Prieš priimant sprendimą dėl hipotekos ar įkeitimo, rekomenduojama pasikonsultuoti su finansų specialistais ir teisininkais. Anksčiau ar vėliau, beveik kiekvienas asmuo susiduria su tam tikromis paskolomis. Kai kurie skolina kitiems, o daliai prireikia pinigų iš artimųjų arba kreditorių.
Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra hipotekinė paskola, kokios jos sąlygos Lietuvoje, privalumai ir trūkumai.
Kas Yra Hipoteka?
Iš esmės, hipoteka ir įkeitimas yra dvi skirtingos teisinės priemonės, skirtos užtikrinti skolinius įsipareigojimus, tačiau jos skiriasi tuo, kokius turtus galima įkeisti, ir teisiniais reglamentais.
Pagal Lietuvos Respublikos Hipotekos įstatymą, hipoteka yra turto įkeitimas (paprastai - nekilnojamojo) užtikrinant finansinio įsipareigojimo įvykdymą. Įkeistas turtas nėra perduodamas kreditoriui - savininkas vis dar gali juo naudotis. Savininkas gali netekti nuosavybės teisių, jei suėjus terminui pasiskolinta suma vis dar yra nesumokėta.
Užsienyje paprastai hipotekai užregistruoti yra naudojamas nekilnojamojo turto registras, tačiau Lietuvoje yra atskiras hipotekų registras, kur galima užfiksuoti ir kilnojamąjį turtą, turtines teises ar sąskaitų įkeitimą.
Hipoteka yra tam tikros rūšies įkeitimas, kurio atveju įkeičiamas nekilnojamasis turtas, pavyzdžiui, namai, butai, žemė ar kita nekilnojamoji nuosavybė. Pavyzdys: Asmuo, kuris nori įsigyti namą ir gauna banko paskolą, dažnai turi įkeisti perkamą nekilnojamąjį turtą bankui kaip garantiją, kad paskola bus grąžinta.
Didelės paskolos gali būti reikalingos itin skirtingiems dalykams, visgi, dažniausiai pastarosios imamos verslui arba būsto įsigijimui. Tačiau, didesnės paskolos kreditorius verčia kiek pasisaugoti. Tad, kartais jie ima ieškoti išeičių, kaip gali užtikrinti, jog asmuo pinigus tikrai atiduos laiku. Vienas iš sprendimo būdų - tai turto įkeitimas, dar kitaip vadinamas hipoteka.
Svarbu atsiminti, jog apie pastarąją svarstyti nereikia tuomet, jeigu imate smulkesnę paskolą. Trumpai tariant, hipoteka yra paskola įkeičiant turtą. Dažniausiai tai būna nekilnojamasis daiktas, kuris kreditoriui tartum užtikrina, kad pinigus atiduosite sutartu laiku. Tačiau, svarbu paminėti, jog paskola su turto įkeitimu nereiškia, kad netenkate teisės pastarojo valdyti. Dažniausiai vis dar galite naudotis turimu daiktu, nebent pinigų negrąžinate laiku. Tokiu atveju, kreditorius įgyja teisę pastarąjį parduoti varžytinėse.
Hipoteka dažniausiai išregistruojama tuomet, kai yra įvykdomas numatytas susitarimas. Kita vertus, kartais ši pasibaigia skolininko arba kreditoriaus reikalavimu. Pastarasis gali užbaigti susitarimą hipotekos atsisakydamas arba parduodamas įkeistą turtą varžytinėse.
Kaip jau minėjome kiek anksčiau, esminis hipotekos tikslas yra apsaugoti įsipareigojimo vykdymą. Pastaroji gali būti sutartinė arba priverstinė. Pirmasis variantas tinka apibūdinti susitarimams su banku arba tarp dviejų fizinių asmenų. Tuo tarpu, priverstinė hipoteka atsiranda dėl įstatymų ar teismo sprendimo. Kaip pavyzdį galima pateikti alimentų mokėjimą.
Turto įkeitimo sandoris atliekamas kartu su notaro pagalba. Hipoteka turi būti oficialiai registruojama, o vėliau ir išregistruojama. Kaip jau minėjome kiek anksčiau, pastaroji tinka tik didelėms paskoloms. Be to, dažniausiai įvyksta nekilnojamojo turto hipoteka.
Be to, svarbu paminėti, kad egzistuoja ir maksimalioji hipoteka. Pastarosios dėka bankas išvengia nuostolių dėl netesybų. Tad, jeigu nevykdote hipotekos įsipareigojimų - galite susidurti su papildomomis išlaidomis. Pavyzdžiui, bankas greičiausiai priskaičiuos pinigus, kuriuos išleido notarui, o sąskaitas apmokėsite Jūs.
Kaip jau minėjome kiek anksčiau, hipotekos sandoris visuomet turi būti notarinės formos. Čia dalyvauja 3 šalys - kreditorius, skolininkas bei įkaito davėjas. Sandorį patvirtinęs notaras visus duomenis pateikia viešam registrui. Tai užtikrina oficialų hipotekos įregistravimą. Dažniausiai yra patvirtinamos nuosavybės teisės ir patikrinamos visos draudimo sąlygos. Be jokios abejonės, įkeistas daiktas turi būti atitinkamos vertės bei kokybės. Sandoriui pasibaigus, hipoteka išregistruojama. Jeigu to nepadarote, oficialiai yra laikoma, kad ši vis dar egzistuoja.
Hipoteka pasižymi didele privalumų gausa, tačiau taip pat turi keletą trūkumų. Be jokios abejonės, esminiu teigiamu aspektu būtų galima įvardinti tai, jog savininkas nepraranda teisės naudotis savo turtu. Kita vertus, čia iškart susiduriama su vienu trūkumu. Nors savo turtu galite naudotis ir toliau, hipoteka apriboja kai kurias Jūsų teises. Tad, turite gerokai mažiau laisvės bei kontrolės. Be to, nebegalite paprastai disponuoti turtu. Kita vertus, kaip vieną iš privalumų reikėtų paminėti tai, jog įkeistą daiktą visuomet galite perleisti. Tai reiškia, kad kartu su juo perduodate ir hipoteką.
Visgi, svarbu paminėti, jog grąžinant paskolą dažnai susiduriama su palūkanomis. Tad, galiausiai, mokama suma gali gerokai pranokti įkeisto turto vertę. Dėl šios priežasties, pirmiausiai reikėtų gerai apsvarstyti savo finansinę padėtį ar net pasitarti su teisininkais.
Didesnės paskolos ėmimas gali vykti dvejopai. Be jokios abejonės, šiuo atveju, gana dažnai naudojama anksčiau jau paminėta hipoteka. Kita vertus, jei toks variantas Jums netinka, galbūt sudomintų specialios ilgalaikės paskolos. Hipoteka tikrai nėra vienintelis būdas, kaip galite gauti daugiau pinigų.
Tačiau, prieš priimant bet kokį finansinį įsipareigojimą, svarbu gerai įvertinti savo galimybes. Nepamirškite, jog turėsite atiduoti ne tik paskolą, tačiau ir mokėti palūkanas. Tad, apsvarstykite, ką darytumėte tuomet, jeigu netektumėte darbo, susirgtumėte arba staigiai sumažėtų Jūsų pajamos.
Bet kokiu atveju, be didesnių paskolų apsieina retas žmogus. Tai ypatingai aktualu tiems, kurie nori įsigyti nuosavą būstą. Kita vertus, kaip jau minėjome anksčiau, neretai susiduriama ir su planais verslui. Be to, daugokai pinigų atsieina ir paskola būsto įrengimui. Bet kokiu atveju, hipoteka tikrai nėra vienintelė išeitis.
Kas Yra Įkeitimas?
Įkeitimas yra bendras terminas, reiškiantis skolinių įsipareigojimų užtikrinimą, kai įkeičiamas turtas - tiek kilnojamasis, tiek nekilnojamasis. Įkeitimo atveju įkeičiamas bet koks turtas, pvz., automobilis, brangūs papuošalai, verslo turtas ar kita nuosavybė. Hipoteka yra specifinė įkeitimo forma, kai įkeičiamas tik nekilnojamasis turtas, o skola užtikrinama ilgalaikėms paskoloms, pavyzdžiui, perkant namą. Įkeitimas yra platesnė sąvoka, kuri gali apimti tiek kilnojamąjį, tiek nekilnojamąjį turtą, ir naudojama užtikrinti įvairių skolinių įsipareigojimų grąžinimą.
Įkeitmas, civilinėje teisėje - skolinio įsipareigojimo įvykdymo garantija, kai kreditorius (įkaito turėtojas), skolininkui neįvykdžius reikalavimo, savo reikalavimą gali patenkinti iš įkeisto turto vertės; viena daiktinių teisių. Įkeitimo teisės užuomazgų buvo senovės Babilonijoje Hamurapio įstatyme. Vėliau atsirado senovės Graikijoje dėl kreditoriaus baimės, kad skolininkas gali neįvykdyti savo įsipareigojimų. Pirmiausia buvo taikomas kreditoriaus asmeninis vykdymas, kai kreditorius suimdavo skolininką ir laikydavo jį, kol skolą sumokėdavo šeimos nariai ar draugai. Niekam skolos nepadengus, kreditorius galėjo skolininką parduoti kaip vergą.
Po Solono reformų įkeitimo objektas buvo tik turtas. Skolos nepadengus, kreditorių reikalavimai buvo tenkinami iš viso skolininko turto. Romėnų teisėje buvo kelios įkeitimo rūšys: netiesioginis įkeitimas (fiducia), užstatas (pignus) ir hipoteka (hypotheca). Netiesioginio įkeitimo atveju skolininkas kreditui garantuoti perduodavo kreditoriaus nuosavybėn tam tikrą daiktą su sąlyga, kad įvykdžius įsipareigojimą jis bus grąžintas skolininkui. Užstato įkeitimo atveju įkaito davėjas perduodavo kreditoriui faktinio valdymo, bet ne nuosavybės teisę. Kreditorius galėjo laikyti įkeistą daiktą, kol bus sumokėta skola, bet negalėjo juo disponuoti. Abiem atvejais siekiant gauti kreditą reikėjo perduoti įkeitimo objektą, bet ne visada tai buvo būtina, reikalinga ir patogu.
Lietuvoje sovietinės okupacijos metais įkeitimas buvo paplitęs kaip prievolių įvykdymo užtikrinimo būdas, apimantis nekilnojamojo ir kilnojamojo daikto įkeitimą (hipotekos nebuvo). Dažniausios įkeitimo rūšys: namų apyvokos ir asmeninio naudojimo daiktų įkeitimas lombarde, kooperatyvų ir piliečių statomų gyvenamųjų namų įkeitimas, kuris užtikrino iš banko gautos paskolos statybai grąžinimą, ir kitos.
Pagal Civilinį kodeksą (2000, įsigaliojo 2001) esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrina kilnojamojo daikto ar turtinių teisių įkeitimas, kai įkeitimo objektas perduodamas kreditoriui, trečiajam asmeniui ar paliekamas įkaito davėjui. Įkaito turėtojas turi teisę, skolininkui neįvykdžius prievolės, patenkinti savo reikalavimą iš įkeisto turto vertės pirmiau už kitus kreditorius.
Įkeitimas yra priverstinis (įstatymo ar teismo nustatytas) ir sutartinis (remiantis sutarties ar vienašaliu pareiškimu). Įkeitimo objektas gali būti kilnojami daiktai (pvz., apyvartoje esančios prekės, žaliavos, pusgaminiai, produkcija) ir turtinės teisės (teisė į žemę, mišką, kitus objektus; gali būti naudojimo, nuomos ir kitos teisės, nesusijusios su įkaito davėjo asmenybe). Įkeičiami vertybiniai popieriai ar specialūs dokumentai perduodami įkaito turėtojui, jei įstatymas ar sutartis nenumato kitaip. Įkeitimo objekto draudimas neprivalomas, jei įstatymas ar sutartis nenumato. Įkeitimo objektu negali būti daiktai, kurių negalima išieškoti.
Įkaito davėju gali būti pats skolininkas ar kitas asmuo. Jis turi būti įkeičiamo daikto ar teisės savininkas, išskyrus atvejį, kai juo yra asmuo, kuris ateityje dar įgis įkeitimo objektą nuosavybės teise. Kai įkeitimo objektas perduodamas įkaito turėtojui, įkeitimas įforminamas rašytine įkeitimo sutartimi, kai perduodamas trečiajam asmeniui ar paliekamas įkaito gavėjui, surašomas įkeitimo lakštas, tvirtinamas notaro, registruojamas Hipotekos registre (nesilaikant šių reikalavimų įkeitimas negalioja).
Skirtumai tarp hipotekos ir įkeitimo
Apibendrinant, pagrindinis skirtumas tarp hipotekos ir įkeitimo yra tas, kad hipoteka visada susijusi su nekilnojamuoju turtu, o įkeitimas gali būti taikomas tiek kilnojamajam, tiek nekilnojamajam turtui.
Štai keletas pagrindinių skirtumų:
| Savybė | Hipoteka | Įkeitimas |
|---|---|---|
| Turtas | Nekilnojamasis turtas (namai, žemė) | Kilnojamasis ir nekilnojamasis turtas (automobiliai, papuošalai, verslo turtas) |
| Paskirtis | Ilgalaikės paskolos (pvz., būsto paskola) | Įvairūs skoliniai įsipareigojimai |
Hipoteka ir įkeitimas yra dvi skirtingos teisinės priemonės, skirtos užtikrinti skolinius įsipareigojimus. Hipoteka yra tam tikros rūšies įkeitimas, kurio atveju įkeičiamas nekilnojamasis turtas. Įkeitimas yra bendras terminas, reiškiantis skolinių įsipareigojimų užtikrinimą, kai įkeičiamas turtas - tiek kilnojamasis, tiek nekilnojamasis.
Svarbu! Jei paskolos našta tapo per didelė, skolos pardavimas gali būti sprendimas Jums.
Atvirkštinė hiopoteka: iš pradžių už būstą moki bankui, paskui bankas moka tau
Hipotekos Lakštas
Hipotekos lakštas - dokumentas, kuriuo klientas įkeičia turtą (butą, namą, žemės sklypą ar kitą turtą) bankui. Hipotekos lakštas turi būti patvirtintas notaro ir įregistruotas hipotekos registre.
Hipotekos lakštas atlieka dvi funkcijas: jis yra daikto (turtinės teisės) įkeitimo sandoris ir prašymas įregistruoti hipoteką (įkeitimą) Hipotekos registre.
Hipotekos Registras
Lietuvos Respublikos hipotekos registras įsteigtas 1996 m. rugsėjo mėn. Lietuvos Respublikos hipotekos registro steigimo įstatymu. Vadovaujančioji registro tvarkymo įstaiga - Teisingumo ministerija.
Pagrindinės Hipotekos registro funkcijos - kilnojamojo ir nekilnojamojo turto įkeitimo sandorių teisinė registracija, išieškojimas ne ginčo tvarka bei informacijos apie įregistruotus įkeitimo sandorius teikimas. Hipotekos registrą tvarko apylinkių teismų hipotekos skyriai ir Centrinė hipotekos įstaiga.
Dokumentai, Pateikiami Notarui Tvirtinant Hipotekos Lakštus
- Pažymėjimas Valstybės įmonės Registrų centro apie nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą.
- Įkeičiamo turto draudimo liudijimas (jei įkeičiamas žemės sklypas - turto draudimo pateikti nereikia).
Hipotekos Registravimas ir Išregistravimas
Hipoteka yra registruojama pas notarą. Pirmiausia yra patvirtinamos nuosavybės teisės, peržiūrimas nekilnojamojo turto registras, patikrinamos draudimo sąlygos. Įkeičiami daiktai turi būti tokios kokybės, kad negrąžinus sumos turtą būtų galima parduoti varžytinėse (CK 4.171 str.).
Tam pačiam turtui hipoteka gali būti sudaroma kelis kartus įkeičiant jį skirtingiems kreditoriams. Atsitikus taip, kad skola negrąžinta, o turtas turi būti parduotas, visi kreditorių reikalavimai eilės tvarka įstatymų nustatyta tvarka.
Pasibaigus hipotekai, ji turi būti išregistruota iš hipotekos registro. Jei ji neišregistruota, o visa suma jau sumokėta, vis tiek yra laikoma, kad hipoteka egzistuoja. Taip pat nesvarbu, kad nekilnojamojo turto registras nerodo esančios hipotekos, nes Lietuvoje yra svarbesnis hipotekos registras.
Hipotekos Privalumai ir Trūkumai
Hipotekos pagrindinis sukuriamas privalumas - galimybė naudotis įkeistu turtu, kol yra apmokamos, pavyzdžiui, nekilnojamajam turtui įsigyti paimtos būsto paskolos. Pasak Civilinio kodekso 4.171 straipsnį, nuosavybės savininkui yra atlyginamos ir draudimo išlaidos. Taip pat, susitarus su kreditoriumi, galima įkeistą daiktą perleisti kitam asmeniui - tuomet hipoteka tampa to asmens atsakomybė.
Jeigu turto, atitinkančio įkeičiamą sumą, asmuo neturi, galima pasinaudoti svetimo daikto hipoteka (CK 4.181), kurios metu vienas asmuo moka skolos sumą, o kitas yra atsakingas už įkeistą turtą. Tokios sąlygos nesukuria papildomų išlaidų bei įgalina pasinaudoti hipotekos teisėmis net neturint nuosavo turto.
Kaip ir kiti įsiskolinimo tipai, hipoteka turi savų trūkumų - kadangi grąžinant paskolą mokamos ir palūkanos, grąžintina suma gali tapti dvigubai didesne nei įkeisto turto vertė. Turint hipoteką, nuosavybės savininkui taip pat yra apribojamos tam tikros teisės. Taip pat hipotekos lakštas (kuriame registruojamas įkeitimas) būna sudaromas tik vienu egzemplioriumi, kurį gauna tik kreditorius, o asmuo, kurio turtas įkeistas hipoteka, turi mažiau kontrolės ir negali taip laisvai disponuoti savo turtu.