Šalyje yra beveik 3,5 mln. ha privačios žemės ūkio paskirties žemės. Ką būtina žinoti ją parduodant, perkant, dovanojant ar paveldint? Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas nėra paprastas ir lengvas procesas dėl taikomų specifinių reikalavimų.
Svarstant apie tokios žemės pardavimą kyla daugybė klausimų:
- kaip ir kokiu būdu reikia įspėti kaimynus apie žemės pardavimą,
- kaip gauti Nacionalinės žemės ūkio tarnybos sutikimą žemės pardavimui,
- ar būtini kadastriniai matavimai žemės sklypui,
- kokia žemės kaina,
- kada turi būti atsiskaitoma už parduodamą sklypą?
Žinodami valstybės taikomus reikalavimus bei besikreipdami į NT brokerį greičiau įvykdysite pirkimo-pardavimo sandorį.
Žemės ūkio paskirties sklypai yra vieni populiariausių, dėl to, norint juos parduoti, yra taikomi tam tikri reikalavimai.
Šiame straipsnyje pateikiami atsakymai į dažniausiai užduodamus klausimus susijusius su žemės ūkio paskirties žemės pardavimu.
Žemės sklypo pardavimas
Asmuo, nusprendęs parduoti sklypą, pirmiausiai turi pateikti apie tai pranešimą Nacionalinei žemės tarnybai (NŽT).
Žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą praneša pasirinktam notarui arba Nacionalinei žemės tarnybai.
Pranešime apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą žemės savininkas privalo nurodyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudotoją (-us), jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypą naudoja kitas asmuo, ir pardavimo sąlygas.
Jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavėjo pranešimas pateikiamas notarui, šis ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo jo gavimo dienos šį pranešimą perduoda Nacionalinei žemės tarnybai.
Kai parduodama bendrosios nuosavybės teise valdoma žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalis, pranešimas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalį Nacionalinei žemės tarnybai teikiamas, jeigu Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka pirmumo teise pirkti žemės sklypą nepasinaudoja žemės sklypo bendraturtis.
Tarnyba ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo pranešimo gavimo apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą informuoja visus asmenis, turinčius pirmumo teisę įsigyti parduodamą žemės sklypą.
Nacionalinė žemės tarnyba informaciją apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, pardavimo sąlygas ir sąlygas, kada šio straipsnio 1 dalyje nurodyti asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemę, ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo gavimo dienos taip pat paskelbia savo interneto svetainėje.
Informacija paskelbiama ir NŽT interneto svetainės skelbimų skiltyje.
Ne vėliau kaip per 30 darbo dienų nuo pirmumo teisę turinčių asmenų informavimo, pardavėjui išduodama pažymą, kad žemės sklypas turėtų būti parduodamas pirmumo teisę turinčiam ir jį pirkti sutikusiam asmeniui ir jis nurodomas.
Kai pageidauja keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys, pardavėjui nurodomi jie visi ir savininkas pats nusprendžia, su kuo sudaryti sandorį.
Jei nė vienas pirmumo teisę turintis asmuo nepareiškė noro pirkti, tai nurodoma pažymoje ir pardavėjas žemę gali parduoti bet kam, tačiau tik už tokią pačią kainą, kuri yra nurodyta pranešime dėl sprendimo.
Jei norima parduoti už mažesnę nei nurodyta kaina, reikalingas atskiras pranešimas.
Pirkimas turint pirmumo teisę
Turintis pirmumo teisę, gavęs pranešimą apie parduodamą sklypą ir norintis jį pirkti asmuo per 15 darbo dienų turi pateikti savo sprendimą NŽT.
Taip pat jis turi kreiptis į NŽT ir pateikti prašymą dėl sutikimo įsigyti žemės ūkio paskirties žemės išdavimo.
Tarnyba ne vėliau kaip per 15 darbo dienų turi patikrinti prašyme nurodytą informaciją, kad asmeniui įsigijus šį sklypą jam (kartu su susijusiais asmenims) priklausantis žemės ūkio paskirties žemės bendras plotas nebus didesnis kaip 500 ha.
Nenustačius trūkumų ir apribojimų, išduodamas sutikimą įsigyti. Jei paaiškėja, kad po sandorio plotas būtų didesnis nei 500 ha, sutikimas neišduodamas.
Pirkimas neturint pirmumo teisės
Pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą neturint tam pirmumo teisės galima tik tuo atveju, jeigu visi asmenys, turintys tokią teisę, atsisakė pirkti siūlomą žemės sklypą, ir tik už tokią kainą, kuri yra nurodyta pirminiame pardavėjo pranešime.
Tokiu atveju asmuo pats turi kreiptis į NŽT ir pateikti prašymą įsigijimo. Kaip ir ankstesniu atveju, NŽT tikrina ar nebus viršytas 500 ha plotas.
Visais anksčiau išvardintais atvejais, žemės sklypo pardavėjui turint NŽT išduotą pažymą, o žemės sklypo pirkėjui turint NŽT išduotą sutikimą, asmenys gali kreiptis į notarą dėl pirkimo-pardavimo sandorio įteisinimo.
Žemės sklypo dovanojimas
Dovanojimo atveju į Tarnybą privalo kreiptis tik asmuo, kuriam yra dovanojamas žemės sklypas.
Kaip ir pirkimo atveju, būtina pateikti prašymą dėl sutikimo įsigyti žemės ūkio paskirties žemės išdavimo, o NŽT patikrina, kad bendras žemės ūkio paskirties žemės plotas nebus didesnis kaip 500 ha.
Nenustačius trūkumų ir apribojimų, išduodamas sutikimas.
Sklypo paveldėjimas
Žemės sklypo paveldėjimo atveju nė vienai iš šalių į NŽT kreiptis nereikia.
Kas turi pirmumo teisę įsigyti žemės ūkio paskirties sklypą?
Įsigyti žemės ūkio paskirties sklypą pirmumo teise turi:
- sklypo bendraturčiai;
- sklypo naudotojai, kurie naudojasi sklypu žemės ūkio veiklai ilgiau nei vienerius metus ir yra įregistravę sklypo nuomos sutartį Registrų centre;
- kaimynai, kurių sklypai ribojasi su Jūsų sklypu bei ūkininkai, turintys ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje.
Jeigu šie asmenys pirkimo atsisakys, galėsite jį parduoti kitiems asmenims.
Norėdami parduoti žemės ūkio paskirties žemę, turėsite gauti Nacionalinės žemės tarnybos leidimą.
Būsimas žemės ūkio paskirties sklypo pirkėjas taip pat turi gauti iš Nacionalinės žemės ūkio tarnybos sutikimą sklypą įgyti bei užpildytą deklaraciją apie jau turimus sklypus pateikti tiesiogiai notarui.
Svarbu paminėti, kad jeigu asmuo savo nuosavybės teise ir susijusių asmenų nuosavybės teise bendroje sumoje turi daugiau nei 500 ha žemės, pirkimas nebebus galimas.
Dokumentai, reikalingi parduodant žemės ūkio paskirties sklypą
Norint parduoti žemės ūkio paskirties žemę, reikalingi šie dokumentai:
- Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) leidimas parduoti žemės ūkio paskirties sklypą;
- Pirkėjas taip pat turi gauti leidimą iš NŽT;
- Sklypo planas, tais atvejais, kada parduodamas sklypas yra miesto teritorijoje. Tais atvejais, kada sklypas yra rajono savivaldybės ribose, sklypo pardavimui užtenka preliminarių matavimų;
- Žemės savininko galiojantis asmens tapatybės dokumentas;
- Žemės sklypo įsigijimo dokumentas;
- Jeigu parduodamas žemės sklypas, buvo įkeistas kredito įstaigai, tuomet bus reikalingas ir paskolos teikėjo leidimas parduoti.
Tais atvejais, kada žemės sklypas turi bendraturčių, žemės pardavimo sandoryje turės dalyvauti ir bendraturčiai. Bendraturčiai sandorio pasirašymo metu, privalo turėti galiojančius asmens tapatybės dokumentus.
Išsiskyrusiems, reikalingas ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo.
Kokie dokumentai reikalingi parduodant žemės sklypą?
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
- Žemės sklypo įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.).
- Jei žemės sklypas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
- Jei žemės sklypas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai.
- Jei bendraturčiai savo dalies nesutinka parduoti, tokiu atveju jie turi parašyti notarų biure atsisakymą pirkti parduodamą dalį. Su atsisakymu jau galite parduoti Jums priklausančią sklypo dalį.
- Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Retrospektyvinis turto vertinimas, jei žemės sklypas nuosavybės teise Jums nepriklauso 10 m., yra paveldėtas iš pirmos eilės giminaičio, o paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas.
Žemės ūkio paskirties žemės kaina
Įtaką sklypo kainai gali turėti trys pagrindiniai kriterijai: sklypo plotas, našumo balas ir sklypo būklė. Jeigu jie bus vertinami aukštai, tai ir pardavimo sandoris bus palankus sklypo pardavėjui. Svarbią įtaką žemės sklypo kainai turi ir pardavėjo derybiniai įgūdžiai.
Žemės ūkio paskirties žemės kainą įtakoja daug veiksnių.
Svarbiausi iš jų:
- žemės sklypo plotas;
- našumo (derlingumo) balas;
- sklypo būklė;
- reljefas;
- sklypo formos taisyklingumas;
- privažiavimas;
- panašių sklypų pasiūla Jūsų vietovėje;
- sklype esančios elektros linijos atramos;
- melioracijos įrenginiai ir kiti veiksniai.
Didžiausią įtaką žemės kainai turi sklypo plotas, našumo balas bei sklypo būklė. Kuo didesnis žemės ūkio paskirties sklypas, tuo yra aukštesnė 1 ha kaina, net esant vienodam našumo balui.
Žemės kaina gali svyruoti nuo 2000 Eur iki 14 000 Eur už 1 ha. Konkretaus jūsų sklypo kainą gali nustatyti tik profesionalus nekilnojamojo turto brokeris arba nepriklausomas turto vertintojas.
Paveldėtos žemės pardavimas: ką reikia žinoti?
Paveldėtą žemės sklypą galite parduoti bet kada, kai jis tampa jūsų nuosavybe.
Paveldėtos žemės pardavimas ir pardavimo procedūra yra tokia pati, kaip ir kitais būdais įgytų žemės ūkio paskirties sklypų.
Labai svarbu atkreipti dėmesį į žemės vertę paveldėjimo metu.
Jei sklypą paveldite iš pirmos eilės giminaičio (tėvų arba brolių, seserų), paveldėjimo metu rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą.
Turto vertinimą notarui reikia pateikti iki nuosavybės įregistravimo momento Jūsų vardu.
Tokiu atveju į paveldėjimo teisės liudijimą bus įrašyta turto kaina nustatyta vertinimo metu. Ji dažniausiai būna artima pardavimo kainai.
Tada pardavimo metu Jums nebus taikomas GPM mokestis arba jis bus minimalus.
Kam galima parduoti žemės ūkio paskirties žemę?
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas galimas teisę pagal LR įstatymus turintiems asmenims, jei šie Jūsų norimomis sąlygomis pirkti atsisako, parduoti galite tretiesiems asmenims.
Pirmumo teisę pirkti Jūsų žemės sklypą turintys asmenys:
- parduodamo žemės sklypo bendraturčiai - Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka;
- parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį, šios išimties netaikant Civilinio kodekso 3.135 straipsnyje nustatytiems artimiesiems giminaičiams (tėvams ir vaikams, seneliams ir vaikaičiams, broliams ir seserims), taip pat sutuoktiniams, įtėviams, įvaikiams, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų;
- asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kurie ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.
- fiziniai asmenys, deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.
Tretieji asmenys: tai pirmumo teisės neturintys sklypo pirkėjai, kurie žemės ūkio paskirties sklypą gali pirkti pagal LR numatytų įstatymų normas.
Nuo 2024 m. keičiasi pirmenybės teisė įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą
Nuo 2024 m. trumpėja sąrašas asmenų turinčių pirmumo teisę į privačios žemės ūkio paskirties žemės pirkimą.
Nuo 2024 m. sausio 1 d. pirmumo teisę į parduodamo žemės ūkio paskirties sklypo pirkimą turės:
- parduodamo žemės sklypo bendraturčiai;
- parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį;
- asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.
Nuo 2024 m. sausio panaikinama pirmumo teisė į žemės pirkimą:
- ūkininkams, turintiems įregistruotą ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje;
- parduodamo sklypo kaimynams, kurių žemės ūkio paskirties sklypas ribojasi su parduodamu sklypu, tačiau parduodamas sklypas yra didesnis nei 3 ha ploto ir turi atskirą privažiavimą.
Atsiskaitymo tvarka už žemės ūkio paskirties sklypą
Atsiskaitymas už perkamą žemės ūkio paskirties sklypą galimas tik bankiniu pavedimu.
Mokėjimo nurodymo kopiją bus būtina pateikti sandorį tvirtinančiam notarui.
Mokėjimas už parduodamą žemę turi būti atliktas iki pagrindinės (notarinės) pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.
Mokesčiai pardavus žemę
Pardavus žemės ūkio paskirties žemę, kaip ir bet kurį kitą nekilnojamą turtą, Jums gali atsirasti pelno mokestis - dar vadinamas Gyventojų pajamų mokesčiu (GPM).
Šio mokesčio 15 (20) proc. tarifu apmokestinamas gautas pelnas už parduotą turtą jo neišlaikius nuosavybės teise 10 metų.
Gali būti taikomas ir 20 proc. apmokestinimas (šis mokesčio tarifas įvestas nuo 2019m.), jei jūsų metinės ne su darbo santykiais susijusios pajamos didesnės nei 120MDU.
GPM mokestis nėra taikomas, jei:
- žemės nuosavybės teise jums priklauso ilgiau nei 10 metų;
- jei žemės sklypą paveldėjote iš pirmos eilės giminaičio ir paveldėjimo metu pasidarėte sklypo vertinimą arba pardavimo metu darysite retrospektyvinį vertinimą. Parduosite tokia pat kaina, kokia ir buvo įvertintas žemės sklypas, arba pigiau.
- GPM mokesčio nereikės mokėti tuo atveju, jei žemę parduosite pigiau, nei įsigijote.
Kaip parduoti žemę už aukščiausią kainą?
Ypač svarbus kainą lemiantis veiksnys - Jūsų derybiniai įgūdžiai.
Pirmumo teisę turintys asmenys labai dažnai žemės sklypą nori nupirkti jiems palankia kaina.
Išgirsite ne vieną ir ne du argumentus, kodėl Jūsų sklypas negali kainuoti daugiau.
Stambūs ūkininkai bei žemės ūkio bendrovės per metus nuperka ne vieną žemės sklypą ir puikiai išmano derybų psichologiją.
Svarūs argumentai ir tvirta pozicija - tai, kas padeda žemės sklypą parduoti brangiai.
Jei patys nesate tikri, kad savo žemę galėsite parduoti už geriausią kainą, kreipkitės į profesionalų žemės pardavimo brokerį, kuris ne tik suras pirkėją, parengs būsimam sandoriui reikalingus žemės sklypo dokumentus, bet ir derėsis dėl Jūsų sklypo kainos, siekdamas išlaikyti patraukliausią kainą.
Tokios derybos dažnai užtrunka net keletą mėnesių. Tačiau to rezultatas akivaizdus - Jūsų turtas parduotas už aukščiausią kainą.
Kiek kainuoja žemės pardavimo brokerio paslaugos?
Žemės sklypo pardavimas su žemės pardavimo brokeriu jums kainuos apie 3 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.
Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.
Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą žemę.