Žemės teisėje dažnai pasitaikantis, tačiau ne visiems aiškus terminas - servitutas - gali turėti reikšmingos įtakos tiek žemės savininkų, tiek naudotojų teisėms ir pareigoms. Suprasti servituto esmę, jo nustatymo tvarką bei galimas pasekmes yra būtina kiekvienam žemės sklypo savininkui ar naudotojui. Servitutas yra svarbi teisės norma, kuri gali turėti ilgalaikės įtakos nekilnojamojo turto naudojimui ir savininkų tarpusavio santykiams.
Kas yra servitutas?
Servitutas - tai daiktinė teisė, suteikianti asmeniui galimybę ribotai naudotis kitos asmens žeme tam tikromis sąlygomis (tik pagal esamo servituto pobūdį). Ši teisė yra ypač svarbi, kai kalbama apie žemės naudojimą ir jo apribojimus. Suprasti, kas yra servitutas, yra būtina visiems žemės savininkams ir potencialiems pirkėjams, kad būtų galima išvengti galimų nesusipratimų ateityje.
Tai gali apimti įvairias teises, tokias kaip:
- Pravažiavimas per kitą sklypą
- Vandens tiekimas
- Elektros energijos tiekimas
- Nuotekų, šilumos sistemų, dujotiekių ir kitų inžinerinių sistemų, jų eksploatavimui ir priežiūrai
Svarbu paminėti, kad pasikeitus tarnaujančio (servitutas esantis sklype kuriuo gali pasinaudoti kiti) ar viešpataujančio (servitutas kuris yra gretimame sklype ir juo naudojasi kito sklypo savininkas) sklypo savininkui servitutai išlieka.
Servituto nustatymo būdai
Servitutas gali būti nustatytas keliais būdais:
Įstatyminiai servitutai
Gali nebūti sklypų planuose ar Registrų centro duomenų išrašuose, tačiau pagal įstatymus numatyti:
- Pagal elektros energetikos įstatymą 75 str. 3 dalį numatyti servitutai. Elektros linijų , transformatorinių apsaugos zonų ribose.
- Lietuvos kariuomenės Rūdininkų karinio poligono įstatymu numatyti servitutai.
- Fizinio Barjero Lietuvos Respublikos teritorijos prie Europos Sąjungos sienos su Baltarusijos Respublika įrengimo įstatymu 8 str.
Teismo sprendimu
Jei per žemėtvarkos projektus ar kitais atvejais nebuvo numatytas kelio ar kitoks servitutas tokį servitutą galima bandyti prisiteisti teismo keliu. Prieš teismą reiktų pasirengti pageidaujamo servituto planą.
Sandoris
Pagal susitarimą fiziniai ar juridniai asmenys gali sutarti dėl servituto vietos ir atlygio už jį.
Viskas apie servitutus jūsų nekilnojamojo turto egzaminui
Galimos pasekmės
Servitutas riboja ūkinę veiklą toje dalyje, kurioje numatytas servitutas (statybas, laikinus įrenginius, želdinius), tai mažina sklypo vertę, todėl nustatant naują servitutą sklype savininkas pretenduoja į sąžiningą kompensaciją.
Jei jūsų sklype yra nustatytas tarnaujanti servitutas jūs negalite jokiomis priemonėmis riboti viešpataujančio daikto savininkui pagal paskirtį naudotis šiuo servitutu, nes tai gali išaukti teisines pasekmes.
Servituto vietos nustatymas
Kai reikia tiksliai nužymėti servituto vietą vietovėje. Tik specifine tikslia įranga matininkas gali vietovėje nustatyti tikslią servituto vietą. Tas aktualu tiek savininkui, kurio sklype yra servitutas, tiek savininkui, kuris juo naudojasi.
Kai servituto vieta aiški, tai gali sumažinti žalą tarnaujančio sklypo savininkui , kai nebus važinėjama keliose vietose per sklypą.
Jei ieškote profesionalių paslaugų, mes galime atlikti servituto nustatymo planą, kuris padės jums geriau suprasti ir valdyti savo teises.
Žemės servituto statiniui naudoti teisinio kvalifikavimo ir taikymo problemos
Straipsnyje analizuojamos žemės servituto statiniui naudoti teisinio kvalifikavimo ir taikymo problemos. Keliamos abejonės dėl servituto instituto tinkamumo ginčams tarp skirtingų žemės sklypo ir statinio savininkų spręsti. Analizuojamas skirtingais pagrindais nustatyto žemės servituto statiniui naudoti apimties ir kompensacijos apskaičiavimo skirtumų pagrįstumas.
Nors Lietuvos Respublikos 2000 m. civilinio kodekso (toliau - CK) 4.40 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta bendra taisyklė, kad žemės sklypo savininkui nuosavybės teise priklauso viršutinis žemės sklypo sluoksnis, ant žemės sklypo esantys statiniai bei jų priklausiniai, kiti nekilnojamieji daiktai (superficies solo cedit), praktikoje nereta situacijų, kai žemės sklypo ir kitų nekilnojamųjų daiktų (pastatų, statinių) žemės sklype savininkai yra skirtingi.
Tokiu atveju žemės sklypo ir statinių savininkų teisiniai santykiai dėl žemės, reikalingos statiniui naudoti, gali būti įforminami įvairiais sandoriais, reglamentuojamais tiek prievolių teisės, tiek daiktinės teisės normomis.
Tai gali būti panaudos, nuomos sutartiniai santykiai arba daiktinę teisę sukuriantys sandoriai dėl užstatymo teisės (superficies), ilgalaikės nuomos (emphyteusis) arba servituto.
Šalims nesusitarus, teisė naudoti svetimą žemės sklypą gali būti nustatoma priverstinai. Tam praktikoje naudojamas žemės servitutas, kuris gali būti nustatytas įstatymu, teismo sprendimu, o įstatymų nustatytais atvejais - administraciniu aktu (CK 4.124 straipsnio 1 dalis).
Analizuojant teismų praktiką, pastebima bendra tendencija, kad servitutas taikomas kaip neišvengiama ir vienintelė priemonė žemės sklypo ir statinių jame savininkų nesutarimui spręsti, pamirštant, kad priverstinai nustatomas servitutas, visų pirma, yra tarnaujančiojo daikto savininko teisių suvaržymas, antra, turėtų būti ultima ratio sprendžiant konkuruojančių teisinių interesų konfliktą.
Taip pat teismų praktikoje dažnėja atvejų, kai servitutas nustatomas visam žemės sklypui, kas kelia abejonių dėl tokio apribojimo pagrįstumo ir proporcingumo.
Be to, susiduriama su įvairia teismų praktika dėl nuostolių kompensavimo apskaičiavimo metodų taikymo, o tai lemia poreikį vertinti skirtingos praktikos pagrįstumą.
Šiame straipsnyje analizuojamos priežastys ir pagrindai, kurių esant nustatomas žemės servitutas statinio naudojimui, tiriamas klausimas, ar servitutas yra vienintelė priemonė žemės sklypo ir statinio savininkų nuosavybės teisių atskirumui spręsti, koks nuostolių, patirtų dėl servituto nustatymo, metodas turėtų būti naudojamas.
Nurodyti klausimai nėra atskirai tirti doktrinoje. Servituto nustatymo pagrindai ir bendros taisyklės analizuojamos daiktinės teisės vadovėliuose, kuriuose nėra atskirai nagrinėjamas žemės servituto statiniui naudoti klausimas.
Tyrimo objektui atskleisti bus analizuojami nacionalinės teisės aktai, nacionalinių bendrosios kompetencijos bei Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo jurisprudencija, lyginamajai analizei pasirinktos Prancūzijos, Vokietijos, Olandijos teisės normos, reglamentuojančios santykius dėl žemės kito asmens statiniui naudojimo, nacionalinė ir užsienio doktrina.
Nepaisant Lietuvos daiktinėje teisėje galiojančio superficies solo cedit principo, reiškiančio, kad viskas, kas susijungia su žemės sklypo paviršiumi, priklauso nuosavybės teise žemės sklypo savininkui, istoriškai susiklostę nuosavybės teisiniai santykiai lėmė dažną žemės sklypo ir statinio nuosavybės atskirumą.
Žemės servitutas - tai teisė į svetimą žemės sklypą ar jo dalį, suteikiama naudotis tuo svetimu žemės sklypu ar jo dalimi (tarnaujančiuoju daiktu), arba žemės savininko teisės naudotis žemės sklypu apribojimas siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą (Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 2 straipsnio 13 punktas).
Žemės servitutų kategorijai priskiriami kelio servitutai, servitutai, suteikiantys teisę tiesti požemines ir antžemines komunikacijas, aptarnauti jas bei jomis naudotis, taip pat praktikoje taikomas žemės sklypo, priklausančio vienam savininkui, servitutas kitam savininkui priklausančio statinio naudojimui (toliau - ir žemės servitutas statiniui naudoti).
Žemės sklypo ir statinio savininkai gali susitarti notariškai patvirtinta sutartimi dėl servituto nustatymo. Nesant šalių susitarimo servitutas gali būti nustatytas priverstinai.
Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatyme numatyti du būdai, kaip gali būti įforminami žemės naudojimo teisiniai santykiai, kai grąžinama natūra kitų fizinių ir juridinių asmenų naudojama ar nuomojama žemė, reikalinga nuosavybės teise jų valdomų pastatų ir statinių (statomų ar pastatytų), taip pat poilsiaviečių pastatų ir statinių (statomų ar pastatytų) eksploatacijai, arba kai nuosavybės teisės atkuriamos perduodant kitų asmenų nuomojamą žemę neatlygintinai nuosavybėn lygiaverčiu žemės sklypu, t. y. gali būti perkeliamos teisės ir pareigos pagal iki grąžinimo sudarytą valstybinės žemės nuomos sutartį arba administraciniu aktu nustatomas servitutas (Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 4 straipsnio 11 dalis).
Nors pagal dabar galiojantį teisinį reglamentavimą administraciniu aktu negali būti nustatytas servitutas privačiam žemės sklypui kito privataus asmens statiniui naudoti ir eksploatuoti, tačiau nuosavybės teisių atkūrimo procese savininkų, kuriems grąžinta valstybės neišperkama žemė užimta kitiems asmenims priklausančiais pastatais (statiniais), žemės sklypams administraciniais aktais buvo priverstinai nustatomi servitutai pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus.
Dabar tokiai žemei žemės servitutą priverstinai gali nustatyti tik teismas.
Deja, ne tik istoriškai susiklostę nuosavybės teisiniai santykiai, bet ir po Civilinio kodekso įsigaliojimo susiklostantiems panašiems santykiams taikytina praktika lemia tolesnį nuosavybės teisių atskirumą, ir šie procesai patvirtinta doktrinoje išsakytą mintį, kad superficies solo cedit „ne tik nėra taisyklė, bet netgi abejotinas jos kvalifikavimas kaip esminio Lietuvos daiktinės teisės principo“ (Matiukas, 2013, p. 78-79).
Autorės nuomone, šiam principui įsigalėti nacionalinėje teisėje esminę reikšmę turi ne tik tai, kad norma, nustatanti šį principą, suformuluota dispozityviai, t. y. kad sutartis ir įstatymas gali nustatyti kitaip, bet ir teisės taikymo ir aiškinimo praktika, kuri leidžia šio principo netaikyti ir tais atvejais, kai tam nėra pagrindo.
Teigtina, kad esamas teisinis reglamentavimas sudaro prielaidas laikytis šio principo, nes jam įgyvendinti yra skirtos tiek daiktinės, tiek prievolių teisės normos.
Taip pasibaigus žemės nuomos sutarčiai arba nutraukus ją prieš terminą, įstatymas reglamentuoja liekančių žemės sklype statinių nuosavybės klausimą (CK 6.557 straipsnis), numatydamas bendrą taisyklę, kad už statinius, pastatytus nuomojamame sklype su žemės savininko sutikimu, statinių savininkui išmokama kompensacija, o nesant sutikimo - nugriaunami arba pereina žemės nuomotojo nuosavybei.
Taigi statinių buvimo faktas per se nesuteikia teisių į statinius ir tuo labiau į servitutą buvusiam žemės nuomininkui, išskyrus atvejus, jei tokia galimybė buvo numatyta žemės nuomos sutartyje arba papildomame rašytiniame susitarime.
Kai žemės sklypo savininkas nori parduoti tik statinius, pasilikdamas žemės sklypą, CK 6.394 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta imperatyvi taisyklė, pagal kurią žemės sklypo savininkas parduodamas nekilnojamąjį daiktą, esantį tame sklype, privalo perduoti teises į žemę (nuosavybės teisę, žemės nuomos ar užstatymo teisę).
Sutartis, kurioje neaptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, negali būti notaro tvirtinama, o jeigu patvirtinta, - yra negaliojanti.
Taip pat be teisių į žemės sklypą negali būti perleistos ir daugiabučio namo savininko bendraturčio nuosavybės teisės į statinio ar įrenginio dalį (butą ar kitą patalpą) daugiabučiame name.
Deja, šios imperatyvios normos teismų praktikoje aiškinamos dispozityviai.
Taip Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus išplėstinė teisėjų kolegija 2017 m. spalio 26 d. nutartyje aiškindama CK 6.394 straipsnio 2 dalyje nustatytą imperatyvą, konstatavo, kad „nors CK 6.394 straipsnio 2 dalies nuostatos yra imperatyviosios ir ginčo sutartimis šios imperatyviosios normos akivaizdžiai pažeistos (sutartyse neaptartos dalies pastato, buto ir kitų patalpų daugiabučiame name pirkėjo teisės į atitinkamas žemės sklypo dalis), nagrinėjamu atveju toks konstatavimas ir niekinio sandorio padarinių taikymas nėra būtinas ginant pažeistas ieškovės ar kitų asmenų teises“.
Išplėstinė teisėjų kolegija pažymėjo, kad „šalys, neaptarusios pirkėjo teisių į žemės sklypą, kaip to reikalauja CK 6.394 straipsnio 2 dalis, gali šį sutarties trūkumą ištaisyti sudarydamos sutartį dėl pirkėjo teisių į žemės sklypą, jos taip pat gali kreiptis į teismą, prašydamos apginti jų pažeistas teises pasirinktu būdu (pvz.: įpareigoti kitą šalį sudaryti sutartį, pripažinti, kad šalys susitarė dėl panaudos, ar nustatyti servitutą ir pan.)“.
Superficies solo cedit principui įgyvendinti taip pat buvo skirta iki 2017 m. kovo 1 d. galiojusio CK 4.171 straipsnio 7 dalies nuostata, numatanti, kad, įkeičiant statinius, kartu turi būti įkeistas ir žemės sklypas, ant kurio stovi statiniai, arba šio žemės sklypo nuomos (panaudos) teisė.
Šia norma buvo siekiama ne tik padidinti perleidžiamo statinio vertę, bet ir užtikrinti, kad po priverstinio išieškojimo nukreipimo į įkeistą statinį, jį priverstinai pardavus kartu su statiniu būtų perleistas ir žemės sklypas arba bent jo naudojimo teisė.
Ši norma yra panaikinta ir atvejų, kai priverstinio pardavimo būdu bus parduodamas statinys be jokių teisių į žemės sklypą, tik daugės.
Kaip išaiškino kasacinis teismas, priverstinio pardavimo procese CK 6.394 straipsnio 2 dalies imperatyvas netaikomas, nes „antstolis neturi teisės sutarties šalių vardu, priverstinai parduodamas nekilnojamąjį turtą, susitarti dėl pirkėjo teisės į skolininkui priklausantį žemės sklypą“, o „CK 6.394 straipsnio 2 dalies nuostata vykdymo procese siekiant užtikrinti pirkėjo interesų apsaugą gali būti taikoma tik tiek, kiek ji nustato antstoliui pareigą pateikti turimą informaciją apie žemės sklypą“ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gegužės 9 d.
Atsižvelgiant į servituto nustatymo pagrindą ir priežastis, galima išskirti trijų rūšių priverstinius žemės servitutus statiniui naudoti: administraciniu aktu nustatyti servitutai nuosavybės teisių atkūrimo procese, servitutai, nustatomi teismo pagal Civilinį kodeksą, bei servitutai, nustatomi teismo sprendimu nuosavybės atkūrimo procese grąžintai kito asmens statiniais užstatytai žemei, pasibaigus žemės nuomos sutarčiai.
Šios kategorijos bylos negali būti priskirtos prie servitutų, nustatytų teismo sprendimu pagal Civilinį kodeksą, nes, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nuomone: „nagrinėjamu atveju tarnaujančiojo ir viešpataujančiojo daiktų savininkų santykius reglamentuoja ne tik CK, bet ir Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo normos. Teisiniams santykiams, kurie sureguliuoti specialiuose teisės aktuose įtvirtintu būdu, nėra pagrindo taikyti bendrųjų teisės normų nuostatas, išskyrus tuos santykių aspektus, kurių specialiosios normos nereglamentuoja“ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. birželio 29 d. nutartis).
Iš pateiktų pavyzdžių matyti, kad, be istoriškai paveldėtų žemės sklypo ir statinio savininkų atskirumo atvejų, naujų teisinių situacijų, kai statinys įgyjamas be teisės į žemės sklypą, taip pat daugėja. Nepaisant to, kad tiek CK, tiek specialūs įstatymai visada teikia pirmenybę šalių susitarimui, kurių teisinių formų įvairovė yra gana plati, šalims ne visada pavyksta susitarti.
tags: #valstybines #zemes #nuomininku #sutikimas #del #servituto