Daugiabučio namo viršutinio aukšto butų savininkai, norintys įsirengti gyvenamasias patalpas neįrengtoje pastogėje, susiduria su įvairiais teisiniais ir techniniais klausimais.
Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius reikalavimus ir procedūras, susijusias su tokia rekonstrukcija.
Teisiniai pagrindai ir reglamentai
Įrengiant gyvenamąsias patalpas pastogėje, būtina vadovautis šiais teisės aktais:
- Lietuvos Respublikos nekilnojamųjų kultūros vertybių apsaugos įstatymas, 1994 12 22, Nr.
- Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymas, 1995 12 12, Nr.
- Lietuvos Respublikos statybos įstatymas, 1996 03 19, Nr.
- Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymas, 1996 09 24, Nr.
- Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimas “Dėl valstybės išperkamo iš savininkų turto bei savininkams sugrąžintų gyvenamųjų namų, jų dalių, butų, kuriuose gyvena nuomininkai, vertės nustatymo’’, 1998 12 21, Nr.
- Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimas “Dėl turto vertinimo metodikos”, 1996 02 14, Nr.
- STR 1.11.01:2000. Statinių pripažinimo tinkamais naudoti tvarka. Nr. 323, 2001-06-19, Žin., 2001, Nr. 55-1964 (2001-06-27), i. k.
- STR 1.07.01:1997.
Patalpų paskirties keitimas: bendrieji reikalavimai
Patalpų paskirties keitimas yra svarbus žingsnis įrengiant gyvenamąsias patalpas pastogėje. Štai keletas bendrųjų reikalavimų:
Gyvenamosios paskirties keitimas į administracinę
Įmonė arba bet kuris asmuo, norintis vykdyti administracinę veiklą, turi pakeisti gyvenamąją paskirtį į administracinę. Tam būtina gauti namo savininkų viešo aptarimo pritarimą pakeisti gyvenamųjų patalpų paskirtį į administracinę. Viešo aptarimo dalyvių skaičius neribojamas.
Pagal DNSBĮ 7 str. 2 d., keičiant gyvenamųjų patalpų paskirtį, jos turi būti pertvarkytos taip, kad būtų įrengtas atskiras įėjimas iš lauko ir kad šis pertvarkymas atitiktų gyvenamojo namo architektūros, higienos, priešgaisrinės saugos, aplinkosaugos ir statybos techninius reikalavimus. Tai reiškia, kad turės būti vykdomi rekonstrukcijos ar kapitalinio remonto darbai.
Pagal STR "Statybos leidimas" 48 p., rekonstrukcijai ir kapitaliniam remontui atlikti reikalingas daugiau nei pusės namo savininkų sutikimas.
Negyvenamųjų patalpų paskirties keitimas
Pagal Nekilnojamojo turto kadastro nuostatus, negyvenamųjų patalpų paskirtis gali būti: administracinė, prekybos, paslaugų, maitinimo, transporto ir t.t. Tačiau pagal DNSBĮ 7 str. 4 d., viešas aptarimas bei savininkų sutikimas nereikalingas, kai kitos paskirties, negu buvo, negyvenamosioms patalpoms netaikomi griežtesni aplinkosaugos, higienos, priešgaisrinės saugos ir kiti privalomieji reikalavimai.
Taigi, keičiant iš administracinės paskirties į maitinimo (pvz., kavinė), vėl reikalingas viešasis aptarimas, nes kavinei taikomi griežtesni higienos reikalavimai. Tuo tarpu pakeisti iš maitinimo į prekybinę paskirtį, nereikėtų viešo aptarimo ir pritarimo, jeigu netaikomi griežtesni reikalavimai.
Atsakomybė už patalpų naudojimą ne pagal paskirtį
Vykdyti patalpose kitos paskirties veiklą užtraukia administracinę atsakomybę. Taikomos ir kitos sankcijos.
Pastogės įrengimas: savininkų sutikimas ir bendrojo naudojimo objektai
Namo gyventojų - savininkų sutikimo nereikės, jei nebus liečiami (rekonstruojami, daromas kapitalinis remontas) bendrojo naudojimo objektai. Taigi, čia daugiau techniniai dalykai ir savivaldybė nusprendžia, ar įsirengiant palėpę reikės "liesti" bendrojo naudojimo objektus.
Situacija su bendrasavininkiu, kuris nesutinka
Jei vienas iš namo bendrasavininkių, turintis sutrikusį intelektą, atsisako įregistruoti savo nuosavybės teises į dalį pastogėje ar pasirašyti susitarimą dėl pastogės dalių atidalijimo ir naudojimo tvarkos, situacija tampa sudėtinga. Be tokio susitarimo negalima gauti projektavimo ir kitų sąlygų.
Savivaldybės pareigūnai teigia, kad šiuo atveju, kai minėtas kaimynas nėra įregistravęs nuosavybės teisės į pastogės dalį, ta nuosavybė yra "deklaratyvi" ir neturėtų kliudyti realizuoti savo teises. Jų teigimu, likę pastogėje nuosavybę įteisinę bendraturčiai turėtų pasirašyti susitarimą, kaip pasidalijama tarpusavyje likusią pastogės dalį, o kadastro įmonė šio susitarimo pagrindu turėtų parengti kadastrines bylas, kad būtų galima gauti visas reikiamas sąlygas ir leidimus projektuoti.
Statinių kadastro matavimai ir duomenų surinkimas
Statinių kadastro matavimais ir kadastro duomenų surinkimu suprantami darbai, kurių metu gaunami duomenys, reikalingi statinių išdėstymo planams, pastatų aukštų planams sudaryti, apskaičiuoti statinių parametrus (plotą, tūrį ir kt.) bei nustatyta tvarka atlikti statinių vertės skaičiavimus. Statinių kadastro matavimai ir kadastro duomenų surinkimas atliekami objekte.
Surinktų kadastro duomenų apdorojimu suprantamas procesas, kurio metu pagal surinktus duomenis išbraižomi statinių išdėstymo žemės sklype planai, pastatų aukštų planai, apskaičiuojami šiuose metodiniuose nurodymuose nustatyti parametrai (plotas, tūris, vertė ir kt.) bei užpildomos nustatytos formos, sudaroma kadastro duomenų byla.
Statinių kadastro matavimai atliekami ir kadastro duomenys surenkami apie tuos statinius ar jų kompleksus, kuriems, vadovaujantis Leidimų statyti ir griauti statinius išdavimo tvarka. STR 1.07.01:1997 ir Statinių pripažinimo tinkamais naudoti tvarka. STR 1.11.01:2000 būtinas leidimas statyti, rekonstruoti ir griauti, taip pat apie statinius, kuriems minėto leidimo nereikia, bet jie turi būti pripažinti tinkamais naudoti. Nr. 323, 2001-06-19, Žin., 2001, Nr. 55-1964 (2001-06-27), i. k.
Atliekant statinių kadastro duomenų surinkimą, turi būti nustatoma statinių pagrindinė tikslinė paskirtis bei pavadinimas pagal pateiktus dokumentus vykdyti statybos darbus. Statinių paskirčių klasifikatoriai pateikti 1-3 prieduose. Nr. 323, 2001-06-19, Žin., 2001, Nr. 55-1964 (2001-06-27), i. k.
Statinių išdėstymo planų sudarymas
Statinių išdėstymo planų sudarymui duomenys gaunami horizontalinės nuotraukos metodais (linijiniais, kampiniais bei kombinuotais matavimais). Matavimų tikslas gauti duomenis, leidžiančius sudaryti nekilnojamojo turto objektų išdėstymo planus reikiamu masteliu ir šiuos objektus tarpusavyje susieti.
Sudarant statinių išdėstymo planą, kai nėra pateiktos 3.9 punkte nurodytos kartografinės medžiagos, sudaromas abrisas (15 priedas). Abrisas braižomas nesilaikant mastelio. Jis apytiksliai orientuojamas pasaulio šalių atžvilgiu panaudojant kompasą, busolę ar turimą kartografinę medžiagą. Abrisas braižomas pieštuku, matavimo duomenys užrašomi aiškiai ir įskaitomai. Abrise negali būti trynimo ir taisymo. Nubraižyto abriso negalima perbraižyti.
Pastatų aukštų planai
Pastatų aukštų planai sudaromi pagrindiniams pastatams. Pagalbiniams pastatams aukštų planai sudaromi, kai to pageidauja užsakovas.
Iš išorės pastatas matuojamas nuo bet kurio kampo, užkirtimo būdu pažymint langų, durų, laiptų ir kitų elementų matmenis, pagal visą pastato su priestatais perimetrą.
Iš vidaus pastate matuojama visu patalpos perimetru 1,00-1,50 m aukštyje tarp apdailintų sienų paviršių, pažymint durų, krosnių, dūmtraukių ir kt. matmenis didėjančia tvarka.
Sudarant abrisą pirmiausia nubraižomas pagrindinio pastato kontūras ir lauko sienos. Po to braižomi priestatai, vidaus patalpų išplanavimas. Prieš braižant reikia apžiūrėti ir nustatyti, kurios sienos yra kapitalinės, ir pirmiausia braižyti jas, vėliau pertvaras.
Pastato aukščio matavimai
Renkant kadastro duomenis, išmatuojamas pastato bei jo dalių išorės bei vidaus patalpų aukštis.
Vidaus patalpų aukštis turi būti matuojamas kiekvienoje patalpoje, tačiau jei patalpų aukštis vienodas, pakanka matuoti tik keletą iš jų.
Pagrindiniai konstrukciniai elementai ir kadastro duomenys
Pagrindiniai konstrukciniai pastato elementai bei kiti kadastro duomenys aprašomi 6A formoje (17 priedas), kuri yra užpildoma visiems pagrindiniams pastatams ir jų dalims (rūsiams, pusrūsiams ir mansardoms) bei pagrindiniams priestatams. Taip pat atskira 6A forma surašoma garažui, kai šis yra individualaus gyvenamojo namo priestatas ir turi tiesioginį ryšį su juo.
Statinių išdėstymo planas
Planai gali būti daromi rankiniu būdu arba kompiuterinėmis priemonėmis. Braižant rankiniu būdu naudojamas tušas.
Statinių išdėstymo planas braižomas vadovaujantis abrisu bei naudojantis kita turima pagalbine kartografine medžiaga. Planai braižomi ant A0 - A4 formatų lapų. Pagrindinis plano mastelis M 1:500. Atskirais atvejais plano mastelis gali būti 1:1000 arba 1:2000. Užsakovui pateikus geodeziškai išmatuoto sklypo plano kopiją, statinių išdėstymo planas gali būti sudaromas joje.
Pastogės įrengimas: techniniai aspektai
Įgyvendindami statybų projektą, norime taikyti patikrintus sprendimus, kurie atitiks investuotojo keliamus bei patalpų eksploatavimo reikalavimus. Išskirtinis atvejis - gyvenamosios ar biurų paskirties pastogės, kurios turi atitikti konkrečius atsparumo ugniai reikalavimus (EI 30 / EI 60). Ne mažiau svarbus yra ir akustinis komfortas patalpoje.
| Parametras | Reikalavimai |
|---|---|
| Atsparumas ugniai | EI 30 / EI 60 |
| Akustinis komfortas | Atitinkamas |
Didelis pranašumas yra tai, kad gipso kartono plokštės suteikia galimybes formuoti nestandartinius paviršius. Todėl, NORGIPS pastogių sistemos su gipso kartono plokščių danga pasižymi atitinkamais techniniais parametrais, pvz., atsparumas ugniai (iki EI/REI 60), konstrukcijos storis (28 -300 mm), atitinkama apkrova ir kt.
