėsite sandorį realizuoti daug greičiau nei viską darydami savomis jėgomis.
Nekilnojamojo turto sandorių etapai