Gyvenamasis Plotas Nidoje: Jūsų Svajonių Namai Kuršių Nerijoje

Atraskite savo tobulą šventovę Nidoje su šiuo autentišku dviejų miegamųjų namu, esančiu pirmoje linijoje prie ramių Kuršių marių. Šie namai yra daugiau nei tik gyvenamoji vieta; tai vartai į gyvybingą Nidos širdį. Įsikūrę centre, jie siūlo geriausią tandemą atostogų būstui - ramų pabėgimą kartu su lengvu susisiekimu su šurmuliuojančiu kurorto centru.

Nidos Žavesys

Įsivaizduokite, kad dieną pradedate jaukiais pusryčiais saulės nubučiuotame kieme, kur rytiniai saulės spinduliai šoka per marias, paversdama jos paviršių žvilgančiu stiklo veidrodžiu. Lauko erdvė, pabrėždama privatumą ir ramybę, siūlo komfortišką poilsį. Viduje namas siūlo šiltą gyvenamąją erdvę su dviem patogiais miegamaisiais bei svetaine, kurioje pakankamai erdvės šeimos susibūrimams.

Nekilnojamojo Turto Projektai Nidoje ir Aplink

Nidoje ir aplinkiniuose regionuose vyksta įvairūs nekilnojamojo turto projektai, siūlantys įvairias galimybes tiek gyvenimui, tiek verslui.

Žemiau pateikta lentelė apibendrina kai kuriuos iš jų:

Statybos Kuršių Nerijoje: Tarp Įstatymų ir Realybės

Statybos visai šalia jūros Kuršių nerijos nacionaliniame parke, pušynas, visai šalia jūra - būtent tokioje vietoje yra sklypas Nidoje, kurio savininkams Neringos miesto savivaldybė 2022-03-16 išdavė statybos leidimą. Juo leista rekonstruoti didžiulį poilsio paskirties pastatą. Nidos-Smiltynės pl. 19 anksčiau stovėjusio poilsio pastato bendrasis plotas - 1755.05 kv. m. 2015 m. buvo atliktas jo kapitalinis remontas.

Tačiau nuvykę į vietą jokio pastato sklype jau neberadome - viskas sulyginta su žeme. Visas sklypas atrodo kaip smėlio plynė viduryje miško. Sklypą šiuo metu juosia tik anksčiau pastatyta neaukšta metalinė tvora. Leidimas išduotas rekonstrukcijai, tačiau kas bus rekonstruojama, jei beliko plynė?

Prieš leisdamiesi į atsakymo paieškas, pirma pasidomėkime, kas šio sklypo savininkai. Registrų centro duomenimis, 0,6158 ha sklypas priklauso UAB „Smiltynės 19“. Šios įmonės vadovas - Ramūnas Sliekas, akcininkai: tas pats R. Sliekas, Andrius Šulnis, Romas Baziliauskas ir Algirdas Navickas. Registrų centro duomenimis, visi jie sukasi privačiame versle: yra kitų įmonių vadovai arba akcininkai.

Nauja statyba ar rekonstrukcija?

Na, o dabar grįžkime prie rekonstrukcijos apibrėžimo. Nuvykus į vietą nepamatėme paviršiuje išlikusių kokių nors nugriauto pastato dalių. Taigi, ar šiuo atveju nereikėjo gauti leidimo naujai statybai? Ar nėra taip, kad leidimas išduotas rekonstrukcijai, tačiau galbūt vyksta nauja statyba? Panašias situacijas savo antikorupciniuose vertinimuose yra aprašiusi ir Specialiųjų tyrimų tarnyba.

Štai 2022 m. korupcijos rizikos analizėje statybą leidžiančių dokumentų išdavimo srityje STT nustatė: „Statinio naujos statybos ir statinio rekonstrukcijos definicijų tapatumas sudaro sąlygas korupcijos rizikai pasireikšti statybos sektoriuje.“

Anot STT, dabartinis teisinis reglamentavimas reiškia, kad nesant statinio antžeminės dalies, statytojui ne giliau kaip 0,5 m atradus kažkokį laikančios konstrukcijos elementą, statytojas įgauna teisę interpretuoti statybos rūšį ne kaip naują statybą, o rekonstrukciją, bei suteikia teisę didinti priestato plotą ir statyti naują statinį, kuriam netaikomi reikalavimai, skirti naujai statybai.

Ir čia STT mato didelių rizikų: „Kaip matyti iš teisinio reglamentavimo nuostatų, didelių skirtumų tarp naujos statybos atstatant buvusį statinį ir rekonstrukcijos sąvokų nėra ir dažnu atveju sudėtinga atskirti šias dvi statybos rūšis. (...) Antikorupciniu požiūriu neišsamus, dviprasmiškas ir abstraktus reglamentavimas laikytinas ydingu, nes sudaro sąlygas neteisėtiems susitarimams, kyšininkavimui, piktnaudžiavimui reglamentavimu, vietoj naujos statybos pasirenkant statinio rekonstrukciją, kartu savivaldybės tarnautojui išplečiama diskrecija reikalauti iš statytojo, vystytojo ar planuotojo pagrįsti statybos rūšį arba to nedaryti.“

Tuo metu statybos leidimą išdavusios Neringos savivaldybės atstovė Sandra Vaišvilaitė šiuo atveju jokių rizikų nemato: „Projektinių pasiūlymų viešinimo, tvirtinimo bei statybos leidimo išdavimo procedūrų metu Neringos savivaldybės administracija vertino pateiktą projektinę dokumentaciją, kurioje statybos rūšis visiškai atitiko statinio rekonstravimo sąvoką. Savivaldybė neatlieka statybos darbų vykdymo priežiūros, todėl ji negali komentuoti statybos darbų atlikimo eigos ir/ar vertinti, kokioje stadijoje, kiek ir kokių statybos darbų atlikta.“

Vis dėlto Valstybinė saugomų teritorijų tarnyba, kuriai pavaldūs visi Lietuvos nacionaliniai ir regioniniai parkai, įskaitant ir Kuršių nerijos nacionalinį parką, laikosi kitos nuomonės nei Neringos savivaldybė. Ji šioje vietoje, kaip ir STT, mato rizikų.

„Tarnybos nuomone, būtent dėl šių priežasčių turi būti keičiami teisės aktai (Statybos įstatymas, STR‘ai), kadangi nėra aiškios ribos tarp sąvokų „nauja statyba“ ir „rekonstrukcija“. Tarnyba dar 2022 m. pateikė Aplinkos ministerijai pastabas ir pasiūlymus, Statybos įstatymo projektui, iš jų ir sąvokos „statinio rekonstravimas“ patikslinimą. Taip pat nurodėme, kad iki šiol Statybos įstatyme nėra aiškiai išspręstas klausimas, kokiai statybos rūšiai priskirtinas iki pamatų sudegusio ar sunykusio pastato atstatymas / remontas / rekonstrukcija.

Tarnyba ne kartą susidūrė su statybos rūšių interpretavimu / aiškumo nebuvimu. Nagrinėjamu atveju manome, kad buvo pasirinkta statybos rūšis „rekonstrukcija“ todėl, kad: NTR yra registruotas pastatas, t.y. sklypas nėra / nebuvo tuščias. Statybos techniniame reglamente STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“ įtvirtinta, kad naujo antžeminio statinio statyba yra, kai ji vykdoma žemės paviršiaus plote, kuriame nėra kitų statinių.

Be to, statinys laikomas visiškai sugriuvusiu, sunaikintu ar nugriautu, jei jo konstrukcijų nelikę, arba likę tik po žemės paviršiumi giliau kaip 0,5 m esančios laikančiosios konstrukcijos (požeminio statinio, t.y. statinio, kurio visos konstrukcijos arba didžioji jų dalis buvo po žemės paviršiumi, atveju - kai nelikę visų statinio laikančiųjų konstrukcijų).

Tačiau, tiksliai išaiškinti statybos rūšį, kokia ji turėjo būti nustatyta nagrinėjamu atveju, pagal jai deleguotas funkcijas, turėtų VTPSI, kuri vykdo valstybinę statybų priežiūrą, bet ne Tarnyba. Iš pateiktų nuotraukų nesimato, ar po žemės paviršiumi nėra likusių nugriauto statinio laikančiųjų konstrukcijų“, - teigė VSTT atstovė Diana Rakauskaitė.

Kaip jau minėjome, sklypo savininkas yra UAB „Smiltynės 19“. Įmonės vadovas R. Sliekas teigė, kad poilsio pastato „Oro Nida“ rekonstrukcijos darbai „vykdomi griežtai pagal patvirtintą rekonstrukcijos projektą”. „Dėl projekto ir/ar statybos leidimo rūšies išsamiau/kvalifikuočiau Jums galėtų pakomentuoti pastato projektuotojai”, - teigė įmonės vadovas.

Šiuo atveju projektavimo paslaugas verslininkams teikė Telšiuose veikianti UAB „Katedra”. Įmonės vadovas ir savininkas yra Viktoras Katarskis. Jis ir atsakė į Delfi klausimus: „Poilsio pastato Nidos-Smiltynės pl. 19 rekonstravimo projektinė dokumentacija parengta vadovaujantis galiojančiais teritorijų planavimo dokumentais, Kuršių nerijos nacionalinio parko apsaugos reglamentu ir specialiaisiais architektūros ir saugojamų teritorijų reikalavimais ir projekto pagrindu išduotas statybą leidžiantis dokumentas poilsio pastato ir kiemo statinių rekonstravimui.

Pagal statybos techninio reglamento STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“ (toliau - reglamentas STR 1.01.08:2002) 8 punktą naujo antžeminio statinio statyba yra, kai ji vykdoma žemės paviršiaus plote, kuriame nėra kitų statinių.

Statinio rekonstravimo tikslas yra perstatyti statinį. Statybos darbai priskiriami rekonstravimo statybos rūšiai, kai statinys perstatomas pagal Statybos įstatymo 2 straipsnio 72 dalies ir reglamento STR 1.01.08:2002 9 punkto reikalavimus - pakeičiamos (pertvarkomos) statinio laikančiosios konstrukcijos, pakeičiant statinio išorės matmenis (ilgį, plotį, aukštį ir pan.).

Pagal reglamento STR 1.01.08:2002 9.6 papunktį, dalies esamų laikančiųjų konstrukcijų pašalinimas ir (ar) naujų laikančiųjų konstrukcijų įrengimas laikomas laikančiųjų konstrukcijų perstatymu ir jei dėl to pakeičiami bet kurie statinio išorės matmenys, tokie statybos darbai laikytini statinio rekonstravimu. Viešinti projektiniai pasiūlymai ir techninis projektas, pagal kurį išduotas statybą leidžiantis dokumentas, atitinka aukščiau išvardintas rekonstravimo nuostatas.“

Statybos inspekcija: statinio konstrukcijų nesimatė, nes jos buvo po žeme

Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos atstovė Rasa Kėkštienė informavo, kad gavusi Delfi paklausimą VTPSI statybvietėje atliko patikrinimą. Nors į vietą atvykę Delfi žurnalistai nematė išlikusių pastato dalių, VTPSI atstovė R. Kėkštienė teigė, kad jos esą buvo po žeme. R. Kėkštienė nurodė, kad būtent toks paaiškinimas gautas iš statybos techninės priežiūros vadovės.

„Statybos inspekcija informuoja, kad 2023-02-01 atlikto patikrinimo metu nustatyta, kad Nidos-Smiltynės pl. 19, Neringoje, atliekami statybos darbai priskirtini statinio rekonstravimo statybos darbų rūšiai. Patikrinus atliktus pastato dalių demontavimo (ardymo) darbus, nustatyta, kad likusios buvusio poilsio paskirties pastato laikančiosios pamatų konstrukcijos ašyje A tarp ašių 1' ir 6 yra išsaugotos, kaip sutartiniais ženklais nurodyta 2021 m. UAB „Katedra“ parengto techninio projekto „Poilsio pastato Nidos-Smiltynės pl. 19, Neringa“ sprendiniuose.

Statybos inspekcijos išvada parengta pagal faktinius duomenis statybos objekte ir pateiktus statybos dalyvių (statytojo, statinio statybos vadovo ir statinio statybos techninės priežiūros vadovės) paaiškinimus. Statinio statybos techninės priežiūros vadovė paaiškino, kad išsaugotos konstrukcijos nebuvo matomos, kadangi jos buvo laikinai užpiltos esamu gruntu, vykdant demontuotų konstrukcijų ir susidariusių atliekų surinkimą, perkrovimą, išvežimą bei kitus darbus, taip pat, kad išliekančioms konstrukcijoms nekiltų pavojus deformuotis, pasislinkti ar nuvirsti“, - teigė R. Kėkštienė, nurodžiusi, kad pažeidimų šiuo atveju inspektoriai nefiksavo.

Ar vietoje poilsio namų neatsiras butai?

Na, o dabar pereikime prie antrojo labai svarbaus klausimo. Sklypo naudojimo būdas - rekreacinės teritorijos. Todėl jame poilsio namai gali būti, bet daugiabutis - ne. Vis dėlto žvelgiant į projektinius pasiūlymus ir į patį projektą gali susidaryti įspūdis, kad naujasis pastatas gali būti naudojamas kaip daugiabutis.

Rekonstravimo dokumentuose nurodyta, kad planuojama įrengti 22 poilsio apartamentus 89 žmonėms. Bendrasis plotas - 1999,93 m2 (buvusio pastato - 1755,05 m2), pastato tūris - 9010 m3 (buvusio pastato - 7115 m3), aukštų skaičius - 2 su mansarda. Pastato aukštis - 11,50 m. Automobilių stovėjimo aikštelės vietų skaičius - 31.

STT ne kartą akcentavo, kad vietoje svečių, poilsio namų, pagalbinių pastatų ar viešbučių, kuriems išduoti statybą leidžiančius dokumentus, buvo statomi daugiabučiai ar kiti gyvenamieji pastatai.

„Pažymėtina, kad teisės aktai nereglamentuoja, kokios sudėties turi būti viešbutis, svečių namai, jaunimo nakvynės namai ir t.t., kokios patalpos juose turi būti, todėl derinant projektą savivaldybė neturi teisinio pagrindo prieštarauti, kad statinys yra vienos ar kitos paskirties, net ir esant akivaizdžiam atvejui. (...) Šiuo atveju klaidinama ir visuomenė, nes projektuojama viena, o statoma kita. Esant ydingam teisiniam reglamentavimui atsiranda galimybės ir skirtingam jo praktiniam taikymui, kuomet į vienus projektus galima žiūrėti labiau principingai, vieniems pritarti, o kitiems - ne ir pan.“, - rašoma STT korupcijos rizikos analizėje.

Valstybinės saugomų teritorijų tarnybos paklausėme, jei poilsio paskirties pastatas Kuršių nerijos nacionaliniame parke transformuotųsi į daugiabutį ir būtų išparduotas atskirais turtiniais vienetais, ar tai neprieštarautų galiojantiems teisės aktams?

VSTT direktoriaus pavaduotoja Rūta Lapinskienė Delfi teigė, kad jos atstovaujama įstaiga jau labai seniai atkreipė dėmesį į šią problemą ir laukia, kada teisės aktai bus pakeisti.

„Tarnyba ne kartą kėlė poilsio paskirties pastatų virtimo gyvenamaisiais problemas, organizavo diskusijas su įvairiomis viešojo administravimo institucijomis, teikė pasiūlymus teisės aktams keisti, akcentuojant būtinybę užtikrinti, kad visuomenės poreikiams išskirtose saugomose teritorijose prie vandens telkinių išskirtose rekreacinėse urbanizuojamose zonose rekreaciniai ištekliai būtų prieinami kuo didesniam saugomos teritorijos lankytojų ratui, atsirastų naujų poilsio paslaugų.

Teisėkūra kol kas nepakeista. Tarnybos žiniomis, šiuo metu Aplinkos ministerijoje vyksta diskusijos dėl pastatų klasifikavimo pagal jų naudojimo paskirtį, pastatų (patalpų) skaidymo atskirais nekilnojamojo turto objektais, dėl teisinių instrumentų savivaldybėms vykdyti pastatų (patalpų) naudojimo priežiūrą trūkumo. Tikimės, kad šiemet vystančios diskusijos Aplinkos ministerijoje duos apčiuopiamų rezultatų“, - teigė R. Lapinskienė.

Kaip bebūtų, Neringos savivaldybė, kaip ir dėl rekonstrukcijos, nusiteikusi optimistiškai ir mano, jog vystytojas elgsis sąžiningai, todėl daugiabutis neatsiras.

„Po rekonstravimo poilsio pastato struktūra išlieka analogiška iki rekonstravimo - poilsio pastatas su keliomis laiptinėmis ir bendro naudojimo patalpomis: recepcija, dviračių saugykla, įvairaus dydžio poilsio apartamentais su virtuvėmis, bendromis erdvėmis, miegamaisiais ir terasomis arba balkonais.

Iki rekonstravimo visi poilsio apartamentai taip pat turėjo virtuves su valgomaisiais, svetaine ir atskirus miegamuosius, po vieną ar kelis sanitarinius mazgus. Viešai pristatytuose projektiniuose pasiūlymuose ir techniniame projekte, pagal kurį išduotas statybą leidžiantis dokumentas, pastato planavimas atitinka poilsio pastatams keliamus reikalavimus - numatytos patalpos recepcijai bei kitos bendro naudojimo patalpos, sklypas tvarkomas pagal poilsio pastato poreikius. Projekte nėra jokios informacijos, pagal kurią galima spręsti, kad pastatas numatomas skaidyti atskirais turtiniais vienetais“, - aiškino savivaldybės atstovė S. Vaišvilaitė.

Vis dėlto aplinkos viceministrė dr. Daiva Veličkaitė-Matusevičė teigė, kad savivaldybė neturėtų būti patikli, jai reikėtų imtis aktyvių kontrolės veiksmų. Anot jos, daugiabučio statyba aptariamu atveju būtų neteisėta.

„Pagal Vietos savivaldos įstatymo ir Statybos įstatymo nuostatas, pastatytų pastatų naudojimo priežiūrą, įskaitant pastatų naudojimą pagal viešajame registre nurodytą paskirtį, atlieka savivaldybių administracijos, kurios įgaliotos taikyti atsakomybę dėl neteisėto statinio naudojimo.

Savivaldybė, tiek išduodama statybą leidžiančius dokumentus, tiek dalyvaudama statybos užbaigimo komisijų veikloje, tiek vykdydama naudojimo priežiūros funkcijas, turi tikrinti, ar statinys atitinka statinio paskirtį. O projektuotojas prisiima atsakomybę, kad statinio projektas atitiktų Lietuvos Respublikos įstatymų, kitų teisės aktų, privalomųjų statinio projekto rengimo dokumentų, normatyvinių statybos techninių dokumentų ir normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų nuostatas.

Savivaldybė, išduodama statybą leidžiančius dokumentus, turi patikrinti, ar statinio projekto sprendiniai atitinka statinio projekte nurodytą statybos rūšį, statinio paskirtį ir kategoriją, o statybos užbaigimo metu - patikrinti, ar nepažeisti su statinių paskirtimi susiję statinio projekto sprendiniai. Jūsų nurodytu atveju statybos leidimas išduotas tik rekonstruoti poilsio paskirties pastatą. Pagal nekilnojamojo turto registro išrašą šio žemės sklypo naudojimo būdas - rekreacinės teritorijos, todėl daugiabučių statyba neleistina“, - teigė D. Veličkaitė-Matusevičė.

Poilsio pastato projektuotojas Viktoras Katarskis Delfi teigė, kad projektas parengtas esamo poilsio pastato rekonstravimui nekeičiant naudojimo paskirties - t.y. po rekonstravimo išlieka poilsio pastatas. „Gyvenamieji pastatai projektuojami pagal STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“, kuriame išdėstyti reikalavimai daugiabučių gyvenamųjų namų ir jų aplinkos projektavimui. Konkretūs reikalavimai poilsio pastatų projektavimui, poilsi...

tags: #gyvenamasis #plotas #nidoje