Nekilnojamasis turtas (NT) - bene populiariausias lietuvių investavimo būdas. Tai viena populiariausių ir laiko patikrintų investavimo formų. Tačiau net ir tokiame investavime slypi ne tik daug galimybių, bet ir pavojų. Svarstote, ar investavimas į nekilnojamąjį turtą galėtų būti jūsų pasirinkimas, tačiau jaučiate, kad šioje srityje lengva suklysti ar išleisti daugiau, nei gausite atgal? Šiame straipsnyje rasite patarimus ir paaiškinimus, kurie padės išvengti pradinių klaidų, suprasti visas galimybes ir rasti jums tinkamą NT investavimo būdą.
Pirmas žingsnis - aiškiai žinoti, kodėl norite pradėti investavimą į nekilnojamąjį turtą. Ar siekiate pasyvių pajamų, norite didinti savo kapitalą ilguoju laikotarpiu, o gal svajojate užsidirbti pensijai, bet labiau planuojate trumpą spekuliacinį projektą? Aiškus tikslas - jūsų kelio žemėlapis ir stabdžių patikra.
Investavimas į nekilnojamąjį turtą neapsieina be rizikų: rinkos kainų svyravimai, tušti mėnesiai be nuomininkų, remonto kaštai ir kt. NT dažniausiai išsaugo vertę net rinkos svyravimų metu. Lietuvoje būstas yra laikomas ilgalaike verte, ypač, kai nuomos paklausa miestuose išlieka stabili. Tačiau būtina įvertinti ir tai, kad galimų nuostolių gali ir nepavykti išvengti.
Pagrindinės NT investavimo strategijos
Turbūt labiausiai paplitusi NT investavimo forma yra būsto nuoma. Įsigiję butą ar namą, galime jį išnuomoti ir gauti pastovias pajamas kiekvieną mėnesį. Tačiau prieš neriant į nuomos verslą, turėtumėte įvertinti kelis svarbius aspektus. Taip pat svarbu įvertinti visas išlaidas: ne tik paskolos įmoką (jei ėmėte paskolą), bet ir komunalinius mokesčius, draudimą, remonto darbus bei mokesčius.
Nuosavo būsto įsigijimas nuomai: ar tai efektyvu?
Taip pat ne visada nuosavo būsto įsigijimas norint jį nuomoti yra efektyviausia investicija, norint uždirbti iš NT. Kalbant apie galimą riziką, būtina įvertinti uždarbį ir sąnaudas. Perkant būstą nuomai reikia apskaičiuoti, ar užteks lėšų būstui išlaikyti, jeigu nuoma sektųsi ne taip, kaip suplanuota, būtų mažesnės pajamos ar prireiktų netikėto didesnio remonto. Taip pat svarbu nepamiršti, kad įsigijus būstą nuomai, jo priežiūra reikalauja ir laiko. Jeigu neužsiimama būsto nuoma profesionaliai, tokio būsto priežiūra gali tapti rimta našta.
Lietuvos banko duomenimis, tik apie 10 proc. Lietuvos gyventojų galėtų įsigyti būstą nuomai. Viena pagrindinių priežasčių yra palyginti didelis pradinis kapitalas, nes didžiausią grąžą generuojantiems didmiesčių ar kurortų NT reikėtų bent keliasdešimties tūkstančių eurų. Norint įsigyti NT kitose šalyse, prisideda papildomų rūpesčių bei procedūrų, neretai - ir visiškai kitokia mokesčių sistema nei Lietuvoje, kurią būtina perprasti valdant savo NT. Pavyzdžiui, Ispanijoje hipotekos bei mokesčiai brokeriams yra gerokai didesni nei Lietuvoje, gali tekti pakloti nuo kelių iki keliolikos tūkstančių eurų.
NT vystymas
Jei turite statybų ar projektų valdymo patirties, galite svarstyti apie NT vystymą. Ši strategija apima žemės ar seno nekilnojamojo turto įsigijimą, jo renovavimą ar naują statybą, ir pardavimą už didesnę kainą. Būtina gerai išmanyti statybos procesus, turėti patikimų rangovų tinklą ir suprasti rinkos tendencijas.
REIT (NT investicijų fondai)
Norite saugumo ir nenorite sukti galvos dėl tvarkymo? REIT (NT investicijų fondai) yra puikus kelias. Investuodamas į REIT, gauni prieigą prie profesionaliai valdomo NT portfelio be tiesioginio turto valdymo rūpesčių. Svarbu žinoma susipažinti su dividendų išmokėjimo modeliu, sužinoti, kiek procentų grąžos gali tikėtis bei palyginti skirtingus fondus.
Renovacija ir pardavimas
Ši strategija reiškia apleisto ar pigesnio būsto įsigijimą, jo renovaciją ir greitą pardavimą už didesnę kainą. Nors tai gali atrodyti patrauklu, ši strategija reikalauja gilių rinkos žinių, gerų santykių su rangovais ir gebėjimo tiksliai įvertinti renovacijos kaštus.
Komercinis NT
Komercinis NT dažniausiai siūlo didesnes nuomos pajamas nei gyvenamasis būstas. Tokie objektai kaip biurai, sandėliai ar verslo centrai užtikrina ilgesnes nuomos sutartis, tačiau dažnai reikalauja didelio pradinio kapitalo ir rinkos žinių. Komercinis NT tai biurai, parduotuvės, sandėliai. Šio tipo privalumas - ilgesnės nuomos sutartys ir potencialiai stabilesnės pajamos, tačiau komercinė rinka jautresnė ekonominiams pokyčiams, todėl svarbu vertinti nuomininkų patikimumą ir regiono verslo tendencijas.
Į Pliusą: Investicija į nekilnojamąjį turtą | Ką reikia žinoti? || Laisvės TV. Pinigai
Sutelktinis NT finansavimas (crowdfunding)
Nuosavo būsto įsigijimui jau yra alternatyva - investavimas į NT projektus per sutelktinio finansavimo platformas (SFP). Šis modernus investavimo būdas leidžia prisijungti prie didelių NT projektų jau nuo kelių šimtų eurų, o kartais ir nuo 50 eurų investicijos. Šis sprendimas leidžia investuoti kiekvienam vos nuo 100 eurų. SFP jos renkasi, kaip galimybę išskaidyti savo investicijas po skirtingas profesionalų atrinktas verslo paskolas, taip subalansuodami savo investicijų portfelį ir sumažinant prisiimamą riziką. Toks profesionalių investuotojų pasitikėjimas sutelktiniu finansavimu rodo, kad investuoti į verslo projektus su nekilnojamojo turto įkeitimu ne perkant savo, o per SFP, yra ir patikimiau, ir paprasčiau. O neretai - ir pelningiau. Beje, tai - išskirtinė galimybė smulkiam investuotojui investuoti į tą patį projektą kartu su patyrusiais ir profesionaliais investuotojais bei prisidėti prie išskirtinių projektų finansavimo.
Investuojant per SFP tuo nereikia rūpintis, vienintelis galimas mokestis - gyventojų pajamų mokestis palūkanoms, jeigu per metus uždirbama daugiau kaip 500 eurų. Svarbu nepamiršti rizikos valdymo - rekomenduojama pradėti nuo mažesnių sumų ir investicijas paskirstyti po kelis skirtingus projektus.
„Profitus“ marketingo vadovė Monika Lenčickaitė išanalizavo aktyvų ir pasyvų investavimą į NT ir pateikė pagrindinius šių būdų skirtumus bei privalumus:
- Investicinė suma. Norint įsigyti pajamas generuojantį būstą didmiestyje ar pajūryje, reikia turėti (arba skolintis) bent 50 tūkstančių eurų. SFP „startinė“ investicija - tik 100 eurų. Šią sumą galima nuolat didinti, kas mėnesį skiriant konkrečią sumą, kuri investavus iškart pradeda uždirbti grąžą, nereikia jos laikyti „neįdarbintos“.
- Investicinė grąža. Nuomojamas NT, jeigu tai butas, generuoja apie 6-8 proc. grąžą. Nuomojant būstą paprastai skaičiuojamos 10 mėnesių metinės pajamos, nes būtina atidėti dalį būsimiems remontams. Jeigu pirkimui imama paskola, jos palūkanas taip pat reikia dėti prie sąnaudų. Pastarieji dveji metai parodė, kaip jos gali keistis ir sujaukti planus. Investuojant per SFP į verslo paskolas su NT įkeitimu, šiuo metu galima tikėtis 9-12 proc. grąžos, priklausomai nuo to, kokią sumą skiriate ir kokio rizikingumo projektus pasirenkate. Investuojant per SFP papildomų sąnaudų ar įsipareigojimų bankams nėra.
- Mokesčiai. Įsigyjant nuosavą turtą yra neišvengiamų vienkartinių mokesčių (NT brokeriui, notarui) nuomojant - Gyventojų pajamų mokestis. Taip pat gali tekti mokėti ir NT mokestį. Perkant būstą su paskola teks jį apdrausti, tai kainuos dar keliasdešimt eurų per mėnesį. Investuojant per SFP, mokamas tik GPM nuo uždirbtos sumos, ir tik tuo atveju, jeigu per metus gautos palūkanos viršija 500 eurų. Tuomet apmokestinamas minėtą sumą viršijantis skirtumas. Tai yra, jeigu uždirbsite 700 eurų palūkanų, mokestį turėsite mokėti tik nuo 200 eurų.
- Grąžos terminas. Nusipirkus savo NT, jis realiąją grąžą pradeda generuoti tik po 10-15 metų, kai atsiperka visa investuota suma. Investuojant per SFP, investuotos santaupos grąžą pradeda generuoti jau pirmaisiais mėnesiais, o investuotą visą sumą galite atsiimti po 3, 12 ar 18 mėnesių, pasibaigus terminui, kuriam skolinami jūsų investuojami pinigai.
Labai svarbus ir investicinis saugumas. Perkant savo būstą jam dažnai skiriamos visos santaupos. Per SFP galima investuoti kad ir į kelias dešimtis skirtingų projektų ir ne tik Lietuvoje. „Profitus“ šiuo metu siūlo investicijas į NT projektus Latvijoje, Estijoje bei Ispanijoje. Kuomet investuojama į vieną objektą, jo vertė kur kas labiau priklauso nuo ekonominių svyravimų - kitaip, nei per SFP, investavus į skirtingus NT projektus. Juolab, kad galima investuoti ne tik į skirtingas šalis, bet ir į komercinio NT projektą, ne tik į gyvenamąjį. Pavyzdžiui, per „Profitus“ galima investuoti į tunelinių plovyklų plėtrą Latvijoje, viešbučių rekonstrukcijas Vilniaus ir Kauno centre, buvusio banko būstinės Vilniaus centre pertvarkymą į nuomojamų biurų pastatą, poliklinikos Rygoje pertvarką į gyvenamuosius būstus ir komercines patalpas. Taip diversifikuojant investicijas, jos gerokai saugesnės nei investuojant tik į vieną NT.
Jungtinės investicijos
Jei trūksta patirties ar kapitalo, galite svarstyti jungtines investicijas su kitais investuotojais. Tai leidžia sumažinti riziką ir pasidalinti patirtimi, tačiau būtina aiškiai sutarti dėl pareigų, pelno pasidalijimo ir sprendimų priėmimo proceso.
Kaip pradėti investuoti į NT?
Kad ir kurią strategiją pasirinktumėte, svarbiausia pradėti nuo išsamios analizės ir savo finansinių galimybių įvertinimo. Investavimas į NT reikalauja kantrybės, nuolatinio mokymosi ir gebėjimo prisitaikyti prie besikeičiančių rinkos sąlygų. Pirmiausia įvertinkite savo finansinę situaciją, tikslus ir kiek laiko norite skirti. Jei neturite daug laisvų lėšų ar nenorite rūpintis nuomininkais, rinkitės REIT arba sutelktinio finansavimo platformas. Jei mėgstate didesnį valdymą ir esate pasirengęs prisiimti daugiau rizikos, galite svarstyti nuomos arba vystymo strategijas.
Tradicinis NT investavimas dažniausiai reikalauja didesnės pradinės sumos - bent kelių dešimčių tūkstančių eurų. Tačiau REIT fondai ir sutelktinio finansavimo platformos leidžia pradėti investuoti jau nuo 50-70 eurų.
Pagrindinės rizikos: rinkos kainų kritimai, tušti laikotarpiai be nuomininkų, netikėti remonto ar administravimo kaštai, sudėtingas projekto vystymas, likvidumo trūkumas kai kuriose platformose.
Pirmas pajamas galite gauti skirtingai, priklausomai nuo pasirinktos strategijos. Nuomos atveju - pajamos kiekvieną mėnesį, REIT ar platformose dividendai arba palūkanos gali būti išmokamos kas ketvirtį ar pusmetį.
Jei kartas nuo karto pasižvalgote po nekilnojamo turto pardavimų ar nuomos svetaines, jei galvojate, kad būsto ar kito objekto nuomos kainą galite nustatyti "iš akies", tai apie investavimą geriau net negalvokite. Nekilnojamo turto brokeriams pinigus moka ne už gražias akis, o rinkos išmanymą. O tai gana sudėtinga ir plati sritis, juk reikia žinoti tam tikros vietos nekilnojamo turtą rinką, nekilnojamo turto specifiką, pavyzdžiui, kokius objektus lengviau išnuomoti, kiek tokia investicija atsipirks ir t.t. Visgi, jei vis tiek labai norite investuoti į šią sritį, kreipkitės pagalbos į profesionalą.
Jei taip nutiko, kad sutaupėte, paveldėjote ar laimėjote loterijoje gana didelę pinigų sumą, už kurią galite sau leisti įsigyti būstą ar kitą nekilnojamojo turto objektą, labai šaunu, yra didžiulė tikimybė, kad investicija atsipirks. Tuo atveju, jei nekilnojamam turtui, kurį norite įsigyti vien investavimo tikslais, reikia finansinės injekcijos iš trečiųjų asmenų, pavyzdžiui, banko, reiktų gerai pagalvoti ar toks sprendimas yra išties išmintingas, nes yra rizika, kad įklimpsite į gana didelius finansinius rūpesčius.
Investicija į nekilnojamą turtą - verslas, o bet kuriam verslui reikia laiko ir priežiūros. Įsigytą nekilnojamą turtą visada reikės palaikyti tinkamos būklės - perdažyti sienas, atėjus laikui pakeisti baldus ir t.t.
tags: #investicija #i #nekilnojamaji #turta