Daugiabučių namų gyventojams svarbu užtikrinti tinkamą bendrojo naudojimo objektų priežiūrą. Tam tikslui pasitelkiamos įvairios valdymo formos, o viena iš jų - būsto eksploatavimo tarnyba, arba administratorius.
Administratoriaus Funkcijos Ir Atsakomybės
Administratorius - tai asmuo arba įmonė, atsakinga už daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdymą ir priežiūrą. Jų darbą reglamentuoja Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai.
Pagrindinės administratoriaus funkcijos:
- Bendro turto priežiūra: Administratorius rūpinasi gyventojams priklausančiu bendru turtu ir organizuoja jo priežiūrą.
- Objektų aprašo sudarymas ir tvarkymas: Sudaro ir tvarko namo bendrojo naudojimo objektų aprašą.
- Sprendimų priėmimas dėl šildymo ir karšto vandens sistemų: Šilumos ūkį reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoja balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos priežiūros, šildymo būdo keitimo ir kitų su šildymu susijusių klausimų.
- Mokėjimų apskaičiavimas ir apskaita: Apskaičiuoja mokėjimus, įmokas, tvarko jų surinkimo ir naudojimo apskaitą.
- Mokėjimo dokumentų rengimas: Finansinę apskaitą ir (ar) mokesčius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka parengia mėnesinius mokėjimo dokumentus (sąskaitas, mokėjimų pranešimus ar kt.) ir pateikia gyventojams.
- Metinės veiklos ataskaitos rengimas: Rengia metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą.
Administratorius taip pat privalo teikti informaciją apie save ir paslaugų teikėjus, įskaitant:
- Informaciją apie administratorių - pavadinimą, teisinę formą, buveinę, bendrąjį telefono numerį, el. paštą.
- Administratoriaus (juridinio asmens) paskirto atsakingo darbuotojo vardą, pavardę, telefono numerį, el. paštą.
- Techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros (eksploatavimo), liftų priežiūros ir kitų paslaugų teikėjų (tarnybų ir (ar) specialistų), avarinių tarnybų telefonų numerius.
- Patalpų savininkų atstovų vardą ir pavardę, kontaktinę informaciją (adresą ir (ar) telefono numerį, ir (ar) el. paštą).
Gyventojų Teisės Ir Pareigos
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Jie taip pat turi teisę reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
Valdymo Formos Alternatyvos
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai gali pasirinkti vieną iš šių formų:
- Steigti butų ir kitų patalpų savininkų bendriją.
- Sudaryti jungtinės veiklos sutartį.
- Pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Pavyzdinę jungtinės veiklos sutarties formą tvirtina Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.
Bendrijos Steigimas
Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas.
Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurį administruoja administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą.
Apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą, vietą ir laiką visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams pranešama ne vėliau kaip prieš 14 dienų. Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų.
Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Buto ar kitų patalpų savininkas balsuojant turi po vieną balsą.
Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyviai registruojami į sąrašą, kuriame nurodoma: dalyvio vardas ir pavardė ir kita informacija. Jeigu susirinkimo dalyvis yra įgaliotas savininko atstovas, susirinkimo dalyvių sąraše nurodomas įgaliojimo registracijos numeris ir data.
Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas. Protokolas parengiamas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.
Sprendimas registruoti bendriją priimamas steigiamajame susirinkime. Notaro patvirtintus dokumentus bendrijos pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų registruoja bendriją arba praneša apie atsisakymą registruoti, nurodydamas priežastį.
Veiksmų Eiga Keičiant Valdytoją
Jei gyventojai nusprendžia pakeisti valdytoją, svarbu laikytis tam tikros tvarkos:
- Kreiptis į buvusį valdytoją su raginimu (siųstu registruotu paštu; įteikti pasirašytinai asmeniškai) per nustatytą terminą (pvz. 7 dienų) perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas.
- Jeigu buvęs valdytojas į gautą raginimą nereaguoja ar raginime nurodytų reikalavimų perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas neįvykdo, arba naujasis valdytojas papildomai neragino buvusio valdytojo įvykdyti savo pareigas, naujasis valdytojas privalo kreiptis į teismą su ieškiniu, prašydamas teismo įpareigoti buvusį valdytoją atlikti veiksmus.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 29 straipsniu, ieškinys pareiškiamas teismui pagal atsakovo gyvenamąją vietą. Juridiniam asmeniui ieškinys pareiškiamas pagal juridinio asmens buveinę, nurodytą juridinių asmenų registre.
Teismas sprendime nurodys terminą, per kurį atsakovas turės įvykdyti sprendimą. Jeigu atsakovas įpareigojimo per sprendime nurodytą terminą neįvykdo, ieškovas (naujasis valdytojas) turės kreiptis į teismą, prašydamas išduoti vykdomąjį raštą.
Savivaldybės Priežiūra Ir Kontrolė
Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.
Kauno miesto daugiabučių gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Savivaldybės vykdomosios institucijos paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūros ir kontrolės taisykles tvirtina Kauno miesto savivaldybės taryba.
Prašymai pateikiami Savivaldybės administracijos Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyriui, adresu Laisvės al. 94A, Kaunas.
Nepatenkinti administratoriaus veikla butų savininkai organizuoja susirinkimą dėl Jungtinės veiklos sutarties pasirašymo (JVS).
Svarbu Pasirinkti Patikimą Administracijos Įmonę
Svarbu išsiaiškinti, ar namo administratorius turi pakankamai kvalifikuotų darbuotojų, techninę įrangą, visą parą veikiančią nuosavą avarinę tarnybą, skambučių centrą ir asmeninius vadybininkus. Reikėtų pasidomėti ir tuo, ar bendrovė gali pasiūlyti inovatyvias paslaugas, atliktiems darbams suteikia garantijas ir sudaro išsimokėjimo dalimis galimybę. Visa tai ne tik leis užtikrinti nuolatinę namo priežiūrą, bet ir lengviau priimti sprendimus dėl didesnių remonto darbų.
Patikimas ir patyręs administratorius ne tik gali, bet ir privalo užtikrinti, kad būsto priežiūra būtų vykdoma visą parą - be švenčių ir poilsio dienų.
Senesniems namams reikia daugiau priežiūros, nes nemažos dalies namų konstrukcijos bei inžinerinės sistemos jau yra natūraliai nusidėvėjusios, moraliai pasenusios, pasiekusios arba net peržengusios maksimalias rekomenduojamas ekonomiško naudojimo normas, todėl yra neišvengiamos situacijos, kai būtina nedelsiant čia ir dabar reaguoti į vienos ar kitos inžinerinės sistemos išryškėjusius defektus bei avarijas.
Neturi nei patirties, nei tinkamos kvalifikacijos - vis daugiau asmenų pretenduoja tapti daugiabučių namų administratoriais, tačiau neretai jie neturi nei patirties, nei tinkamos kvalifikacijos šių paslaugų teikimui.
Šiuo metu Lietuvoje yra tik keletas įmonių, užtikrinančių visą parą klientų užklausas priimančio klientų aptarnavimo centro ar visą parą dirbančios avarinės tarnybos darbą. Tokią vyraujančią tendenciją sąlygoja tai, jog norint užtikrinti kokybišką paslaugų teikimą visą parą 7 dienas per savaitę, į tinkamą pasiruošimą bei vykdymą yra būtina investuoti nemažai savų lėšų.
Pastato priežiūra - saugumo garantas. Švari gyvenamoji aplinka - tai dalis namų jaukumo. Neišleiskite namų šilumos pro langus, sienas, stogą! Visais netikėtų gedimų atvejais Jums padės avarinės komanda.
Su "SMART HOME" šildymo sąskaitos gali būti mažesnės šeštadaliu, o namas šilumai gali sutaupyti iki 15 proc. išlaidų kas mėnesį!
Kaip užverti namų duris nesibaiminant sulaukti netikėtų svečių ar prarasti brangius daiktus? Pasirinkus elektroninės būsto apsaugos paslaugą, Jūsų būste (ar kitose patalpose) bus įrengta namų apsaugos sistema (judesio davikliai, dūmų jutikliai ir kt.).
Namų apsaugos sistema bus sujungta su saugos tarnybos centriniu stebėjimo pultu. Tokiu būdu saugos tarnybos valdymo centro operatoriai nuolat stebės apsaugos sistemos signalus.
Jei neturite įrengtos telefono linijos, artimiausiu metu jos neketinate įsirengti ar jei telefono linijai įrengti nėra techninių galimybių, gali suteikti GPRS siųstuvą naudojimosi apsaugos paslaugomis laikotarpiu ir pasirūpinti ryšio paslaugomis.
Centriniam stebėjimo pultui gavus Jūsų namuose ar kitose patalpose esančios apsaugos signalizacijos išsiųstą pavojaus signalą (t. y. Greitojo reagavimo ekipažas, atvykęs prie Jūsų namų ar kitų patalpų, apžiūri objektą iš išorės, suteikia pagalbą, informuoja kontaktinius asmenis bei kviečia juos apžiūrėti objektą iš vidaus.
Jeigu norite užsisakyti elektroninės namų apsaugos paslaugą, tačiau apsaugos sistemą jūsų namuose ar kitose patalpose dar neįrengta, kreipkitės į mūsų saugos tarnybą. Mes patarsime, parinksime ir pagal jūsų poreikius bei galimybes sumontuosime apsaugos sistemą jūsų namui, butui, garažui ar sodybai.
Šiuolaikinės apsaugos sistemos namams apima ne tik klasikinę signalizaciją, bet ir išmaniąsias funkcijas: judesio jutiklius, langų atidarymo daviklius, dūmų, dujų ar net vandens nuotėkio detektorius.
Išmaniosios signalizacijos sistemos leidžia bet kuriuo metu stebėti situaciją jūsų būste - per mobilųjį telefoną ar kompiuterį. Tokios sistemos dažniausiai apima centrinį valdiklį, kelis judesio ar durų daviklius, sireną ir mobiliosios programėlės valdymą.
Populiariausi komplektai apima visus reikalingus elementus ir yra pritaikyti greitam montavimui. Tokių sistemų kaina priklauso nuo komplektacijos, objekto dydžio ir papildomų poreikių. Tokios sistemos itin patogios butuose, kuriuose nenorima vesti laidų. Įranga siunčia pranešimus per mobilųjį tinklą, o kai kurios sistemos veikia ir be interneto ryšio.
Šiuolaikiniuose individualiuose namuose saugumas tampa vienas svarbiausių prioritetų, ypač kai namas yra atokiau nuo miesto centro ar gyventojai dažnai keliauja. Tokiu atveju belaidės GSM signalizacijos sistemos tampa patikimu sprendimu, leidžiančiu stebėti namus nuotoliniu būdu ir užtikrinti veiksmingą apsaugą be sudėtingų montavimo darbų.
Belaidės GSM signalizacijos sistemos pasižymi tuo, kad naudoja mobiliuosius tinklus (GSM ryšį), o tai reiškia, jog signalizacijos veikimui nereikia interneto ryšio ar Wi-Fi. Montavimas - ne mažiau svarbus nei pati apsaugos sistema.
Net ir pati moderniausia signalizacija gali būti neveiksminga, jei ji įrengta netinkamai ar neatsižvelgiant į konkretaus būsto specifiką. Įrengimo kaina priklauso nuo objekto dydžio, įrangos kiekio ir sistemos sudėtingumo.
Žiemą daugiabučiuose ištinkančias bėdas labiausiai lemia šaltukas, staiga nukritusi lauko oro temperatūra. „Žiemą daugiausiai gauname avarinių pranešimų, susijusių su kanalizacija. Šaltuoju metų laikų padažnėja iškvietimų dėl užšalusių vamzdynų, kai staiga nukrenta oro temperatūra, padaugėja vamzdynų įtrūkimų. Po švenčių dažniau esame kviečiami dėl užsikimšusių šiukšlių šalintuvų“.
Jei prekė netinkamos kokybės dėl gamintojo ar pardavėjo priežasčių, įsipareigojame sutaisyti ar pakeisti prekę; jei tai neįmanoma ar neproporcinga - mažinti kainą arba nutraukti sutartį ir grąžinti pinigus.
Vartotojas gali per 14 dienų nuo prekės gavimo atsisakyti sutarties be priežasties. Pinigus grąžiname per 14 dienų nuo atsisakymo gavimo; galime sulaikyti grąžinimą, kol gausime prekę ar įrodymą, kad ji išsiųsta. Grąžiname ir pigiausio įprastinio pristatymo kainą; jeigu pasirinktas brangesnis pristatymas - skirtumas negrąžinamas.
Per 14 dienų nuo gavimo pateikite aiškų atsisakymo pranešimą el. Prekė turi būti nepažeista, apžiūrėta tik tiek, kiek būtina jos savybėms patikrinti (kaip fizinėje parduotuvėje).
Grąžiname: prekės kainą ir pigiausio įprastinio pristatymo kainą (jei pasinaudojama 14 d.
Trečiųjų šalių mokesčių (pvz., paštomatų saugojimo mokesčių) paprastai nekompensuojame, nes tai nėra pardavėjo taikomos išlaidos. (Mūsų vertinimu, tai nepriskirtina papildomoms sumoms, kurias CK įpareigoja grąžinti; analogiškai 6.228¹¹ 3 d.