Teismų Praktika Ginčuose Tarp Sklypo Savininko Ir Bendrijos Dėl Sklypo Ribų

Šiame straipsnyje apžvelgiama teismų praktika svarbiais sodininkų bendrijų klausimais, įskaitant ginčus dėl sklypo ribų, mokesčių ir statybų.

Dėl Teisės Normų, Reglamentuojančių Sodininkų Bendrijų Teisę Ne Aukciono Tvarka Pirkti Bendrojo Naudojimo Valstybinės Žemės Sklypus

Ginčo esmė: Sodininkų bendrija lengvatinėmis sąlygomis iš valstybės išsipirko valstybinį bendrojo naudojimo žemės sklypą, skirtą rekreacijai ir statiniams statyti.

Pagal šios žemės įsigijimo tikslą ir naudojimo būdą Bendrija turėjo planuoti ją naudoti tik Bendrijos reikmėms, tačiau šis žemės sklypas buvo suskirstytas mažesniais sklypais, kurie vėliau buvo parduoti tretiesiems asmenims (sodininkų bendrijos nariams).

Ginčas kilo dėl to, kad Bendrija turėjo ketinimą išsipirktą valstybinės žemės sklypą naudoti ne bendrojo naudojimo statiniams statyti ar rekreacijai, o su įsigijimo tikslu nesuderinamiems poreikiams (perparduoti ginčo žemės sklypo dalis fiziniams asmenims).

Teismas sprendė, kad, pardavus žemę fiziniams asmenims, buvo pasinaudota lengvatinėmis sąlygomis, nukrypta nuo reikalavimo naudoti žemę pagal pagrindinę naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą, leidžiant jiems ją įsigyti ir taip pažeidžiant imperatyviąsias teisės normas.

Lietuvos aukščiausiasis teismas konstatavo: Valstybinės žemės sklypo socialinė paskirtis yra ta, kad žemė būtų naudojama pagal nustatytą pagrindinę tikslinę jos naudojimo paskirtį ir teiktų visuomeninę naudą.

Žemės santykiai turi būti tvarkomi atsižvelgiant į įstatymuose įtvirtintus žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo teisių apsaugos, būtinybės žemę naudoti pagal pagrindinę tikslinę paskirtį ir kitus principus.

Valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos mėgėjų sodo teritorijoje taisyklės nurodo, kad sodininkų bendrijos turi teisę pirkti mėgėjų sodo teritorijoje esančius valstybinės žemės sklypus - bendrojo naudojimo valstybinės žemės sklypus, naudojamus bendrojo naudojimo statiniams statyti ar rekreacijai, bei įsiterpusius valstybinės žemės sklypus, reikalingus bendrojo naudojimo statiniams statyti ar rekreacijai; šie sklypai turintiems teisę juos įsigyti subjektams parduodami be aukciono.

Nurodytos teisės normos, nustatančios sodininkų bendrijų teisę pirkti jų teritorijoje esantį bendrojo naudojimo valstybinės žemės sklypą lengvatine - ne aukciono - tvarka, bendrijų naudai suvaržo žemės savininko, t. y. valstybės, teisę disponuoti žeme kitais, efektyvesniais, būdais, teikiančiais valstybei didžiausią naudą.

Dėl to ši teisė suteikiama tik esant įstatyme nustatytoms sąlygoms.

Taigi teisės aktai labai aiškiai apibrėžia, kad būtent sodininkų bendrijoms, o ne atskiriems asmenims yra suteikiama teisė lengvatine tvarka įsigyti sodininkų bendrijos teritorijoje esančius bendrojo naudojimo valstybinės žemės sklypus, naudojamus bendrojo naudojimo statiniams statyti ar rekreacijai.

Šios nuostatos yra imperatyvios.

Lengvatinę (be aukciono) tokių sklypų įsigijimo tvarką lemia jų naudojimo būdas.

Sodininkų bendrijos gali įsigyti ne bet kokius, o būtent bendrojo naudojimo žemės sklypus.

Minėta, kad sodininkų bendrija yra pelno nesiekiantis viešasis juridinis asmuo, kurio tikslas - įgyvendinti sodininkų bendrąsias teises ir pareigas, susijusias su mėgėjų sodo teritorijos ir joje esančių bendrojo naudojimo objektų valdymu, priežiūra ir naudojimu.

Taigi sodininkų bendrija, kaip viešasis juridinis asmuo, turi specialųjį teisnumą.

Teisės aktai nustato aiškų ir konkretų sodininkų bendrijų bendrojo naudojimo žemės sklypo naudojimo būdo turinį, t. y. sodininkų bendrijų bendrojo naudojimo žemė skirta tik bendram viešam naudojimui - bendrojo naudojimo statiniams ir įrenginiams statyti bei eksploatuoti, taip pat rekreacijai ir kitiems bendriems veiksmams.

Sutiktina su apeliacinės instancijos teismo išvada, kad mėgėjų sodo teritorijoje esanti bendrojo naudojimo žemė dėl jos naudojimo būdo, skirto visų sodininkų bendrijos narių bendriems interesams tenkinti, negali nuosavybės teise priklausyti atskiriems (pavieniams) sodininkų bendrijos nariams ar kitiems privatiems asmenims.

Perleidusi bendrojo naudojimo žemę privatiems asmenims Bendrija neturi galimybės užtikrinti, kad sklypas būtų naudojamas bendriems visų Bendrijos narių interesams tenkinti.

Dėl Ne Bendrijos Narių Mokamų Mokesčių Bendrijai

Ginčo esmė: Sodininkų bendrija kreipėsi į teismą dėl ne bendrijos nario, kuris sodininkų bendrijai nemoka mokesčių.

Vilniaus apygardos teismo nutartyje konstatuota, kad kiekvienas sklypo savininkas, nepaisant to, yra jis sodininkų bendrijos narys ar ne, yra bendrojo naudojimo objektų bendraturtis.

Bendraturčio pareiga padengti bendro turto eksploatavimo išlaidas atsiranda daiktinės teisės pagrindu, proporcingai savo nuosavybės daliai nepriklausomai nuo to, naudojasi bendraturtis bendru turtu ar ne, o atsisakyti mokėti gali tik tų paslaugų, kurios teikiamos asmeniniams sodo savininkų poreikiams tenkinti.

Vilniaus apygardos teismo nutartyje konstatuota, kad mokesčiai <bendrijos administravimo mokesčiai, t.y. alga bendrijos pirmininkui ir buhalteriui> nėra tiksliniai bendrojo naudojimo objektų priežiūros mokesčiai; Bendrija ieškinio reikalavimų pagrįstumą neįrodė, nes nebuvo neišskirta konkreti nurodytų mokesčių dalis skirta bendrojo naudojimo objektų priežiūrai.

Ne bendrijos narys teigė, jog neturi pareigos mokėti atlyginimą bendrijos valdymo organams, ar kitiems bendrijos darbuotojams, nes bendrijos valdymas ir darbo užmokesčio mokėjimas bendrijos valdymo organams bei kietiems darbuotojams nesiejamas su būtinomis išlaidomis bendrojo naudojimo objektams išlaikyti.

Taip pat Bendrijos valdymas ir darbo užmokesčio mokėjimas bendrijos valdymo organams bei kietiems darbuotojams nesiejamas su būtinomis išlaidomis bendrojo naudojimo objektams išlaikyti, kadangi objektai gali būti administruojami ir nesant bendrijos.

Apeliacinės instancijos teismas konstatavo: Sodininkų bendrija yra ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis viešasis juridinis asmuo, kurio tikslas - įgyvendinti sodininkų bendrąsias teises ir pareigas, susijusias su mėgėjų sodo teritorijos ir joje esančių bendrojo naudojimo objektų valdymu, priežiūra ir naudojimu.

Iš aptariamos įstatymo nuostatos matyti, jog sodininkų bendrijos tikslas įgyvendinti ne tik bendrijos narių, tačiau visų sodininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų valdymu, priežiūra ir naudojimu.

Asmenys, kurie mėgėjų sodo teritorijoje įsigyja žemės sklypą ir nepageidauja tapti bendrijos nariais, išstoję iš bendrijos arba iš jos pašalinti, taip pat juridiniai asmenys, kurie įsigyja žemės sklypą, turi vienodas pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomų bendrojo naudojimo objektų naudojimu ir priežiūra, kaip ir bendrijos nariai.

Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, tokia įstatymo nuostata reiškia, jog tiek sodininkai, esantys Bendrijos nariais, tiek sodininkai, nesantys Bendrijos nariais turi vienodos apimties pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomų bendrojo naudojimo objektų naudojimu ir priežiūra, kadangi įsteigus Bendriją, bendrojo naudojimo objektų naudojimą ir priežiūrą užtikrina Bendrija.

Apeliacinės instancijos teismas papildomai atkreipia dėmesį ir į tai, kad asmenys, išstoję iš bendrijos, už visas paslaugas ir naudojimąsi bendrojo naudojimo objektais atsiskaito pagal bendrijos pateiktas sąskaitas.

Tai, kad kiti, ne sodininkų bendrijos nariai, turi pareigą atsiskaityti už jiems teikiamas paslaugas nurodyta ir SBĮ 22 straipsnio 5 dalyje.

Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs lingvistinę SBĮ 7 straipsnio 5 dalies nuostatos formuluotę, taip pat joje esant terminą „už visas paslaugas“ sprendžia, jog aptariama nuostata numato pareigą ne bendrijos nariui apmokėti ir Bendrijos mokamą atlyginimą samdomiems darbuotojams.

Vien ta aplinkybė, jog atsakovas nėra Bendrijos narys nepaneigia aplinkybės, jog Bendrijos samdomi darbuotojai neatlieka pareigų, skirtų Bendrijos bendrojo naudojimo objektams administruoti, taip pat kitų pareigų, susijusių su bendru Bendrijos tinkamu teisių ir pareigų užtikrinimu.

Bendrojo naudojimo objektų administravimas ir priežiūra sudaro pagrindinę bendrijos veiklą, bendrijos veikla susijusi su visų bendraturčių interesais, todėl negalima nustatyti, kokia dalis bendrijos pirmininko paslaugų yra teikiama visiems sodininkams (ne bendrijos nariams, kitiems asmenims), o kokia - išimtinai bendrijos nariams.

Aptarto teisinio reguliavimo pagrindu sprendžiama, kad atsakovas, nesantis Bendrijos nariu, turi proporcingai prisidėti ir prie sodininkų bendrijos išlaidų, skirtų Bendrijos darbuotojų darbo užmokesčiui.

Vertinama, kad administravimo išlaidos, į kurias įeina bendrijos valdymo išlaidos, t. y. atlyginimas bendrijos pirmininkui ir buhalteriui turėtų būti paskirstytos visiems sodininkams, o ne tik bendrijos nariams.

Analogiškos praktikos laikosi ir kiti apygardų teismai.

Dėl Statybų Mokesčio

Vilniaus susivienijimas „Sodai“ pastebėjo, kad kai kurių sodininkų bendrijų narių susirinkimai yra priėmę sprendimus dėl statybų mokesčio sodininkų bendrijoje.

Susirinkimų sprendimuose dažniausiai konstatuojama, kad tie asmenys, kurie vykdo statybas savo privačiame sklype, privalo į bendrijos kasą įmokėti tam tikrą sumą už kelių sugadinimą.

Tokios įmokos prašoma iš visų besistatančių asmenų, nesvarbu, ar buvo sugadintas kelias (keliai) ar ne, o kartais statybos išvis nepradėtos.

Informuojame, kad šis mokestis yra neteisėtas.

Teismas yra pasisakęs, kad civilinės atsakomybės taikymui būtina nustatyti visas civilinės atsakomybės sąlygas - neteisėtus veiksmus, padarytą žalą, priežastinį neteisėtų veiksmų ir žalos ryšį, taip pat kaltę.

Nenustačius bent vienos iš nurodytų sąlygų, deliktinė civilinė atsakomybė negalima.

Jei žala padaryta bendrijos keliams nėra konstatuota, o mokestinė našta perkeliama tik daliai bendrijos narių, bet ne visiems bendrijos nariams, yra konstatuojama kaip prieštaravimai imperatyviosioms teisės normoms.

Bendrijos nariai moka mokesčius bendrijai proporcingai savo daliai.

Atskiro mokesčio skiriamo kelių remontui nustatymas tik statantiems ar rekonstruojantiems namus, t.y. siauram bendrijos narių ratui, pažeidžia CK 4.76 str. straipsnio įtvirtintą principą bei solidarumo, lygiateisiškumo, demokratiškumo ir tarpusavio susitarimo principus.

Dėl Mokesčių Skaičiavimo (Nariams Ir Ne Nariams)

Bylos esmė. Sodininkų bendrijos „V“ įstatuose įtvirtinta, jog bendrijos narys turi pareigą pagal įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytus privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus apmokėti bendrijos išlaidas, susijusias su mėgėjų sodo teritorijos bendrojo naudojimo objektų valdymu, priežiūra, remontu ar tvarkymu, taip pat bendrojo naudojimo žemės naudojimu ir priežiūra, proporcingai pagal sklypo dydį; įstatuose įtvirtinta, kad asmenys, kurie mėgėjų sodo teritorijoje įsigyja žemės sklypą ir nepageidauja tapti bendrijos nariais, išstoję iš bendrijos arba iš jos pašalinti, taip pat juridiniai asmenys, kurie įsigyja žemės sklypą mėgėjų sodo teritorijoje, turi vienodas pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomu bendrojo naudojimo objektų naudojimu ir priežiūra, kaip ir bendrijos nariai bei už visas paslaugas ir naudojimąsi bendro naudojimo objektais atsiskaito pagal bendrijos pateiktas sąskaitas.

Sodininkų bendrijos "V" narių susirinkimas patvirtino tikslinio mokesčio dydį - 15,00 Eur nuo kiekvieno sklypo, nors bendrijos įstatuose yra nustatyta, kad visi mokesčiai turi būti skaičiuojami atsižvelgiant į sklypo dydį.

Teismas konstatuoja: Teisėjų kolegija pažymi, kad SBĮ 22 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad bendrijos nario teises ir pareigas nustato šis ir kiti įstatymai, taip pat bendrijos įstatai ir bendrijos vidaus tvarkos taisyklės; asmenys, kurie mėgėjų sodo teritorijoje įsigyja žemės sklypą ir nepageidauja tapti bendrijos nariais, išstoję iš bendrijos arba iš jos pašalinti, taip pat juridiniai asmenys, kurie įsigyja žemės sklypą, turi vienodas pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomų bendrojo naudojimo objektų naudojimu ir priežiūra, kaip ir bendrijos nariai.

Apibendrinant, teismų praktika sodininkų bendrijų klausimais yra nuolat kintanti ir reikalauja atidaus įsigilinimo į konkrečias bylos aplinkybes bei galiojančius teisės aktus.

2024-2025 M. Teismų Praktikos Apžvalga

Šioje dalyje apžvelgiama naujausia teismų praktika sodininkų bendrijų klausimais 2024-2025 metais.

• 2024 m. sausio 11 d. Lietuvos Aukščiausiajame Teisme byloje Nr. e3K-3-62-701/2024 pripažino, kad neteisėtos statybos padariniai šalintini Vilniaus rajono savivaldybės administracijos ir statytojo lėšomis.
• Lietuvos Aukščiausiasis Teismas byloje Nr. 3K-3-69-1075/2024 nurodė, kad rašytinis gretimo žemės sklypo savininko sutikimas vykdyti statybos (rekonstrukcijos) darbus traktuotinas kaip vienašalis sandoris, įpareigojantis jį sudariusį asmenį.
• Lietuvos vyriausiojo administracinio teisėjų kolegija administracinėje byloje Nr. eA-41-492/2025 konstatavo, kad ji neturi pagrindo vertinti, kad STR 2.02.02:2004 3 priedo 1.4 punkte, STR 1.05.01:2017 8 priedo 9 punkte numatytų išimčių taikymas miestų senamiesčiuose, centruose bei kitose miesto dalyse, teritorijose, kur yra istoriškai susiklostęs perimetrinis užstatymas, turi būti suprantamas išimtinai tik vienos valdos (sklypo) atžvilgiu, ir tik teritorijos vertingosios savybės prasme.
• Lietuvos apeliacinio teismo civilinėje byloje Nr. e2A-488-790/2024 teisėjų kolegija pripažino, kad nagrinėtu atveju nebuvo pagrindo konstatuoti, kad atsakovas pažeidė darbų atlikimo galutinį terminą ir dėl termino praleidimo prievolės įvykdymas ieškovui prarado prasmę (CK 6.652 straipsnio 4 dalis).
• Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civilinėje byloje Nr. e3K-3-215-421/2024 teisėjų kolegija nurodė, kad kadangi statybos techninio prižiūrėtojo neteisėtas veikimas ar neveikimas vertinamas kaip atliktas užsakovo ir reiškia, kad užsakovas netinkamai vykdė statybos darbų kontrolę ir priežiūrą, nebendradarbiavo su rangovu, užsakovas turi prisiimti dalį atsakomybės už kilusią žalą.
• Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civilinėje byloje Nr. e3K-3-190-1075/2024 konstatavo, kad įstatymų leidėjas nepateikia statinių trūkumų ar jų sugriuvimo sąvokų reikšmės.
• Kasacinis teismas civilinėje byloje Nr. e3K-3-161-916/2024, suformulavo teisės aiškinimo taisyklę, jog tik nustačius statinio visiško sugriuvimo, sunaikinimo ar nugriovimo faktą - t. y. kad statinio konstrukcijų nelikę arba likusios tik po žemės paviršiumi giliau kaip 0,5 m esančios laikančiosios konstrukcijos (požeminio statinio, t. y. statinio, kurio visos konstrukcijos arba didžioji jų dalis buvo po žemės paviršiumi, atveju - kai nelikę visų statinio laikančiųjų konstrukcijų), išskyrus atvejus, kai statinio ar jo dalių griovimo darbai atliekami statinio rekonstravimo ar kapitalinio remonto metu, laikytina, kad statinys yra išnykęs, todėl jis ir daiktinės teisės į jį turi būti išregistruoti.
• Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinė byla Nr. e3K-3-157-381/2024 teisėjų kolegija išaiškino, kad siekiant gauti statybą leidžiančius dokumentus - leidimą atlikti statinio paprastąjį remontą (kai toks leidimas yra būtinas) ir leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį, be kita ko, būtina pateikti visų bendraturčių rašytinius sutikimus arba butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sprendimą, kuriuo pritariama atitinkamiems statybos darbams ar statinio ar jo dalies paskirties keitimui.
• Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civilinėje byloje Nr. e3K-3-96-943/2024 teisėjų kolegija pažymėjo, kad vadovaujantis CK 4.47 straipsnio 4 punktu, nuosavybės teisė gali būti įgyjama pagaminant naują daiktą.
• Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinėje byloje Nr. e3K-3-14-403/2024 teisėjų kolegija pažymėjo, kad požeminiam pastatui, kaip ir antžeminiam pastatui, pastatyti ir eksploatuoti reikalingas atitinkamo dydžio žemės sklypas.

Šios apžvalgos tikslas - suteikti sodininkų bendrijų nariams ir valdymo organams naujausią informaciją apie teismų praktiką ir padėti išvengti ginčų ateityje.

Svarbiausi Teismų Praktikos Aspektai

Ši lentelė apibendrina svarbiausius teismų praktikos aspektus, susijusius su sodininkų bendrijų veikla:

tags: #gincas #kilo #tarp #sklypo #savininko #ir