Būsto įsigijimas - vienas svarbiausių sprendimų gyvenime. Šiame procese susiduriama su daugybe terminų, dokumentų ir finansinių aspektų. Norint sėkmingai įgyvendinti šį tikslą, būtina žinoti pagrindinius reikalavimus ir niuansus.
100% Baigtumo Reikalavimas: Poveikis Rinkai
Praėjus daugiau nei metams nuo Statybos įstatymo pakeitimų, reikalaujančių 100 proc. projekto baigtumo prieš pasirašant notarinius sandorius, rinkos dalyviai diskutuoja apie šio sprendimo poveikį. Aplinkos ministerija šį sprendimą pristatė kaip priemonę apsaugoti gyventojus nuo situacijų, kai projektas neužbaigiamas iki galo, nors pinigai paimami. Teoriškai skamba logiškai, tačiau praktikoje susiduriama su iššūkiais.
Anksčiau butus buvo galima įsigyti pasiekus 80-85 proc. baigtumą. Tai reiškė, kad namas jau turėjo užbaigtus fasadus, įstatytus langus, duris, įrengtas inžinerines komunikacijas, atliktą projekte numatytą apdailą. Dabar, prieš pradedant pasirašyti notarinius pirkimo-pardavimo sandorius su klientais, reikalaujama visiško projekto užbaigimo iki smulkiausių detalių. Abiem atvejais pastatas yra įrengtas ir pirkėjai galėtų jį pilnai eksploatuoti ar bent jau pradėti būsto įsirengimo darbus, kurie užtrunka.
Tuo tarpu pasitaiko situacijų, kai net visiškai baigtas, funkcionuojantis projektas negauna 100 proc. baigtumo statuso dėl biurokratinių kliūčių. Viename projekte prieš pat visiško baigtumo registravimą nedidelė įsigyto sklypo dalis - vos 52 kv. m, priklausiusi valstybei - buvo atkurta nuosavybė skirtingiems fiziniams asmenims. Kituose projektuose, savivaldybė įpareigojo įrengti papildomą transporto infrastruktūrą (miesto gatves, sankryžas ir pan.). Situacijos ten buvo įvairios, bet su projektu tiesiogiai nesusijęs derinimas, įrengimas ir pridavimas truko nuo dvejų iki net penkerių metų.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad asociacija dėl patirties įgyvendinant 100 proc. baigtumo prieš pasirašant notarinius sandorius reikalavimą apklausė narius, būsto rinkos dalyvius. Maždaug pusė atsakiusių teigia, kad šis reikalavimas veiklą paveikė labiau neigiamai arba neigiamai ir skaičiuoja apie 5-10 proc. Rinkos dalyviai akcentuoja, kad projekto užbaigimas užsitęsia iki pusės metų - dėl įvairių su projekto baigtumu, infrastruktūros perdavimu susijusių formalių veiksmų, kurių terminus prognozuoti sunku.
„Citus“ teisininko Silvestro Sušickio vertinimu, paradoksalu, bet reikalavimas taikomas tik gyvenamosioms patalpoms. Kitaip tariant, loftai, kūrybinės dirbtuvės ar net individualūs namai, realiai sudarantys ganėtinai reikšmingą dalį paklausos, gali būti parduodami ir nebaigti. Taip pat įstatymų leidėjai nemąstė apie kitą etapą - rezervacijas ar avansinius mokėjimus dar nepastatytiems butams. Absoliuti dauguma plėtotojų, pasiekę 80-85 proc. baigtumą, jau būna pardavę didžiąją dalį būstų.
Statybos įstatymo pataisa, reikalaujanti 100 proc. baigtumo, formaliai padidino saugumą, tačiau praktiškai sumažino būsto įperkamumą, prailgino projektų terminus, nepašalino kituose etapuose galimų rizikų ir dar labiau supainiojo pirkėjus rinkoje - ko jie gali tikėtis. Pirkėjui turi būti svarbiausia, ar objektas realiai funkcionuoja ir gali būti naudojamas pagal paskirtį, o dokumentinis 100 proc. baigtumas neturėtų būti vienintelis kriterijus.
Šįsyk taip pat tai darysime, tikėtina, jau šį rudenį“, - kalba LNTPA prezidentas.
Dalinė ar Pilna Apdaila: Ką Pasirinkti?
Ketinantiems įsigyti naujos statybos butą anksčiau ar vėliau kyla klausimas - rinktis pilną, ar dalinę apdailą. Vieno ir teisingo atsakymo į šį klausimą tikriausiai nėra, todėl specialistai siūlo įvertinti abiejų pasirinkimų privalumus ir trūkumus.
Gyvenamojo būsto plėtros bendrovės „Bonava Lietuva“ vadovas Remigijus Pleteras sako, kad Lietuvoje nėra vieno dalinės apdailos standarto, todėl kiekvienas vystytojas gali pasiūlyti skirtingas apdailos apimtis. Atsižvelgiant į tai, renkantis būstą su daline apdaila derėtų labai įsigilinti, kas yra įtraukiama į būsto kainą ir ką reikės įsirengti pačiam papildomai.
Pavyzdžiui, kai projekto aprašyme teigiama, kad „numatytas grindinis šildymas“, reikia taip ir suprasti - jis ir yra tiesiog numatytas, o įsirengti teks patiems, ir tai sudarys papildomus kaštus. Ekspertas taip pat atkreipia dėmesį, kad perkant būstą su daline apdaila su paskola, šis kreditas dengia tik patį būstą, kaip numatyta sutartyje, tačiau neapima jo įrengimo išlaidų.
Nusprendus pirkti būstą su daline apdaila, R. Pleteras ragina būti atidžius ir domėtis, kas į tokią apdailą įeina, nes pastaraisiais metais projektų aprašymuose pastebimi nauji terminai, tokie kaip „visa dalinė apdaila“ arba „nevisa dalinė apdaila“.
„Įprastai butas su daline apdaila - tai butas su langais ir lauko durimis, tačiau ne visada įrengtomis pertvaromis, nebūtinai nutinkuotomis sienomis ar išvedžiotais elektros ir silpnųjų srovių taškais, ne visada sanitariniame mazge ir virtuvės zonoje atvestais vamzdynais iki numatytų sanitarinių prietaisų vietų. Tai gali tekti įsirengt pačiam savininkui“, - sako specialistas.
Renkantis būstą su visa apdaila, didžiąją dalį įrengimo ir apdailos darbų kainos galima padengti ta pačia būsto paskola. Be to, galima papilomai sutaupyti, nes vystytojai dažnai siūlo medžiagas už mažesnę, didmeninę kainą. Taip pat įsigijus būstą su pilna apdaila, jame galima apsigyventi iškart, nes tokiuose būstuose įprastai būna įrengtas vonios kambarys, sumontuotos durys, grindys, elektros instaliacija, šildymo sistema ir kitos svarbios detalės, kurios pasirenkamos kartu su vystytoju, pvz., virtuvės komplektas arba korpusiniai baldai. Tai leidžia išvengti papildomų darbų ir rūpesčių po įsikėlimo.
Siekiantiems saviraiškos ar išskirtinio interjero buto su visa apdaila pasirinkimas dažniausiai neatitiks lūkesčių - tokia pasiūla nėra visiškai individualizuota.
9 Žingsniai Į Sėkmingą Būsto Įsigijimą
Radus naują būstą, pataria I. Pukelienė, verta sudaryti planą, išsiaiškinant detales, datas bei suplanuojant reikiamus veiksmus ir darbus, kad viskas vyktų laiku.
- Turto išsirinkimas ir apžiūra. Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. Reikia patikrinti ne tik, ar turtas atitinka dabarties poreikius, bet ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus.
- Finansinės galimybės. Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą: išsiaiškinkite, kokią sumą galėtumėte pasiskolinti būsto įsigijimui ir kiek reikės pradinio įnašo. Išsirinkę konkretų objektą ir susitarę su jo savininku užsakykite turto vertinimą.
- Planuojamo įsigyti būsto dokumentai.
- Sandorio šalys. Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais.
- Preliminarioji sutartis. Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė.
- Pagrindinė sutartis. Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Išlaidas notarui privalo apmokėti pirkėjas, nebent su pardavėju sutarsite kitaip.
- Hipotekos sutartis. Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga.
- Galutinis atsiskaitymas. Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju (nepaisant to, ar atsiskaitoma asmeninėmis, ar skolintomis lėšomis), pardavėjas turi tai patvirtinti.
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas. Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis.
Būsto PASKOLA. Ką privalo žinoti kiekvienas?
Investicijos Į Išskirtinį NT: Ką Reikia Žinoti?
Išskirtinio NT ekspertas, „Baltic Sotheby‘s International Realty“ vadovas ir bendraturtis Marius Bružas sako, kad nors šis bumas jau praėjo, išskirtinio būsto poreikis yra visada, tačiau kaip jį atpažinti ir kokių klaidų nepadaryti pasirinkus šią investiciją?
Per mūsų įmonės 12 metų darbo istoriją, turime didžiulį trūkumą išskirtinio NT. Iki pandemijos jau lyg ir stebėjome gerą tendenciją, žmonės ėmė suprasti, kaip reikėtų statyti, remontuoti būstą, tačiau atėjo pandemija, po jos prasidėjo karas, turėjome daug iššūkių, ypač Vilniuje. Šiuo metu keičiasi žemėtvarkos sprendimai, ir tai stabdo naują statybą - pokyčiai paliečia visus segmentus, tarp jų ir prabangaus NT sektorių.
Koronaviruso pandemijos metu, kai judėti tarp savivaldybių galėjo tik tie, kuriems priklausė būstas kitoje savivaldybėje, bumas buvo didžiulis. Problema, kad vystytojai dažnai yra kaip buhalteriai, jie žiūri, kas buvo praeityje, nors iš tiesų vystytojas turėtų būti lyg finansininkas, žiūrintis į ateitį. Visi vadovaujasi 2-3 metų istorijomis, lūkesčiais ir pagal tai stato, projektuoja.
Prieš kelerius metus pajūryje kainos buvo labai geros, visi pirko ir tai padarė už teisingą kainą (tiek Palangoje, tiek Nidoje). Didžioji dalis žmonių patį geriausią (ne vidutinį) turtą pirko mokėdami iki 10 tūkst. eurų už kvadratinį metrą. Šiandien jau galima rasti pasiūlymų ir už 15-17 tūkst. eurų. Nemanau, kad Lietuvos pajūryje turėtų būti sandoriai tokiomis kainomis.
Manau, mažiausiai 70-80 proc. lietuvių, kurie nori investuoti užsienyje arba ieško antro būsto ne Lietuvoje, renkasi Ispaniją. Populiariausi regionai - aplink Marbelją arba Valenciją.
Visgi ieškantys sėkmingos investicijos šiuo metu turėtų rinktis ne Ispaniją ir ne Dubajų, nes čia kainos per pastaruosius metus yra stipriai sukilusios. Pirkti reikia tada, kai visi parduoda, o ne tuomet, kai perka. Sėkmingiausieji yra tie, kurie Ispanijoje įsigijo būstą prieš pandemiją arba po 2008 m. krizės.
Jeigu šiandien kalbame apie NT Ispanijoje kaip investiciją, kurios neplanuoji naudoti pats, tai nemanau, kad tai geriausias pasirinkimas. Saugių būdų pasidėti pinigus ir tai daryti likvidžiau, yra daugiau. Ispanijoje sandoriai yra pakankamai brangūs, kainuoja apie 10 proc. būsto vertės. Galvojant parduoti NT po trumpo laiko, pavyzdžiui, po metų, reikia atsakyti sau į klausimą, ar tas turtas pabrangs per tuos metus?
Pirmiausia apgalvoti, kas pačiam žmogui aktualu. Vienam svarbu skristi į kalnus ir ieškoti kalnų namelio ar gerų apartamentų ten, kitam - prie jūros ar golfo aikštynų. Jeigu žmogus renkasi iš viso pasaulio, reikia pagalvoti, kur jo širdis, kiek jis galės tai naudoti. Antra - kalbos klausimas. Vieni labai mėgsta Italiją, kiti - Prancūziją, Ispaniją ar kitas šalis.
Gera investicija - ten, kur nėra didžiulės pirkimų bangos, kuri dabar yra Ispanijoje, Tenerifėje. Įsigyjant būstą svarbu atsižvelgti į kokybę, kainą, įvertinti pastarųjų 5-10 metų kainos pokyčius, jeigu ji pakilusi kelis kartus, vargu, ar ji kils dar tiek artimiausiais metais. Svarbu įvertinti, kodėl ji kilo, ar dėl to, kad ten suvažiavo daug iš mums nedraugiškos šalies gyventojų? Kas bus, kai jie pradės pardavinėti didžiulį kiekį NT?
Dabartinę situaciją dažnai lyginu su pandemija. „Sotheby‘s International Realty“ atliko pasaulinį tyrimą ir nustatė, kad daugiau nei 50 proc. žmonių, kurie įsigijo būstą per pandemiją, yra nepatenkinti savo pirkiniais, nes tai buvo emociniai pirkimai. Jie bėgo nuo kažko - mažo ploto turto ar iš miesto. Svarbu žiūrėti, kur formuojasi tokie emocinių pirkimų burbulai, ir jų vengti.
Egzotinės šalys yra didžiulės, turi labai dideles pakrantes ir galimybes, svarbu žiūrėti į bendruomenę, kaimynystę, ten žmonės gali padaryti labai gerų investicijų. Investuodamas besivystančiose NT rinkose dažniausiai išloši.
Mes savo prabangaus NT istoriją iš naujo kuriame dar tik 30 metų, pirmi nepriklausomybės metai buvo pakankamai sudėtingi, tai atsispindi visose srityse. NT yra lėtesnė sritis - reikia gauti leidimą, pastatyti - todėl viskas vystosi dar lėčiau. Jeigu kalbėtume apie kitas šalis, miestus (Paryžių, Barseloną ar kitus didmiesčius), jų vystymasis tęsiasi šimtmečiais, jie neturėjo sovietmečio intarpo, kuris ne tik sustabdė vystymąsi, bet ir labai daug gerų pastatų sugadino.
Statinio Kategorijos: Nuo Ko Priklauso SLD Privalomumas?
Nuo inžinerinio statinio kategorijos ir kitų jo savybių priklausys ir statybą leidžiančio dokumento (SLD) privalomumas.Visi objektai pagal jų savybes priskiriami arba nekilnojamiesiems, arba kilnojamiesiems daiktams.
Nekilnojamieji daiktai yra žemės sklypas ir su juo susiję daiktai (taip pat ir statiniai), kurie negali būti perkelti iš vienos vietos į kitą, nepakeitus jų paskirties ir iš esmės nesumažinus jų vertės.
Vertinant konkretų objektą reikėtų žinoti, ar jis pastatomas statybos vietoje atliekant statybos darbus, ar atvežtas (surinktas) gamykloje pagamintas gaminys (tokiu atveju reikėtų žiūrėti gamintojo techninius dokumentus, kuriuose paprastai nurodomos objekto savybės, pavyzdžiui, statinys, pastatas ar kilnojamasis daiktas), ar galima neišardžius perkelti į kitą vietą, taip pat, ar perkeliant ir perkėlus į kitą vietą objektą bus galima naudoti pagal jo naudojimo paskirtį.
Statinys apibrėžiamas kaip nekilnojamasis daiktas (pastatas arba inžinerinis statinys), turintis laikančiąsias konstrukcijas, kurios visos (ar jų dalis) sumontuotos statybos vietoje atliekant statybos darbus. Statiniai pagal jų techninius parametrus, konstrukcijų ir technologijų sudėtingumą, paskirtį ir kitas savybes skirstomi į kategorijas, nuo kurių priklauso SLD privalomumas.
Statybos inspekcija yra sukūrusi įrankį, kurio pagalba kiekvienas vos per kelias sekundes gali pasitikrinti, ar planuojamai naujo statinio statybai privalomas SLD.
Statiniais nelaikomų objektų, kuriems negalioja Statybos įstatymas, t. y. šiems objektams nereikia Statybos įstatyme ir techniniuose reglamentuose aprašomų SLD, kategorijai priskirtini kilnojamieji ir mobilūs įrenginiai, daiktai, pavyzdžiui, statybininkų nameliai, mobilūs biotualetai ir pan.
Nesudėtingiesiems statiniams priskiriami paprastos konstrukcijos pastatai, kurių didžiausias aukštis yra 8,5 metro, visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma - ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto. Tai paprastų konstrukcijų inžinerinis statinys, kurio tarpatramis iki 6 metrų ir kt. Nesudėtingieji statiniai skiriami į dvi grupes - I ir II. Nuo statinio grupės priklauso, ar reikalingas SLD.
Atkreipiame dėmesį, kad norint statyti nesudėtingąjį gyvenamosios paskirties (vieno, dviejų butų) pastatą, visada privaloma parengti statinio projektą ir iš savivaldybės administracijos gauti SLD.
Neypatingieji statiniai nepriskiriami ypatingųjų ir nesudėtingųjų statinių kategorijai. Tai, pavyzdžiui, individualūs gyvenamieji namai, kurių bendras plotas - didesnis kaip 80 kv. m (iki 2000 kv. m.), o aukštis - nuo 8,5 m iki 20 m. Vien pagal šiuos parametrus jie priskiriami neypatingiesiems statiniams.
Ypatingiesiems statiniams priskiriami: daugiabučiai ar negyvenamieji pastatai, kurių bendras plotas didesnis kaip 2 000 kv. m ar aukštis viršija 20 m; sudėtingos konstrukcijos ir technologijų statiniai; visuomenės poreikiams naudojamas pastatas, kuriame vienu metu gali būti daugiau kaip 100 žmonių; aukštybiniai (daugiau kaip 5 aukštų) daugiabučiai gyvenamieji namai; kultūros paveldo statiniai, statiniai, kuriuose naudojamos ar saugomos pavojingos medžiagos; statiniai, kuriuose yra potencialiai pavojingų įrenginių ar atliekami potencialiai pavojingi darbai ir kt.
Naujas Projektas Vilniuje: "Niro"
Iš viso 312 butų pasiūlysiantis „Niro“ projektas yra vystomas pastaraisiais metais sparčiai augančioje Justiniškių dalyje, kurioje dera Buivydiškių tvenkiniai, juos supanti giraitė, gausios apsipirkimo galimybės ir patogus vietinis bei tarpmiestinis susisiekimas.
Beveik 30 tūkst. kv. m bendro ploto projektą sudarys 3-4 aukštų korpusai su 1-4 kambarių butais, kurie savo segmente išsiskirs didesnėmis erdvėmis. Pavyzdžiui, 1 kambario butai suprojektuoti nuo 27 iki 35 kv. m, populiariausių dviejų kambarių butų plotai sieks 35-54 kv. m, o trijų kambarių butus bus galima rinktis iš 52-71 kv. m.
„Niro“ numatyta ir butų su stogo terasomis bei išskirtinio 5,35 m aukščio lubomis, o daugelis pirmųjų aukšto butų turės antžemines terasas su išėjimu į žaliąjį vidinį kiemą. Projektas taip pat išsiskirs didesniais, o kai kuriuose butuose ir vitrininiais langais.
Gyventojų patogumui numatytos požeminės automobilių statymo vietos, dalis kurių turės įvadus elektromobiliams.
83 butus pasiūlysiančio pirmojo „Niro“ etapo Mozūriškių g. 6 statybas numatoma pradėti šį mėnesį, o užbaigti - iki 2026 m. pabaigos. Projektas jau startavo su pirmomis butų rezervacijomis. Į pirmąjį projekto etapą investuojama daugiau kaip 10 mln. Eur.
Statybos leidimą antrajam „Niro“ etapui su 229 butais Mozūriškių g. 8 planuojama gauti 2026 m. pradžioje. Investicijos į šį etapą sudarys apie 30 mln. Eur, tad bendrai į projektą bus investuota apie 40 mln. Eur.
UAB „Homa Development“ vadovas Žydrūnas Matuzas komentuoja, kad sprendimą plėtoti šį projektą lėmė vilniečių vertinama strateginė vieta, o konkrečius „Niro“ sprendinius diktavo būsto pirkėjų apklausose ryškus noras turėti daugiau erdvės sveikatai palankiose miesto vietose arčiau gamtos.
Projekte numatytos vaikų žaidimų bei sporto ir ramaus poilsio zonos, taip pat galimybė įsigyti dviračių saugyklas ir sandėliukus požeminėje aikštelėje.
Palei „Niro“ sklypo ribas Mozūriškių gatvėje bus įrengtos bendro naudojimo automobilių statymo vietos, taip pat pėsčiųjų takas ir dviračių tako atkarpa, kuri papildys dabartinius fragmentus ir susijungs su centro link vedančiu takų tinklu. Projekte numatyta ir administracinių patalpų.
tags: #isskirtinio #busto #statyba #rekvizitai