Lietuvoje nekilnojamojo turto rinka sparčiai auga, tačiau kartu kyla vis daugiau klausimų apie tinkamiausius būdus investuoti, optimizuoti mokesčius ir išnaudoti įvairias lengvatas. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, kuriuos turėtų žinoti kiekvienas NT investuotojas, įskaitant PVM taikymą parduodant įmonės turtą.
Įmonių aktyvumas būsto rinkoje
Pastaruoju metu stebimas įmonių suaktyvėjimas būsto rinkoje kelia klausimų apie tokios veiklos teisėtumą ir galimas pasekmes. Aptarkime, ar įmonė gali įsigyti butą Lietuvoje, kokiais tikslais tai daroma ir kokie mokesčiai taikomi parduodant nekilnojamąjį turtą.
Lietuvos banko (LB) duomenimis, juridiniai asmenys sparčiai pradėjo pirkti gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą. Pavyzdžiui, Vilniuje tokių sandorių padaugėjo iki 10 proc. Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius įsitikinęs, kad įmonių suaktyvėjimą būsto sandorių rinkoje lėmė aktyvi NT, skirto nuomai, fondų veikla. Be to, įmonės būstą perka savo darbuotojams.
Seimo Biudžeto ir finansų komiteto pirmininkas Mykolas Majauskas mano, kad tokį procesą lėmė dvi priežastys: verslas turi laisvų pinigų ir investuoja - nusiperka būstą ir jį išnuomoja arba perka asmeniniam vartojimui. Anot M.Statulevičiaus, tokia veikla Lietuvoje prasidėjo 2019-2020 metais: "Juridiniai asmenys superka gyvenamosios paskirties objektus ir juos vėliau nuomoja - atsiranda tokia veiklos forma". Jis mano, kad ateityje tokių sandorių tik daugės, nes dabar juos stabdo menka būsto pasiūla.
Taigi, įmonė gali turėti registracijos adresą. Nėra draudimo įsigyti butą. Klausimas kokiu tikslu įmonė butą įsigyja.
Kada galimos sąnaudos?
Jei butas bus nuomojamas ir uždirbs pajamas - pirkimo PVM ir visos įrengimo/išlaikymo sąnaudos bus leidžiami atskaitymai. Jei butas perkamas kitokiu tikslu (pajamų neuždirbs ir įmonės ekonominėje veikloje nedalyvaus)- pirkimo PVM atskaityti negalima, įrengimo bei išlaikymo kaštai taip pat neleidžiami. Jei butas perkamas perpardavimui - tai prekė (visos įsigijimo/įrengimo išlaidos leidžiami, PVM atskaita taip pat leidžiama).
PVM aspektai parduodant NT
PVM apmokestinimas priklauso nuo turto amžiaus ir veiklos pobūdžio:
- Naujos statybos ar senos statybos NT, kuriam per pastaruosius 24 mėn. buvo atliktas esminis pagerinimas, parduodamas su 21% PVM.
- Jei NT parduodamas kaip asmeninis turtas (pvz., buvo naudojamas asmeniniam gyvenimui), PVM netaikomas.
- Išlaikant NT ilgiau nei 2 metus, vėliau jį galima parduoti be PVM.
Pagal PVMĮ nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis. PVM įstatymas nesieja PVM prievolių su pastato paskirties pakeitimu.
Svarbu pažymėti, kad atvirkštinio PVM mechanizmas nėra taikomas parduodant NT.
PVM prievolės atsirastų pardavus:
- žemę, kartu su naujais pastatais ar statiniais ar jų dalimis;
- žemę statyboms;
- naujus pastatus ar statinius bei jų dalis.
PVM prievolių neatsirastų pardavus:
- žemę, kuri nėra skirta statyboms ir žemę, kuri tiekiama kartu su senais pastatais ar statiniais ar jų dalimis;
- senus pastatus ar statinius bei jų dalis.
Jei Jūs, neįsiregistravęs PVM mokėtoju, parduosite aukščiau nurodytą PVM neapmokestinamą nekilnojamąjį turtą, tai gautas atlygis netraukiamas į 45 000 eurų sumą, kurią viršijus reikia registruotis PVM mokėtoju, todėl PVM prievolių neatsirastų.
Patarimai ir rekomendacijos, kurias turi žinoti kiekvienas naujas nekilnojamojo turto agentas
PVM ir Ilgalaikis Turtas
Bet kokio ilgalaikio turto perleidimas, kai turtą perleidžia PVM mokėtojas, apmokestinamas PVM. Parduodant ilgalaikį turtą apskaitoje registruojamas tik perleidimo rezultatas - pelnas arba nuostoliai.
Kai sąskaitoje yra nurodyta konkreti prekė - vilkikas ar jo dalis, įrodinėti, kas buvo paduota, nebus sudėtinga. Kai parduodamos išardyto automobilio dalys, toks tiekimas nėra laikomas ilgalaikio turto tiekimu.
Jeigu automobilis nebenaudojamas veikloje, nėra draudžiama iki pardavimo jį perkelti į atsargas.
Pavyzdžiui:
- Motociklo pardavimas nėra atleistas nuo PVM, net jeigu įmonė jį pirko iš gyventojo ir be PVM.
- Parduodant įrangą, kuri buvo įsigyta iš ES ir kuriai buvo taikomas atvirkštinis PVM, lengvatos netaikomos.
- Lengvojo automobilio, kurio PVM atskaita draudžiama, pardavimas neapmokestinamas.
- Parduodant lengvąjį automobilį, kuris laikomas krovininiu, skaičiuojamas pardavimo PVM.
Kai įmonė pirko N1 kategorijos automobilį, ji atskaitė pirkimo PVM. Jeigu automobilio pirkimo PVM neatskaitomas pagal PVMĮ 62 str. 2 d., parduodant automobilį reikės skaičiuoti PVM, net jeigu jis nudėvėtas iki 1 Eur vertės.
PVM ir Nekilnojamasis Turtas
Parduodant nekilnojamąjį turtą be PVM, kurio pirkimo PVM buvo atskaitytas, pirkimo PVM atskaita yra tikslinama. Parduodant ne PVM mokėtojui nekilnojamąjį turtą, kuris nėra laikomas nauju, PVM neskaičiuojamas.
Senų pastatų, taip pat jų dalių pardavimas PVM neapmokestinamas. Seno pastato pardavimo pajamos PVM neapmokestinamos ir į 45 000 Eur sumą neįtraukiamos.
Naujo pastato pardavimas turi būti apmokestinamas 21 proc. PVM.
Jeigu pirkėjas pageidauja perkamo turto - žemės ir namo - kainas atskirti, tai padaryti nėra draudžiama.
NT mainų sandoris savo esme laikomas pirkimo - pardavimo sandoriais. NT sandoriai paprastai yra didelės vertės ir tai sąlygoja reikšmingas PVM sumas.
Kai įmonė parduoda žemės sklypą, kuris skirtas gyvenamųjų namų statybai, t. y. žemės statyboms pardavimas yra apmokestinamas PVM.
Jeigu įmonė vykdo nuotolinę prekybą, turi e. PVMĮ nustato išimtį PVM mokėtojui parduoti IT be PVM tik keliais atvejais: 1) IT ne mažiau kaip 99 proc.
Veiklos kaip komplekso perleidimo sandorio PVM neskaičiuojamas. Papildytas PVMĮ 9 str. 1 dalies, kuri reglamentuoja veiklos kaip komplekso perleidimą, komentaras.
Parduodant pasigamintą IMT, įmonė turėtų skaičiuoti pardavimo PVM. Pasigamintas IMT būtų parduotas su PVM, t. Pasirinkimas skaičiuoti PVM galioja tuomet, kai pirkėjas yra PVM mokėtojas.
Optimizavimo Strategijos
Yra keli pagrindiniai būdai optimizuoti NT mokesčius:
- Verslo liudijimas: Tai dažniausiai pigiausias būdas, jei nuomojamos gyvenamosios paskirties patalpos. Verslo liudijimo kaina priklauso nuo miesto, kuriame registruotas nuomotojas, todėl verta rinktis optimalų variantą.
- Nuomos apmokestinimas GPM: Jei pajamos iš NT nuomos sąlyginai nedidelės ir ekonomiškai nenaudinga išimti verslo liudijimo arba tokių patalpų nuomai verslo liudijimas nėra išduodamas, tokiu atveju nuomos pajamos apmokestinamos GPM.
- Juridinis asmuo: Jei planuojama turėti daugiau NT objektų ar vykdyti plėtros projektus, verta svarstyti įmonės steigimą. Vystant NT verslą per įmonę, yra galimybė nurašyti sąnaudas (pvz., remonto, administravimo kaštus) ir sumažinti apmokestinamąjį pelną.
Investuotojai dažnai susiduria su mokestinėmis klaidomis tiek su kitais iššūkiais, kurių galima išvengti pasikonsultavus su savo srities ekspertais. Teisingai sudėliota investavimo strategija bei parengtas finansinio augimo planas gali ženkliai padidinti sėkmės tikimybę, sukurti didesnę grąžą ir optimizuoti mokesčius.
Tačiau investuotojai turėtų įvertinti ne tik objekto kainą, bet ir jo likvidumą, galimą nuomos grąžą bei administravimo iššūkius. Pavyzdžiui, nors NT objektas mažesniame mieste gali būti pigesnis, jo valdymas gali reikalauti daugiau pastangų dėl didesnių nuomos administravimo kaštų ir mažesnio likvidumo.
Pagrindinės Temos:
- Nuomos verslo modeliai ir jų pelningumas: Trumpalaikė nuoma gali būti pelninga, tačiau turi didelius administravimo kaštus ir gali būti apmokestinama PVM, jeigu pajamos iš nuomos viršija PVM registracijos ribą. Ilgalaikė nuoma siūlo daugiau stabilumo bei mažesnį apmokestinimą.
- Mokesčių optimizavimas NT sektoriuje: Verslo liudijimas yra pigiausia forma NT nuomai. Verslo liudijimo kaina priklauso nuo savivaldybės nustatytų įkainių.
- Finansavimo strategijos: NT finansavimas per fizinį asmenį suteikia galimybę finansuotis ilgesniam laikotarpiui ir už mažesnes palūkanas.
- NT pardavimas ir mokestiniai aspektai: NT pardavimas apmokestinamas GPM (gyventojų pajamų mokesčiu), išskyrus atvejus, kai turtas išlaikytas 10 metų arba deklaruota gyvenamoji vieta 2 metus iki pardavimo momento ir pardavimo momentu vis dar yra deklaruota.
- Remonto išlaidų optimizavimas: Naujos statybos NT įsirengimo kaštai gali būti nurašyti kaip sąnaudos pardavimo metu.
- Finansinis planavimas ir konsultacijų svarba.
Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma individualia konsultacija. Visada rekomenduojama kreiptis į profesionalus dėl konkretaus atvejo analizės.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) parduodant NT
Parduodant butą ar namą Lietuvoje, privaloma susimokėti gyventojų pajamų mokestį. Tačiau yra atvejų, kai jo mokėti nereikia. Visų pirma, reikia žinoti, kad pajamų mokestis apskaičiuojamas ne nuo visos pardavimo kainos, o tik nuo pelno, kurį gavote parduodamas butą. Pavyzdžiui, jeigu butą pirkote už 100000 eurų, o pardavėte už 125000, pajamų mokestis bus apskaičiuojamas tik nuo 25000 eurų. 15% nuo 25000 eurų bus 3750 eurų.
Jei butas jums buvo padovanotas ar jį paveldėjote, vis tiek nereikės mokėti mokesčio nuo visos pardavimo kainos. Mat bus traktuojama taip, tarsi jūs būtumėte pirkęs butą už tą kainą, kuri buvo tuo metu, kai jį gavote dovanų ar paveldėjote.
Kada GPM mokėti nereikia:
- Jeigu parduodate butą pigiau, nei įsigijote, arba už tą pačią kainą.
- Jeigu parduodate savo gyvenamąjį butą - nesvarbu, kada jį būtumėte pirkęs. Tačiau pragyvenęs ten (deklaravęs gyvenamąją vietą) turite būti ištisus 2 metus iki pardavimo.
Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT.
Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia.
Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.
Jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti. Kitaip sakant, jei butą įsigijote 2012, o šiais metais norite jį parduoti, galite būti ramūs - GPM mokėti nereikės, nes butui yra jau 10 metų.
Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje.
Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.
Svarbu žinoti:
- 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT.
- Jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti.
- Jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite, mokesčių mokėti nereikia.
Ilgalaikio Turto Pardavimas Ir PVM
Parduodant įrangą, kuri buvo įsigyta iš ES ir kuriai buvo taikomas atvirkštinis PVM, lengvatos netaikomos. Motociklo pardavimas nėra atleistas nuo PVM, net jeigu įmonė jį pirko iš gyventojo ir be PVM.
Kai parduodamos išardyto automobilio dalys, toks tiekimas nėra laikomas ilgalaikio turto tiekimu. Jeigu automobilis nebenaudojamas veikloje, nėra draudžiama iki pardavimo jį perkelti į atsargas.
Bet kokio ilgalaikio turto perleidimas, kai turtą perleidžia PVM mokėtojas, apmokestinamas PVM. Jeigu PVM sumą pagal PVM įstatymo 96 str. Parduodant pasigamintą IMT, įmonė turėtų skaičiuoti pardavimo PVM. Pasigamintas IMT būtų parduotas su PVM, t. Parduoda 2009 m.
Jei ūkininkas atitinka abi sąlygas, tai, parduodamas tokį ilgalaikį turtą, jis turi teisę pardavimo PVM apskaičiuoti nuo pardavėjo maržos. Apmokestinamoji vertė yra pardavėjo marža, kuri apskaičiuojama PVMĮ 107 straipsnio 2 dalyje nustatyta tvarka. 10 000 - 9 000 - (1 000 x (21 proc.)
Ūkininkas, PVM mokėtojas, parduodamas turtą, kurio apmokestinamoji vertė yra pardavėjo marža, privalo išrašyti PVM sąskaitą faktūrą, kurioje neturi teisės nurodyti PVM tarifo ir sumos. Išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje taip pat būtinai turi būti įrašyta nuoroda „Maržos apmokestinimo schema.
Jei ūkininkas parduoda lengvąjį automobilį, kuris buvo naudotas jo individualiai žemės ūkio veiklai, jis jį gali parduoti be PVM pagal PVMĮ 33 straipsnį.
Kai sąskaitoje yra nurodyta konkreti prekė - vilkikas ar jo dalis, įrodinėti, kas buvo paduota, nebus sudėtinga.
Parduodant ilgalaikį turtą apskaitoje registruojamas tik perleidimo rezultatas - pelnas arba nuostoliai. Jeigu automobilis būtų parduotas pelningai, pelnas būtų priskiriamas pelno mokesčiu apmokestinamosioms pajamoms.
Nekilnojamojo Turto Pardavimo Ypatumai
Parduodant ne PVM mokėtojui nekilnojamąjį turtą, kuris nėra laikomas nauju, PVM neskaičiuojamas. Naujo pastato pardavimas turi būti apmokestinamas 21 proc. PVM. Parduodant automobilį reikės skaičiuoti PVM, net jeigu jis nudėvėtas iki 1 Eur vertės.
Senų pastatų, taip pat jų dalių pardavimas PVM neapmokestinamas. Naujas pastatas ar statinys - tai nebaigtas pastatas ar statinys, taip pat baigtas pastatas ar statinys 24 mėn. nauja pastato ar statinio dalis - tai naujo pastato ar statinio, kaip jis apibrėžtas šios dalies 1 punkte, dalis, taip pat naujai pastatyta nenaujo pastato ar statinio dalis 24 mėn.