Lietuvoje privati žemės ūkio paskirties žemė užima beveik 3,5 mln. hektarų, ir kasmet vykdomas didelis kiekis žemės perleidimo sandorių. Vien 2023 metais Nacionalinė žemės tarnyba išdavė daugiau nei 41 tūkstantį su žemės sandoriais susijusių dokumentų. Šalyje yra beveik 3,5 mln. ha privačios žemės ūkio paskirties žemės. Ką būtina žinoti ją parduodant, perkant, dovanojant ar paveldint?
Pranešimas Nacionalinei Žemės Tarnyba (NŽT)
Asmuo, nusprendęs parduoti sklypą, pirmiausiai turi pateikti apie tai pranešimą Nacionalinei žemės tarnybai (NŽT). Pranešimas Nacionalinei žemės tarnybai nėra vien biurokratinė procedūra - tai mechanizmas, užtikrinantis teisingą ir skaidrų žemės pardavimo procesą. Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme įtvirtinta pirmumo teisės sistema garantuoja, kad žemės ūkio veikla užsiimantys subjektai turėtų prioritetą įsigyjant parduodamą žemę.
Svarbu suprasti, kad be šio pranešimo žemės pardavimo sandoris negali būti teisėtai įformintas. Notaras nepriims dokumentų, jei neturėsite Nacionalinės žemės tarnybos išduotos pažymos apie galimybę parduoti sklypą konkrečiam asmeniui ar asmenims.
NŽT Veiksmai Gavus Pranešimą
Tarnyba ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo pranešimo gavimo apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą informuoja visus asmenis, turinčius pirmumo teisę įsigyti parduodamą žemės sklypą. Informacija paskelbiama ir NŽT interneto svetainės skelbimų skiltyje.
Ne vėliau kaip per 30 darbo dienų nuo pirmumo teisę turinčių asmenų informavimo, pardavėjui išduodama pažymą, kad žemės sklypas turėtų būti parduodamas pirmumo teisę turinčiam ir jį pirkti sutikusiam asmeniui ir jis nurodomas. Kai pageidauja keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys, pardavėjui nurodomi jie visi ir savininkas pats nusprendžia, su kuo sudaryti sandorį.
Jei nė vienas pirmumo teisę turintis asmuo nepareiškė noro pirkti, tai nurodoma pažymoje ir pardavėjas žemę gali parduoti bet kam, tačiau tik už tokią pačią kainą, kuri yra nurodyta pranešime dėl sprendimo. Jei norima parduoti už mažesnę nei nurodyta kaina, reikalingas atskiras pranešimas.
Atsisakyta kai kurių žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo saugiklių
Pirmumo Teisė Įsigyti Žemę
Nuo 2024 metų sausio 1 dienos įsigaliojo supaprastinta pirmumo teisės sistema. Ankstesnė keturių kategorijų sistema buvo sumažinta iki trijų, pašalinant kategoriją, kuri suteikdavo pirmumo teisę ūkininkams iš tos pačios ar gretimos savivaldybės.
Nuo 2024 m. sausio 1 d. pirmumo teisę į parduodamo žemės ūkio paskirties sklypo pirkimą turės:
- parduodamo žemės sklypo bendraturčiai;
- parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį;
- asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.
Pirmiausia teisę pirkti turi parduodamo sklypo bendraturčiai. Tai logiška - jei sklypas priklauso keliems savininkams bendrosios nuosavybės teise, vienas iš jų, norėdamas parduoti savo dalį, pirmiausia turi pasiūlyti ją kitiems bendraturčiams.
Antroje vietoje yra žemės naudotojai - ūkininkai ar juridiniai asmenys, užsiimantys žemės ūkio veikla, kurie naudojo parduodamą žemę ne mažiau kaip vienerius metus. Svarbu, kad naudojimo sutartis būtų įregistruota Nekilnojamojo turto registre.
Trečioje vietoje yra besiribojančių sklypų savininkai, tačiau tik tuo atveju, jei parduodamas sklypas atitinka įsiterpusio žemės ploto kriterijus pagal Žemės įstatymą.
Nuo 2024 m. sausio panaikinama pirmumo teisė į žemės pirkimą:
- ūkininkams, turintiems įregistruotą ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje;
- parduodamo sklypo kaimynams, kurių žemės ūkio paskirties sklypas ribojasi su parduodamu sklypu, tačiau parduodamas sklypas yra didesnis nei 3 ha ploto ir turi atskirą privažiavimą.
Kaip Pateikti Pranešimą NŽT
Pranešimą galima pateikti keliais būdais, ir Nacionalinė žemės tarnyba stengiasi, kad ši procedūra būtų kuo patogesnė.
Rekomenduojamas ir greičiausias būdas - elektroniniais valdžios vartais. Tai galima padaryti neišeinant iš namų, bet kuriuo paros metu. Tie, kurie nėra linkę naudotis elektroninėmis paslaugomis, gali kreiptis tiesiogiai į NŽT apygardos skyrių.
Nuo 2024 metų Lietuvoje veikia 5 apygardų skyriai - Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje, vietoj ankstesnių 50 teritorinių padalinių. Ši reforma padėjo centralizuoti ir pagreitinti paslaugų teikimą.
NŽT Procedūros ir Terminas
Gavusi pranešimą, Nacionalinė žemės tarnyba per 5 darbo dienas informuoja visus asmenis, turinčius pirmumo teisę įsigyti parduodamą sklypą. Informacija apie parduodamą sklypą taip pat skelbiama NŽT interneto svetainės skelbimų skiltyje, kad visi suinteresuoti asmenys galėtų su ja susipažinti.
Pirmumo teisę turintys asmenys turi 15 darbo dienų nuo informacijos gavimo apsispręsti, ar nori pirkti sklypą siūlomomis sąlygomis. Jei nori - turi pateikti NŽT sutikimą pirkti ir dokumentus, patvirtinančius jų atitiktį pirmumo teisei.
Ne vėliau kaip per 30 darbo dienų nuo pirmumo teisę turinčių asmenų informavimo, NŽT išduoda pardavėjui pažymą. Joje nurodoma, kam konkretaus sklypo savininkas gali parduoti savo žemę.
Mokesčiai ir Atsiskaitymo Tvarka
Pranešimo pateikimo ir pažymos gavimo paslauga kainuoja 47 eurus. Tai valstybės nustatyta rinkliava, kuri turi būti sumokėta pateikiant pranešimą. Mokėti galima elektronine bankininkyste, NŽT padalinyje arba per elektroninius valdžios vartus.
Svarbu žinoti, kad nuo 2018 metų už žemės ūkio paskirties žemę privaloma atsiskaityti tik bankiniu pavedimu. Grynaisiais pinigais atsiskaityti draudžiama, o mokėjimo nurodymo kopija turi būti pateikta notarui prieš pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį.
Kaip Paspartinti Procesą
Yra būdas žymiai pagreitinti visą procesą. Jei pardavėjas iš anksto susitaria su visais pirmumo teisę turinčiais asmenimis ir gauna jų rašytinius atsisakymus pirkti sklypą, šiuos dokumentus galima pateikti kartu su pranešimu.
Praktikoje tai reiškia, kad verta iš anksto pasikalbėti su savo sklypo kaimynais ir naudotojais. Jei jie nesuinteresuoti pirkti, paprašykite rašytinio atsisakymo.
Svarbūs Aspektai Pardavėjams
Vienas svarbiausių dalykų, kurį reikia suprasti - jei niekas iš pirmumo teisę turinčių asmenų nesutiko pirkti sklypo už nurodytą kainą, pardavėjas gali jį parduoti kitiems asmenims, bet tik už tokią pačią arba didesnę kainą. Jei nuspręsite parduoti pigiau, turėsite pateikti naują pranešimą ir iš naujo praeiti visą procedūrą.
500 Hektarų Apribojimas
Taip pat svarbu žinoti apie 500 hektarų apribojimą. Visi pirkėjai, nepriklausomai nuo to, ar turi pirmumo teisę, ar ne, privalo gauti NŽT sutikimą įsigyti žemę. Tarnyba tikrina, ar pirkėjui įsigijus sklypą, jo bendras žemės ūkio paskirties žemės plotas kartu su susijusiais asmenimis neviršys 500 hektarų.
Pasiruošimas Prieš Teikiant Pranešimą
Prieš teikiant pranešimą, būtina gerai pasiruošti. Pirmiausia patikrinkite, ar jūsų sklype nėra įregistruotų nuomos ar panaudos sutarčių. Jei yra - su naudotojais teks bendrauti papildomai.
Nustatant kainą, reikia būti realistiškiems. Žemės rinkos kainos Lietuvoje 2024-2025 metais svyruoja nuo 2000 iki 8000 eurų už hektarą, priklausomai nuo regiono ir dirvožemio našumo.
Planuokite laiką. Jei niekas neturi pirmumo teisės arba turite atsisakymus, procedūra gali užtrukti vos 5-10 darbo dienų. Tačiau jei yra suinteresuotų pirmumo teisę turinčių asmenų, procesas gali užsitęsti iki 35-40 darbo dienų, tai yra apie du mėnesius.
Teisinės Pasekmės Už Pirmumo Teisės Pažeidimus
Lietuvos teismai griežtai žiūri į pirmumo teisės pažeidimus. Jei žemės sklypas parduodamas pažeidžiant pirmumo teisę, suinteresuotas asmuo per 3 mėnesius nuo sužinojimo apie pažeidimą gali kreiptis į teismą. Tai reiškia, kad net jei sandoris jau įvykęs, pinigai sumokėti, nuosavybė perregistruota, viskas gali būti atšaukta. Pirkėjas praras žemę, o pardavėjas turės grąžinti pinigus ir gali patirti papildomų nuostolių.
Žemės Sklypo Dovanojimas ir Paveldėjimas
Dovanojimas
Dovanojimo atveju į Tarnybą privalo kreiptis tik asmuo, kuriam yra dovanojamas žemės sklypas. Kaip ir pirkimo atveju, būtina pateikti prašymą dėl sutikimo įsigyti žemės ūkio paskirties žemės išdavimo, o NŽT patikrina, kad bendras žemės ūkio paskirties žemės plotas nebus didesnis kaip 500 ha.
Nenustačius trūkumų ir apribojimų, išduodamas sutikimas.
Paveldėjimas
Žemės sklypo paveldėjimo atveju nė vienai iš šalių į NŽT kreiptis nereikia.
Dokumentai Reikalingi Parduodant Žemę
Kokių dokumentų reikia parduodant žemės sklypą? Pagrindiniai žemės pardavimui reikalingi dokumentai:
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
- Žemės sklypo įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.).
- Žemės pardavimui taip pat bus reikalingas sklypo planas, atitinkantis įstatymų keliamus reikalavimus.
- Jei žemės sklypas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
- Jei žemės sklypas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai. Jei bendraturčiai savo dalies nesutinka parduoti, tokiu atveju jie turi parašyti notarų biure atsisakymą pirkti parduodamą dalį. Su atsisakymu jau galite parduoti Jums priklausančią sklypo dalį.
- Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Retrospektyvinis turto vertinimas, jei žemės sklypas nuosavybės teise Jums nepriklauso 10 m., yra paveldėtas iš pirmos eilės giminaičio, o paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas.
Svarbūs Pokyčiai nuo 2024 m.
Nuo 2024 m. keičiasi ir NŽT struktūra. 50 teritorinių skyrių sujungiami į 5 žemės tvarkymo ir administravimo skyrius (Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių ir Panevėžio apygardų). Nuo 2024 m. sausio 1 d. keičiama ir asmenų aptarnavimo tvarka NŽT.
Klaidų, Renkantis Sklypą, Sąrašas
Svajonių namų galite ir neturėti, jeigu įsigysite sklypą, netinkamą nuosavo namo statyboms. Prieš perkant sklypą, reikia atkreipti dėmesį į visą sąrašą „kabliukų“, kad išleisti pinigai nebūtų išmesti į balą.
Dažniausia klaida renkantis sklypą yra visų galimų apsaugos zonų sklype ir, kur yra sklypas, neįvertinimas. Dažnu atveju nežinoma apsaugos zonų, kurios yra nustatytos sklypui. Ir tų klaidų galbūt galima išvengti pasikonsultavus su architektu ar kitu ekspertu ir peržiūrėjus NT išrašą, įvertinus, ar tame sklype yra apsaugos zonų, jau galima išvengti nepatogumų projektuojant namą.
Apsaugos zonos, pirmiausia, gali būti inžineriniams tinklams, pavyzdžiui, sklype arba palei sklypą iš gatvės pusės gali eiti elektros apsaugos zona. Taip pat vandentiekio, nuotekų inžineriniai tinklai, kurie gali eiti per sklypą ir riboti užstatymą. Taip pat būna kelio apsaugos zona, ypač vietinės reikšmės keliai turi tokias zonas, kurios gali siekti ir 10 metrų nuo įvažiavimo pusės, tai tokiu atveju pastatą jau reiktų traukti net 10 metrų nuo kelio. Taip pat pirkėjai patys sunkiai gali įsivertinti gaisrinius reikalavimus, kurie riboja užstatymą iki kaimyninių pastatų.
Projektuojant namą reikalaujama, kad nuo jo iki gaisrinio hidranto būtų ne daugiau nei 200 metrų, o jeigu pastatas projektuojamas kaimo vietoje, pavyzdžiui, Vilniaus rajone, ne toliau nei 1 km atstumu nuo projektuojamo pastato turi būti vandens telkinys. Jeigu taip nėra, tokiu atveju sklype reikia arba projektuoti, kasti kūdrą, arba gaisrinius rezervuarus, o tai apriboja užstatymą.
Tačiau reikia būti atsargiems perkant sklypą šalia vandens telkinių. Nuo vandens telkinio yra nustatoma apsaugos juosta ir nuo jos standartiškai 50 metrų statyba yra negalima. Yra atvejų, kai žmogus nusipirko sklypą labai gražioje vietoje, prie upės, įvertinus šlaitą, apsaugos juostą, apsaugos zoną dėl gatvės ir liko užstatymui tik apie 30 kv. m. Žmogus tikėjosi pasistatyti gyvenamąjį namą, bet to padaryti buvo neįmanoma. Tam, kad žmonės tokių klaidų išvengtų, būtų logiška prieš perkant sklypą įsivertinti ir pasišnekėti su ekspertais dar prieš perkant sklypą.
Taip pat, prieš perkant sklypą reikia atkreipto dėmesį, ar jame yra vandentiekio ir nuotekų sistemos, ir per kur jos eina, nes komunikacijos gali labai riboti užstatymo galimybes.
Kokio dydžio sklypą pirkti geriausia?
Jeigu žmogus nori pasistatyti vieno aukšto namą su garažu, jam reikėtų ieškoti apie 12 a sklypo. Jeigu turime 10-12 a sklypą, dažniausiai projektuojame vieno aukšto namą, normalaus dydžio kiemą. Tai yra komfortiškas variantas. Jeigu kalbant apie tankumo rodiklius, tai 12 a. sklype galima užstatyti preliminariai, jei nėra kažkokių kitokių reglamentų, kuriais būtų sumažinti tie rodikliai, 300 kv.m, tad pastatams galėtume skirti apie 280 kv.m. Tai jau yra dideli skaičiai. Dažniausiai žmonės domisi namais iki 100 kv. m, tai tokiems namams, jeigu nėra papildomų sąlygų, apribojimų, užtektų ir 8 a sklypo.
Patarimai, kaip nepadaryti klaidų
- Pirmiausia reikia susirasti ir išnagrinėti teritorijos, kurioje planuojama pirkti sklypą namo statyboms, bendrąjį planą. Reikia įsitikinti, ar teritorija, kurioje planuojama pirkti sklypą, yra gyvenamoji, ar kažkur šalia nėra komercinės, sandėliavimo paskirties sklypų, kuriuose ateityje kaimynystėje gali atsirasti koks nors sandėlis.
- Taip pat prieš perkant sklypą reikėtų prašyti pardavėjo, kad suteiktų informacijos apie sklypo detalųjį planą. Pasiaiškinti, kokiu būdu buvo suformuotas sklypas - ar tiesiog kadastriniais matavimais, ar detaliuoju planu, ar formavimo pertvarkymo projektu. Nes du paskutiniai dokumentai gali reikšti, kad sklype yra kažkokių apribojimų.
- Taip pat reikia pasižiūrėti NT išrašą, nes jame taip pat galima rasti daug naudingos informacijos, būna aprašyti servitutai, ar tokių sklype yra, apsaugos zonas. Bet išrašas turi būti atnaujintas.
- Mažiausiai „kabliukų“ atsiranda tuomet, kai sklypui yra parengtas detalusis planas.
- Taip pat visada patrauklu turėti galimybę prisijungti prie centralizuotų nuotekų valymo tinklų, vandentiekio, dujų.