Namo pardavimas - vienas dažniausių sandorių nekilnojamojo turto srityje. Tačiau pažvelgus atidžiau matyti, kad šiai sričiai priklausantys sandoriai yra labai skirtingi ir gali būti vertinami pagal įvairiu kriterijus. Pavyzdžiui, pagal tai, koks namas - baigtas ar dar nebaigtas statyti, parduodamas. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius klausimus, susijusius su nebaigtos statybos namo įsigijimu, pradedant nuo dokumentų ir baigiant paskolos galimybėmis.
Ar verta pirkti nebaigtą statybos namą?
Žmonės dažnai galvoja, kad nebaigti statyti namai nėra tokie paklausūs, kaip jau pastatytieji. Tačiau tai - klaidingas įsitikinimas. Pirkėjai taip pat noriai renkasi dar nebaigtus statyti namus, kadangi įsigijus tokį objektą, išlieka galimybė daugelį su statybomis susijusių sprendimų priimti savarankiškai.
Privalumai ir trūkumai
- Privalumai: Galimybė įsirengti namą pagal savo poreikius, dažnai mažesnė kaina.
- Trūkumai: Reikia papildomų investicijų statybos užbaigimui, didesnė rizika dėl statybų užbaigimo.
Dokumentai, reikalingi perkant nebaigtą statybos namą
Įsigyjant nekilnojamąjį turtą namų valdoje, svarbu tinkamai sutvarkyti visus dokumentus ir atlikti reikiamus darbus, kad būstas atitiktų visus reikalavimus ir būtų galima jį pilnai įteisinti.
Jei norite pirkti sklypą su jame esančiu namu oficialiai, tuomet šiam statiniui reikalingas statybų leidimas. Gavus leidimą reikia namą priduoti ir jis oficialiai taps statiniu, kurį galėsite įsigyti. Šiuo metu statinio apskritai nėra dokumentuose, tad jo įsigyjimo įforminti ir negalite.
Namo rekonstrukcijai reikalingus dokumentus galite ir patys susitvarkyti - reikia iš savivaldybės gauti projektavimo sąlygų sąvadą, paruošti projektą ir jį suderinti. Taip pat reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, vėliau priduoti namą. Šis procesas nėra greitai padaromas - gali užtrukti iki pusės metų.
Perkamas namas turi būti įregistruotas. Jei nebus įregistruotas, jums teks tvarkyti visus dokumentus patiems. Todėl ir kainą atitinkamai turite pakoreguoti. Arba pardavėjas tegul sutvarko.
Svarbiausi dokumentai:
- Statybos leidimas
- Namo projektas
- Kadastriniai matavimai
- Energetinio naudingumo sertifikatas (priklauso nuo namo klasės)
- Pažyma apie 100% baigtumą
Jei planuojate pirkti namą su dokumentais, kuriuose užfiksuotas 75 proc. baigtumas, reikėtų pasidomėti, ką lemia šis baigtumas imant paskolą. Kokių veiksmų reikėtų imtis, norint pirma priduoti namą iki 100 proc.? Ar dokumentus gali tvarkyti būsimas pirkėjas?
Statybos įstatymo pakeitimai
Lina P., Namų projektavimas 15min rašė, kad 2022-ųjų metų pabaigoje buvo pakeistas Statybos įstatymas, kuris per šiuos metus įtvirtins ne vieną naujovę. Pavyzdžiui, jo nešamus pokyčius pajus žmonės, kurie savo jėgomis planuoja statyti individualų būstą ar nori rekonstruoti savo gyvenamąjį namą, nes nuo pavasario statybos vadinamuoju „ūkio būdu“ (kai darbus atlieka pats žmogus arba samdo atskiras statybų brigadas) bus smarkiai apribotos.
Pagal priimtus pakeitimus, sandorius dėl patalpų, esančių trijų ir daugiau butų daugiabučiuose pastatuose, ar gyvenamosios paskirties patalpų, esančių kitų paskirčių pastatuose, nuosavybės teisės perleidimo kitiems naudotojams sudaryti galima tik esant visiškam statybų baigtumui. Šis ribojamas apima tik turto nuosavybės teisės perleidimo sandorius (pirkimo-pardavimo, dovanojimo sutartis ir kt.), tačiau netaikomas nebaigtos statybos butų preliminariųjų sutarčių sudarymui.
Taigi, butų pardavimas „iš brėžinių“, pasak E.Liutkutės, bus galimas, tačiau buto pirkimo-pardavimo sutartis bus pasirašoma tik visiškai užbaigus daugiabučio gyvenamojo namo statybas. Tokios pat nuostatos taikomis rekonstruoto ypatingojo ar neypatingojo statinio naujoms dalims, t. y. jas naudoti ir parduoti galima visiškai užbaigus statybą.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovo Mindaugo Statulevičiaus teigimu, statomas objektas gali būti kitos paskirties, o vėliau išparduodamas padalintais turtiniais vienetais (butais - aut. past.). Jo teigimu, užkardyti tokius atvejus gali padėti ir visiškas pastato baigtumas jį parduodant.
Anot jo, siekdami prevencijos „Gelvonų terasoms“ ateityje, turėtume stiprinti proceso kontrolės mechanizmą, o ne buldozeriu eiti per rinką draudimais.
Namo pridavimas: nuo ko pradėti?
Pirmiausia, reikėtų išsiaiškinti, koks yra esamas namo baigtumas. Jei namas nebaigtas statyti, būtina sužinoti, ką reikia padaryti, kad jis būtų užbaigtas 100%. Nuo to ir reikėtų pradėti.
Kas turi būti atlikta norint namą priduoti 100%?
- Sanitariniai mazgai: grindys, sienos, lubos pilnai įrengtos, pajungti klozetai, kriauklės.
- Laiptai: jei namas 2 aukštų, turi būti pastatyti laiptai.
- Jungikliai/rozetės/šviestuvai: turi būti visi sumontuoti.
- Kambariai: turi būti galutinė danga ir įstatytos durys.
- Katilinė: įrengta pilnai, turi būti pastatytas ir prijungtas šildymo katilas.
- Balkonas: jei yra balkonas antrame aukšte, turi būti tvorelė.
- Sklypo aplinka: sutvarkyta.
Pridavimui reikalingos namo nuotraukos tik iš išorės, vidaus nuotraukų nereikia.
Kokie reikalavimai priduodant namą?
Priduodant namą, gali būti reikalaujama vidaus apdaila: dažytos sienos, įrengtos grindys. Jeigu suprojektuota stoginė automobiliams, ar galima nestatyti nekeičiant projekto, ar tai trukdytų priduodant, reikėtų pasikonsultuoti su specialistais.
Jei namas pastatytas pagal 1985 m. gautą statybos leidimą, reikėtų pasidomėti, kokie dokumentai reikalingi namą įteisinti.
Jei gyvenate dvibutyje name ir norite priduoti savo butą, bet kaimynas nebaigęs statybų, situacija gali būti sudėtinga. Reikėtų pasikonsultuoti su matininku, ar yra kokia išeitis. Gali būti, kad teks palaukti, kol kaimynas užbaigs statybas, arba ieškoti teisinių būdų, kaip priduoti savo dalį atskirai.
Statant sodo sklype gyvenamąjį namą, reikėtų pasidomėti, kokių dokumentų reikia statybų inspekcijai, kad jis būtų priduotas.
Jei domina dalinis namo pridavimas, t.y. dalinis namo baigtumo įvertinimas, reikėtų pasidomėti kainomis ir terminais.
Jei ruošiatės namo pridavimui ir pakeitėte nuotekų įrengimo vietą, reikėtų pasikonsultuoti, ar bus problemų dėl to. Jei gavote savivaldybės sutikimą dėl jų įrengimo jūsų pakoreguotoje vietoje, architektai parengė patikslintą projektą, problemų neturėtų kilti.
Namo įregistravimo kaina priklauso nuo įvairių faktorių: namo dydžio, baigtumo, reikalingų dokumentų ir pan. Reikėtų pasidomėti, kiek kainuoja visos komisijos ir t. t.
Jei perkate butą sublokuotame name, kuris registruotas kaip nebaigta statyba, reikėtų įsitikinti, kad per metus laiko po kredito gavimo visas namas būtų priduotas 100 proc. Ar turite kokias nors teises šiuo klausimu, reikėtų pasikonsultuoti su teisininkais.
Jei turite nebaigtos statybos karkasinį namą ir norite jį priduoti su 100 proc. baigtumu, reikėtų pasidomėti, kokie būtų esminiai žingsniai. Ar tikrai reikalingas architektas namo projektui parengti?
Jei planuojate įsigyti kotedžą su 85% baigtumu, kuris pagal projektą turi atitikti A+ klasę su numatytu šildymu oras-vanduo, bet norite įsivesti dujas, reikėtų pasidomėti, ar galėsite pilnai priduoti namą (100%), jei pakeisite šildymo sistemą, o pardavėjas projekte pakeitimų neatliks.
Paskolos nebaigtam statybos namui
Pastaruoju metu lietuviai dažniau skolinasi dar tik statomam būstui įsigyti, rodo „Luminor“ banko duomenys. Šią tendenciją lėmė aktyvi gyvenamojo nekilnojamojo turto rinka - naujai pastatyti butai išgraibstomi žaibišku greičiu, todėl vis daugiau gyventojų juos perka tiesiog iš brėžinių. Nebaigtos statybos būsto pirkimas yra susijęs su tam tikromis rizikomis, kurioms pasirengti reikėtų iš anksto.
Paskolos namo statybai išmokamos remiantis įkeičiamo turto verte, kurią nustato sertifikuoti turto vertintojai. Pabaigus kiekvieną numatytą namo statybos etapą ir norint gauti kitą paskolos dalį reikia atnaujinti kadastrinių matavimų bylą ir atnaujinti įkeisto turto įvertinimą. Kiekvienas vertinimas - papildomos išlaidos. Visų pinigų namo statybai iškart negausite.
SVARBU: investuoti pinigai turto vertę gali pakelti mažiau nei tikėjotės. Tada, kad gautumėte kitą paskolos dalį, turėsite papildomai įdėti nuosavų lėšų. Namo vertė skaičiuojama ne pagal tai kiek investavote į statybas, o pagal rinkos kainas.
Dokumentai reikalingi norint gauti paskolą namo statybai:
- Užstatomo NT vertinimo ataskaita
- Statybos leidimas ir projektinė dokumentacija
- Pilna statybos darbų sąmata, nurodant atliktus ir neatliktus darbus
- Darbo sutartys
Nusipirkus naujos statybos būstą rūpesčiai tik prasideda: reikia pasirūpinti apdaila, įsigyti baldus ir buitinę techniką. Išlaidos būsto įrengimui bus nemažos, tad daugeliui naujakurių tenka spręsti - imti didesnę būsto paskolą arba vartojimo paskolą.
Dažniausiai būsto įsirengimui nusimatoma mažesnė suma, nes tikimasi, kad įsirengti namus galima palaipsniui, kai kuriuos nebūtiniausius baldus ar techniką įsigyjant vėliau. Tačiau pradėjus gyventi poreikiai staiga išauga, nes iškart norisi geresnės gyvenimo kokybės ir komforto.
| Rizika perkant nebaigtą statybos būstą | Patarimai, kaip sumažinti riziką |
|---|---|
| Vystytojas nespėja laiku užbaigti statybos | Sudarykite sutartį su aiškiai apibrėžtais terminais ir nuobaudomis už vėlavimą. |
| Išauga statybos kaina | Pasirinkite vystytoją su patikima reputacija ir stebėkite statybos kainų pokyčius. |
| Nepilnas būsto įrengimas | Detaliai aptarkite su vystytoju, kas įeina į būsto įrengimo lygį. |
Tikimės, kad šis straipsnis padės jums susigaudyti nupirkto turto tvarkymo namų valdoje procese.
Ar Statyti Namus Imant Statybos Paskolą?
