„Ne viskas yra butas, kas butu vadinasi“, - taip galėtume perfrazuoti žinomą posakį, nes tai, kas atrodo kaip butas, Registrų centro (RC) duomenų bazėje gali būti įregistruota kaip negyvenamosios paskirties patalpos.
Tarkim, su kuo jums asocijuojasi pavadinimas „apartamentai“? Erdvesnis, gražesnis, prabangesnis, aukštesnės nei vidutinės kokybės būstas? Ar būstas atostogoms pajūryje? Bet tokios sąvokos teisinėje bazėje net nėra.
„Apartamentais galima pavadinti net loftus. Vienu atveju tai bus butas centre ar Žvėryne, kitu negyvenamosios paskirties patalpos arba loftai konvertuotame pastate buvusios gamyklos teritorijoje, nes iš antresolės atsiveria gražus vaizdas į miestą, ir jie greičiausiai bus įteisinti kaip kūrybinės dirbtuvės, o trečiu atveju - poilsio, bet taip pat negyvenamosios paskirties patalpos“, - žurnale „Investuok“ pripažįsta Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius.
Ir studija ar kūrybinės dirbtuvės, ir poilsio ar svečių apartamentai teisiškai nėra butai. Ne butai dažniausiai būna ir patalpos, kurias ketinate įsigyti kaip antrąjį būstą atostogoms kur nors pajūryje ar kitame Lietuvos kurorte: ir tos, kurios parduodamos su daline apdaila, ir tos, kurios įrengtos iki rakto.
Formaliai šios iš pirmo žvilgsnio nuo butų niekuo nesiskiriančios patalpos, kurių teisinį statusą parodo įrašas RC duomenų bazėje, yra negyvenamosios patalpos, savotiškai pakibusios kažkur per vidurį tarp butų gyvenamosios paskirties pastatuose ir tikrų komercinės paskirties patalpų negyvenamosios paskirties pastatuose (konvertuotuose gamybiniuose, administraciniuose pastatuose ir net naujos statybos daugiabučiuose, kurie dėl tam tikrų aplinkybių patenka į negyvenamųjų pastatų (viešbučiai, parduotuvės, biurai) segmentą).
my first video 🥳 How I Started Hosting Workshops!
Pagrindiniai Aspektai ir Kriterijai
Priežastys, dėl kurių pastatas statomas kaip negyvenamasis, gali būti įvairios. Pavyzdžiui, nėra kur įrengti vaikų žaidimų aikštelių, nepakanka vietų automobiliams, aukštesni užstatomo ploto ir intensyvumo reikalavimai - visa tai, anot NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovo Antano Kišūno, gali lemti, kad „tame pačiame pastate dalis patalpų būna gyvenamosios, o dalis - įvairios kitos paskirties“.
Tačiau pagrindinis kriterijus - sklypas. Jeigu jis yra komercinėms, rekreacinėms teritorijoms priskirtoje žemėje, jame gyvenamosios paskirties pastatų statyti negalima, o negyvenamosios paskirties pastate gyvenamosios paskirties patalpos gali sudaryti tik tam tikrą dalį viso ploto.
Tokiu atveju jame įrengiama ne mažiau nei 51 proc. negyvenamųjų patalpų (poilsio, viešbučių, administracinių, gamybos ir kt.), o likusioje dalyje gali būti įrengiami butai. Taip daroma norint išvengti su sklypo naudojimo būdo keitimu susijusių procedūrų arba kai sklypo naudojimo būdo pakeisti neįmanoma.
Dėl tos pačios priežasties nuo įprastų butų nesiskiriančios patalpos formaliai įregistruojamos kaip negyvenamosios paskirties ir tada, kai jos įrengiamos gamybinės paskirties žemėje konvertuojant buvusias gamyklų teritorijas.
„Pavyzdžiui, Ozo parko teritorijos žemės paskirtis yra rekreacinė, todėl ten galima statyti komercinius objektus. Kadangi ten negali dominuoti nuolatiniam gyvenimui skirti butai, 51 % „daugiabučių“ ploto buvo įregistruota kaip patalpos veiklai, kurias galima naudoti, pavyzdžiui, laikinam apgyvendinimui, o 49 proc. - gyvenamosios paskirties patalpos, įregistruotos kaip butai“, - prisimena M.Statulevičius.
LNTPA vadovas pripažįsta, kad pakeisti sklypo paskirtį dažniausiai įmanoma, bet tai nėra lengva ir trunka ilgai, todėl statomi tokios paskirties pastatai, kokie leidžiami tame sklype.
„O kai gamybinės patalpos pertvarkomos į loftus, dažniausiai tai būna net ne rekonstrukcija, o kapitalinis remontas, kuriam nereikia gauti statybos leidimo: parengiamas projektas, informuojama savivaldybė ir keičiamas patalpų planas. Kadangi artimiausia gamybinėms patalpų paskirtis yra kūrybinės dirbtuvės, kuriose galima vykdyti kūrybinių industrijų veiklas, tai loftai ir tampa kūrybinėmis dirbtuvėmis“, - aiškina jis.
Ir priduria, kad jei plėtotojai numato, kad tai vis dėlto bus būstai nuolatiniam gyvenimui, paprastai laikomasi gyvenamosioms patalpoms ir gyvenamųjų namų aplinkai keliamų reikalavimų, įskaitant automobilių vietų skaičių, žaliąsias bei poilsio zonas.
Tačiau pasitaiko plėtotojų, kurie nori sutaupyti. Pasak M. Statulevičiaus, jei potencialus pirkėjas informuojamas apie visus apribojimus arba iššūkius, kurie jo laukia įsigijus tokį objektą, viskas gerai, jis pats ir nuspręs, ar pirkti tokį NT. „Blogai, jei informacija nutylima, slepiama, bet tai jau plėtotojo sąžiningumo klausimas“, - sako jis ir priduria, kad nutylėta informacija ir buvo pagrindinė prieš kelerius metus kilusio triukšmo priežastis, nes žmonės nežinodami visų niuansų kaip butus nusipirko komercinės paskirties patalpas.
Kad tipiškame daugiabutyje esančios patalpos nėra butai, dažniausiai sužinosite tik iš RC pažymos - užėję nepastebėsite jokių skirtumų, nes kuo patalpos viename projekte vienodesnės, tuo mažiau rūpesčių turi plėtotojas.
„Jie iš anksto žino, kad projekte bus 49 proc. butų ir 51 proc. kitos paskirties patalpų, todėl galima įrengti mažiau vietų automobiliams, mažesni reikalavimai vaikų žaidimų aikštelėms, želdynams ir kitiems daugiabučio aplinkai būdingiems dalykams, - žurnale „Investuok“ aiškina M. Statulevičius. - Tačiau jie žino ir tai, kad dauguma negyvenamosios paskirties patalpų bus naudojamos kaip būstai.“
Žinoma, jei įmanoma, plėtotojai stengiasi įrengti pakankamai patogumų, kitaip tokių patalpų patrauklumas kristų. Tarkim, nuo 2018 m. vilniečiai, gyvenantys negyvenamosios paskirties patalpose, negali įsigyti iš savivaldybės metinio abonemento statyti automobilį gatvėje.
Negyvenamosios paskirties statusą dažniausiai turi patalpos pirmuosiuose pastato aukštuose, šiaurinėje pusėje - jos tamsesnės, nes šioms patalpoms iš esmės negalioja insoliacijos reikalavimai: į jas gali patekti gerokai mažiau tiesioginės saulės šviesos negu į butus. Be to, kai kada šių patalpų plotas būna mažesnis nei butų tame pačiame pastate, nes nei kūrybinėms dirbtuvėms, nei administracinės, poilsio paskirties patalpoms nenustatyti minimalūs ploto reikalavimai.
Negyvenamosios paskirties patalpos gali atsirasti ir gyvenamajame pastate, jei dėl statinio plano, kraštovaizdžio ypatybių ar kiti aplinkybių, pavyzdžiui, dėl to, kad joms tenka per mažai tiesioginės saulės šviesos, kai kurios patalpos neatitinka gyvenamosioms patalpoms keliamų reikalavimų.
Su loftais gali būti kitokių įdomybių. Buvusiose gamyklose lubos paprastai būna aukštos, 4,5-5 m aukščio, todėl įrengiama antresolė. Skelbime gali būti rašoma, kad patalpų plotas 30 kv. m, bet grindų plotas vos 18 kv. m, o visa kita - miegamoji dalis, vonia ar darbo zona - antrame aukšte.
Kurortuose, kur didelė žmonių kaita ir pastatus mėgstama registruoti kaip svečių namus, šie negyvenamosios paskirties būstai nuo įprastų butų gali skirtis gerokai labiau. „Kadangi jie skirti trumpalaikiam gyvenimui, juose gali būti koridorinė sistema, patalpos mažesnės, o bendrųjų patalpų planas bei būstų įrengimas labiau primena viešbutį negu daugiabutį. Tarkim, virtuvės juose gali būti gerokai mažesnės arba jų gali ir visai nebūti numatyta“, - aiškina M. Statulevičius.
Į skirtingus normatyvus ir techninius reikalavimus bei komforto standartus, kurie taikomi gyvenamosios ir negyvenamosios (komercinės) paskirties patalpoms, dėmesį atkreipia ir tarptautinės advokatų kontoros „CEE Attorneys“ teisininkė Lina Liogė.
„Gyvenamosioms patalpoms taikomi aukštesni kokybės standartai. Statant gyvenamosios paskirties pastatus į minimalią infrastruktūrą turi būti įtraukiama automobilių saugykla, želdynai su vaikų žaidimo ir sporto aikštelėmis, poilsio vietos neįgaliesiems ir vyresniems žmonėms. Nustatyti ir minimalūs gyvenamosios paskirties patalpų plotai, naujai projektuojami daugiabučiai turi atitikti apsaugos nuo triukšmo standartus ir daugelį kitų reikalavimų, kurie negyvenamosioms patalpoms visai nekeliami arba yra gerokai mažesni“, - sako ji.
Ir priduria, kad paskubėjęs ir ne viską apie patikusį būstą išsiaiškinęs pirkėjas gali vietoj buto nusipirkti negyvenamosios paskirties patalpas, o paskui pasiges rekreacinės aplinkos, automobilių aikštelės. „Nemaloniai gali nustebinti ir prasta garso izoliacija bei kiti kokybiškam gyvenimui reikšmingi, tačiau negyvenamosios paskirties patalpoms netaikomi arba žemesni kriterijai“, - pabrėžia teisininkė.
Finansiniai Aspektai
Negyvenamosios paskirties NT įsigijimą bankai finansuoja atsargiau, todėl pirkėjui tikriausiai teks sukaupti didesnį pradinį įnašą.
„Įsigyjant pirmąjį būstą (gyvenamosios paskirties patalpas) bankai gali suteikti iki 85 proc. būsto vertės siekiančią paskolą, o įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas jie pasiūlys prastesnes finansavimo sąlygas. Dažniausiai tokiais atvejais bankai finansuoja iki 70 proc. turto vertės. Be to, paskola gali būti suteikta trumpesniam laikotarpiui negu tada, kai įsigyjamos gyvenamosios paskirties patalpos, todėl mėnesinė kredito grąžinimo įmoka gali tapti didesnė, nei tikėtasi“, - teigia L. Liogė.
Tačiau tai, pasak jos, ne vienintelis dalykas, kurį privalu žinoti. Įsigijęs negyvenamosios paskirties patalpas kaip būstą nuolat gyventi, pirkėjas gali susidurti su sunkumais, apie kuriuos nė nepagalvojo. Vienas iš tokių netikėtumų - priklausomai nuo patalpų paskirties gali skirtis mokesčiai už komunalines paslaugas ir jiems taikomos lengvatos. Pvz., 9 proc. lengvatinis PVM tarifas taikomas tik gyvenamosioms patalpoms šildyti. Negyvenamosios patalpos savininkas tokia lengvata galėtų pasinaudoti tik jei komunalinių paslaugų teikėjams įrodytų, kad patalpose iš esmės yra gyvenama.
Tiesa, žurnale „Investuok“ „CEE Attorneys“ teisininkė teigia, kad įrodyti tai nėra labai sudėtinga: „Tam, kad būtų taikomas lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šildymui, pakanka gyvenamosios vietos deklaracijos pažymos.“
Pasak A. Kišūno, pastaruoju metu negyvenamosios paskirties NT turtiniai vienetai daugiabučių rinkoje sudaro tik 5-7 proc.
Kad patalpų, kurios atrodo kai butai, tačiau registruojant pavadinamos kitaip, dabar plėtojamuose projektuose mažiau, nei buvo prieš kelerius metus, patvirtina ir M. Statulevičius. Anot jo, tai lemia ir spaudimas, kurį plėtotojai patiria iš pirkėjų.
Paaiškėjus, kad statinys naudojamas pažeidžiant reikalavimus ar naudojamas ne pagal paskirtį, gali tekti sumokėti nuo 140 iki 1,5 tūkst. eurų baudą, už pakartotinai padarytą tokį nusižengimą - nuo 200 iki 3 tūkst. eurų.
Gyvenamosios Vietos Deklaravimas ir Nuoma
Kristina Sabaliauskienė, advokatų kontoros „CEE Attorneys“ asocijuota partnerė ir Nekilnojamojo turto ir statybų grupės vadovė, tikina, kad apie kūrybinių dirbtuvių paskirties objektus reikia žinoti kelis dalykus. Pirmiausia iš esmės tokios patalpos yra ūkinei, kūrybinei veiklai ir paprastai yra įrengiamos gamybos ir pramonės paskirties pastatuose, t.y. jos nėra skirtos gyventi.
Tačiau pagal Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymą gyvenamoji vieta gali būti deklaruojama tiek gyvenamosios, tiek negyvenamosios paskirties patalpose.
„Todėl deklaruoti gyvenamąja vietą kūrybinėse dirbtuvėse yra galima. Deklaravęs gyvenamąją vietą kūrybinėse dirbtuvėse asmuo turi visas privilegijas, siejamas su gyvenamosios vietos deklaracija tam tikroje vietovėje, pavyzdžiui, patekti į vaikų darželį“, - tikina ji.
K.Sabaliauskienės teigimu, nuomoti kūrybines dirbtuves galima ir tam nėra jokių apribojimų. Tačiau ji atkreipia dėmesį, jog verslo liudijimas išduodamas nuomojant tik gyvenamosios paskirties patalpas. O kūrybinių dirbtuvių nuomotojai turi deklaruoti nuomos pajamas ir atitinkamai mokėti gyventojų pajamų mokestį.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovo Mindaugo Statulevičiaus teigimu, registruoti gyvenamąją vietą ir nuomoti negyvenamosios paskirties patalpas tikrai galima.
Tačiau jis atkreipia dėmesį, kad negyvenamajai paskirčiai galioja kiti reikalavimai: mažesni insoliacijos (tiesioginės saulės šviesos), automobilių aikštelių ir kiti reikalavimai. Nebūtinai taip bus, todėl reikėtų įvertinti kiekvieną projektą atskirai.
„Taip pat reikia turėti mintyje, kad, net ir deklaravus gyvenamąją vietą, gali tekti mokėti NT mokestį, kurį kiekviena savivaldybė nustato atskirai. Šiuo metu Vilnius nuo NT mokesčio yra atleidęs negyvenamųjų patalpų savininkus, kurie jas įsigijo iki 2019 m. birželio 1 d. ir ten yra deklaravę gyvenamąją vietą, kitiems reikės mokėti 1 proc. NT mokestį“, - sakė jis.
Valstybinės mokesčių inspekcijos Teisės departamento direktorė Rasa Virvilienė 15min „Būsto ABC“ teigė, kad fiziniams asmenims nuosavybės teise priklausantys ar jų įsigyjami kitos (komercinės) paskirties nekilnojamojo turto objektai (pvz., viešbučių, administracinės ir kt. paskirties) nei numatyta įstatymu taip pat yra nekilnojamojo turto mokesčio objektas ir apmokestinami nustatyta tvarka, neatsižvelgiant į jų vertę.
Kitos paskirties NT apmokestinamas nuo 0,5 proc. iki 3 proc. NT mokesčio tarifu.
„Konkrečius šio mokesčio tarifus nustato savivaldybių tarybos, kurių teritorijoje yra apmokestinamasis NT objektas. Dėl šios priežasties fiziniai asmenys, prieš teikdami Nekilnojamojo turto mokesčio deklaracijos KIT711 formą, turėtų pasidomėti, kokiu konkrečiu NT mokesčio tarifu apmokestinamas jų nuosavybės teise ar įsigyjamas NT objektas“, - teigė ji.
Be to, šiuo metu galioja ir kelios įstatymu numatytos NT mokesčio lengvatos. Pavyzdžiui, kai nekilnojamąjį turtą (arba jo dalį) meno kūrėjo statusą turintis fizinis asmuo naudoja kaip kūrybines dirbtuves (studiją) savo individualiai kūrybinei veiklai, objektas NT mokesčiu neapmokestinamas.
Patalpų Paskirties Keitimas
O kūrybinių dirbtuvių paskirties į gyvenamąją pakeitimas priklauso nuo kelių esminių faktorių. Pirmiausia, anot K.Sabaliauskienės, svarbu tai, kokia yra pastato paskirtis. Dažniausiai kūrybinės dirbtuvės yra įrengiamos gamybos, pramonės paskirties pastatuose. Pastatas priskiriamas vienai ar kitai paskirties grupei (pogrupiui), jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.
„Todėl konkrečios kūrybinės dirbtuvės gali būti pakeistos į gyvenamosios paskirties patalpą tik tuo atveju, jeigu pakeitus patalpos paskirtį viso gyvenamosios paskirties patalpų plotas nesieks 50 proc. viso pastate esančio ploto. Paprasčiau tariant, 51 proc. patalpų gamybos paskirties pastate turi būti gamybinės paskirties, 49 proc. - kitos. Tad, jeigu norint pakeisti konkrečios patalpos paskirtį į gyvenamąją, bendras pastate esančių gyvenamųjų patalpų plotas sudarys daugumą, tokios patalpos paskirties pakeisti nebus galima nepakeitus viso pastato paskirties“, - aiškino ji.
Be to, pasak K.Sabaliauskienės, svarbu įvertinti, ar konkrečios kūrybinės dirbtuvės faktiškai jas perdarius atitiks gyvenamosios paskirties patalpoms keliamus reikalavimus, pavyzdžiui, minimalaus ploto, insoliacijos.
Pagal Statybos techninį reglamentą str. 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“, įvairių paskirčių patalpos, formuojamos ar numatomos suformuoti atskirais nekilnojamaisiais daiktais, turi atitikti normatyvinių statybos techninių, normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų ir kitų teisės aktų joms nustatytus reikalavimus, o gyvenamosios paskirties patalpos negyvenamosios paskirties pastatuose turi būti atskirtos nuo kitos paskirties patalpų atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas (atjungimo ventiliais, apskaitos prietaisais, sklendėmis ir pan.) inžinerines sistemas.
Statinių klasifikavimas pagal jų naudojimo paskirtį ir paskirties nustatymo principai nurodyti statybos techniniame reglamente STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“. Taigi, pastatai pagal paskirtį skirstomi į dvi grupes: gyvenamuosius pastatus ir negyvenamuosius pastatus. Jeigu keičiant lofto (kūrybinių dirbtuvių) paskirtį į gyvenamąją, gyvenamosios patalpos sudarys didesnę pastato dalį, reikės šio pastato paskirtį keisti į gyvenamąją.
Pažymėtina, jog keičiant minėto pastato paskirtį į gyvenamąją, reikėtų įvertinti teritorijų planavimo dokumentų sprendinius, ar gyvenamasis namas apskritai gali būti tokios paskirties žemės sklype, kiek konkrečiame žemės sklype gali būti gyvenamųjų namų, jeigu yra jau pastatyta ir kt.
Vilniaus senamiesčio vaizdas
Taip pat svarbu nustatyti, kokios rūšies statybos darbai būtų atliekami, ar planuojama keisti statinio kategoriją, kokios specialiosios žemės naudojimo sąlygos sklype nustatytos ir pan. (statinio statybos rūšys detalizuojamos statybos techniniame reglamente STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“).
Taigi apibendrinant, pastato (patalpų) paskirties keitimas, gali būti planuojamas:
- neatliekant statybos darbų;
- atliekant statinio paprastojo remonto darbus;
- atliekant statinio kapitalinio remonto darbus;
- atliekant statinio rekonstravimo darbus.
Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 2, 4, 6 dalyse bei statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ 3 priedo 2, 3, 4 punktuose nurodyti atvejai, kada privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą (SLD).
SLD - leidimas pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį reikalingas keičiant ypatingojo ar neypatingojo pastato (patalpos, patalpų) ar inžinerinio statinio paskirtį (išskyrus krašto apsaugos tikslams skirtose teritorijose esantį ypatingąjį ir neypatingąjį pastatą (patalpą, patalpas) ar inžinerinį statinį), nesudėtingojo pastato paskirtį į gyvenamosios paskirties, kai atliekami statinio paprastojo remonto darbai arba statybos darbai neatliekami.
Apibendrinant teigtina, kad keičiant statinio (kūrybinių dirbtuvių) paskirtį (į gyvenamąją paskirtį), kai atliekami tik statinio paprastojo remonto darbai arba statybos darbai iš viso neatliekami, privaloma gauti SLD.
Informuojame, jog SLD išduoda savivaldybės meras ar jo įgaliotas savivaldybės administracijos valstybės tarnautojas (Statybos įstatymo 27 straipsnio 2 dalis). SLD gauti pateikiami dokumentai nurodyti Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalyje.
Statinio projektas turi būti parengtas, kai yra prievolė gauti SLD (pagal Statybos įstatymo 24 straipsnio 3 dalį). Dėl projekto parengimo reikia kreiptis į projektuotojus.
tags: #gyvenamoji #paskirtis #kurybinies #dirbtuves