Ruošiantis įsigyti žemės sklypą ar pradėti jo vystymo darbus, labai svarbu atkreipti dėmesį į jam taikomas specialiąsias žemės ir miško naudojimo sąlygas. Norint žinoti kur ir ką galima ar negalima statyti, būtina detaliai juos išnagrinėti.
Paprastai šios sąlygos būna įrašytos nekilnojamojo turto registro išraše. Tačiau jame bus nurodyta tik žemės sklypo dalis, kurioje taikomi tam tikri apribojimai, paprastai apimantys ir statybą.
Su kokiais apribojimais galite susidurti?
Labai dažnai tenka susidurti su vandens telkinių apsaugos juostomis ir zonomis. Jose statyba draudžiama arba smarkiai ribojama. Paprastai kyla neaiškumų, kurioje prie vandens telkinio esančio sklypo vietoje statyba yra galima. Tokiu atveju tenka kreiptis į matininkus, kad jie nustatytų tikslią apsaugos juostą, atliekant matavimus vietoje. Tai ne visada yra paprasta, kadangi tenka atsižvelgti į pakrantės šlaitus, nuolydžius ir pan.
Dažnai pasitaikantys atvejai - elektros ar kitų inžinerinių tinklų, pavyzdžiui, kanalizacijos, apsaugos zonos. Jos gali būti mažinamos tam tikromis kompensacinėmis priemonėmis arba šiuos tinklus iškeliant. Kartais tik iškėlimas tampa vienintele priemone, norint apskritai žemės sklype ką nors statyti.
Teko nagrinėti vieną brangų ir strategiškai geroje vietoje esantį sklypą, kurį kerta magistralinis kanalizacijos vamzdis. Tokio diametro vamzdžio apsaugos zona - po 10 metrų į abi puses nuo vamzdžio ašies. Patikrinus šiuos atstumu, pasidarė aišku, kad statyba čia jokiu būdu negalima. Teko rengti projektą, kurio pagrindu šis vamzdis iškeliamas už sklypo ribų. Sklypo vertė didelė, todėl tokius darbus vykdyti apsimokėjo. Tačiau taip būna tikrai ne visais atvejais.
Įdomu yra tai, kad visas Vilniaus miestas ir netgi dalis Vilniaus rajono patenka į Vilniaus oro uosto apsaugos zoną, kuri yra skaidoma į atskiras zonas. Šios zonos iš esmės skiriasi tuo, kad jose ribojamas pastatų aukštis, skaičiuojant nuo aerodromo kilimo ir tūpimo tako žemiausio slenksčio altitudės. Pavyzdžiui, labiausiai nutolusioje E apsaugos zonoje, į kurią patenka ir dalis Vilniaus rajono, negalima statyti aukštesnių nei 100 metrų pastatų ar įrenginių.
Žemės naudojimas, zonavimas ir aplinkos kontrolė nekilnojamojo turto egzaminui
Kelio apsaugos zonos
Teko susidurti su situacija, kai Vilniaus miesto ribose esančio žemės sklypo nekilnojamojo turto registro išraše buvo nurodyta, kad visas jo plotas patenka į kelio apsaugos zoną. Tokiu atveju negalima gyvenamųjų ir visuomeninių namų statyba, kurie nesusiję su transporto ir keleivių aptarnavimu. Vadinasi, norint statyti biurų pastatą kiltų keblumų.
Rengiant sklypo analizę išsiaiškinome, kad miesto bendrasis planas šioje vietoje numato komercinės paskirties objektų statybą ir jame kelio apsaugos zona nenumatyta. Visu tuo remiantis, Specialiosiose žemės ir miško naudojimo sąlygose yra numatyta išlyga, kad kelių apsaugos zonas miestuose, kaimo gyvenamosiose vietovėse įstatymų nustatyta tvarka gali tikslinti Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatyme numatyti planavimo organizatoriai, turintys teisę tvirtinti teritorijų planavimo dokumentus (bendruosius, detaliuosius, specialiuosius planus).
Kur ieškoti informacijos apie specialiąsias sąlygas?
Nuo 2023-05-26 VĮ Registrų centras teikiama Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų (SŽNS) duomenų peržiūros paslauga jau yra pasiekiama Lietuvos erdvinės informacijos portale. Duomenų rinkinyje pateikiama informacija apie Nekilnojamojo turto registre įregistruotas SŽNS teritorijas. Informacija atnaujinama ne rečiau kaip kartą per savaitę. Teikiama objektų atributinė informacija apribota.
Lietuvos erdvinės informacijos portale teikiamos ir atskirų tipų žemės naudojimo ribojimų WMS peržiūros paslaugos:
- Natūralių pievų ir ganyklų, pelkių ir šaltinynų teritorijos, kuriose nustatomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos
- Paviršinių vandens telkinių apsaugos zonų ir paviršinių vandens telkinių pakrantės apsaugos juostų žemėlapis
Taip pat laikinai dar teikiamas archyvinio SŽNS_DR10LT peržiūros paslauga. Šis rinkinys neatnaujinamas nuo 2018 m. sausio 1 d., t.y., dalis jo duomenų gali būti nebeaktualūs arba nekorektiški. Šią informaciją ir anksčiau atsisiųstus SŽNS_DR10LT duomenis, naudojate savo atsakomybe.
Atkreipiame dėmesį, kad SŽNS duomenys dar nėra nei išsamūs, nei vientisi. LR Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo 143 straipsnio nuostatos dėl to, jog „Ūkinė ir (ar) kitokia veikla, dėl kurios turi būti nustatytos šiame įstatyme nurodytos teritorijos, gali būti vykdoma, jeigu šios teritorijos nustatytos ir įregistruotos Nekilnojamojo turto registre" įsigalioja 2025 m. sausio 1 d.
Patarimai perkant žemės sklypą
Prieš įsigyjant žemės sklypą siūlome patikrinti ir išanalizuoti visus galimus apribojimus. Gali pasitaikyti atvejų, kai jokia statyba iš viso negalima arba smarkiai ribojama. Taip pat yra buvę, kad nekilnojamojo turto registro išraše trūksta tam tikros informacijos arba turimas išrašas yra senas, t.y. specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos atsirado vėliau.