Gyvenamųjų namų bendrijos: steigimas, veikla ir svarbūs klausimai

Savarankiško daugiabučio gyvenamojo namo priežiūros organizavimui butų ir kitų patalpų savininkai gali rinktis arba steigti bendriją, arba pasirašyti jungtinės veiklos sutartį. Kitokiu atveju, t. y. neįsteigus bendrijos arba nesudarius jungtinės veiklos sutarties, savivaldybės vykdomoji institucija skiria administratorių.

Tuo tarpu, gyvenamųjų vienbučių ar dvibučių namų ir nesudėtingųjų statinių (pvz. iki 80 m2 ploto pastatai, vietinės reikšmės susisiekimo komunikacijos, inžineriniai tinklai ir kiti inžineriniai statiniai), skirtingai nei daugiabučių namų, techninę priežiūrą gali vykdyti patys šių statinių naudotojai, todėl prievolės vienytis ir bendrai organizuoti šių objektų priežiūrą teoriškai nėra.

Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokato padėjėjas Jaunius Navickas atkreipia dėmesį, kad visgi dėl bendrų objektų, tenkinančių privačių gyvenamųjų namų kvartalų gyventojų interesus ir poreikius (pvz. kelias, gatvės apšvietimas, pakeliami užtvarai, rekreacinės zonos, žaidimų aikštelės, inžineriniai tinklai ar įrenginiai ir kt.), išlaikymo, valdymo, naudojimo ir priežiūros dažnai kyla neaiškumų ar net nesutarimų. Dėl šios priežasties gyventojai vis dažniau renkasi steigti bendrijas.

Kas yra Gyvenamųjų Namų Savininkų Bendrija?

Gyvenamųjų namų savininkų bendrija (toliau - GNSB), bendrinėje kalboje geriau žinoma kaip individualių namų bendrija - tai ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis privatus juridinis asmuo, kurio pagrindinis tikslas yra įgyvendinti pastatų (tam tikrais atvejais - žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra.

Šio juridinio asmens steigimo, veiklos vykdymo, valdymo, restruktūrizavimo ar likvidavimo tvarką nustato bendrosios Lietuvos Respublikos civilinio kodekso ir specialiosios Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo nuostatos.

Tiesa, pastarojo teisės akto nuostatos yra kiek labiau orientuotos į daugiabučių namų savininkų bendrijas, todėl įstatyme neaptartas ar pagal prasme netinkančias sąlygas (pvz. GNSB steigiamos ir registruojamos vadovaujantis Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo antrame skirsnyje nurodyta tvarka.

Teisininkas pažymi, kad GNSB steigimo iniciatyvos teisę turi bet kuris vienas (ar keletas) bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkų, įskaitant ir nekilnojamojo turto vystytojus.

GNSB Steigimo Iniciatyva ir Sprendimų Priėmimas

GNSB steigimo klausimas sprendžiamas ir sprendimas dėl steigimo yra priimamas bendrijos steigiamajame susirinkime, susirinkime dalyvaujančių gyvenamųjų namų (tam tikrais atvejais žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) ar konkretaus visų gyventojų interesus tenkinančio daikto (pvz. kelio) savininkų paprastąja dauguma.

Teisininkas Jaunius Navickas atkreipia dėmesį, jog tam, kad steigiamasis susirinkimas galėtų būti laikomas teisėtu, jame turi dalyvauti daugiau kaip pusė visų gyvenamųjų namų (tam tikrais atvejais žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) savininkų ar konkretaus visų gyventojų interesus tenkinančio daikto bendraturčių.

Norint įsteigti GNSB, ypatingai svarbu iš karto teisingai paruošti, užpildyti ir patvirtinti visus reikalingus dokumentus, kadangi nustačius dokumentų trūkumus, steigiamąjį susirinkimą tenka šaukti iš naujo.

Steigiamajame susirinkime išrinktas bendrijos pirmininkas pateikia patvirtinti notarui GNSB įstatus ir kitus steigimo dokumentus, o notaro patvirtintus dokumentus, - Juridinių asmenų registrui.

Nuo įregistravimo Juridinių asmenų registre dienos GNSB laikoma įsteigta ir įgyja juridinio asmens statusą.

Kada ir Kaip Sprendimas Steigti Bendriją Pasiteisina

Visi daugiabučiai ir juose esantys bendrojo naudojimo objektai turi būti prižiūrimi, o vienas iš jų valdymo būdų - bendrija. Taip pat galima pasirašyti jungtinės veiklos sutartį paskiriant įgaliotą asmenį arba valdytoją (administratorių) gali paskirti savivaldybė.

„Namo valdymą organizuojant patiems savininkams, sprendimai dėl paslaugų ir jų tiekėjų priimami racionaliau, atsižvelgiant į rinkoje vyraujančias kainas ir norimą kokybę. Bendrijos gali pačios spręsti, kam ir kiek lėšų skirti, o jeigu bendrijos pirmininkas yra ir vienas iš to namo savininkų, jis tikrai bus suinteresuotas gyventi patogiau, gražiau ir taupiau“, - tvirtina Kaune besikuriančio „Piliamiesčio“ namų kvartalo bendrijos pirmininkas Martynas Andriejavas.

Įsteigus daugiabučio namo savininkų bendriją, ji perima atsakomybę rūpintis bendrojo naudojimo patalpomis ir kitais bendrojo naudojimo objektais.

„Tam, kad namas būtų tinkamai prižiūrimas, vienos bendrijos pastato ir jo inžinerinių tinklų techninės priežiūros specialistus įdarbina, kitos bendradarbiauja su veiklą pagal pažymą vykdančiais specialistais, o kai kurios pasirašo sutartis su techninės priežiūros ir galbūt dar kitas reikalingas paslaugas teikiančiomis verslo organizacijomis“, - komentuoja bendrijų steigimo ir jų veiklos klausimais konsultuojančios įmonės „Ego sum“ vadovė Gintarė Janiškienė.

Dar vienas modelis - kai naujų namų savininkams iš karto į pagalbą ateina tų namų statytojai.

„Pastatę naują daugiabutį, skatiname savininkus jaustis visaverčiais namo šeimininkais ir jį valdyti patiems, įsisteigus bendriją. Kartu pasiūlome savo paslaugas, ir ne tik pastato techninės priežiūros, bet ir remonto darbų, patalpų valymo, žemės sklypo tvarkymo, konsultavimo ir kitas. Padedame organizuoti visą bendrijos veiklą, o naujakuriams tokios pagalbos tikrai reikia. Toks bendrijų ir statytojų bendradarbiavimas pasiteisina, nes užtikrina savininkų savarankiškumą ir kokybiškas paslaugas“, - statybų bendrovės „YIT Lietuva“ turto valdytojas Andrius Kleiza.

Konsultantės G. Janiškienės teigimu, su platų paslaugų spektrą siūlančiomis verslo organizacijomis sutartis dažniausiai pasirašo naujos statybos namų bendrijos, didelius namus arba ne vieną, bet daugiau namų valdančios bendrijos, o mažosios (būna, kad bendrijoje - vos keli nariai) dažniausiai ieško taupesnių pasirinkimų.

„Bendrijose žmonės patys renkasi ir keičia paslaugų teikėjus, ir tai yra svarbus jų demokratinės savivaldos privalumas“, - sako G. Janiškienė.

Pasak A. Kleizos, didelių statybų bendrovių patirtimi ir ištekliais pasinaudoti gali ne tik jų pastatytų namų savininkų, bet ir kitos bendrijos, taip pat ir bendrijų neįsteigusių namų savininkai, kai renkasi arba keičia savo namo valdytoją (administratorių).

„Renkantis verslo organizaciją pagalbininku namo priežiūrai, reikėtų įvertinti jos patirtį ir patikimumą, įsitikinti, kad atstovauti skiriamas darbuotojas išmano darbo specifiką. Verta turėti omenyje, kad mažiausią kainą siūlantieji vėliau kiekvieną smulkų darbą gali apmokestinti papildomai. Patartina sutarti, kad bendradarbiavimas vyks laikantis iš anksto suderinto darbų plano ir iš anksto suderintų įkainių, kad bus laikomasi sutartų darbo terminų, kad bus teikiamos konsultacijos, tinkamai ir taupant lėšas prižiūrėti turtą“, - pataria A. Kleiza.

Klausimai, Kuriuos Sprendžia Bendrija ir Jos Biudžetas

Namo savininkų bendrija įgyvendina savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra: rūpinasi namo pamatų, sienų ir kitų pastato konstrukcijų, liftų, elektros, šilumos ir kitų inžinerinių sistemų, taip pat bendrojo naudojimo patalpų ir žemės sklypo naudojimu ir priežiūra, kitais bendrais savininkų reikalais, atstovauja gindama jų interesus.

Sprendimų priėmimą ir jų įgyvendinimą organizuoja bendrijos pirmininkas ir (arba) valdyba, vadovaudamiesi bendrijos įstatais, Bendrijų įstatymu, Civilinio kodekso atitinkamais straipsniais, valstybės institucijų nutarimais, kitais teisės aktais.

Sprendimai priimami bendrijos narių, o kai kurie - visų savininkų susirinkimuose (balsuojant raštu).

Planuojant steigti bendriją daugeliui aktualus klausimas būna finansinis. Buhalterinės apskaitos ir konsultacijų paslaugas bendrijoms teikiančios bendrovės „Skaidri apskaitos sistema“ direktorius Remigijus Nemira paaiškina, kad įmokas privalo mokėti visi butų ir kitų patalpų savininkai.

Bendrijos kasmet turi pasitvirtinti pajamų ir išlaidų planą (biudžetą) ir kaupiamųjų lėšų tarifą. Patartina nedelsti patvirtinti ir ilgalaikį (dvejų ir daugiau metų) darbų planą.

Vadovaujantis šiais dokumentais priskaitomi mokesčiai savininkams, tačiau kiekvienos bendrijos biudžetas ir vienam savininkui priskaitomų mokesčių dydis nebus vienodi. Tai priklauso nuo namo būklės, to namo savininkų poreikių ir kitų dalykų.

„Didesnio buto savininkas mokės proporcingai didesnius mokesčius, o mažesnio buto - mažesnius. Jeigu namo būklė gera ir nenumatoma remonto darbų, bus renkami mažesni įnašai, o jeigu planuojami didelio masto darbai, prireiks daugiau lėšų. Jeigu savininkai sieks kokybės, išlaidos bus didesnės, o jeigu prioritetas bus - kuo labiau taupyti, jos bus mažesnės...“, - komentuoja R. Nemira.

Jo teigimu, investuoti į pastato atnaujinimą reikia nuolat, o sprendimas to laikinai nedaryti - tai taupymas ateities sąskaita, nes ir namas, ir inžineriniai tinklai nusidėvi, o vėliau darbai gali kainuoti žymiai daugiau.

„Blogiausia, kai bandoma sutaupyti nepaisant žmonių saugumo - nevykdant elektros tinklų, gaisrinės saugos, balkonų išorinių konstrukcijų apžiūrų, privalomų remonto darbų ir panašiai“, - sako R. Nemira.

Bendrijos Pirmininko Iššūkiai

Tam, kad būtų galima priimti sprendimus, bendrijos narių susirinkime privalo dalyvauti daugiau nei pusė visų bendrijos narių, o visų savininkų susirinkime turi dalyvauti daugiau kaip pusė visų savininkų (įprastai - dar daugiau žmonių, nes nebūtinai visi savininkai tampa bendrijos nariais).

Suorganizuoti susirinkimą arba balsavimą raštu - didelis darbas. Teisės aktais nustatyta daug privalomų procedūrų, kurias įvykdyti tuo sunkiau, kuo daugiau bendrijoje savininkų.

„Piliamiesčio“ bendrijos pirmininko M. Andriejavo teigimu, vienas didžiausių iššūkių organizuojant bendrijų veiklą - įtraukti savininkus į sprendimų priėmimo procesą ir užtikrinti aktyvų jų dalyvavimą susirinkimuose.

„Didelėse bendrijose surinkti kvorumą pakankamai sudėtinga - gyventojai dažnai pritaria siūlomiems sprendimams, tačiau neturi laiko ar noro savo valią išreikšti dalyvaudami susirinkimuose. Šią problemą bandome spręsti bendrijos įstatuose numatę galimybę savo nuomonę pareikšti išankstiniame balsavime“, - pasakoja M. Andriejavas.

Konsultantė G. Janiškienė primena, kad sprendimus galima priimti ir balsuojant raštu, tuomet balsavimui skiriama daugiau laiko, žmonėms lengviau prisitaikyti ir atlikti pareigą.

Žinoma, nepamirštant Bendrijų įstatymo išimtinės nuostatos, draudžiančios raštu balsuoti dėl bendrijos valdymo organų rinkimo ar atšaukimo, bendrijos įstatų tvirtinimo, bendrijos reorganizavimo ir likvidavimo.

Ji taip pat atkreipia dėmesį į papildomą galimybę paprastos rašytinės formos sutartimi perleisti bendrijos nario balsavimo teisę kitam asmeniui ir vis plačiau taikomą elektroninį balsavimą, pasirašant balsavimo biuletenį sertifikuotu elektroniniu parašu.

Ginčų Priežastys

Klausimų žmonėms kyla įvairių - apie mokesčius, priimtus sprendimus, vykdomus arba nevykdomus darbus, kartais nuogąstaujama, ar darbai bus atlikti už mažiausią kainą, ar bus tinkamos kokybės.

Paslaugas bendrijoms teikiančios statybų bendrovės „YIT Lietuva“ atstovo A. Kleizos teigimu, problemų kyla, kai bendrijos pirmininkas netinkamai atstovauja gyventojams ar neturi tvirtos pozicijos.

Jo manymu, atstovauti skirtingus interesus ir lūkesčius - nelengvas, tačiau labai svarbus uždavinys.

Specialistas paaiškina, kad labai svarbu parengti detalų bendrojo naudojimo objektų aprašą ir patvirtinti jį bendrijos narių susirinkime, tuomet bus lengviau paaiškinti ir kils mažiau ginčų, kas turi mokėti už tam tikrus remonto darbus - buto savininkas asmeniškai, ar visgi bendrija (visi savininkai arba jų dalis).

Vadovaujantis Civilinio kodekso nuostatomis, butų ir kitų patalpų savininkai turi apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, jie privalo įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.

Mokesčių dalis savininkui priskaitoma proporcingai, pagal jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir namo naudingojo ploto santykį.

„Sklandžiai ir sėkmingai daugiabučių namų bendrijos veiklai labai svarbus atsakingas gyventojų požiūris ir įsitraukimas. Butų savininkai turi suprasti, kad jų turto dalis - ne tik butas, bet ir visas namas, kuriame jie įsikūrę“, - pabrėžia A.

Dokumentai, reikalingi bendrijos steigimui

Norint įsteigti bendriją, būtina parengti ir pateikti tam tikrus dokumentus:

Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokato padėjėja Gerda Vigelytė ragina skirti daugiau dėmesio Bendrijos steigimui pritariančių asmenų sąrašo sudarymui. Siekiant įregistruoti ir tokiu būdu įsteigti Bendriją, pritariančių Bendrijos steigimui asmenų sąraše turi pasirašyti daugiau negu pusė daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų.

Bendrijos gali būti paramos gavėja (pvz., 1,2 % gyventojo pajamų mokesčio). Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose.

Pasitikrinti, ar bendrija įregistruota paramos gavėja ir gali gauti paramą, galima VMI elektroninėje sistemoje įvedus juridinio asmens pavadinimą arba kodą.

Kiti Svarbūs Klausimai

Jeigu yra įkurta bendrija ir bendrijos pirmininkas privalo vykdyti jam priskirtas funkcijas, tai reikėtų įvertinti, ar tikslinga samdyti aptarnaujančią įmonę su administratoriumi.

Reistru centrui reikalinga pažyma, kad asmuo norintis įteisinti garažą (boksą) yra bendrijos narys ir neskolingas bendrijai. Už tai atsakingas bendrijos pirmininkas.

Kiekvienas savininkas turi suteikti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, jeigu tai yra būtina (turėkite apžiūrų aktus, specialistų išvadas).

Bendrijos narys turi teisę gauti susipažinimui bendrijos sąskaitas faktūras ir banko išrašus, pažiūrėti kaip leidžiami bendrijos pinigai.

Dėl keliamo triukšmo, siūloma kreiptis į policiją arba į savivaldybės viešosios tvarkos priežiūros skyrių.

Per pastaruosius metus vien Vilniaus mieste susikūrė apie 300 naujų daugiabučių namų savininkų bendrijų. Iš esmės pagrindiniai motyvai, kurie paskatina namo gyventojus kurti bendriją, yra noras patiems susitvarkyti savo namą ir jo aplinką už mažesnes kainas nei savivaldybės paskirtas namo administratorius.

Kuriant bendriją reikia laikytis priimtų formalumų, nes jų nesilaikant namo administratorius gali sutrukdyti sukurti bendriją. Bendrijos steigėjai yra butų ir kitų patalpų savininkai.

Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo datą.

Šio termino laikytis privaloma, nes pavėlavus nors vieną dieną administratorius gali susirinkimo rezultatus užprotestuoti. Pranešimas dėl steigiamojo susirinkimo (su prašymu pateikti namo butų ir kitų patalpų savininkų sąrašą pastate iš Nekilnojamojo turto registro, kai bendrija steigiasi konsultuojant Vilniaus daugiabučių namų savininkų bendrijų asociacijai) išsiunčiamas savivaldybei.

Bendrojo naudojimo objektų administratorius privalo ne vėliau kaip per 15 dienų nuo šio pranešimo gavimo dienos pateikti bendrijos steigimo iniciatoriams be...

Nusprendus steigti bendriją, būtina atkreipti dėmesį į 2023 m. sausio 1 d. Nuo 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojusiais daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo pakeitimais iš esmės siekiama supaprastinti bendrijų steigimą ir sudaryti palankesnes galimybes sklandžiau priimti su bendrijos valdymu susijusius sprendimus.

Minėti pakeitimai aktualūs ir jau įsteigtoms bendrijoms, kurios pagal bendrijų įstatymo reikalavimus iki šių metų gruodžio 31 d.

Norint įsteigti bendriją, tačiau į susirinkimą nepavykus sukviesti daugiau negu pusės butų ir kitų patalpų savininkų, steigiamasis bendrijos susirinkimas gali būti renkamas ir antrą kartą, tačiau ne anksčiau kaip keturiolika dienų nuo pirmo.

Pirmą kartą nepavykus sušaukti visuotinio narių susirinkimo, pakartotiniame susirinkime sprendimams priimti užteks daugiau kaip penktadalio bendrijos narių balsų.

Jungtinės veiklos sutarties esmė - veikti kartu savarankiškai sprendžiant visus klausimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir organizavimo.

Klausimas dėl jungtinės veiklos sutarties sudarymo sprendžiamas šaukiant daugiabučio namo (namų) butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimą, kur tokiai valdymo formai turi pritarti dauguma, t.y. 50 proc. + 1 butų ir kitų daugiabučio namo patalpų savininkų kartu išrenkant ir įgaliotinį (įgaliotinius).

Daugiabučio namo savininkų bendrija prisiima pareigą įgyvendinti butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra.

Įsteigti bendriją gali daugiabučio namo patalpų savininkų grupė, susidedanti iš 3-5 asmenų, steigiamajame susirinkime išreikšdami pritarimą bendrijos steigimo klausimu patvirtinant bendrijos įstatus.

Steigiant bendriją taip pat privaloma išrinkti pirmininką, valdybą, susidedančią iš ne mažiau kaip trijų asmenų bei revizorių. Bendrijos įstatai privalo būti tvirtinami notarine tvarka bei įregistruoti Nekilnojamojo turto registre.

Taip pat svarbu pažymėti, kad bendrija privalo turėti buhalterę, kuriai kaip ir bendrijos pirmininkui yra mokamas atlyginimas.

tags: #gyvenamuju #namu #bendrijos #pazymos #forma