Planuojant statyti nuosavą namą, svarbu iš anksto pasidomėti visais teisiniais ir techniniais aspektais. Vienas iš svarbių klausimų - ar reikalingas statybos vadovas, kokios jo funkcijos ir atsakomybė. Šiame straipsnyje aptarsime, kada statybos vadovas yra privalomas, o kada jo galima atsisakyti, taip pat panagrinėsime kitus svarbius aspektus, susijusius su statybos priežiūra.
Kada reikalingas statybos vadovas?
Pagal Statybos įstatymą, statyba gali būti vykdoma trimis būdais:
- Sudarant rangos sutartį;
- Ūkio būdu;
- Mišriu būdu (dalį darbų atliekant rangos, o dalį - ūkio būdu).
Statytojas - juridinis asmuo, statybą organizuoti gali tik rangos būdu. Jis privalo paskirti statybos techninį prižiūrėtoją. Kai statytojas yra juridinis asmuo, neturintis teisės būti rangovu, jis turi sudaryti sutartį su vienu ar keliais rangovais statybos darbams atlikti. Statytojo pasamdytas statybos rangovas privalo paskirti statinio statybos vadovą.
Statybą ūkio ar mišriu būdu turi teisę pasirinkti tik statytojas - fizinis asmuo. Šiuo atveju statytojas (ir juridinis, ir fizinis asmuo) turi samdyti statinio statybos techninį prižiūrėtoją.
Statytojas - fizinis asmuo, mišriu būdu statantis vienbutį gyvenamąjį namą iki 300 m2, turi pasamdyti atestuotą statinio statybos vadovą (jei pats statytojas neturi teisės juo būti), o kiekvienas rangovas turi paskirti pagal rangos sutartį atliekamų statybos darbų vadovą. Statant mišriuoju būdu statinio statybos techninė priežiūra yra privaloma, tad pasamdyti statinio statybos techninį prižiūrėtoją yra statytojo pareiga.
Jei statytojas - fizinis asmuo, vykdo statybą ūkio būdu, jis turi statytojo (užsakovo) ir rangovo pareigas, išskyrus pareigą paskirti statinio statybos vadovą.
Svarbu nepamiršti pareigos paskirti statybos techninį prižiūrėtoją, jeigu eigoje pasikeičia statinio statybos būdas, pavyzdžiui, iš ūkio būdo į mišrų būdą (kai tam tikriems darbams sudaroma rangos sutartis).
Taigi, apibendrinant, statybos vadovas nėra privalomas, jei:
- Statytojas yra fizinis asmuo ir statyba vykdoma ūkio būdu.
- Statomas nesudėtingas statinys iki 80 kv.m.
Tačiau, net ir esant galimybei atsisakyti statybos vadovo, rekomenduojama apsvarstyti jo samdymą, ypač jei neturite patirties statybų srityje.
Statybos techninė priežiūra
Statybos įstatymo 35 straipsnyje nurodoma, kad statinio statybos techninė priežiūra privaloma (išskyrus atvejus, kai statinių statyba vykdoma ūkio būdu), kai statybos darbai turi būti vykdomi vadovaujantis šiais dokumentais:
- statybos projektu,
- rekonstravimo projektu,
- pastato atnaujinimo (modernizavimo) projektu,
- kapitalinio remonto projektu,
- griovimo projektu,
- griovimo aprašu.
Jeigu statinio projekto tipas nepatenka tarp nurodytųjų, statinio statybos techninė priežiūra nėra būtina. Taigi, paskirti statinio statybos techninį prižiūrėtoją nebūtina, jeigu naujas statinys statomas pagal supaprastintą statybos projektą, pavyzdžiui, statant naują gyvenamąjį namą, priskiriamą nesudėtingiems statiniams (gyvenamieji pastatai iki 50 kv. m.), pagalbinio ūkio pastatą (iki 80 kv. m.) ir kt.
Svarbu žinoti
- Statybos techninis prižiūrėtojas turi būti paskirtas ne vėliau kaip prieš 1 darbo dieną iki statybos darbų pradžios.
- Prieš statybos darbų pradžią, būtinas atitinkamas viešas pranešimas, per Infostatyba interneto tinklalapį www.planuojustatau.lt. Pildant šį pranešimą, pateikiama informacija ir apie statybos techninį prižiūrėtoją.
Atsakomybė už pareigų nevykdymą
Statybos įstatymo 57 straipsnyje numatyta bauda juridiniam asmeniui už pranešimo apie statybos pradžią nepateikimą siekia nuo 600 iki 10 000 Eur, o juridiniam asmeniui pažeidžiant teisės aktų reikalavimus dėl statinio statybos techninės priežiūros skiriama bauda nuo 600 iki 14 000 Eur (baudos dydžiai taikomi, kai statybą leidžiantis dokumentas išduotas po 2024 05 01). Fiziniam asmeniui baudos mažesnės, bet pagal Administracinių nusižengimų kodekso 357 ir 361 straipsnius vis tiek gali siekti kelis šimtus eurų.
Kitos neigiamos pasekmės nepaskyrus statybos techninio prižiūrėtojo - problemos statybos užbaigimo procedūrose. Statybos užbaigimą įforminant statybos užbaigimo aktu ar deklaracija apie statybos užbaigimą, aktas neišduodamas, o deklaracija netvirtinama (kai yra reikalingas jos tvirtinimas), jei statytojas nepranešė apie statybos pradžią arba pranešdamas nepateikė visų privalomų dokumentų.
Prie užbaigimo procedūrose tikrinimui teikiamų priedų teikiami ir tokie dokumentai, kaip statybos techninio prižiūrėtojo draudimo polisas, tad jo nepateikus (nes techninio prižiūrėtojo nėra), tai gali būti kliūtis statinio užbaigimo procedūroms įvykdyti.
Galiausiai, statybos techninės priežiūros neorganizavimas gali sukelti problemų ginče su statybos rangovu, jeigu būtų nustatyti darbų trukumai, kiltų žala ir panašiai. Šios pareigos nevykdymas visiškai nepašalina rangovo atsakomybės, bet sprendžiant tokį ginčą teisme, atsakomybė būtų paskirstyta abiem - tiek rangovui, tiek ir pačiam užsakovui.
Klausimai ir atsakymai
Klausimas: Ar reikalingas techninis prižiūrėtojas, darbų vadovas statant A+ klasės namą iki 80kv. mieste, namų valdos sklype? Taip pat noriu paklausti ar reikalingi kokie leidimai nugriauti seną namą ir ūkinį pastatą?
Atsakymas: Statybos vadovas, statant nesudėtingą statinį iki 80kv.m nėra privalomas, bet galite jį pasiskirti. Šiuo atveju tinka asmuo ir turintis aukštojo mokslo diplomą statybos inžinerijos srityje. Jei namas ir ūkinis yra nesudėtingos kategorijos, tada leidimai griauti nėra reikalingi.
Mieste nugriauti įregistruotą pastatą reiktų griovimo aprašą pasidaryti. Jei statysit gyvenamą namą, kartu galima ir griovimą aprašyti, nes gyvenamajam namui reikia leidimo statybai.
Leidimas nugriauti statinį reikalingas, jei statinys yra ypatingosios kategorijos. Visais kitais atvejais reikalingas statinio griovimo aprašas. Bet kokiu atveju reikalingas arba vadovas arba techninis prižiūrėtojas, jei pastatas neypatingas - griovimui projekto nereikia, tik sutvarkyt registrų centro dokumentus.
Prieš pradedant statybas
Prieš pradedant namo statybas, Jūsų laukia tokie žingsniai:
- Pirmiausia reikėtų pradėti nuo savo namo vizijos susikūrimo - patiems išsiaiškinti kokio namo jūs norite t.y. kokios architektūros, iš kokių medžiagų, kokio ploto, kiek kambarių ir pan.
- Kreipiatės į savo miesto/rajono savivaldybę dėl specialiųjų architektūrinių reikalavimų bei sąlygų projektavimui išdavimo.
- Projektuotojas-architektas jums gali padėti suformuoti prašymą savivaldybei, pakonsultuoti dėl pačio namo pasirinkimo ir pan.
- Geologiniai ir geotechniniai grunto tyrimai.
- Pasirašote su projektuotoju sutartį ir jis jums suprojektuoja namą bei pritaiko jį jūsų sklype.
Namų valdos sklype galima statyti gyvenamąjį namą ir ūkinius pastatus. Jei jūsų sklypas rajono vietovėje, galima ūkinius pastatus iki 80 m2 statyti be leidimo statybai. Bet gyvenamajam namui reiks parengti techninį darbo projektą ir gauti leidimą statybai.
Taip pat reikia įvertinti galimybę prisijungti prie centralizuotų vandentiekio ir kanalizacijos tinklų, elektros. Jei elektros apskaitos dėžės nėra, reikia kreiptis į ESO su prašymu elektros apskaitai projektuoti ir įrengti.
Jei sklypas yra kvartale, ir sklypai padalinti detaliuoju planu, reikia įvertinti ar įvykdyti detaliojo plano reikalavimai, t.y.
- Gaunate leidimą statybai.
- Sudarote sutartį su rangovu (jei statote ne ūkio būdu).
- Pradedate statybos darbus.
- Atliekate statybos darbų priežiūrą (samdote techninį prižiūrėtoją).
- Teikiate užbaigto statyti namo deklaraciją Statybos inspekcijai tvirtinti.
- Registruojate namą Registrų centre.