Bankui Įkeisto Buto Pardavimas: Viskas, Ką Turite Žinoti

Buto pardavimas su paskola - sudėtingas procesas, reikalaujantis nemažai laiko ir pasiruošimo. Žinoma, jūs, kaip pardavėjas, esate suinteresuotas atlikti viską kuo sklandžiau bei greičiau. O tam reikia ne tik tinkamos reklamos, bet ir tam tikrų teisinių aspektų sutvarkymo, NT rinkos stebėjimo ir t. t.

Jei bankui įkeisto buto pardavimą planuojate patikėti NT specialistams, verta iš anksto pasidomėti, kaip vyksta NT pardavimo procesas.

Kaip Pasiruošti Buto Pardavimui Su Paskola?

Buto pardavimas su paskola įvyks sklandžiau, jei tinkamai tam pasiruošite:

• Prieš imdamiesi pardavinėti, patikrinkite, ar tvarkingi jūsų buto dokumentai.
• Ar Jūsų bankas išduos Jums leidimą butą parduoti.
• Jei turite nepilnamečių vaikų - bus reikalingas ir notaro leidimas butą parduoti. Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2023 m. sausio - leidimus turtą parduoti, kai jis priklauso šeimai su nepilnamečiais vaikais išduoda nebe teismai, o notarai. Plačiau apie tai skaitykite sekančiame straipsnyje Buto pardavimas turint nepilnamečių vaikų.
• Jeigu susiradus pirkėją paaiškėtų, kad turto dokumentai nėra tvarkingi, tai gali apsunkinti situaciją ir sukurti papildomų rūpesčių. Paprasčiausia pasitarti su profesionaliu NT brokeriu ar apsilankyti pas notarą ir viską susitikrinti.
• Paruoškite savo butą pardavimui. Kuo tvarkingiau viskas atrodys, tuo daugiau šansų sudominti potencialius pirkėjus.
• Kokybiškos nuotraukos ir išsamus aprašymas yra tai, ko būtinai reikia. Juk pirkėjai su parduodamu butu visų pirma susipažins pagal skelbimuose sudėtas nuotraukas.
• Puiku, jei šalia jų bus dar ir buto planas bei vieta žemėlapyje. Kuo patraukliau viską pateiksite, tuo greitesnio rezultato galite tikėtis.
• Jei gyvenate ne Lietuvoje arba šiaip toli nuo tos vietos, kurioje yra norimas parduoti butas, apgalvokite, kas galėtų aprodyti jį potencialiems pirkėjams.
• Realai įvertinkite buto kainą. Tai labai svarbu. Per didelė suma atbaidys pirkėjus ir visas procesas užsitęs labai ilgai, o per maža sukurs jums nuostolį.
• Pakankama reklamos sklaida užtikrins, kad jūsų skelbimą pamatytų kuo daugiau potencialių pirkėjų - o tai užtikrins, kad viskas įvyktų kuo greičiau. Todėl į reklamą investuoti verta. Skelbimas turi būti matomas visuose portaluose, laikraščiuose ir t. t.
• Nereikia numoti ranka ir į reklamą „iš lūpų į lūpas” - visi jūsų draugai, giminės ir kaimynai privalo žinoti apie jūsų planuojamą buto pardavimą.
• Situacijos rinkoje sekimas - būtinas veiksnys, jei norite sulaukti sėkmės. Jei šiuo metu namo kaina yra vienokia, tai nereiškia, kad po mėnesio ji liks tokia pati. Geriausia bent porą kartų per mėnesį peržvelgti situaciją rinkoje ir ištyrinėti konkurentų pasiūlymus.
• Profesionalūs derybiniai įgūdžiai padės butą parduoti greičiau ir jums palankesnėmis sąlygomis.

Buto pardavimas su paskola taps žymiai paprastesniu, jei turėsite aiškų planą, kuriame numatysite, kada ir kokius veiksmus atliksite.

Ar Reikia Padengti Banko Paskolos Likutį?

Norint parduoti butą, kuriam yra įregistruota hipoteka, prieš pardavimą banko paskolos padengti nereikia. Tai už Jus padarys Jūsų pirkėjas. Jums reikės gauti iš kreditoriaus leidimą parduoti, kuriame bus nurodytas Jūsų nepadengtos paskolos likutis bei į kokią banko sąskaitą tą likutį reikia padengti.

Kreditoriaus leidimą butą parduoti turėsite pateikti būsimą sandorį tvirtinančiam notarui. Notaras visus duomenis perkels į pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį, kurioje bus nurodyta, kokia tvarka už perkamą butą turi atsiskaityti pirkėjas.

Buto negalėsite parduoti pigiau nei esamas banko paskolos likutis.

Kokių Dokumentų Reikia Parduodant Butą Su Paskola?

Žmones dažnai gąsdina įvairūs „popierizmai”, vis tik šiuo atveju susižiūrėti buto dokumentus bei juos susitvarkyti būtina.

Pateikiu reikalingų dokumentų sąrašą:

• Asmens tapatybės dokumentas, kurio galiojimas nepasibaigęs.
• Buto įsigijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
• Kreditoriaus leidimas butą parduoti.
• Buto kadastrinių matavimų byla su visais techniniais duomenimis ir planais.
• Buto ir jam priklausančių priklausinių VĮ Registrų centro pažyma.
• Jei auginate nepilnamečius vaikus ir jūsų norimas parduoti butas yra vienintelis nekilnojamas turtas, kuriuo disponuoja jūsų šeima, privalote gauti leidimą pardavimui iš notaro.
• Jei esate susituokęs /-usi, bus reikalingas sutuoktinio /-ės sutikimas pardavimui, o jei išsituokęs /-usi - ištuokos liudijimas ir teismo nutartis dėl turto padalijimo, kai kuriais atvejais - buvusio sutuoktinio /-ės sutikimas.
• Jei butas priklauso keliems bendraturčiams, privalėsite gauti jų raštišką atsisakymą įsigyti jums priklausančią buto dalį.
• Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį užsakys sandorį tvirtinantis notaras.

Kokie Gali Būti Taikomi Mokesčiai Po Pardavimo?

Čia susiduriame su gyventojų pajamų mokesčiu (GPM), kuris apskaičiuojamas iš buto pardavimo kainos atėmus jo įsigijimo kainą ir kitus sumokėtus su pardavimu susijusius mokesčius (leidžiama atimti tik tas sumas, kurias galima pagrįsti reikiamais dokumentais), o gautą sumą padauginus iš gyventojų pajamų mokesčių tarifo.

GPM taikomas šiais atvejais: kai turtas nėra išlaikytas 10 metų. Išimtys taikomos tada, kai pardavėjas parduodamame būste deklaravęs gyvenamąją vietą gyveno ilgiau nei 2 metus arba trumpiau nei 2 metus, o po turto pardavimo per kalendorinius metus įsigijo kitą nekilnojamą turtą ir ten vėl deklaravo gyvenamąją vietą. Tokiu atveju traktuojama, kad pardavėjas keitė vienintelį gyvenamąjį būstą ir iš to neuždirbo.

Kiek Kainuoja NT Brokerio Paslaugos Parduodant Butą?

Buto pardavimas su NT brokeriu jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.

• Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.
• Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.

Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą. Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą jūsų turtą.

Manote, kad brokerio paslaugos yra brangios?

Aptarkime, ką gausite manais:

• Viso ilgo buto pardavimo proceso metu jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas. Tai žmogus sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių, gebantis numatyti kelis žingsnius į priekį, gebantis išvengti brangių, ne vieną tūkstantį eurų, kainuojančių klaidų, puikiai išmanantis derybų psichologiją ir nekilnojamojo turto sandorių teisinę pusę.
• Konkrečiai jūsų buto pardavimui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas. Tik apgalvoti ir nuoseklūs pardavimo žingsniai duoda aukštus rezultatus.
• NT brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į jūsų objekto pardavimo procesą, dekoratorius, NT fotografus, drono opertaorius, reklamos parengimo ir transliacijos kaštus.
• Šis žmogus viso buto pardavimo proceso metu nuolatos su jumis bendraus ir palaikys ryšį. Taip pat bendraus ir su jūsų buto potencialiais pirkėjais.
• Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su jumis dalyvaus sandoryje bei buto perdavime pirkėjui.

Pats žmogus dažniausiai nei nežino, nuo kuo pradėti pardavimo procesą. Ir tai normalu, nes tai nėra jo „duona“. Patikėkite savo buto pardavimą į profesionalų rankas ir džiaukitės puikiais rezultatais be streso, nerimo ir finansinių nuostolių!

Mano patirtis leis sutaupyti brangų jūsų laiką ir parduoti turtą už aukščiausią kainą.

Išperkamoji Nuoma - Alternatyva Būsto Paskolai

Pasitikėjimo tokie sudėtingi atvejai nestiprina, todėl dažnam lietuviui kyla klausimas - ar įmanoma Lietuvoje įsigyti nekilnojamojo turto be banko įsikišimo? Ar įmanoma be tradicinės būsto paskolos su palūkanomis?

Pasirodo, paskola būstui be banko įmanoma. Lietuvoje sparčiai populiarėja naujas atsiskaitymo už nekilnojamąjį turtą būdas, kuriam bankas visiškai nereikalingas. Tai išperkamoji nuoma.

Iki šiol išperkamoji nuoma dažniausiai buvo siejama su automobiliais ir stambia buitine technika, baldais, tačiau dabar šiuo būdu galima įsigyti ir būstus didmiesčiuose.

Išperkamoji nuoma veikia gana paprastai:

• Būstas Jums išnuomojas pilnai įrengtas;
• Kas mėnesį mokamas nuomos mokestis, kurio didžioji dalis yra skirta būsto išsipirkimui. Įmoką galite pasiskaičiuoti įmokų skaičiuoklėje;
• Šeimininkas kas mėnesį sumoka tam tikrą įmoka ir ją moka iki 120 mėnesių (10 metų) tol, kol sumokama visa būsto pardavimo suma.
• Būstas per visą tą laikotarpį priklauso pardavėjui. Jis perrašomas, kai sumokama visa suma.

Bankas šiuose Pardavėjo ir nuomininko-pirkėjo santykiuose gali ir nedalyvauti iš viso, nes pinigus reikia pervesti tiesiogiai Pardavėjui. Tai dažniausiai stambi NT vystytojų kompanija arba išperkamosios nuomos paslaugų teikėjai.

Pradinis Įnašas - Reikalingas

Žiniasklaidoje vis pasirodo pranešimų, kad pavieniai pirkėjai išsisuka be pradinio įnašo. Tai nėra visiškai tikslu. Pradinis įnašas, bent jau minimalus, dabar yra reikalingas visur. Jis gali būti nuo 5% iki 15-30 proc., priklausomai nuo būsto tipo ir pardavimo kainos. Kuo pradinis įnašas būsto paskolai didesnis, tuo mėnesinė įmoka mažesnė.

Net ir išperkamosios nuomos atveju pradinis įnašas vis tiek yra reikalingas. Jei dirbantys užsienyje tautiečiai sukaupia šiek tiek pinigų, tikslinga jų dalį palikti, kaip pradinį įnašą, o kitą dalį pasilikti remontui ir įrengimui. Ypač, jei tai naujos statybos būstas, kuriame tik baltos sienos ir betonas.

Kaip gauti būsto paskolą be pradinio įnašo? Tai atskira tema, be to čia be banko niekaip neapsieisite. Tiesa sakant būsto paskolo be pradinio įnašo pagal visus Lietuvos banko reikalavimus yra negalima. Tai pat bankas neleidžiama skolinti pradiniam įnašui ar priimti pradinio įnašo, kuris gautas paskolos būdu. Taigi vienintelė išeitis - jį susitaupyti arba sumokėti dalimis išperkamosios nuomos būdu.

Galimybės Uždirbti Iš Nuomos

Keletą ar keliolika metų užsienyje dirbantys lietuviai negali nuolatos grįžti į tėvynę ir prižiūrėti ką tik įsigyto nekilnojamojo turto. Dėl to būstai yra įrengiami šiuolaikiškai (parduodami jie su daline ar pilna apdaila, bet tai nereiškia, kad juose yra baldai ir buitinė technika…) ir išnuomojami.

Pageidautina ilgalaikė nuoma, kad nereiktų nuolatos pildyti skelbimų ir ieškoti nuomininkų. 2-3 kambarių (60-80 kv. m.) būsto Vilniuje nuoma - 450-650 eurų neatskaičius mokesčių.

Nuomojantiems būstą reikia kitais metais susimokėti 15 proc. GPM, tad reiktų turėti omenyje ir šiuos mokesčius. Kad būstas uždirbtų bent simboliškus 20 eurų, reiktų pasidaryti tokią įmoką, kuri neviršytų nuomos sumos po mokesčių. Taigi, išnuomojate savo būstą už 650 eurų, o patys pasidarote, kad išperkamosios nuomos įmoka būstų ne didesnė, nei 550 eurų. Ar yra NT objektų su tokia įmoka? Pasižiūrėkite siūlomų būstų sąrašą ir jame rasite keletą tinkamų variantų.

Kaip tai padaryti, kai būstas gana brangus? Didinant pradinę įmoką, jei tik pardavėjas sutinka gauti ne norimus 15 proc., o visus 30 proc. nuo pardavimo sumos.

Toks variantas užsienyje gyvenantiems ir dirbantiems tautiečiams yra labai realus, be to nesunkiai įgyvendinamas. Juk nekilnojamasis turtas jiems yra investicija į ateitį - gal kažkada grįš jų vaikai į Tėvynę ir iš karto turės, kur gyventi ir kurti savo gyvenimą. Sumokėję 20-30 tūkstančių eurų per dešimt metų jau turės savo nekilnojamąjį turtą, kurį galima palikti vaikams arba pelningai parduoti.

Pavyzdžiai Būstų Vilniuje

Štai keletas pavyzdžių būstų Vilniuje, kurie gali būti tinkami pardavimui su paskola ar išperkamąja nuoma:

tags: #issimokejus #buta #bankas #paraso