Varžytynių nuomos sutartis: teisiniai aspektai ir praktiniai patarimai

Šiandien panagrinėsime, kas yra varžytinių nuomos sutartis, kokie jos esminiai aspektai ir kokios teisinės pasekmės gali kilti. Tai nėra kasdienė situacija, tačiau ji gali sukelti nemažai problemų tiek naujam savininkui, tiek buvusiems turto valdytojams.

Varžytinių nuomos sutartis sudaroma, kai asmuo, įsigijęs turtą varžytinėse, leidžia buvusiam savininkui toliau naudotis turtu už tam tikrą mokestį. Tokia sutartis gali būti sudaryta dėl įvairių priežasčių, pavyzdžiui, jei buvę savininkai prižiūri šalia gyvenančius senyvo amžiaus giminaičius arba planuoja vėliau išpirkti turtą atgal.

Pavyzdys iš praktikos

Tai - nekasdienė istorija, į kurią pateko sodybą Jonavos rajone įsigijusi moteris. Vyrui priklausiusį žemės sklypą, gyvenamąjį namą, viralinę, tris ūkinius pastatus, stoginę ir kitus inžinerinius statinius (šulinį, lauko tualetą, tvorą) nusipirko viena moteris, kuri tapo nekilnojamojo turto savininke.

„Po varžytinių iš karto atvažiavau apžiūrėti nusipirkto turto, filmavau ir fotografavau, ką nusipirkau, norėjau, kad viskas būtų užfiksuota, nes taip man patarė bankroto administratorius, - vėliau pasakojo moteris. - Tada D. Konderausko žmona priėjusi paklausė, ar jie galėtų nuomotis šį turtą, nes šalia gyvena jos senesnio amžiaus tėvai, kuriuos jie prižiūri. Žmogiškai supratusi situaciją, išnuomojau šį varžytinėse įsigytą turtą, nuomos sutartis buvo sudaryta su abiem sutuoktiniais, jiems buvo išnuomoti visi aštuoni mano įsigyti objektai ir tai buvo registruota Registrų centre.“

Esminiai nuomos sutarties aspektai

Norint, kad nuomos sutartis būtų teisėta ir apsaugotų abi šalis, būtina atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Raštiškas susitarimas: Sutartis turi būti sudaryta raštu ir aiškiai apibrėžti nuomos sąlygas.
• Turto aprašymas: Detaliai aprašyti išnuomojamus objektus, jų būklę ir paskirtį.
• Nuomos mokestis: Nustatyti konkretų nuomos mokestį ir mokėjimo terminus.
• Atsakomybė: Aiškiai apibrėžti nuomininko ir nuomotojo atsakomybes už turto priežiūrą ir galimus nuostolius.
• Sutarties nutraukimas: Nustatyti sutarties nutraukimo sąlygas ir tvarką.

Nuomininko įsipareigojimai

Naujoji turto savininkė teigė, kad nuomos sutartyje nuomininkai įsipareigojo naudotis išnuomotu nekilnojamuoju turtu pagal paskirtį, laikyti pastatus tvarkingais, taip pat laikytis priešgaisrinių ir sanitarinių reikalavimų, o pasibaigus nuomos sutarties galiojimo terminui grąžinti nekilnojamuosius daiktus tokios būklės, kokios jie buvo perduodant, atsižvelgiant į normalų susidėvėjimą.

Teisinės problemos ir pasekmės

Dažnai pasitaiko atvejų, kai buvę savininkai, tapę nuomininkais, nesilaiko sutarties sąlygų arba neteisėtai pasisavina turtą. Tai gali sukelti didelių nuostolių naujam savininkui ir reikalauti teisinių veiksmų.

Turto pasisavinimo atvejis

„Tam neprieštaravau, tačiau visgi mums dėl nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sandorio nesusitarus, mano iniciatyva nuomos sutartis buvo nutraukta, o kai negavau pinigų už nuomą, nutariau nuvažiuoti į sodybą pasižiūrėti, kas atsitiko - čia gyvenusių Konderauskų jau neradau, jie buvo išsikraustę iš namų valdos, bet išsikraustydami jie išsinešė daugybę daiktų ir įrenginių“, - teisėsaugos pareigūnams nurodė moteris.

Vaizdas, kurį ji išvydo savo namuose, tikrai nebuvo maloniausias: iš jo buvo pasisavintos dvi terasos, buitinių nuotėkų biologinio valymo įrenginio orapūtė, kuri buvo sumontuota prie biologinių valymo įrenginio, išorinės ir vidinės gyvenamojo namo durys, cirkuliacinis siurblys su jungtimis, radiatoriai, mediniai laiptai, laminuota grindlenčių danga, sienų dailylentės ir t. t. Namai liko be nieko.

Žalos įvertinimas ir ieškinys

Nekilnojamojo turto savininkė nurodė, kad buvo pasisavinta turto už daugiau kaip 15 tūkstančių eurų, tačiau ji pareiškė ieškinį dėl daugiau kaip 33 tūkst. Eur žalos atlyginimo, nes be tiesiogiai patirtų nuostolių dėl neteisėtai pasisavintų daiktų ji patyrė papildomą žalą, susijusią šių daiktų atkuriamąja verte. Turtinės žalos dydį paskaičiavo nepriklausomi specialistai.

Štai kaip turtas atrodė po nuomininkų išsikraustymo:

• Išardytos ir sulaužytos dvi medinės terasos.
• Sugadinti lietaus nuvedimo sistemos lietvamzdžio laikikliai.
• Pasigesta giluminio vandens siurblio, šulinys buvo tuščias.
• Pakeistos išorinės gyvenamojo namo durys.
• Dingo cirkuliacinis siurblys su jungtimis, membraninis išsiplėtimo indas, manometras su trieigiu čiaupu ir slėgio davikliu, aštuoni plieniniai šildymo radiatoriai.
• Neradome ir medinių laiptų, vedančių į antrą aukštą, o čia prieš tai buvo laminuotų grindlenčių danga, kuria buvo išklotas visas antras aukštas, taip pat buvo paimtos sienų plastikinės dailylentės, išimtos ketverios medinės durys su staktomis ir varčia, paimta du kambarius skyrusi sieninės spintos laminuota drožlių plokštė, išimta 10 vidaus apšvietimo šviestuvų, o juos išimant buvo sugadinta ir elektros instaliacija, atrodė, kad norėta, jog nebūtų galimybės prisijungti elektros.
• Neliko medinių garažo vartų, nes garažas buvo uždarytas medžio drožlių plokštėmis, į garažą patekti nebuvo galima.
• Taip pat dingo mediniai laiptai, kurie buvo garaže, taip vadinamame ūkiniame pastate, ir kuriais galima buvo patekti į antrą aukštą.
• Garaže ardant antrą aukštą buvo išimta 100 kvadratinių metrų sienų šiltinimo, taip pat lubų plokščių.

Svarbu: Jei įsigijote turtą su įnamiais, turėkite omenyje, kad turėsite imtis priemonių jiems iškeldinti.

Teismo sprendimas

Tuo metu baudžiamąją bylą išnagrinėjęs teismas konstatavo, kad nukentėjusioji varžytinėse įsigijo visiškai įrengtą gyvenamąjį namą, o tai „paprastai apima visas baigtas vidaus apdailos sistemas (grindys, sienų dangos, lubos, durys, langai), šildymo, santechnikos (maišytuvai, unitazai, praustuvai) ir elektros instaliacijas su šviestuvais“.

Teismas nusprendė verslininkui skirti 1 metų 4 mėnesių laisvės apribojimo bausmę be intensyvios priežiūros. Kartu su laisvės apribojimo bausme teismas jam paskyrė įpareigojimą per vienerius metus nuo nuosprendžio įsiteisėjimo atlyginti nukentėjusiajai priteistą turtinę žalą. Kol ji nebus padengta, teismo sprendimu lieka areštuotas kitas nuteistojo turtas.

Patarimai įsigyjant turtą varžytynėse

Norint išvengti nemalonių staigmenų, rekomenduojama:

• Susipažinti su informacija: Prieš perkant turtą, susipažinkite su visa turima informacija apie jį, įskaitant turto vertinimo ataskaitą, apribojimus ir nuomos sutartis.
• Apžiūrėti turtą: Nuvažiuokite apžiūrėti turto ir pabendrauti su jame gyvenančiais asmenimis.
• Pasitarti su nekilnojamojo turto ekspertu: Įvertinkite turto būklę ir galimas investicijas į remontą.
• Pasidomėti, ar turtas nėra išnuomotas ar suteiktas naudotis kitiems asmenims.

Būsto nuomos rinka nuolat banguoja - nuomotojai turi tiek užklausų, kad patys renkasi būsimus gyventojus.

1. Nuomos sutartis ne visada turi būti rašytinė, tačiau tik raštu įforminti šalių įsipareigojimai padės išvengti ginčų ar juos išspręsti. Yra du sutarčių tipai - paprasta nuomos sutartis ir gyvenamosios patalpos nuomos sutartis. Įstatymas numato, kad paprasta nuomos sutartis ilgesniam nei vienų metų terminui turi būti rašytinė.
2. Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja. Nuomotojas įsipareigoja perduoti nuomininkui nuomos sutarties objektą, užtikrinti jo tinkamumą gyventi bei visus reikalavimus atitinkančią būsto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį.
3. Einamąjį remontą turi atlikti nuomininkas. Kapitalinis remontas - tai remontas, kai yra stiprinamos ar keičiamos susidėvėjusios laikančiosios konstrukcijos, pvz., avarinės būklės sienos, lubos, keičiamos ar įrengiamos inžinerinės sistemos ar jų elementai, atliekami inžinerinių sistemų remonto darbai, pvz., elektros instaliacija, vandentiekis ir panašiai. Kadangi viena iš nuomininko pareigų yra išlaikyti išnuomotą būstą tvarkingą ir atlyginti būsto išlaikymo išlaidas, nuomininkas turi pareigą daryti einamąjį remontą, nebent būtų susitarta kitaip.
4. Prieš mokant nuomotojo reikalaujamas sumas, įsitikinkite, kam jas ketinate mokėti. Tačiau prieš mokant depozitą svarbu įsitikinti, ar mokėsite asmeniui, turinčiam teisę to reikalauti. Jei paaiškėtų, kad asmuo, ketinantis išnuomoti jums būstą, nėra įrašytas viešojo registro išraše kaip savininkas, galbūt jis turi nuomos sutartį su savininku ir būstą ketina subnuomoti.
5. Gyvenant būste gali atsirasti įbrėžimų sienose, gali būti apgadinami baldai ar įskeliamos plytelės, dėl ko pasibaigus nuomos sutarčiai dažnai kyla ginčai su nuomotoju.
6. Nuomininkui svarbu išsiaiškinti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas yra apdraustas. Tačiau būsto ir jame esančio turto draudimas nuomininkui padės išvengti nuostolių atlyginimo tik dėl būsto ir jame esančio turto sugadinimo.
7. Sudarydamas nuomos sutartį, nuomininkas įgyja teisę deklaruoti gyvenamąją vietą išsinuomotame būste.

Elektroninės varžytynės: skaidrumas ir konfidencialumas

Varžytynės yra skaidrios, kadangi vyksta viešoje informacinėje sistemoje. Beje, Lietuvos antstoliai perkėlė varžytynės į internetą pirmieji Baltijos šalyse. Norintieji dalyvauti varžytynėse jungiasi prie portalo evarzytynes.lt ir sumoka varžytynių dalyvio mokestį, kuris sudaro 10 proc. pradinės turto pardavimo kainos.

Varžytynių nelaimėjusiems asmenims avansinis mokėjimas grąžinamas, o laimėtojui įskaičiuojamas į perkamo turto kainą. Skaidrus elektroninis procesas užtikrina dalyvių konfidencialumą. Apie tai, kas varžosi dėl parduodamo turto, nieko nežino nei kiti potencialūs pirkėjai, nei varžytynes paskelbęs antstolis.

Kiekvienam užsiregistravusiam dalyviui elektroninių varžytynių sistema rodo tik jo paties pasiūlytą kainą ir didžiausią pasiūlytą kainą. Tik varžytynėms pasibaigus, antstoliui tampa žinoma informacija apie pirkėją, kuris pasiūlė didžiausią kainą.

Varžytynių laimėtoją - dalyvį, pasiūliusį didžiausią kainą - išrenka elektroninė sistema. Antstolis šiame procese dalyvauja tik vėliau, kai reikia padėti pirkėjui galutinai įforminti turto įsigijimo dokumentus.

Nuo 2013 m. pradžios iki 2016 m. spalio mėnesio portale www.evarzytynes.lt paskelbtos 25 452 varžytynės. Įvyko 6 198 varžytynės, kuriose parduota turto už 207,4mln. eurų.

Kaip nustatoma pradinė turto kaina?

Areštuotas skolininko nekilnojamas turtas visada yra įkainojamas. Antstolis dažniausiai pasitelkia turto vertintojus arba nustato areštuojamo turto kainą pats, atsižvelgdamas į padėtį rinkoje, turto nusidėvėjimą bei išieškotojo bei skolininko (turto savininko) nuomones.

Jeigu išieškotojas ar skolininkas nesutinka su antstolio nustatyta turto kaina arba antstolio pasirinkto turto vertintojo išvada, gali būti prašoma atlikti pakartotinį areštuoto turto vertinimą kreipiantis į kitą vertintoją.

Pradinė varžytynėse parduodamo turto kaina pagal įstatymą sudaro 80 proc. rinkos kainos. Jei turtas turi didelę paklausą, jis gali būti parduotas ir brangiau. Kartais galutinė pardavimo kaina 2-3 kartus viršija pradinę. O kartais per pirmąsias varžytynes siūlomu turtu niekas nesusidomi.

Tada skelbiamos antrosios varžytynės, kurių metu pradinė pardavimo kaina yra dar mažesnė - 60 proc. rinkos kainos.

Varžytynėse parduodamo turto pradinė kaina įprastai mažesnė už rinkos kainą dėl papildomų turto valdymo apribojimų. Pirkėjas gali įsigyti turtą „su problemų uodega“: galimi rūpesčiai dėl priverstinio asmenų iškeldinimo ar buvusio savininko daiktų saugojimo.

Varžytynių dalyvių teisės ir pareigos

Ne tik skolininkas, bet ir išieškotojas turi teisę betarpiškai dalyvauti nustatant turto vertę. Tačiau pagal įstatymus antstolis praneša skolininkui tik apie atliktą turto arešto veiksmą, kad turtas iki arešto nebūtų perleidžiamas tretiesiems asmenimis.

Tai nereiškia, skolininkas arba išieškotojas negali pareikšti savo nuomonės dėl areštuojamo turto kainos arba jos ginčyti. Įstatymas suteikia galimybę keisti skolininkui arba išieškotojui nepriimtinas turto kainas, tik terminai prieštaravimams reikšti yra gana trumpi, kad šios procedūros netaptų išieškojimo vilkinimu.

Pagal Civilinio proceso kodekso 681 straipsnį skolininkas arba išieškotojas, dalyvavę areštuojant turtą, prieštaravimus dėl turto įkainojimo gali pareikšti ne vėliau kaip per tris darbo dienas, skaičiuojant nuo turto arešto dienos. Jeigu turtas buvo areštuotas jiems nedalyvaujant, prieštaravimus galima reikšti ne vėliau kaip per penkias dienas nuo tos dienos, kai skolininkas arba išieškotojas gauna turto arešto aktą.

Antstolis gali kreiptis į turto vertinimo ekspertus arba nustatyti areštuojamo turto kainą pats, atsižvelgdamas į padėtį rinkoje, turto nusidėvėjimą bei arešto metu dalyvaujančių išieškotojo bei skolininko nuomones.

Kai nuo turto arešto dienos iki skelbiamų varžytynių praeina nemažai laiko, turto vertė gali būti pasikeitusi dėl rinkos pokyčių. Tokiu atveju antstolis perkainoja turtą savo patvarkymu.

Nesutikdami su antstolio nustatyta turto kaina arba antstolio pasirinkto turto vertinojo išvada, skolininkas arba išieškotojas gali antstolio prašyti atlikti pakartotinį areštuoto turto vertinimą, dėl kurio būtų kreipiamasi į kitą ekspertą.

Skolininkas arba išieškotojas prieš skiriant papildomą ar pakartotinę turto vertinimo ekspertizę turi į antstolio depozitinę sąskaitą įmokėti sumas, kurių reikia ekspertų darbui apmokėti.

Klaidos siūlant kainą ir teisinės pasekmės

Tačiau toks verslas turi ir specifines rizikas. Viena iš jų yra klaida siūlant kainą. Varžytynių dalyviui ji gali turėti labai reikšmingas neigiamas finansines pasekmes.

Antstolių vykdomos varžytynės organizuojamos elektroniniu būdu per www.evarzytynes.lt, kur dalyviai užsiregistruoja ir sumoka dalyvio mokestį - 10 proc. išvaržomo turto kainos. Numatytu laiku vyksta varžytynės, dalyviai siūlo savo kainą automatiniu arba rankiniu būdu.

Jeigu varžytynes laimėjęs dalyvis per nustatytą terminą nesumoka visos turto kainos, varžytynių dalyvio mokestis skiriamas skolininko skoloms ir vykdymo išlaidoms padengti, varžytynės laikomos neįvykusiomis, o turtas išieškotojui siūlomas perimti už tą kainą, už kurią jis buvo perkamas paskelbtose neįvykusiomis varžytynėse.

Išieškotojui atsisakius perimti turtą tokiomis sąlygomis, skelbiamos pakartotinės varžytynės.

Taigi, varžytynių dalyvis, laimėjęs varžytynes ir nesumokėjęs visos pasiūlytos kainos, praranda dalyvio mokestį - 10 proc. išvaržomo turto kainos.

Pasitaiko, jog varžytynių dalyviai dėl žmogiškos klaidos, ranka įrašydami siūlomą kainą, pasiūlo daug didesnę kainą, nei norėjo pasiūlyti, nenori sumokėti arba net neišgali, nes neturi tiek lėšų. Taip atsitinka, pavyzdžiui, kai varžytynių dalyviai kablelį, skiriantį eurus nuo centų, padeda ne toje vietoje, kur norėjo. Pavyzdžiui, asmuo, norėdamas pasiūlyti 150000,00 Eur, per neapsižiūrėjimą vienu nuliu per daug parašo kairėje kablelio pusėje ir pasiūlo 1500000,00 Eur.

Spręsdamas tokią situaciją kasacinis teismas laikosi pozicijos, kad dėl suklydimo sudarytas sandoris galėtų būti pripažįstamas negaliojančiu. Tačiau tai galima padaryti tik tada, jei nebuvo suklysta dėl savo didelio neatsargumo.

Varžytynių dalyvio elgesys, kai jis, teikdamas kainos pasiūlymą, nepatikrina įvestos sumos tiek kartų, kad įsitikintų siūlomos kainos teisingumu, laikytinas nepateisinamu ir neatitinkančiu atidaus bei rūpestingo asmens elgesio. Toks kainos siūlymas per varžytynes negali būti pripažintas negaliojančiu.

Paaiškėjus, kad per klaidą pasiūlėte neprotingą kainą, kurios niekada nemokėtumėte ar kurios dydis jums neįkandamas, greičiausiai prarasite varžytynių dalyvio įmoką. Kovojant dėl jos teisme teisinių argumentų svoris bus ne jūsų pusėje.

tags: #isigijo #is #varzytiniu #nuomos #sutartis