Nekilnojamojo turto (NT) nuoma Lietuvoje yra populiari papildomų pajamų forma. Tačiau kartu tai ir dažnas mokestinių klaidų šaltinis. Ar kada nors susimąstėte, kiek mokesčių iš tiesų slepia paprasta nekilnojamojo turto nuomos sutartis? Atsakymas gali nustebinti: mokesčių srautas priklauso nuo nuomos specifikos ir gali tekti ne tik nuomotojui, bet ir nuomininkui. Painiava kyla todėl, kai bandoma susigaudyti, koks tas GPM mokestis ir kas jį turi mokėti - nuomotojas ar nuomininkas?
Šiame straipsnyje panagrinėsime dažniausiai pasitaikančius nuomos scenarijus ir išsiaiškinsime, kam tenka GPM prievolė kiekvienu atveju.
Kaip apmokestinamos gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamos?
Nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas, turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas:
- Įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams). Nuo 2020-07-01 privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.
- Arba nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.
Pajamų mokesčio tarifas
Nuomos pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas. Tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Dažniausi nuomos scenarijai ir GPM prievolės
1. Buto nuoma fiziniam asmeniui
Tai pats paprasčiausias ir dažniausias atvejis: jūs (nuomotojas) nuomojate butą kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui), kad jis ten gyventų.
Kaip apmokestinti pajamas?
- Verslo liudijimas: įsigykite individualią veiklą su verslo liudijimu (kodas 051). Mokėsite fiksuotą GPM mokestį iš karto, įsigiję liudijimą.
- GPM deklaracija: deklaruokite pajamas per GPM deklaraciją.
Ką rinktis? Tai priklauso nuo jūsų situacijos. Jei nuomojate daug butų: verslo liudijimas gali būti paprastesnis ir pigesnis variantas. Turite išsipirkti tik verslo liudijimų, kiek nuomojate gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto objektų, bet nepamirškite skaičiuoti. Jei nuomojate tik vieną butą: GPM deklaracija gali būti pakankama.
Visumoje, GPM dydis priklausys, kur nuomojamas gyvenamosios paskirties būstas yra.
2. Patalpų nuoma verslui iš fizinio asmens
Šioje situacijoje jūs (nuomotojas) nuomojate patalpas kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui), kuris jose vykdys savo veiklą (individualiąją veiklą, MB ar UAB). Šiuo atveju GPM prievolė tenka nuomininkui, kuris vykdo veiklą išsinuomotuose patalpose.
Ką jis turi daryti?
- Išskaičiuoti 15% GPM iš sutartyje nurodytos nuomos kainos ir sumokėti į biudžetą tą patį mėnesį, kurį sumokami nuomos pinigai.
- Pateikti mėnesinę deklaraciją GPM313 tokiu dažnumu, kokiu mokamas nuomos mokestis ir tai padaryti iki sekančio mėnesio 15 d.
3. Patalpų nuoma su subnuoma (Fizinis asmuo - Fizinis asmuo - Fiziniai asmenys)
Dažna situacija grožio salone. Jūs (nuomotojas, fizinis asmuo A) nuomojate patalpas kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui B), kuris jose vykdys savo veiklą. Savo ruožu, nuomininkas B pernuomoja tas pačias patalpas kitiems asmenims (ABC), kad jie ten vykdytų savo veiklą (pavyzdžiui, grožio salone).
Jūs (nuomotojas A): Jums nėra jokių mokestinių prievolių.
4. Patalpų nuoma verslui su subnuoma (Juridinis asmuo - Juridinis asmuo - Fiziniai asmenys)
Šioje situacijoje juridinis asmuo nuomoja patalpas kitam juridiniam asmeniui, kuris jas subnuomoja fiziniams asmenims ABC (pavyzdžiui, grožio salone).
Kiti svarbūs aspektai
- Sąskaitos išrašymas: Jei įmonė nuomojasi patalpas iš fizinio asmens pagal sutartį, fizinis asmuo nebūtinai turi turėti kažkokią veiklą (verslo liudijimą ar individualią veiklą), kad galėtų išrašyti sąskaitą įmonei. Sumokėtą sumą per banką galima parodyti apskaitoje ir be sąskaitos.
- Patalpų panaudos sutartis: Jei UAB nuomoja patalpas iš fizinio asmens pagal panaudos sutartį (neatlygtinai), įmonė privalo skaičiuoti pajamas natūra.
- Komunaliniai mokesčiai: Fiziniam asmeniui apmokėti už elektros energiją ir šaltą vandenį, kurį sunaudoja įmonė, galima keliais būdais. Vienas iš variantų - nuomininkas išrašo sąskaitą už nuomą + komunaliniai mokesčiai (be PVM). FA apmoka iš savo sąskaitos sąskaitas, po to pateikia mums jų kopijas, o mes jam kompensuojame, kai apmokame už nuomą.
Trumpalaikė nuoma - PVM objektas
Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc. PVM tarifu. Nuo 2025-05-01 įsigaliojo nauja LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 31 straipsnio 3 dalies redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą.
Šios dalies komentaras papildytas nuostata, kad pagal Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymu Nr. 2) gyvenamosioms patalpoms priskiriami butai (t. y. atskiri pastato vienetai, skirti gyventi).
Komentaras papildytas paaiškinimu dėl trumpalaikės ir ilgalaikės nuomos. Trumpalaikė gyvenamųjų patalpų nuoma, t. y. nuoma, kurios laikotarpis trumpesnis kaip 2 mėnesiai, apmokestinama PVM, taikant standartinį PVM tarifą.
Nustatant 2 mėnesių laikotarpio termino pradžią ir pabaigą vadovaujamasi Civilinio kodekso (toliau - CK) nuostatomis.
Pavyzdžiai
1 PAVYZDYS. Sudaryta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis. Sutartyje numatyta, kad ji įsigalioja 2025 m. kovo 5 d. ir sudaroma 2 mėnesių laikotarpiui. Šiuo atveju nuomos termino pradžia bus 2025 m. kovo 6 d. 00:00 val., o pabaiga - 2025 m. gegužės 6 d.
2 PAVYZDYS. Fizinis asmuo, PVM mokėtojas, savo turimas, nuosavybės teise priklausančias gyvenamosios paskirties patalpas - butą - nuomoja 2 savaitėms, 10 dienų ar pan., t. y. trumpesniam nei 2 mėn. laikotarpiui.
Šios dalies komentaras papildytas ESST teismo praktika ir nustato, kad pagal suformuotą ESTT praktiką (bylos: C-326/99, C-409/98, C-108/99, C-269/00 ir kt.) nekilnojamojo turto nuoma PVM apskaičiavimo tikslais suprantama kaip nuomotojo įsipareigojimas suteikti teisę nuomininkui naudotis nekilnojamuoju turtu kaip savininkui nustatytu laiku už užmokestį, jokiam kitam asmeniui negalint pasinaudoti šia teise.
Nuomos skaičiuoklė
Jei planuojate nuomoti ar jau nuomojate kokį nors Jums priklausantį turtą, tuomet Jums aktualūs turėtų būti ir su turto nuoma susiję mokesčiai, kurie gali būti mokami keliais būdais:
- Nekilnojamasis turtas nuomojamas fiziniam asmeniui. Šiuo atveju turite apskaičiuoti ir mokestiniam laikotarpiui pasibaigus (iki kitų kalendorinių metų gegužės 1 dienos) deklaruoti gautas nuomos pajamas bei nuo jų sumokėti mokėtiną 15 proc. pajamų mokestį.
- Nekilnojamasis turtas nuomojamas juridiniam asmeniui. Šiuo atveju pajamų mokestį, kuris sudaro 15 proc., savarankiškai apskaičiuoja ir sumoka juridinis asmuo (o ne Jūs).
Kaip pasinaudoti nuomos skaičiuokle?
Naudotis nuomos skaičiuokle labai paprasta - tereikia į pirmąjį langelį įvesti nuomos sutarties sumą, visa kita paskaičiuos nuomos skaičiuoklė ir matysite - gaunamas pajamas bei mokamą pajamų mokestį (kurį sudaro 15 proc. sutarties sumos).
| Metai | 120 VDU suma (EUR) |
|---|---|
| 2020 | 148968 |
| 2021 | 162324 |
| 2022 | 180492 |
| 2023 | 202188 |
| 2024 | 228324 |
| 2025 | 253065,60 |
Svarbu! Daugiausia problemų su nuoma kyla ne dėl tarifų, o dėl prastų sutarčių. Kai jose neaiškiai apibrėžta, kas ką daro, kas ką išskaičiuoja ir kas ką sumoka, konfliktai ir delspinigiai - tik laiko klausimas.
NT brokeris Ignas Zabarauskas pasakojo, kad sunku rasti atvejų, kuomet būstai būtų nuomojami be sutarčių. „Sutartis apsaugo ir nuomotojus, kurie nori išnuomoti savo būstą, ir nuomininkus, kurie nuomojasi. Ji visais atvejais yra reikalinga. Net jeigu būstą žmogus nuomoja giminaičiui ir atrodo, kad dėl visko pavyks susitarti, vis tiek patariu pasirašyti sutartį. Žodžiu aptartos sąlygos gali labai greitai pasimiršti, todėl ir patariu pasirašyti sutartį“, - komentavo NT brokeris.
Anot jo, atskiras klausimas yra dėl sutarčių registravimo Registrų centre. „Ne visi sutartis registruoja, dažniausiai tai daroma tada, kai nuomotojui ar nuomininkui tai yra naudinga ir jis turi įrodyti, kad būstas tikrai yra nuomojamas. Pavyzdžiui, nuomininkas gauna nuomos kompensaciją. Tačiau net ir neužregistruota sutartis turi savo teisinį svertą“, - pastebėjo I. Zabarauskas.
Anot jo, sutartyse dažniausiai nuomotojai ir nuomininkai susitaria dėl kainos, depozito dydžio, termino, nuo kada iki kada nuomojamas būstas. „Svarbu aptarti, kaip vyks atsiskaitymas - grynaisiais pinigais ar pavedimu. Dar svarbu susitarti dėl turto naudojimo, jo perdavimo, grąžinimo sąlygų“, - patarė NT brokeris.
Du būdai susimokėti mokesčius VMI
VMI Teisės departamento direktorė Rasa Virvilienė teigė, kad gyventojas, norėdamas nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas, pavyzdžiui, butą, gali pats pasirinkti, kaip bus apmokestinamos jo nuomos pajamas.
„Galima galima įsigyti verslo liudijimą (VL) „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis. Šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant šias patalpas gyventojams, o kiekvienam nuomojamam būstui privaloma įsigyti atskirą VL. Kitas būdas susimokėti mokesčius teikiant nuomos paslaugas yra pateikti metinę pajamų deklaraciją ir nuo praėjusį mokestinį laikotarpį gautų nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį“, - komentavo VMI atstovė.
Patalpų nuoma su verslo liudijimu
R. Virvilienė sakė, kad gyventojai, nepriklausomai nuo to, trumpam ar ilgam laikui nori nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas kitiems gyventojams, tai gali padaryti įsigiję verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“.
„Atkreipiame dėmesį, kad tokiu atveju gyventojai papildomų paslaugų neteikia, pvz., kaimo turizmo paslaugos arba pusryčių paslaugos. Gyventojas, įsigydamas VL, turi iš karto sumokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį VMI. Fiksuotus pajamų mokesčio dydžius kiekvienai veiklos rūšiai bei galimas taikyti lengvatas nustato kiekviena savivaldybės taryba atskirai“, - komentavo VMI atstovė.
Ji pažymėjo, kad per kalendorinius metus iš verslo liudijime nurodytos vykdytos veiklos gautos ne didesnės nei 45 tūkst. eurų pajamos (kai vykdoma kelių rūšių veikla pajamos sumuojamos), apmokestinamos, sumokant savivaldybių tarybų patalpų nuomai nustatytą fiksuoto dydžio pajamų mokestį. Gautų pajamų iš patalpų nuomos dalis, viršijusi 45 tūkst. eurų, apmokestinama 15 proc. tarifu.
Pajamų apmokestinimas pateikiant pajamų mokesčio deklaraciją
R. Virvilienės teigimu, bet kokio NT (ne tik gyvenamųjų patalpų) nuomos paslauga gali būti teikiama tiek gyventojams, tiek juridiniams asmenims.
„Jeigu NT nuomojamas įmonei ar gyventojams, vykdantiems individualią veiklą ir naudojantiems tą turtą veiklai vykdyti, tuomet nuo išmokamos nuomos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo įmonė ar minėtas gyventojas. Jeigu NT nuomojamas gyventojams (įskaitant gyventojus, vykdančius individualią veiklą, bet nuomojamą turtą naudojantiems asmeninėms reikmėms), tuomet 15 proc. pajamų mokestį nuo gautų nuomos pajamų turi sumokėti NT nuoma užsiimantis asmuo. T. y. metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 d., reikia deklaruoti iš nuomos gautas pajamas ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį“, - aiškino VMI atstovė.
Mokesčių pakeitimai
Finansų ministerija atkreipė dėmesį, kad šiuo metu vienodos rūšies nuomos pajamos apmokestinamos skirtingai. Anot jos, gyventojų pajamų mokesčio įstatymo pataisų projekte siūloma nustatyti, kad nekilnojamojo turto nuomos pajamos būtų apmokestinamos vienu būdu, kaip ir kitos investicinės pajamos t.y. taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą.
„Atsisakoma galimybės nuo šių pajamų mokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį, nes patalpų nuoma nėra individuali veikla. Tačiau kartu, įvertinant tai, kad skirtingai nei kitais, savo esme iš kapitalo investicijų gaunamų pasyvių pajamų atvejais (pvz. dividendai, palūkanos), nuomojant nekilnojamąjį turtą patiriamos išlaidos, į kurias šiuo metu neatsižvelgiama, siūloma apmokestinant pajamas iš turto nuomos kitiems gyventojams (išskyrus žemę), jas mažinti 20 proc. gautų pajamų dydžio suma, kas lemtų, kad efektyvus mokesčio tarifas nuomos pajamų atveju būtų mažesnis ir sudarytų 12 proc.“ - komentavo ministerija.
Anot jos, pajamų gautų už patalpų nuomą gyventojams mokesčio tarifas mažėja - nuo 15 proc. iki 12 proc.
„Fiksuotas pajamų mokestis, kuris sumokamas įsigyjant verslo liudijimą, buvo patrauklus gyventojams, kurie nuomavo didesnės vertės turtą. Todėl mokesčio našta daugiausiai kils tiems, kurie nuomoja brangesnius būstus ir jų sumokamas fiksuoto dydžio mokestis yra sąlyginai labai mažas. Vilniuje 2023 metams nustatytas fiksuoto dydžio mokestis vienam gyvenamosios paskirties objektui - 684 eurai“, - skaičiavo ministerija.
Anot jos, jeigu gyventojas nuomoja būstą už 400 eurų per mėnesį, taikant 12 proc. pajamų mokesčio tarifą per metus gyventojas sumokėtų 576 eurus mokesčių.
„Tuo tarpu taikant dabar 15 proc. pajamų mokesčio tarifą - 720 eurus, o pagal verslo liudijimą 684 eurus. Taip pat jeigu gyventojas nuomoja būstą už 1000 eurų per mėnesį, taikant 12 proc. pajamų mokesčio tarifą per metus gyventojas sumokėtų 1440 eurus mokesčių. Tuo tarpu taikant dabar 15 proc. pajamų mokesčio tarifą - 1800 eurus, o pagal verslo liudijimą 684 eurus“, - skaičiavo ministerija.
Svarbu: Ši publikacija yra informacinė. Dėl konkretaus taikymo ir galimų 2026 m. kreipkitės į specialistus.