Turtas gali būti įkeistas, siekiant užtikrinti skolinių įsipareigojimų vykdymą.
Hipoteka (įkeitimas) yra priemonė, leidžianti kreditoriui patenkinti savo reikalavimus iš įkeisto turto vertės, jei skolininkas nevykdo savo įsipareigojimų.
Šiame straipsnyje nagrinėjamos sąlygos, kuriomis turtas gali būti perduotas įkeitimui, atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos teisės aktus ir teismų praktiką.
Teisinis Reglamentavimas
Lietuvoje hipoteką reguliuoja Civilinis kodeksas, kuris nustato nekilnojamojo turto (žemės, pastatų, laivų, orlaivių ir kitų) bei kilnojamojo turto ir turtinių teisių įkeitimą hipotekos būdu.
Hipotekos objektas kreditoriui neperduodamas.
Galimas įkeistojo daikto paskesnis įkeitimas, jeigu hipotekos sandoris to nedraudžia.
Įkeistojo daikto savininkas neturi teisės sunaikinti, sužaloti daikto ar kitaip sumažinti jo vertės, išskyrus daikto normalų nusidėvėjimą jį naudojant.
Hipotekos objektu gali būti nekilnojamasis turtas, registruojamas viešajame registre, kuris nėra išimtas iš civilinės apyvartos.
Juridinių Asmenų Nemokumo Įstatymo (JANĮ) Reikalavimai
Nagrinėjant turto perdavimo įkaito turėtojui klausimą bankroto atveju, svarbu atsižvelgti į Juridinių Asmenų Nemokumo Įstatymo (JANĮ) nuostatas.
Vienas iš svarbiausių aspektų - ar turtas naudojamas ūkinėje komercinėje veikloje.
Civilinėje byloje Nr. 2-1365-407/2021 Lietuvos apeliacinis teismas nagrinėjo ginčą dėl bankrutuojančios UAB „ARVI KALAKUTAI“ komanditinės ūkinės bendrijos kreditorių susirinkimo nutarimo, kuriuo buvo patvirtinta įkeisto turto perdavimo įkaito turėtojui tvarka.
Pareiškėjai (kreditoriai) J. B. ir UAB „Tarptautinė statybos korporacija“ skundė nutarimą, teigdami, kad ketinamas perduoti turtas yra naudojamas B UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB ūkinėje komercinėje veikloje, todėl skundžiamas kreditorių susirinkimo nutarimas neatitinka JANĮ 97 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatytos sąlygos.
Esminiai Argumentai
- Turtas naudojamas ūkinėje komercinėje veikloje.
- Įkeistas turtas perduodamas už nepriklausomo turto vertintojo nustatytą rinkos vertę.
- Kreditorių susirinkimas nėra pritaręs turto vertintojo nustatytai įkeisto turto rinkos vertei.
- Turto perdavimo tvarkoje numatyta, kad turtas būtų perduotas už sumą, neatskaičius iš to turto apmokamos bankroto proceso administravimo išlaidų sumos.
Pirmosios Instancijos Teismo Nutarties Esmė
Kauno apygardos teismas 2021 m. spalio 13 d. nutartimi pareiškėjų skundus atmetė.
Teismas nustatė, kad JANĮ nedraudžia turto, kuris bus perduodamas įkaito turėtojui, naudoti ūkinėje komercinėje veikloje.
Teismas konstatavo, kad kreditorių susirinkimas leido B UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB vykdyti ūkinę komercinę veiklą iki turto perdavimo įkaito turėtojai dienos, pareiškėjai šiam kreditorių nutarimui pritarė, nutarimo neskundė, todėl nemokumo administratorius yra įpareigotas vykdyti kreditorių susirinkimo valią iki turto perdavimo-priėmimo akto pasirašymo su įkaito turėtoja dienos.
Be to, turto naudojimas ūkinėje komercinėje veikloje negali būti kliūtis turto perdavimui įkaito turėtojai, kadangi ūkinė komercinė veikla gali būti vykdoma tik iki turto perdavimo dienos, t. y. ji baigiama dieną prieš turto perdavimą.
Teismas taip pat nustatė, kad vertė, už kurią įkaito turėtoja sutiko perimti turtą, nebuvo neteisėtai modifikuota, todėl įkaito turėtojos reikalavimas nebus tenkinamas mažesne apimtimi, nei reikalauja įstatymas.
Galiausiai, teismas konstatavo, kad kreditorių susirinkime patvirtintoje turto perdavimo tvarkoje nėra nurodoma, kad išskaitomos išlaidos nebus apmokamos įkaito turėtojo.
Tvarkoje yra numatyta, kad atsižvelgiant į tai, jog po įkeisto turto perdavimo liks ženkli dalis kito įkeisto turto (prekės ženklai), kintamas atlygis administratoriui bei išlaidų paskirstymo proporcija bus galutinai apskaičiuota gavus paskutines bankroto proceso lėšas, kaip tai numatyta JANĮ 99 straipsnyje.
Atskirųjų Skundų Argumentai
Atskiruosiuose skunduose pareiškėjai J. B. ir UAB „Tarptautinė statybos korporacija“ prašė panaikinti Kauno apygardos teismo 2021 m. spalio 13 d. nutartį ir klausimą išspręsti iš esmės - panaikinti B UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB 2021 m. rugpjūčio 13 d. kreditorių susirinkimo nutarimą antruoju darbotvarkės klausimu.
Jie nurodė, kad JANĮ 97 straipsnio 1 dalies 1 punkte įtvirtintas imperatyvas, draudžiantis perduoti bankrutuojančios įmonės ūkinėje komercinėje veikloje naudojamą turtą įkaito turėtojui.
Taip pat, pareiškėjai teigė, kad įkeisto turto perdavimas įkaito turėtojui įmanomas tik išsprendus administravimo išlaidų priskyrimo perduodamam įkeistam turtui klausimą.
Atsiliepimai į Atskiruosius Skundus
Atsakovė B UAB „ARVI KALAKUTAI“ KŪB atsiliepime į atskiruosius skundus prašė pareiškėjų atskiruosius skundus atmesti.
Ji nurodė, kad JANĮ 97 straipsnio 1 dalies 1 punktas reguliuoja faktinį turto perdavimą, o ne paruošiamųjų perdavimo veiksmų atlikimo tvarką.
Atsakovė taip pat teigė, kad turto perdavimo įkaito turėtojai metu turtas nebebus naudojamas atsakovės ūkinėje komercinėje veikloje, todėl nėra netgi prielaidų teiginiams apie galimą JANĮ 97 straipsnio 1 dalies pažeidimą.
Įkeistas turtas
Turto Vertės Nustatymas
Svarbu, kad įkeistas turtas būtų perduodamas už nepriklausomo turto vertintojo nustatytą rinkos vertę.
Kreditorių susirinkimas turi pritarti turto vertintojo nustatytai įkeisto turto rinkos vertei.
Žemėtvarka ir nekilnojamojo turto vertinimas VDU ŽŪA.
Administravimo Išlaidos
Turto perdavimo tvarkoje turi būti aiškiai numatyta, kaip bus apmokamos bankroto proceso administravimo išlaidos.
Išlaidos turi būti atskaitomos iš perduodamo įkeisto turto.
JANĮ 98 straipsnio 4 dalies nuostata numato, kad turto perdavimas hipotekos kreditoriui įmanomas tik po to, kai administravimo išlaidos yra faktiškai apmokamos, pervedant jas į juridinio asmens kreditorių sąskaitą.
Hipotekos rūšys
Pagal atsiradimo prigimtį hipoteka gali būti priverstinė ir sutartinė.
Priverstinė hipoteka atsiranda įstatymo arba teismo sprendimo pagrindu, o sutartinė hipoteka atsiranda hipotekos sandorio ar įkeičiamojo daikto savininko vienašalio pareiškimo pagrindu.
Sutartinė hipoteka gali būti įmonės, paprastoji, jungtinė, svetimo daikto, maksimalioji, bendroji ir sąlyginė.
Hipotekos rūšys ir apibūdinimai:
| Hipotekos Rūšis | Apibūdinimas |
|---|---|
| Įmonės hipoteka | Įmonės kaip nekilnojamojo turto įkeitimas. |
| Paprastoji hipoteka | Vieno konkretaus nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą. |
| Jungtinė hipoteka | Kelių nuosavybės teise priklausančių nekilnojamųjų daiktų įkeitimas vienu metu norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą. |
Žodis „suvaržytas“ skamba sudėtingai, tačiau iš tiesų tai reiškia, kad turtui taikomi tam tikri apribojimai.
Tai gali būti įkeitimas bankui, areštas arba disponavimo teisės apribojimas, kurį pritaikė teismas.
Kitaip tariant, tai turtas, dėl kurio pardavimo reikia papildomų leidimų ar veiksmų.
Natūralu, kad kyla klausimas - ar toks butas gali būti parduodamas?
Taip, gali, tačiau procesas nėra toks paprastas kaip įprasto buto pardavimas.
Svarbiausia - tinkamai pasiruošti, turėti kantrybės ir, žinoma, žinoti, kaip efektyviai bendrauti su bankais, antstoliais ar teismu.
Buto pardavimas, kai jis yra įkeistas bankui
Jei butas buvo pirktas su banko paskola, kol ji nėra visiškai išmokėta, turtas yra įkeistas bankui.
Norint tokį butą parduoti, pirmiausia reikia gauti banko leidimą.
Tam užpildoma speciali paraiška, o bankas vertina situaciją: ar pirkėjas perka turtą su paskola, ar be jos.
Jei naujasis pirkėjas perka butą su banko finansavimu - bus reikalingas antrinis įkeitimas.
Jei be paskolos, - toks įkeitimas nereikalingas.
Tokiose situacijose svarbu sklandžiai suderinti visų šalių interesus ir laikytis terminų, nes bankai sprendimus priima ne per vieną dieną.
Patyręs NT agentas šio proceso metu padeda viską sustyguoti taip, kad pardavimas įvyktų be streso.
Buto pirkimas su paskola
Areštuoto buto pardavimas
Areštas dažniausiai uždedamas antstolio arba teismo sprendimu.
Tai daroma, kai savininkas turi skolų ar yra pradėtas teismo procesas.
Norint parduoti tokį turtą, būtina susisiekti su antstoliu ir išsiaiškinti, kokia yra skolos suma bei kokiomis sąlygomis galima gauti leidimą parduoti butą.
Dažniausiai antstolis leidžia pardavimą su sąlyga, kad dalis gautų pinigų iš karto bus pervesta skoloms padengti.
Tokiu būdu abi pusės - pardavėjas ir antstolis - pasiekia naudingą sprendimą: butas parduodamas, o įsipareigojimai sumažinami.
Parduodamam butui uždėtas teismo areštas
Kartais teismas taiko laikinąsias apsaugos priemones - tai reiškia, kad butui uždedamas disponavimo teisės apribojimas.
Ši priemonė taikoma iki teismo sprendimo priėmimo, todėl kol byla neišnagrinėta, parduoti tokio turto negalima.
Tokiais atvejais svarbiausia - nuosekliai bendrauti su teismu ir advokatais, kad areštas būtų panaikintas kuo greičiau.
Kiekvienas žingsnis turi būti dokumentuotas ir atliktas teisingai.
Čia patyręs NT teisinkas gali padėti suprasti, kokius dokumentus reikėtų paruošti ir kokia seka veiksmai atliekami.
Kaip parduoti nekilnojamąjį turtą Lietuvoje, būnant užsienyje
Ar sunku parduoti areštuotą butą?
Tai nėra įprasta situacija, bet tikrai išsprendžiama.
Reikia pasiruošti, kad teks bendrauti su įvairiomis institucijomis - antstoliais, bankais, kartais net teismo atstovais.
Patarimas: visus susirašinėjimus atlikite raštu - tai suteiks aiškumo ir bus įrodymai, jei kas nors vėliau keltų klausimų.
Nors procesas gali atrodyti sudėtingas, viską galima suvaldyti, turint tinkamą planą.
Viską galite susitvarkyti patys, o NT agentas, turintis patirties su tokiais atvejais, padeda sutaupyti daug laiko, nervų ir apsaugo nuo klaidų, kurios gali kainuoti brangiai.
Ar verta naudotis brokerio paslaugomis?
Ne kiekvienas nekilnojamojo turto brokeris imasi darbų, susijusių su suvaržytais ar areštuotais butais.
Kodėl? Todėl, kad tai reikalauja daug laiko, atsakomybės ir kruopštumo.
Kiekvienas antstolis ar bankas turi savo procedūras, todėl pardavėjas dažnai susiduria su netikėtais „siurprizais“.
Jei jums svarbu išsaugoti ramybę, laiką ir užtikrintai pasiekti pardavimo rezultatą - patikimo NT agento pagalba yra geriausias sprendimas.
Patyręs specialistas viską sustyguos, pasirūpins komunikacija su institucijomis ir užtikrins, kad sandoris būtų atliktas teisėtai bei sklandžiai.