Šiame straipsnyje aptariami gyvenamojo namo patalpų naudojimosi tvarkos aspektai, bendrojo naudojimo objektų valdymas ir priežiūra, taip pat butų savininkų teisės ir pareigos. Nagrinėjami klausimai, susiję su bendrijos veikla, lėšų kaupimu ir atsakomybe už remonto darbus.
Daugiabutis namas
Bendrojo Naudojimo Objektai
Bendrojo naudojimo objektai yra bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių. Pavyzdinę jungtinės veiklos sutarties formą tvirtina Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.
Kas priskiriama bendrojo naudojimo objektams?
Bendrijų įstatymo 2 straipsnio 3 dalyje aprašyti pastato bendrojo naudojimo objektai. Bendrojo naudojimo objektų apraše turi būti surašyta, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.
- Bendrosios pastato konstrukcijos: pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).
- Bendrosios pastato inžinerinės sistemos: pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai.
Namo išorinė siena, sudaryta iš langų (naujos statybos variantas, kai visas fasadas yra metalo konstrukcijos su stiklais), priskiriama bendrojo naudojimo objektams.
Daugiabučiame name atlikus renovaciją, kurios metu buvo pakeisti vamzdžiai, radiatoriai, sudėti termostatai ir elektroninės duomenų perdavimo sistemos, šios sistemos laikomos bendrąja pastato inžinerine įranga.
Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.
Žemės sklypo administravimas
Jei namas yra uždarame kieme, suformuotas vienas žemės sklypas, bendrija turi teises administruoti ar prižiūrėti kiemo sklypą. Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Butų ir Kitų Patalpų Savininkų Teisės ir Pareigos
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
Savininkų teisės
- Reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
Lėšų kaupimas
Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Šios lėšos yra butų ir kitų patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė. Perleidus butą ar kitas patalpas naujam savininkui, su kaupiamosiomis lėšomis susijusios teisės ir prievolės atitenka naujam savininkui. Lėšų kaupimo, jų dydžio apskaičiavimo, sukauptų lėšų apsaugos tvarką nustato Vyriausybė.
Gyvenamųjų namų nuomos priežiūra
Naudojimosi Tvarkos Nustatymas
Žemės sklypą, statinius ar patalpas nuosavybės teisėmis valdant keliems bendraturčiams, gali kilti poreikis nustatyti naudojimosi tvarką. Bendrosios nuosavybės teisės objektu naudojamasi bendraturčių sutarimu (Civilinio kodekso 4.75 straipsnio 1 dalis). Nekilnojamojo daikto savininkams susitarus, žemės sklypo, pastato ar patalpų naudojimosi tvarka patvirtinama sutartimi, kuri gali būti registruojama viešajame registre.
Bendraturčiams dėl naudojimosi tvarkos nesusitarus, ji nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį. Teismai praktikoje išaiškino naudojimosi nekilnojamaisiais daiktais tvarkos nustatymo bendrąsias taisykles, taikytinas nustatant nekilnojamųjų daiktų naudojimosi tvarką.
Kriterijai nustatant daiktų naudojimosi tvarką
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra patvirtinęs keletą kriterijų, nustatant daiktų naudojimosi tvarką:
- Adekvatumo dalims bendrosios nuosavybės teisėje kriterijus.
- Teisėtumo kriterijus.
- Socialinės taikos ir proporcingumo kriterijus.
- Naudojimosi daiktu racionalumo (patogumo) ir efektyvumo kriterijus.
- Faktinių nuosavybės teisinių santykių stabilumo kriterijus.
Rengiant žemės sklypo, pastato ar patalpų naudojimosi tvarkos planus ir pasiūlymus, be kita ko, turi būti atsižvelgiama į minėtus kriterijus ir siekiama bendraturčių interesų pusiausvyros. Svarbu ir tai, kad naudojimosi tvarka turi būti nustatyta atsižvelgiant į bendraturčio turimą dalį bendrosios nuosavybės teisėje (Civilinio kodekso 4.81 straipsnio 1 dalis). Tai reiškia, kad naudojimosi tvarka (realiosios dalys) turi kiek įmanoma labiau atitikti dalis bendrosios nuosavybės teisėje.
Naudojimosi tvarkos nustatymas
Vidaus Tvarkos Taisyklės
Gyvenamojo namo vidaus tvarkos taisyklės yra skirtos užtikrinti gyventojų ramybę, saugumą ir tinkamą bendrojo naudojimo objektų priežiūrą. Taisyklės apima įvairius aspektus, pradedant triukšmo lygiu ir baigiant automobilių parkavimu.
Pagrindinės taisyklės
- Draudžiama savavališkai įsirengti šildymo sistemas nuo namo šildymo ar karšto vandens sistemų.
- Tyliuoju paros metu, t.y. nuo 22 val. iki 8 val. darbo dienomis ir nuo 22 val. iki 10 val. dienomis draudžiama triukšmauti ar kitaip trikdyti aplinkinių ramybę, atlikti buto remonto, apdailos darbus.
- Gyvūnų globos bei laikymo įstatymu.
- Valant buto balkonus nuo purvo, sniego ar pan. tokie valymo darbai neužterš kitų balkonų ir nesužalos kitų asmenų.
- Draudžiama mesti maisto likučius ar kitas šiukšles pro buto langus ir balkonus.
- Kabinti skelbimus galima tik skelbimų lentose prieš tai gavus bendrijos valdybos sutikimą.
- Draudžiama palikti stovėti neeksploatuojamus automobilius ilgesniam nei 3 mėn.
- Draudžiama plauti automobilius namo teritorijoje.
Butų savininkai, nuomuojantys butus, privalo supažindinti nuomininkus su vidaus tvarkos taisyklėmis.
Atsakomybė Už Remontą
Atsakomybė už remonto darbus priklauso nuo to, ar remontuotinas objektas yra bendrojo naudojimo, ar asmeninės nuosavybės dalis.
Balkonų remontas
Balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos yra priskiriamos prie bendrosios pastato konstrukcijos, todėl jų remontas turėtų būti vykdomas iš bendrijos lėšų. Jei balkono pagrindo išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kelti pavojų praeiviams, bendrija turėtų pasirūpinti remonto darbais.
Sienų remontas
Jei siena yra namo fasado dalis, jos remontas turėtų būti vykdomas iš bendrijos lėšų. Tačiau, jei siena yra buto viduje, jos remontas yra buto savininko atsakomybė.
Bendrijos Susirinkimai ir Sprendimai
Bendrijos susirinkimuose gali būti keliami klausimai dėl bendrijos narių finansavimo įkrovos stotelių sistemos įrengimui. Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Civilinio kodekso 4.85 straipsnis reglamentuoja terasos įrengimą ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms. Šis klausimas turėtų būti sprendžiamas susirinkimo metu arba balsuojant raštu.
Sandėliukai
Jeigu sandėliukai nėra suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais ir nėra įregistruoti kaip asmeninė nuosavybė, tai manytina, jie įrengti bendrojo naudojimo patalpoje - rūsyje. Butų ir kitų patalpų savininkai gali susitarę dėl naudojimosi tvarkos pasidalinti ir bendrai naudoti bendrojo naudojimo patalpas.
Namo administratorius neturėtų viršyti įgaliojimų ir savavališkai keisti sandėliukų spynų, jei savininkai yra susitarę dėl naudojimosi tvarkos.
Mokesčiai Už Teritorijos Priežiūrą
Jei namo bendrija neturi savo teisiškai įregistruoto žemės sklypo, svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją. Jeigu sklypas jokiais teisiniais pagrindais nepriklauso bendrijai, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Nuotekų Sistemos Remontas
Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai. Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.
Daugiabučio namo renovacija
Lifto Įrengimas ir Mokesčiai
Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendrojo pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Visada rekomenduojama pasikonsultuoti su specialistais.
tags: #gyvenamojo #namo #patalpu #naudojimosi #tvarka