Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo išimtys ir apribojimai Lietuvoje

Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymas reglamentuoja žemės sklypų ypatumus. Tačiau, įstatymai numato ir tam tikras išimtis.

Žemės ūkio paskirties žemė Lietuvoje yra paklausi, ją įsigyja ūkininkai, investiciniai fondai, užsienio bendrovės ir pavieniai nekilnojamojo turto prekiautojai. Tačiau pasitaiko atvejų, kai žemė įgyjama pažeidžiant įstatymus, numatančius konkrečių asmenų pirmumą įsigyti parduodamą žemę, arba siekiama apeiti kitus žemės įsigijimo apribojimus.

Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo išimtys

Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymas numato keletą išimčių, kada tam tikri reikalavimai ir apribojimai netaikomi. Tai apima:

• Žemės įsigijimą valstybės ar savivaldybės nuosavybėn.
• Žemės sklypų įsigijimą mėgėjų sodo teritorijoje.
• Žemės įsigijimą paveldėjimo ir nuosavybės teisės atkūrimo būdais (išskyrus Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatyme nurodytus atvejus).
• Žemės konsolidacijos sutarčių sudarymą Lietuvos Respublikos žemės įstatymo nustatyta tvarka.

Žemės naudojimo reikalavimai ir išimtys

Asmenys, įsigiję žemės ūkio paskirties žemės, privalo ne trumpiau kaip 5 metus nuo jos įsigijimo užtikrinti jos naudojimą žemės ūkio veiklai, kurios minimalų metinės veiklos mastą vienam hektarui žemės nustato žemės ūkio ministras. Šis reikalavimas galioja ir tuo atveju, kai žemės sklypas perleidžiamas kitiems tretiesiems asmenims, nepraėjus nustatytam 5 metų laikotarpiui.

Tačiau yra keletas išimčių, kai ši pareiga netaikoma:

• Kai nuosavybėn įsigyjama tiek žemės, kad sudarius žemės ūkio paskirties žemės perleidimo sandorį asmeniui priklausantis žemės ūkio paskirties žemės plotas Lietuvos Respublikos teritorijoje neviršija 10 ha kartu su jau turima tos pačios paskirties žeme.
• Kai įsigyjami žemės ūkio paskirties žemės sklypai, naudojami nuosavybės teise turimiems ar kartu su žemės sklypu įsigyjamiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti.
• Kai Žemės įstatymo nustatyta tvarka pirmumo teise perkami žemės sklypai, priskirti žemės konsolidacijos projekto teritorijai.
• Kai perkami tarp nuosavybės teise valdomų žemės sklypų įsiterpę valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotai arba kai privatizuojama naudojama asmeninio ūkio žemė Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatymo nustatyta tvarka.
• Kai žemės ūkio paskirties žemė dovanojama Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 3.135 straipsnyje nustatytiems artimiesiems giminaičiams (tėvams ir vaikams, seneliams ir vaikaičiams, broliams ir seserims), taip pat sutuoktiniams, įtėviams, įvaikiams.
• Kai įsigyjamas žemės sklypas patenka į teritoriją, kurioje pagal savivaldybės lygmens ir vietovės lygmens bendruosius planus žemę planuojama naudoti ne žemės ūkio veiklai.
• Kai žemės ūkio paskirties žemės sklypas Civilinio kodekso 4.192 straipsnyje nustatyta tvarka perduodamas kredito įstaigai pagal sudarytą hipotekos sandorį.

Paveldėtos žemės pardavimas

Parduoti iš tėvų paveldėtą žemę ar kito artimo giminaičio galite iš karto po to, kai turtas bus įregistruotas Jūsų nuosavybe. Jokio termino apribojimo paveldėtos žemės ar miško pardavimui nėra. Jei esate turtą paveldėję iš pirmos eilės giminaičių, tuomet ir gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tikriausiai išvengsite.

Paveldėtos žemės pardavimas turi tam tikrą specifiką, todėl gali atsirasti prievolė sumokėti papildomus sandorio mokesčius. Net iš tėvų paveldėta žemė ar miškas gali būti apmokestinami gyventojų pajamų mokesčiu (GPM), jei turtas parduodamas jo neišlaikius 10 metų ir nebuvo pasinaudota įstatymų numatyta išimtimi.

Paveldimo turto mokestis

Jei nesate pirmos eilės giminaitis žmogui, iš kurio paveldėjote žemę, turėsite sumokėti paveldimo turto mokestį:

• 5 proc. GPM, jei apmokestinamoji vertė ne didesnė už 150 000 eurų.
• 10 proc. GPM, jei apmokestinamoji vertė didesnė už 150 000 eurų.

Pirmos eilės giminaičiais laikomi: sutuoktiniai, vaikai, tėvai, seneliai, broliai, seserys, vaikaičiai bei įvaikiai.

Gyventojų pajamų mokestis (GPM) po turto pardavimo

Gyventojų pajamų mokestis (GPM) nustatomas pagal skirtumą, kuris gaunamas iš gautų žemės ar miško pardavimo pajamų atėmus turto įsigijimo kainą (ji nurodoma paveldėjimo teisės liudijime, dovanojimo sutartyje arba pirkimo - pardavimo sutartyje). Jei tai paveldėtas turtas, iš jo pardavimo kainos atimti reikia paveldėjimo teisės liudijime nurodytą žemės sklypo kainą, arba turto vertintojų nurodytą sumą (paveldėjimo atveju). Pajamos už parduotą žemės sklypą deklaruojamos iki kitų metų gegužės 2 dienos. Šis mokestis taikomas, jei turtas neišlaikytas nuosavybės teise 10 metų ir nėra taikomos mokesčių išimtys.

Jei norite parduoti 10 ar daugiau metų išlaikymą paveldėtą turtą, gyventojų pajamų mokesčio (GPM) išvengsite.

Taigi, po to, kai susitvarkote nekilnojamo turto paveldėjimo dokumentus, galite:

• palaukti 10 metų ir parduoti žemę bei nemokėti gyventojų pajamų mokesčio;
• parduoti žemę ir nelaukti 10 metų termino. Jei gausite didesnę sumą, nei nurodyta paveldėtos žemės vertė paveldėjimo metu (su retrospektyviniu nekilnojamojo turto vertinimu), tuomet teks susimokėti pelno mokestį.

Gyventojų pajamų mokestis netaikomas:

• mirus vienam sutuoktiniui, o kitam paveldėjus jo turto (įgyto santuokos metu) dalį;
• turtą paveldėjus vaikams, tėvams, globėjams, globotiniams, seneliams, broliams, seserims, įvaikiams;
• norint pasinaudoti šia įstatymų išimtimi - reikalingas retrospektyvinis turto vertinimas parduodant, jei paveldėjimo priėmimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas paveldėjimui.

Iš tėvų paveldėta žemė: ar bus taikomas gyventojų pajamų mokestis po pardavimo?

Iš tėvų paveldėta žemė ar kitas nekilnojamas turtas yra turtas paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių. Jums bus taikoma išimtis pagal įstatymą. Tuo atveju, kai norite pasinaudoti šia išimtimi, paveldėjimo priėmimo metu reikia atlikti turto vertinimą ir jį pateikti notarui, pas kurį kreipėtės dėl paveldėjimo priėmimo. Jei praleidote šį etapą, tuomet paveldėtos žemės, miško ar kito turto pardavimo metu reikia atlikti retrospektyvinį turto vertinimą. Šis vertinimas yra atliekamas atgalinei, paveldėjimo datai.

Taigi, jei žemę paveldėjote prieš 7 - 9 metus, tikėtina, kad turto vertintojas negalės Jums žemės įvertinti šių dienų pardavimo kainai. Tokiu atveju 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu bus apmokestinamas kainų skirtumas tarp pardavimo kainos ir retrospektyvinio vertinimo kainos.

Pirmumo teisę įsigyti žemės sklypą turintys asmenys

Pagal įstatymą, pirmumo teisę į Jūsų žemės sklypo pirkimą turintys asmenys yra:

• Bendraturčiai.
• Nuomininkai, turinys VĮ Registrų centre įregistruotą nuomos sutartį ilgiau nei metus.
• Šalia esančių žemės ūkio paskirties sklypų savininkai.
• Ūkininkai, turintys įregistruotą ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje.

Jei šie paminėti asmenys nėra suinteresuoti įsigyti jūsų parduodamą sklypą, tuomet galite parduoti jį kitiems pirkėjams, neturintiems pirmumo teisės į pirkimą.

Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo apribojimai

Įsigaliojus Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymui, ir užsienio, ir Lietuvos asmenims, norintiems įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, kilo papildomų reikalavimų įgūdžiams ir kompetencijai, ekonominiam gyvybingumui, pajamoms, išsimokslinimui ir pan. Papildomi reikalavimai taikomi visiems asmenims, kurie faktiškai valdo ar po sandorio valdys daugiau kaip 10 ha žemės ūkio paskirties žemės.

Asmenys gali įsigyti žemės sklypą tik gavę NŽT sutikimą. Tačiau sutikimui gauti įstatymas numato didžiausio leistino ploto apribojimus. Asmuo ir susiję asmenys, Lietuvos teritorijoje nuosavybės teise valdantys didesnį žemės ūkio žemės paskirties plotą, negu nurodyta įstatyme (300 ha, tam tikrais atvejais - 500 ha), tarpusavyje galės sudaryti žemės ūkio paskirties žemės sklypų perleidimo sandorius, jei dėl tokių sandorių sudarymo bendras šių susijusių asmenų įgytos žemės plotas nepadidėja ir kiekvieno iš susijusių asmenų žemės plotas netampa didesnis nei 500 hektarų.

Ribojimas netaikomas, jeigu žemės įsigyjama gyvulininkystei plėtoti ir jos kiekis neviršija hektarų, tenkančių vienam asmens laikomam sutartiniam gyvuliui, skaičiaus.

Dar viena procedūra, kurią turi atlikti asmuo, pageidaujantis įsigyti žemės sklypą - iki žemės sklypo perleidimo sandorio sudarymo privalo užpildyti žemės sklypo pirkėjo deklaraciją, patvirtinančią, kad sudarius žemės sklypo perleidimo sandorį asmens ir su juo susijusių asmenų turimų žemės sklypų plotas neviršys didžiausio aukščiau nurodyto ploto dydžio, kurį asmuo ir su juo susiję asmenys kartu gali įsigyti pagal įstatymą.

NŽT sutikimą (arba atsisakymą jį išduoti) išduoda ne vėliau kaip per 15 darbo dienų nuo prašymo išduoti sutikimą gavimo dienos.

Atkreipiamas dėmesys, kad žemės sklypų pirkimo-pardavimo sandoriai gali būti vykdomi tik bankiniais atsiskaitymais.

Bendrosios nuosavybės teisė ir bendraturčių teisės

Bendrosios nuosavybės teisė - tai dviejų ar daugiau savininkų teisė valdyti ir tvarkyti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą. Iš bendro naudojimo išplaukia ir tam tikros bendraturčių tarpusavio pareigos. Pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis turi žemės sklypo bendraturčiai (išskyrus atvejus, kai žemė parduodama iš viešųjų varžytynių).

Dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavėjas privalo raštu pranešti kitiems bendraturčiams apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda. Kai kiti bendraturčiai atsisako pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti žemę arba šios teisės neįgyvendina per bendraturčių sutartą terminą arba per vieną mėnesį nuo pranešimo gavimo dienos, pardavėjas turi teisę parduoti savo dalį bet kuriam kitam asmeniui.

Tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai dėl tikrųjų pajamų slėpimo, asmeninių nesutarimų ar kitų priežasčių siekiama išvengti pareigos pirmiausia pasiūlyti žemę įsigyti bendraturčiui. Pagal įstatymą, pirmenybės teisė galioja pirkimo-pardavimo sutarčių sudarymui ir netaikoma kitais turto dalies perleidimo atvejais.

Nors civilinėje teisėje ir galioja sutarčių laisvės principas ir žemės sklypo savininkas turi teisę laisvai disponuoti nuosavybės teise jam priklausančiu daiktu ar jo dalimi, tačiau naudodamasis šia teise, jis negali pažeisti kitų asmenų teisių. Todėl bendraturčiai, įtardami, kad mainų, dovanojimo ar kita turto perleidimo sutartis sudaryta siekiant pridengti pirkimo-pardavimo sutartį ir taip išvengti įstatymuose nustatytų bendrosios dalies perleidimo ribojimų, gali kreiptis į teismą, prašydami pripažinti sandorį apsimestiniu ir pritaikyti apsimestinio sandorio negaliojimo teisinius padarinius.

Pripažinus, kad turto perleidimo sutartis buvo apsimestinė, pirkimo-pardavimo sutartis, kurią buvo siekiama pridengti apsimestine sutartimi, gali likti galioti, atsižvelgiant į jos atitiktį pirkimo-pardavimo teisinius santykius reglamentuojančioms teisės normoms, tačiau pasikeičia pirkėjas. Iš to išplaukia, kad kvalifikavus žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalies perleidimą pirkimo-pardavimo sutartimi, bendraturtis gali reikalauti, kad jam būtų perkeltos buvusio pirkėjo teisės ir pareigos.

Be to, apsimestinį sandorį ginčijantis asmuo gali reikalauti ir kitų su apsimestiniu sandoriu susijusių nuostolių atlyginimo. Pavyzdžiui, praktikoje buvo atvejų, kai dėl apsimestinio sandorio asmuo negalėjo laiku nuimti derliaus ar atlikti kitų svarbių sėjos, tręšimo darbų ir dėl to patyrė nuostolių.

Atsakomybė gali kilti ne tik pardavėjui, tačiau ir trečiajam asmeniui, kuris įgijo turtą, žinodamas apie žemės perleidėjo nesąžiningumą.

Žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą praneša pasirinktam notarui arba Nacionalinės žemės tarnybos teritoriniam padaliniui pagal parduodamo žemės sklypo buvimo vietą. Sprendime parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą savininkas privalo nurodyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudotoją (naudotojus), jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypą naudoja kitas asmuo, ir pardavimo sąlygas.

Žemės sklypo pardavimo žingsniai

Taigi, kokie laukia žingsniai ketinant parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą?

1. Pardavėjui būtina gauti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (NŽT) teritorinio skyriaus (pagal sklypo buvimo vietą) pažymą dėl žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo.
2. Jei ant žemės sklypo stovi statiniai, priklausantys kitiems asmenims, reikia pateikti savininkų raštiškus atsisakymus arba dokumentą, patvirtinantį, kad statinių ir įrenginių savininkai nepateikė sutikimo Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 31 straipsnyje nustatyta pirmumo teise pirkti parduodamos žemės sklypo (jo dalies), reikalingo statiniams ir įrenginiams eksploatuoti.
3. NŽT teritorinis padalinys apie parduodamą žemės sklypą ir pardavimo sąlygas ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo gavimo dienos raštu praneša parduodamo žemės sklypo naudotojui (naudotojams), asmenims, kurių nuosavybės teise turimi žemės sklypai ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, savivaldybės pagal žemės buvimo vietą administracijos direktoriui ar kitai žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuotai institucijai, jeigu parduodamą sklypą pagal galiojančius detaliuosius ar specialiuosius planus numatoma panaudoti visuomenės poreikiams, ir valstybės įmonei Valstybės žemės fondui.
4. Tam, kad asmenys, turintys pirmumo teisę, galėtų ja pasinaudoti ir įsigyti parduodamą sklypą, ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo gavimo dienos informacija paskelbiama NŽT interneto svetainėje.
5. Šie asmenys savo sutikimą ar atsisakymą jį pirkti turi pateikti NŽT ne vėliau kaip per 15 darbo dienų nuo pranešimo gavimo arba pranešimo paskelbimo NŽT interneto svetainėje dienos.
6. NŽT teritorinis padalinys, gavęs asmens rašytinį sutikimą (sprendimą) pirkti žemės sklypą, išduoda atitinkamos formos pažymą dėl žemės sklypo pardavimo pirmumo teisę turinčiam jį pirkti asmeniui.
7. Kai pirkti tą patį žemės sklypą pirmumo teise pageidauja keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys, pažymoje išvardijami visi vienodą pirmumo teisę turintys asmenys ir žemės sklypo savininkas pats nusprendžia, kuriam asmeniui arba asmenims pasiūlytomis sąlygomis parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą.
8. Kai turintys pirmumo teisę asmenys atsisako pirkti žemės sklypą arba nustatytu laiku nepateikia sutikimo (sprendimo) pirkti, Nacionalinės žemės tarnybos teritorinis padalinys ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino, per kurį asmenys, pageidaujantys pasinaudoti pirmumo teise pirkti žemės sklypą, galėjo pateikti sutikimą (sprendimą) jį pirkti, pabaigos dienos išduoda pažymą, kad žemės sklypo nepageidavo pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę, ir žemės sklypo savininkas jį gali perleisti kitiems asmenims.

Kokie dokumentai reikalingi sklypo pardavimui?

Norint parduoti paveldėtą žemę ar mišką Jums reikės:

• Galiojančio asmens tapatybės dokumento
• Žemės sklypo plano. Gali būti atlikti ir preliminarūs matavimai, svarbu, kad sklypo planas atitiktų keliamus reikalavimus.
• Nacionalinės žemės ūkio tarnybos sutikimo parduoti žemę ar mišką

Tai tik pagrindiniai dokumentai, kurių reikia visais atvejais parduodant žemės ūkio / miškų ūkio paskirties sklypus. Atsižvelgiant į Jūsų invidualią situaciją, sandoriui gali reikėti ne vieno papildomo dokumento / sutikimo / atsisakymo ar pažymos.

Svarbūs pokyčiai nuo 2024 m.

Nuo 2024 m. keičiasi ir NŽT struktūra. 50 teritorinių skyrių sujungiami į 5 žemės tvarkymo ir administravimo skyrius (Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių ir Panevėžio apygardų). Nuo 2024 m. sausio 1 d. keičiama ir asmenų aptarnavimo tvarka NŽT.

Akivaizdu, kad žemės sklypo savininkas, ketinantis parduoti savo žemės sklypą, negali būti garantuotas visu 100 proc., jog pirkimo - pardavimo sandorį sudarys su savo pasirinktu pirkėju. Todėl rekomenduotina prieš sudarant preliminariąsias pirkimo - pardavimo sutartis, ar kitus susitarimus su potencialiais pirkėjais, gauti iš NŽT pažymą dėl žemės sklypo pardavimo.

tags: #istatymu #nustatytos #isimtis #del #zemes #sklypu