Nekilnojamasis turtas yra svarbi ekonomikos dalis, turinti įtakos tiek asmeniniams finansams, tiek valstybės biudžetui. Šiame straipsnyje išnagrinėsime, kas sudaro nekilnojamąjį turtą, kokios jo ypatybės, kaip jis vertinamas ir parduodamas, bei apžvelgsime rinkos tendencijas Lietuvoje.
Nekilnojamojo Turto Apibrėžimas ir Ypatybės
Nekilnojamasis turtas - tai žemės sklypas ir su juo susiję daiktai, tokie kaip pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kita, kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų naudojimo paskirties ir iš esmės nesumažinus jų ekonominės vertės. Taip pat, nekilnojamuoju turtu laikomas ir įstatymų pripažintas kilnojamasis turtas, kuriam nustatyta privaloma teisinė registracija, pavyzdžiui, laivai, orlaiviai, kosminiai laivai.
Pagal savo prigimtį nekilnojamas turtas ir įstatymais tokiu pripažintas kilnojamasis turtas. Nekilnojamojo turto objektas gali būti padalintas į dalis bei tos dalys gali tapti savarankiškais nekilnojamojo turto objektais. Pavyzdžiui, yra pastatomas statinis bei vėliau jis padalinamas į tam tikras patalpas, vadinamas butais. Šiuo atveju kiekvienas butas bus atskiras nekilnojamojo turto objektas.
Ši samprata vyrauja bendrosios teisės sistemoje, kur nekilnojamasis turtas suprantamas kaip materialaus pasaulio dalykas (real estate) ir kaip turtinės teisės į materialaus pasaulio dalyką (real property).
Teisiniai Padariniai
Turto pripažinimas nekilnojamuoju sukelia tam tikrus teisinius padarinius:
- Toks turtas dažniausiai turi būti registruojamas viešame registre.
- Apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu.
- Šio turto sandoriams keliami specialūs reikalavimai (pavyzdžiui, nekilnojamojo turto sandoriai privalo būti tvirtinami notaro).
Investavimas į Nekilnojamąjį Turtą
Investicija į nekilnojamąjį turtą yra tokio turto įsigijimas su tikslu gauti pelną. Nusipirkdamas nekilnojamąjį turtą asmuo tampa jo savininku, taip pat įgija teisę jį valdyti, juo naudotis bei disponuoti. Taigi, nekilnojamojo turto savininkas naudoja šį turtą savo asmeniniams turtiniams tikslams pasiekti.
Investavimo į nekilnojamąjį turtą tikslas yra gauti pelną. Pavyzdžiui, nuomotojas nuomodamas nuomininkui tam tikrą butą gauna iš to pajamų. Taip pat asmuo gali įsigyti žemės sklypą, tame sklype vykdyti statinių statybą bei vėliau ją įvykdęs juos nuomoti arba parduoti. Šiuo atveju irgi yra siekiama pelno.
BRRRR nekilnojamojo turto investavimo strategijos paaiškinimas (IŠSAMUS VADOVAS!)
Nekilnojamojo Turto Vertinimas
Nekilnojamajam turtui taikoma specialaus vertinimo procedūra - nekilnojamasis turtas gali būti vertinamas rinkos vertės pagrindu siekiant sužinoti rinkos kainą, už kurią nekilnojamasis turtas galėtų būti parduodamas vertinimo dieną, taip pat gali būti vertinamas remiantis žinybiniais instituciniais (ne rinkos) metodais, pavyzdžiui, vertė nustatinėjama atliekant buhalterinę apskaitą, kadastrinį vertinimą, deklaruojant ar apmokestinant turtą ir kita.
Nekilnojamojo turto vertė nustatoma taikant:
- Lyginamosios (pardavimo kainos analogų).
- Atkuriamosios (išlaidų, būtinų atkurti nekilnojamąjį turtą, apskaičiavimas).
- Naudojimo pajamų (vertė nustatoma kapitalizuojant iš nekilnojamojo turto gaunamas pajamas).
- Ypatingosios vertės metodą (taikomas unikalioms meno ar istorijos vertybėms).
Nekilnojamasis turtas dažniausiai vertinamas, kai jis parduodamas, perduodamas kaip nepiniginis įnašas, mainomas, dovanojamas, paveldimas, apdraudžiamas, apmokestinamas, įkeičiamas, išnuomojamas, pripažįstamas bešeimininkiu ir kita.
Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas remiantis sutartimis ar įmonės (įstaigos, organizacijos), kurios vidaus reikmėms ir tiesioginėms funkcijoms įgyvendinti reikalingas turto vertinimas, pavedimu.
Nekilnojamojo turto vertinimo metodai
Štai lentelė, apibendrinanti pagrindinius nekilnojamojo turto vertinimo metodus:
| Metodas | Aprašymas | Pritaikymas |
|---|---|---|
| Lyginamosios vertės | Palyginimas su panašiais parduotais objektais | Dažniausiai naudojamas gyvenamajam turtui |
| Atkuriamosios vertės | Apskaičiuojamos išlaidos naujo objekto statybai | Naudojamas unikaliems arba naujiems objektams |
| Pajamų kapitalizacijos | Vertė nustatoma pagal potencialias pajamas | Komerciniam turtui, nuomojamiems objektams |
| Ypatingosios vertės | Vertinamos unikalios meno ar istorijos vertybės | Meno kūriniams, istoriniams pastatams |
Nekilnojamojo Turto Pardavimas
Parduoti nekilnojamą turtą dažniausiai būna itin nelengva. Gali tekti nuleisti kainą daugiau nei kartą, taip pat ir atnaujinti objektą. Neretai senų butų neina parduoti už gerą kainą, todėl tenka iš pradžių padaryti remontą. Tas pats galioja ir namams bei sodyboms.
Norint parduoti nekilnojamą turtą geriausia yra kuo daugiau žmonių informuoti, jog jis yra pardavinėjamas. Tai geriausia daryti skelbimų portaluose bei kartais laikraščiuose.
Neretai žmonės vengia kreiptis į agentą, jog parduotų turimą turtą, nes mano, kad tai padaryti yra itin lengva. Deja, bet itin dažnai tenka nusivilti. Jei būstas ar žemė yra geroje vietoje ir parduodamas yra už gerą kainą, tuomet tai gali būti itin geras pasirinkimas parduoti savarankiškai. Tačiau neretai pasitaiko, jog objektai yra itin prastoje vietoje ir juos parduoti yra sunku, tuomet reikėtų ieškoti agento.
Nekilnojamojo turto pardavimas gali būti itin naudingas, kadangi gautą sumą galima investuoti kitur ar skirti asmeninėms reikmenims. Tačiau reikėtų atkreipti dėmesį, jog nevisada yra geriausia parduoti turtą. Ne pats geriausias variantas yra tada, kada turtą galima išnuomoti ir jis atsipirktų labai greitai. Nuoma dažniausiai yra brangi, tuo labiau didžiuosiuose miestuose.
Nekilnojamojo Turto Vertės Analizė Lietuvoje
Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinkoje pastaraisiais metais pastebima didėjanti paklausa ir kainų kilimo tendencija. Didėja ne tik susidomėjimas nekilnojamojo turto įsigijimu, bet tai skatina ir svarstymus apie jau turimų NT objektų vertę.
Nekilnojamojo turto vertės analize galite užsiimti ir patys, tiesa, visiškai tikslius skaičius sužinoti bus praktiškai neįmanoma. Galite peržiūrėti šiuo metu parduodamus NT skelbimus, arba neseniai įvykusius sandorius.
Tačiau rasti visiškai identiškai lygų nekilnojamąjį turtą bus itin sudėtinga, arba beveik neįmanoma. Tad šiuo metodu galite pasitikrinti tik apytikslią vertę, bet ji gali svyruoti net keliais tūkstančiais į vieną ar kitą pusę.
Nekilnojamojo turto vertė gali keistis laikui bėgant, atsižvelgiant į rinkos sąlygas ir kitus veiksnius. Lietuvos nekilnojamojo turto vertę lemia ne tik vidaus, bet ir tarptautinės rinkos pokyčiai.
Siekiant gauti tikslius ir aktualius skaičius, verta pasikonsultuoti su nekilnojamojo turto ekspertais, kurie nuolat seka rinkos tendencijas ir gali suteikti profesionalią pagalbą.
Nekilnojamasis Turtas Lietuvoje: Teisinis Reglamentavimas
LIETUVOJE Nekilnojamojo turto mokesčio įstatyme (2005) nustatyta, kad nekilnojamoasis turtas apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu.
Pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą (1999, nauja redakcija įsigaliojo 2012) turto vertinimo subjektais laikomi užsakovai ir turtą vertinančios įmonės, taip pat vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotos institucijos.
Nekilnojamąjį turtą vertinanti įmonė, išskyrus vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotą instituciją, privalo apsidrausti civilinės atsakomybės draudimu. Nekilnojamojo turto vertintojų ir nekilnojamąjį turtą vertinančių įmonių veiklos valstybinę priežiūrą atlieka Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo institutas.
Nekilnojamasis turtas vertinamas remiantis vyriausybės 2012 patvirtinta Turto ir verslo vertinimo metodika ir 2005 patvirtintomis Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklėmis (nauja redakcija 2011).
Pagal Nekilnojamojo turto registro įstatymą (1996, nauja redakcija 2001) nekilnojamojo turto registrą tvarko Registrų centras, pavaldus Teisingumo ministerijai.
Svarbu atkreipti dėmesį į apleistą ar neprižiūrimą nekilnojamąjį turtą. Apleistas ar neprižiūrimas nekilnojamasis turtas - nekilnojamasis turtas, kurio būklė kelia pavojų jame ar arti jo gyvenančių, dirbančių ar kitais tikslais būnančių žmonių sveikatai, gyvybei ar aplinkai ir kuris per viešojo administravimo subjekto, vykdančio statinių naudojimo priežiūrą, nustatytą terminą nebuvo suremontuotas, rekonstruotas ar nugriautas, ir kuris yra įtraukas į apleisto ar neprižiūrimo nekilnojamojo turto sąrašą.
Rinkos Tendencijos ir Būsto Įsigijimo Aspektai
Būstas per metus pabrango apie 20 proc. Taip nutiko dėl kelių veiksnių: didelio rinkos aktyvumo, sumažėjusios pasiūlos, išaugusių statybos medžiagų ir darbų kainų. Atsirado nauji reikalavimai energetiniam pastatų naudingumui bei naujas infrastruktūros mokestis, kas, ypač ekonominiame segmente, turėjo nemenką įtaką kainos ūgtelėjimui. Vis dar neatsakyti nekilnojamojo turto plėtros valstybinėje žemėje klausimai taip pat neprisidėjo prie kainų stabilizavimo. „Ženkliai išaugus nekilnojamojo turto kainoms, pirminės būsto rinkos aktyvumas trečiąjį šių metų ketvirtį sumažėjo ir grįžo į priešpandeminį 2019-ųjų lygį.
Prieš perkant būstą reikėtų atsakyti į klausimą, koks tikslas yra prioritetinis - ar įsigyti vietą gyvenimui, ar uždirbti perkant pigiau, parduodant brangiau. Jeigu būstas yra įsigyjamas sau - gyvenimui, reikia pirkti tai, kas jums iš tiesų tinka ir tiks bent artimiausius 3-5 metus.
Svarstyti apie 10 - 20 metų perspektyvą taip pat neverta. Siekiantiems suderinti gyvenimą ir vertės prieaugio paiešką, reikėtų orientuos į mažiau išvystytas teritorijas, kurių plėtra numatyta jau artimiausiu metu. Jau išplėtotos vietos brangsta sąlyginai lėčiau (priklausomai nuo teritorijos išvystymo darnos), o jeigu pasirinkta vieta plėtotojams taps įdomi tik po 20 metų, naudos irgi nebus daug.
Turto vertintojai, paklausti, kas lemia turto vertę, atsakys: „Vieta, vieta ir, dar kartą - vieta“. Kuomet vertintojai kalba apie turto vietą, jie turi omeny būsto likvidumą, jo vertės tvarumą. Tačiau jeigu būstas yra įsigyjamas gyvenimui, svarbiausiomis tampa ne jo pardavimo galimybės.
Siūlyčiau renkantis būstą pamodeliuoti savo tipinę dieną. Kiek truktų kelionė iki darbo? Ar patogiu atstumu išsidėstę mėgstamos pramogų vietos, prekybos centrai, sveikatos įstaigos, miesto centras? Ar vaikai galės savarankiškai pasiekti mokyklą bei užklasinių užsiėmimų vietas? Jeigu jūsų įstaiga yra vieno - dviejų kilometrų atstumu, pasivaikščioti pėsčiomis - puikus sprendimas, tačiau nereikia kurti iliuzijų, kad žiemą važinėsite dviračiu iš Pilaitės į Senamiestį.
Neverta ieškoti būsto, kur visa jums reikalinga socialinė infrastruktūra yra „už 5 metrų“ nuo pasirinkto būsto ar sklypo namui. Taip pat verta atsižvelgti į kaimyninius, ypač senesnius, pastatus. Šalia esantys namai neblogai iliustruoja jūsų būsimą kaimynystę. Tankinant miestą neretai seni pastatai nugriaunami ir vietoje jų statomi didesni. Nedideli, mažaaukščiai, prastos būklės pastatai gali atrodyti ne itin patrauklūs, tačiau būtent jie suteikia didžiausią tikimybę, kad teritorijoje bus vykdoma nauja plėtra, kaimynystėje iškils nauji, modernūs statiniai.
Automobilių statymas gatvėse ar kelkraščiuose yra netvarus sprendimas. Tai, kad šiandien tokią galimybę turite, nereiškia, kad ją turėsite rytoj. Miestui tankėjant dėl tokių vietų prasideda kaimynų „kovos“, vis daugiau gatvių yra apmokestinamos arba stovėjimas apskritai uždraudžiamas dėl saugumo.
Jeigu norima gyventi naujos statybos name, tenka rinktis tarp likučių jau baigtuose statyti daugiabučiuose arba iš didesnės pasiūlos „iš brėžinių“. Pirmuoju atveju egzistuoja mažas būsto pasirinkimas, ir rasti sau tikrai tinkantį būstą gali nepavykti. Kita vertus, jeigu toks būstas randamas - geriau pirkti nei laukti naujo pastato. Jeigu pradinis įnašas jau sukauptas, jis leis pradėti mažinti hipoteką, nereikės leisti pinigų būsto nuomai.
Kitas brėžinių suteikiamas privalumas - galimybė pigiau ar nemokamai atlikti būsto suplanavimo pakeitimus, kol pastatas dar nėra pastatytas. Architektai rengdami projektą, vystytojai tuos projektus peržiūrėdami suplanuoja šimtus butų todėl laikas, skiriamas konkrečiam butui, yra ribotas. Tuo tarpu, jeigu jus samdote interjero specialistą tik vienam butui (ar šį darbą atliekate patys), šio konkretaus turto suplanavimui galima skirti nepalyginamai daugiau laiko ir perkelti vieną ar kitą pertvarą pastatui kylant nebus problema (priklausomai nuo vystytojo pasirinktų konstrukcijų tipo).
tags: #in #real #nekilnojamas #turtas