Dvibutis Namas: Patarimai Prieš Perkant ar Statant Lietuvoje

Būstas dvibučiuose namuose yra itin patrauklus jaunoms šeimoms, norinčioms už prieinamą kainą turėti dalį individualaus namo komforto netoli miesto centro. Tačiau šis kompromisas reiškia bendrus reikalus su antrojo buto gyventojais ir galimus iššūkius.

UAB „Sinergijos projektai“ įkūrėja Alina Velykienė pataria, ką reikia žinoti perkant būstą dvibučiame name, kad išvengtumėte netikėtumų.

Kaip atskirti dvibutį namą nuo blokuoto pastato?

Net ekspertai plika akimi negalėtų atskirti dvibučio namo nuo blokuoto pastato. Faktinis dvibutis namas gali atrodyti kaip vientisas pastatas, o sublokuoti atskiri namai - kaip dvibučiai. Tai - kaskart unikali architekto išmonė.

Bet kuriuo atveju, pirkdami būstą dvibučiame pastate, žmonės tokį objektą mintyse vertina kaip atskirą namą, sujungtą su kaimyno namu bendra siena, ar, dar geriau, per garažą.

Jei žmogus perka būstą vienbučiame, tik blokuotame name, bendrų reikalų ir teisinių rūpesčių su kaimynais beveik visada bus mažiau. Bet kadangi pirkėjai ne visuomet geba atskirti pastatų tipus ar yra tinkamai informuojami pardavėjo, prieš perkant būtina vystytojo prašyti techninio namo projekto ir pasitikrinti Registrų centro išrašus.

Pastaruosiuose dvibutis pastatas turės vieną unikalų namo numerį ir du unikalius buto numerius, o blokuotas vienbutis namas teturės vienintelį savo unikalų numerį.

Statybos Baigtumas ir Registravimas

Jei visgi perkamas būstas naujame dvibučiame name, gyventojams dažniausiai tenka patiems registruoti pilną objekto statybos baigtumą. Naujos statybos namai beveik visada parduodami su 85 proc. baigtumu: tai jau tinka bankams ir notarams, tačiau palieka erdvės pačiam gyventojui nuspręsti dėl galutinės apdailos.

Praktikoje pilną namo baigtumą paprastai tenka registruoti nebe vystytojui, o pirkėjui - tai nėra itin sudėtinga procedūra, tačiau jos per tam tikrą laiką reikalauja bankai, jeigu perkama su paskola.

Problemos Registruojant Baigtumą

Vis dėlto bėdos prasideda tuomet, jei dvibučiame pastate yra parduotas tik vienas butas iš dviejų. Daugybė būsto dvibučiuose pastatuose pirkėjų šiuo metu yra įstrigę situacijoje, kuomet neįmanoma registruoti 100 proc. objekto baigtumo antrajam iš butų dar neturint galutinio savininko, kuris įsirenginėtų būstą.

Taip nutinka dėl to, kad net pasiekus 100 proc. baigtumą viename iš dviejų butų, pats namas išlieka vertinamas kaip nebaigta statyba tol, kol šimtaprocentinio baigtumo nepasieks antrasis būstas.

Tai savaime nėra problema gyvenant, bet perkant su paskola, bankai reikalauja pilno viso namo pridavimo per 6-12 mėnesių. Negana to, nuo 2015 m. būsto paskolos sutartyse dažniausiai numatoma, kad per minėtą terminą nepasiekus 100 proc. viso objekto baigtumo, pradedamos taikyti bent 1 proc. didesnės paskolos palūkanos.

Praktika taip pat rodo, kad gyventojui norint parduoti butą dvibučiame name, kuriame nėra antro gyventojo, toks objektas potencialių pirkėjų vertinamas blogiau ir jį sunkiau realizuoti.

Net jei kito būsto dvibučiame name pirkėjas anksčiau ar vėliau atsiranda, iššūkiai ar papildomos išlaidos čia nesibaigia.

Bendradarbiavimas su Kaimynais

Atsiradęs antro buto gyventojas reiškia, kad priduoti viso namo baigtumą galiausiai pavyks, tačiau praktikoje pirmasis pirkėjas neretai jau būna savarankiškai atlikęs savo turto matavimus, akustikos, sandarumo ir kitus tyrimus bei už juos sumokėjęs pinigus.

Visgi daugybė žmonių nežino, kad norint priduoti ne tik savo butą, bet ir visą namą, įsikėlus kaimynui dalį matavimų - pvz., viso namo ir butų kadastrinius matavimus, akustikos tyrimus ir žemės sklypo kadastrinių duomenų atnaujinimą - reikės atlikti pakartotinai.

Tai - priežastis ne tik bendradarbiauti su kaimynu, bet ir ieškoti tokio dvibučio, kurio antras butas irgi turi pirkėją ar gyventoją. Tokiu atveju bus išvengta dvigubų išlaidų už dalį matavimų.

Ką Daryti?

Praktikoje tai anaiptol ne visuomet įmanoma, todėl pirkėjai turėtų siekti sutartyje su vystytoju įrašyti sąlygą, kad turto pardavėjas įsipareigoja aktyviai pardavinėti ir antrąjį butą.

Tokių objektų pirkėjai taip pat turėtų labai gerai išsiaiškinti, ką perka. Neretai statytojai pirkėjams pateikia tik kadastrinius namo matavimus bei žemės sklypo planą ir skubina pasirašyti notarinę pirkimo-pardavimo sutartį.

Tokių dokumentų budriam pirkėjui turėtų būti negana. Iš vystytojo būtina reikalauti pilnos techninės dokumentacijos: statybos leidimo, techninio projekto, statybos darbų ir techninės priežiūros apmokėtų draudimo polisų, statybos darbų vadovo sutarties, pranešimo apie statybos darbų pradžią, techninės priežiūros sutarties.

Visi šie dokumentai leis ne tik geriau suprasti perkamo turto niuansus ir savybes, bet ir žymiai supaprastins savininkui vėliau liksiančią namo pridavimo užduotį.

Dvibutis Namo Pridavimas

Pats dvibučio namo pridavimas turint abu savininkus ir tvarkingus dokumentus yra kruopštumo reikalaujanti, bet jau standartinė procedūra. Pirmiausia atliekami viso pastato matavimai, kartu parengiant atskiras dviejų butų bylas, t.y. finale objektas turės tris kadastro bylas: po vieną kiekvienam iš butų ir dar vieną visam namui.

Tuomet atliekami akustikos tyrimai tarp butų nepriklausomai nuo to, ar jie sujungti garažais. Taip pat pridavimo proceso metu matuojamas garso prasiskverbimas tarp pastato išorinių sienų, atliekami sandarumo tyrimai, pastato geodezinė nuotrauka, inžinerinių tinklų geodeziniai matavimai, žemės sklypo plano kadastrinių duomenų atnaujinimas.

Galiausiai, visa tai perduodama privačiam ekspertui per „Infostatybos“ sistemą ir registruojama Registrų centre.

Viso dvibučio namo bei atskirų butų pridavimas kainuos apie 2500 EUR ir PVM - žinoma, su sąlyga, kad abu kaimynai jau bus ir bendradarbiaus siekiant išvengti dvigubų išlaidų.

Su kolegomis juokaujame, kad žmonės paprastai perskaito instrukcijas nusipirkę virdulį, bet namą ar butą notariškai nusiperka iš paveikslėlio. Savaime būstas dvibučiame name nėra kuo nors blogas pirkinys, bet gyventojams svarbu neįsigyti katės maiše ir ieškoti būdų nelikti be kaimyno.

Teisiniai Aspektai ir Bendraturčių Teisės

Kyla klausimas, ar galimos statybos ant bendrai valdomo žemės sklypo, jei tam prieštarauja kiti sklypo bendraturčiai. LAT išaiškinimas dėl sklypų bendratučių teisės statyti ar rekonstruoti statinius ant bendrosios nuosavybės teise valdomo žemės sklypo (Civilinė byla Nr. e3K-3-107-248/2018) teigia, kad:

• Kai bendraturtis siekia įgyvendinti savo, kaip galimo statytojo, teisę, kiti bendraturčiai gali ginčyti ne pačią teisę, bet tik jos įgyvendinimo būdą ir sąlygas.
• Tačiau tam, kad kiti bendraturčiai apskritai galėtų pareikšti savo poziciją dėl statybos darbus inicijuojančio bendraturčio būsimų veiksmų poveikio jų teisėms, statytojas jiems turi savo siekius atskleisti.
• Pagal įstatymą reikalingas pateikti bendraturčių sutikimas reiškia ne abstraktų, o konkretizuotą bendraturčių sutikimą, t. y. sutikimas duodamas ne bendrai teisei į statybą įgyvendinti, bet konkretiems statybos darbams atlikti. Tinkamu bendraturčio - galimo statytojo - būsimos rekonstrukcijos planų atskleidimu kitiems bendraturčiams teismų praktikoje pripažįstamas projektinių pasiūlymų pateikimas.
• Bendraturčio atsisakymas duoti sutikimą turi būti protingai motyvuotas, pagrįstas, atskleidžiantis pateikto projektinio pasiūlymo negatyvų poveikį, grėsmę jo, kaip bendraturčio, teisėms ir teisėtiems interesams.

Taigi, svarbu ieškoti visoms šalims priimtino sprendimo būdo, negali būti siekiama išimtinai savo interesų apsaugos kito bendraturčio teisių suvaržymo sąskaita. Interesų suderinimui būtinas bendraturčių kooperavimasis, o siekis maksimaliai patenkinti tik savo interesus, ignoruojant kitą bendraturtį, neatitinka CK 1.5 ir 4.75 straipsnių nuostatų.

Kadastriniai Matavimai ir Teismo Sprendimai

Atliekant keliems bendraturčiams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio žemės sklypo kadastrinius matavimus, būtinas visų bendraturčių sutikimas. Iniciatyvą atlikti tokius kadastrinius matavimus gali išreikšti ir vienas iš bendraturčių, tačiau įregistruoti juos viešame registre, nesant kitų bendraturčių sutikimo, jis negali.

Tačiau bendraturčių be teisinio pagrindo neduodamas sutikimas atlikti kadastrinius matavimus gali būti vertinamas kaip to siekiančio bendraturčio nuosavybės teisės įgyvendinimo nepagrįstas suvaržymas.

Siekiant išvengti tokio ribojimo, bendraturčiams be teisėto pagrindo neduodant sutikimo atlikti žemės sklypo kadastrinius matavimus, šiuos matavimus siekiantis atlikti bendraturtis turi teisę kreiptis į teismą dėl leidimo atlikti tokius matavimus be kitų bendraturčių sutikimo.

Kai reiškiamas reikalavimas atidalyti iš bendrosios nuosavybės žemės sklypo dalį, atsidalyti prašantis bendraturtis turi aiškiai įvardyti, kokį atskirą žemės sklypą prašo suformuoti.

Kai tarp bendraturčių kyla ginčas dėl atidalijimo būdų, teismas atidalija atidalijimo siekiančio bendraturčio dalį iš bendrosios nuosavybės, įvertinęs jam pateiktą atidalijimo projektą pagal kasacinio teismo praktikoje suformuotus kriterijus.

Ieškinys dėl leidimo įregistruoti žemės sklypą be bendraturčio sutikimo yra galimas, tačiau būtina laikytis teisinio proceso ir pateikti teismui visus reikiamus dokumentus bei įrodymus. Svarbu atsižvelgti į bendraturčių teises ir siekti teisingo sprendimo, kuris užtikrintų nuosavybės teisės įgyvendinimą.

Reikalavimai Žemės Sklypo Atidalijimo Projektui

Ši lentelė apibendrina pagrindinius reikalavimus, kuriuos turi atitikti žemės sklypo atidalijimo projektas:

Kaimynų Sutikimai Dėl Statybų

Trumpai galima sakyti, kad beveik visada reikalingi šalia esančių sklypų savininkų sutikimai dėl statybų, tačiau verta atsižvelgti į kiekvieną individualų atvejį.

Šalia esančių sklypų savininkų sutikimai dėl statybų Jūsų sklype reikalingi, kai:

• Yra statomas užtvaras ant sklypo ribos.
• Statoma arčiau kaip 1 metras iki sklypo ribos.
• Kitais Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 numatytais atvejais.

Visi atvejai, kada reikalingas šalia esančių sklypų savininkų rašytinis sutikimas dėl statybų, yra numatyti Statybos techniniame reglamente STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas“.

Privalomas pastato atstumas nuo sklypo ribos yra 3 metrai iš visų pusių. Jei kaimynas duoda raštišką sutikimą (notarinį), tuomet galima statyti arčiau tiek, kiek parašyta kaimyno sutikime.

Mažiausias atstumas nuo pastato iki sklypo ribos turi būti 3 metrai, kitu atveju reikalingas kaimyno notariškai patvirtintas sutikimas.

Būtina įvertinti, ar yra išlaikomi priešgaisriniai atstumai tarp pastatų (minimum 6 metrai, jei pastatai pirmos ugniaatsparumo klasės). Pagal LR teisės aktus, minimalus atstumas nuo pastato stogo konstrukcijos iki sklypo ribos yra trys metrai, neišlaikant minimalaus atstumo būtinas gretimo sklypo savininko sutikimas patvirtintas seniūno ar notaro.

Moduliniai Namai ir Kaimynų Leidimai

Ar modulinis namas statomas tam tikrame sklype visada yra lygiateisis tradiciniam namui? Kada jam statyti nereikia kaimynų leidimo?

Be gretimo sklypo savininko leidimo (sutikimo) statyti kilnojamą namuką galima, jeigu jis neatitinka statinio sąvokos, o tam įvertinti yra keli svarbūs kriterijai ir sąlygos.

Sąlygos, Kad Modulinis Namas Būtų Laikomas Kilnojamu Turtu:

• Laikančios konstrukcijos: Užtikrinti, jog daikto (modulinio namo) laikančios konstrukcijos nėra statomos statybos būdu žemės sklype.
• Ryšys su žeme: Daiktas nebūtų tvirtai, neatsiejamai susietas su žeme.
• Dokumentacija: Įsitikinti, kad namelio komerciniame pasiūlyme, pirkimo - pardavimo dokumente, techninėje specifikacijoje ir pan., nėra reikalavimo įrengti pamatus žemės sklype daikto naudojimo pagal paskirtį ar stabilumo užtikrinimo tikslais. Taip pat, jog būtų pažymėta, kad tai „kilnojamas“ modulis/namelis su visomis sienomis, langais ir durimis.
• Perkėlimo sąnaudos: Įsitikinti, kad namo perkėlimo sąnaudos yra palyginus mažos.
• Komunikacijos: Elektros tinklų pajungimą reikėtų padaryti lengvai atjungiamą. Vandens sistemą reikėtų įrengti taip, kad irgi būtų lengva atjungti bei perkelti į kitą vietą namą.
• Nuotekos: Jeigu namelyje bus reikalinga įrengti trapą (pvz. vandeniui nubėgti), rekomenduotina jį išleisti ant žemės sklypo, o ne į specialias nuotekų valymo sistemas (jeigu tos nuotekos netaršios).
• Apsaugos zonos: Statant namuką, reiktų įvertinti ir kaimyniniame sklype esančias apsaugos zonas: geriamojo vandens gręžinio ar šulinio vietos (jeigu toks yra), nuotekų valymo sistemos ir pan.
• Terasa: Jeigu ketinate įsirengti terasą aplink savo kilnojamą turtą, reikia žinoti, jog terasa priskiriama inžineriniam statiniui, kuriam taikomas minimalus 1 metro atstumas nuo gretimo sklypo ribos. Tam, kad modulinis namas išliktų kilnojamas turtas, rekomenduotina terasos nesujungti jungtimis (varžtais ir pan.) prie modulio taip, kad šis sujungimas trukdytų perkelti daiktą į kitą vietą (palikite bent 1 cm.).

Jeigu statydamiesi modulinį namą skirsite dėmesio visoms šioms išvardintoms detalėms, labai tikėtina, kad jūsų turtas liks stovėti ten, kur ir planavote, o gretimo sklypo savininko sutikimo jam gauti nereikės, nes daiktas nebus priskirtas statiniui, kurio statybai nustatytas minimalus 3 m.

Žemės Ūkio Paskirties Žemės Pardavimas

Žemės pardavimas ypatingas tuo, kad čia yra pirmumo teisę į sklypo pirkimą turintys asmenys, apie pardavimą reikia informuoti Nacioanalinę žemės ūkio tarnybą (NŽT), o sklypo planas turi atitikti įstatymų keliamus reikalavimus.

Pagrindiniai žemės pardavimui reikalingi dokumentai:

• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
• Žemės sklypo įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.).
• Jei žemės sklypas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
• Jei žemės sklypas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai.
• Su atsisakymu jau galite parduoti Jums priklausančią sklypo dalį.
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo.
• Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Retrospektyvinis turto vertinimas, jei žemės sklypas nuosavybės teise Jums nepriklauso 10 m., yra paveldėtas iš pirmos eilės giminaičio, o paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas.

Norint parduoti žemę, turite gauti Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą parduoti žemės ūkio paskirties žemę. Kai Nacionalinei žemės ūkio tarnybai pateiksite pranešimą dėl žemės sklypo pardavimo, tuomet NŽT informuos visus pirmenybės teisę į šį sklypą turinčius asmenis, kad vyksta žemės pardavimas už Jūsų norimą kainą.

Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2018 metų: žemės pardavimui taip pat reikalingas ir pirkėjui suteiktas NŽT leidimas. Pirkėjas turi kreiptis su prašymu į NŽT skyrių, kurio aptarnaujamoje teritorijoje yra pageidaujamas pirkti žemės sklypas.

Žemės kaina gali svyruoti nuo 2000 Eur iki 14 000 Eur už 1 ha. Konkretaus jūsų sklypo kainą gali nustatyti tik profesionalus nekilnojamojo turto brokeris arba nepriklausomas turto vertintojas.

Jei sklypą paveldite iš pirmos eilės giminaičio (tėvų arba brolių, seserų), paveldėjimo metu rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą. Turto vertinimą notarui reikia pateikti iki nuosavybės įregistravimo momento Jūsų vardu. Tokiu atveju į paveldėjimo teisės liudijimą bus įrašyta turto kaina nustatyta vertinimo metu. Ji dažniausiai būna artima pardavimo kainai. Tada pardavimo metu Jums nebus taikomas GPM mokestis arba jis bus minimalus.

Atsiskaitymas už perkamą žemės ūkio paskirties sklypą galimas tik bankiniu pavedimu.

tags: #ka #reikia #zinoti #perkant #dvibuti #su