Nekilnojamojo turto pardavimas ir pirkimas - procesai, reikalaujantys specialių žinių bei pasiruošimo. Todėl pastebima, kad parduodant ar perkant nekilnojamąjį turtą savarankiškai labai dažnai susiduriama su nemažai iššūkių. Didžiausias iššūkis - NT pirkimo-pardavimo sutartis. Ne visuomet yra aišku, kokie dokumentai reikalingi sutarčiai sudaryti, kokius žingsnius reikia atlikti, kaip nesuklysti ir naudingą sandorį pasirašyti. Tad kiekvienam, nusprendusiam pirkti arba parduoti nekilnojamąjį turtą būtina sužinoti visą svarbiausią informaciją apie NT pirkimo-pardavimo sutartį.
Garažo pirkimo pardavimo sutartis turi būti sudaroma pagal Lietuvos Respublikos įstatymus. Garažo pirkimo pardavimo sutartis yra svarbus dokumentas, kuriuo reglamentuojamos nuosavybės teisės dėl garažo perleidimo. Klientams sakau, kad tai yra svarbiausias viso sandorio taškas, o po jo lieka tik formalumai. Todėl tekstas bus ilgas. Nes šioje sutartyje fiksuojama susitarimo esmė, o tolimesni procesai - banko veiksmai, paskola, sutarties įforminimas pas notarą - vyksta jau pagal ją. Ir jei eigoje kiltų ginčų, pirmiausiai būtų atsiversta preliminarioji sutartis.
Preliminarioji NT pirkimo-pardavimo sutartis
Reikia žinoti, kad prieš sudarant NT pirkimo-pardavimo sutartį notaro biure rekomenduojama sudaryti preliminariąją NT pirkimo-pardavimo sutartį. Ši sutartis - būsimo sandorio garantijos. Civiliniame kodekse 6.165 str. 1 d. preliminarioji sutartis apibrėžiama kaip šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę sutartį. Būtina akcentuoti, kad preliminarioji sutartis nėra pirkimo-pardavimo sandoris, tad jos pagrindu turtas nėra perleidžiamas. Sudarydamos šią sutartį šalys susitaria sudaryti sutartį ateityje.
Kaip sudaroma preliminarioji sutartis?
Visų pirma, ši sutartis turi būti rašytinė. Atminkite, žodinis susitarimas neturi jokio teisinio pagrindo ir laikomas negaliojančiu. Taip pat atkreipkite dėmesį į tai, kad sutartis atitiktų šiuos reikalavimus:
- Tikslumas. Sudarant preliminariąją sutartį nurodykite tikslią sudarymo datą, vietą, vardus, pavardes, asmens kodus ir pateikite kuo išsamesnę informaciją apie nekilnojamąjį turtą. Taip pat tiksliai įrašykite nekilnojamojo turto kainą, mokamo avanso dydį. Būtinai nustatykite terminą iki kada turi būti sudaryta pagrindinė sutartis.
- Pagrindinės sąlygos. Į preliminariąją sutartį privalu įtraukti pagrindines sąlygas ir įsipareigojimus - nekilnojamojo turto perdavimo terminą, atsiskaitymo būdą, atsakomybę už sutarties nevykdymą.
Pažymėtina, jog atsižvelgus į konkrečią situaciją preliminariojoje sutartyje gali būti pateikta ir daugiau sąlygų. Pavyzdžiui, įsipareigojimas užbaigti nebaigtus statybos darbus, sumokėti įsiskolinimus ir kt. Svarbiausia yra tai, jog preliminariosios sutarties sąlygų be abiejų šalių sutikimo keisti negalima, o sąlygų nesilaikymas vienai ar kitai šaliai užtraukia sutartyje numatytą baudą.
Tad ką svarbu numatyti preliminariojoje sutartyje? Svarbu užfiksuoti Notarinės sutarties sudarymo datą - per kiek laiko įsipareigojate ją sudaryti? Terminų būna įvairių, tai - susitarimo reikalas, bet numatyti būtina, nes preliminarioji sutartis negali būti pasirašyta be termino kitam žingsniui. Svarbi detalė - kai viena iš šalių jau pasiruošusi, ji privalo inicijuoti sandorį pas notarą. Nes jei nei viena šalis to nepadarys, laikas „ištiksės“ ir sandoris neįvyks dėl nei vienos šalies kaltės. Šioje vietoje tikrai pasitaiko piktnaudžiavimų - pavyzdžiui, paskolos negavęs pirkėjas tyli ir delsia iki termino, kad nereikėtų grąžinti avanso. Jei pardavėjas per tą laiką jo nepakviečia pas notarą, t.y. neinicijuoja sandorio, pirkėjui gali pavykti išsisukti be baudos.
Kitas privalomas dalykas, kuris turi būti aptartas raštu, - kaina, avansas ir atsiskaitymo tvarka. Dažniausiai praktikoje paliekamas 5-10 proc. avansas, tačiau tai - susitarimo reikalas, o kuo didesnė suma, tuo įprastai procentas mažesnis. Pirkėjams nereikia bijoti palikti didesnio avanso (žinoma, prieš tai įsitikinus, kad NT dokumentai yra tvarkingi). Avansą svarbu pervesti pačiam pardavėjui - „pervesti“ ir „pardavėjui“ yra svarbūs momentai. Nes pagal naują tvarką atsiskaitymo grynais suma yra apribota, o ir bankai nemėgsta grynųjų ir jų vėliau gali nenorėti įskaičiuoti kaip pradinio įnašo. O tiesiai pardavėjui pervesti reikėtų tam, kad kuo mažiau klausimų iš šalies galėtų kilti.
Žinoma, būna išimčių, pavyzdžiui, kai NT areštuotas, pervedama į depozitinę sąskaitą, kad pardavėjas nedingtų su visais pinigais. Dar labai svarbu užfiksuoti, kas laukia, Jei galutinis sandoris visgi neįvyks? Čia galimi trys scenarijai. Pirmiausiai, jei notarinis sandoris neįvyksta dėl pirkėjo kaltės, jis praranda sumokėtą avansą. Antras scenarijus - kai neįvyksta dėl pardavėjo kaltės, ir čia dažnai daroma klaida. Dažniausiai sutartyje įrašoma, kad tada pardavėjas tik grąžina avansą, bet tai yra ne vienodos atsakomybės - pardavėjas niekuo nerizikuoja, lieka su nuliu. Todėl svarbu įrašyti, kad jis papildomai sumoka ir avanso dydžio baudą. Trečias scenarijus, kai sandorius neįvyksta dėl nei vienos šalies kaltės - tuomet avansas atiduodamas pirkėjui ir grįžtama į pradinę situaciją.
Sutartyje galima numatyti ir saugiklius. Vėlgi, tai yra šalių susitarimo reikalas ir dažniausiai tai svarbu norint pasirašyti sutartį dar iki galo neišsiaiškinus dėl paskolos. Galima susitarti, kad jei pirkėjas galiausiai negaus banko paskolos - pavyzdžiui, bent trys bankai atsisakys jį kredituoti - ir notarinė sutartis neįvyks, jam bus grąžintas avansas. Kitas galimas saugiklis - ką darysite, jei NT vertė po vertinimo nepasieks jo kainos, tada atitinkamai didės pradinio įnašo banke suma ir pirkėjas jos neturės? Galima numatyti, kad po mažesnio turto įvertinimo pirkėjas pasitraukdamas nepraras avanso.
Kas dar labai svarbu? Nuspręsti ir užfiksuoti, kas moka notarines išlaidas. Pagal įstatymą tai yra pirkėjo mokestis, bet yra nerašyta taisyklė, kad pasirašant sutartį tarp fizinių asmenų, suma dalinama pusiau. Bet labai svarbu tai aptarti sutartyje - tai nėra „savaime aišku“. Dar svarbu įrašyti, kada bus perduodamas nekilnojamasis turtas - ir čia turiu pažymėti, kad raktų ir nuosavybė perdavimas nėra tas pats, svarbu tai aptarti. Taip pat jei yra bet kokių turto apribojimų (hipoteka, areštas ir pan.), būtina tai numatyti preliminariojoje sutartyje. Na, ir paskutinis, dėl kurio kyla daugiausiai ginčų - aiškiai aprašyti, su kokiais daiktais bus perduodamas turtas. Kad ir užuolaidos, šviestuvai - būna, pirkėjui yra savaime aišku, kad jie lieka bute, o pardavėjui savaime aišku, kad jis juos išsiveža. Tad „savaime aišku“ gali skirtis. Turėjau atvejį, kai pardavėja po buto pardavimo norėjo išsivežti... vonios gyvatuką. Žinoma, kiekvienos rozetės sutartyje neaprašysi, tad galima pridėti nuotraukas ir nurodyti, kad NT bus perduotas su visais jose matomais daiktais. Tik tada įsitikinkite, kad nuotraukoje netyčia neužfiksuotas jūsų kompiuteris.
Pasakojau apie preliminariąsias NT pirkimo-pardavimo sutartis - minėjau, kad jos negali būti sudaromos be termino, iki kada turi įvykti galutinis sandoris pas notarą. Ir kaip tyčia, dabar turiu net porą atvejų, kai tokio termino nustatymas - labai sudėtingas, bet vis tiek privalomas. O pardavėjas tikrai nenorės daryti itin ilgo termino, jam tai paprasčiausiai nenaudinga. Būna, žmonės nusižiūri butą, kurį galės įsigyti tada, kai gaus mokėjimą už dabartinį savo butą. Tačiau juk niekas negali tiksliai numatyti, nei kada, nei už kiek pavyks parduoti saviškį. Pradiniame etape pirkėjai dažnai net nesvarsto, kad gali nepavykti: „parduosim iki tol, viskas bus gerai“. Puiku, jei pavyks, bet o kas, jei atėjus terminui naujas sandoris neįvyks, nes visgi parduoti nespėjote? Neteksite avanso. Apie tai reikia galvoti jau preliminariosios sutarties etape, o ne vėliau, tikintis kitos pusės geranoriškumo. Pardavėjas juk termino pusei metų nenorės ištęsti, reikia kažkaip kitaip spręsti. Bet išeičių yra. Pavyzdžiui, galima numatyti, kad pasibaigus terminui pirkėjas praras ne visą, o pusę avanso. Arba galima numatyti, kad, norėdamas eigoje pratęsti terminą, pirkėjas avansą vėliau padvigubins. Išeičių yra, tačiau labai svarbu jų tinkamai ieškoti, kad paskui nebūtų per vėlu.
Notarinės NT pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas
Sudarius preliminariąją sutartį, kitas žingsnis - pagrindinės NT pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas notaro biure.
Dokumentai reikalingi NT pardavėjui
Nekilnojamojo turto pardavėjui reikalingi dokumentai:
- Nuosavybės dokumentai - pirkimo-pardavimo, mainų, dovanojimo sutartys, paveldėjimo teisės liudijimas ir kt.
- Nekilnojamojo turto registro pažyma.
- Inventorizacijos byla, kuri turi atvaizduoti esamą nekilnojamojo turto objekto išplanavimą.
- Atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma.
- Buto, namo ar kotedžo energetinis sertifikatas.
- Teismo leidimas, jei parduodama gyvenamoji patalpa ir pardavėjas turi nepilnamečių vaikų.
- Banko ar kreditinės įstaigos sutikimas, jei parduodamas turtas yra įkeistas.
- Pasirašytas sutuoktinio įgaliojimas, jei parduodamas nekilnojamasis turtas įgytas santuokoje.
- Ištuokos liudijimas, jei pardavėjas išsituokęs.
- Galiojantys, pardavėjo tapatybę įrodantys dokumentai - pasas arba tapatybės kortelė.
Akcentuojama, jog paminėtas dokumentų sąrašas gali kisti priklausomai nuo situacijos. Tad tik atsižvelgus į individualią situaciją galima nurodyti tikslų dokumentų sąrašą, kuris reikalingas pardavėjui pasirašant notarinę NT pirkimo-pardavimo sutartį.
Dokumentai reikalingi NT pirkėjui
Nekilnojamojo turto pirkėjui reikalingi dokumentai:
- Galiojantys, pirkėjo tapatybę įrodantys dokumentai - pasas arba tapatybės kortelė.
- Perkant nekilnojamąjį turtą su paskola reikia pateikti kredito įstaigos ar banko garantinį raštą arba kredito sutartį.
- Perkant žemės ūkio paskirties sklypą reikia pateikti Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą.
Išankstinė dokumentų peržiūra
Įvertinti ar visi būtini dokumentai yra tvarkingi rekomenduojama vos pasklebus apie būsto pardavimą. Nors dalį reikalingų pažymų paruošti galima tik artėjant sandoriui notarų biure, tam tikri dokumentai gali būti sutvarkyti ir iš anksto. Kiekvienam sandoriui įgyvendinti reikalingi būsto nuosavybės dokumentai. Tai objekto pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, privatizavimo, dovanojimo ar kita sutartis, pagrindžianti būsto įgyjimo būdą.
Taip pat pardavimo metu bus reikalinga nekilnojamojo turto registro pažyma. Ją Registrų centre galima užsisakyti artėjant sandoriui, tačiau svarbu įsitikinti, jog joje nebūtų pardavimą apribojančių žymų. Kitaip tariant, būstas negali būti įkeistas ar apribotas skolomis. Jei vistik Registrų centro pažymoje pažymėti tam tikri kliuviniai, jų sprendimo būdus reikėtų numatyti iš karto.
Būsto pardavimui būtina ir inventorizacijos byla. Tai schema, kuria patvirtinamas baigtinis būsto - buto, namo, patalpų - planas. Kadastrinių matavimų byla įgijama baigus būsto statybos darbus. Jei vėliau atliekamas kapitalinis būsto remontas, kurio metu pakeičiamas būsto išplanavimas, inventorizacija turi būti atliekama iš naujo. Byla, kuri pateikiama pirkėjams notarinio sandorio metu, turi atvaizduoti esamą nekilnojamojo turto objekto išplanavimą.
Pradėjus būsto pardavimo procesą svarbu atkreipti dėmesį ir į asmens tapatybės dokumentų galiojimo laiką. Galiojantys, pardavėjų tapatybę įrodantys dokumentai - pasas arba tapatybės kortelė - yra privalomi kiekvieno notarinio sandorio metu.
Dokumentai sandoriui notarų biure
Sulaukus galutinio pasiūlymo ir pasirašius preliminariąją būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pradedamas dokumentų notariniam sandoriui rengimas. Paruošus aukščiau minėtuosius, reikalinga surinkti pažymas, liudijančias, jog su būstu nesiejamos komunalinių ir namo priežiūros paslaugų skolos. Reikalinga atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma, jei namą, kuriame parduodamas būstas, administruoja būtent ji.
Kiekvieno būsto pardavimo atveju, notariniam sandoriui reikalingas pastato energinio naudingumo sertifikatas. Pastarąjį galima užsisakyti notarų biure arba tiesiogiai iš įgaliotų sertifikavimo specialistų. Taip pat notariniam sandoriui reikalingas nekilnojamojo turto registro išrašas bei pažyma, liudijanti apie pardavimą. Šiuos dokumentus, kaip ir energinio naudingumo sertifikatą, galima užsisakyti notarų biure.
Kiekvienas sandoris - unikalus
Nepaisant įprastų procedūrų, kiekvieno pardavimo atveju, galutinis reikalingų dokumentų sąrašas yra unikalus. Jei parduodamas būstas įgytas santuokoje, tuomet sandorio metu bus reikalingas ir sutuoktinio dalyvavimas, arba jo pasirašytas įgaliojimas. Jei parduodamame objekte yra registruoti nepilnamečiai, tuomet pardavimui reikės ir teismo leidimo. Esant bendrasavininkų - bus reikalingas jų raštiškas sutikimas parduoti. Dar sudėtingesnis yra areštuoto būsto pardavimas. Tokie atvejai įprastai sprendžiami individualiai. Kiekvieno pardavimo metu, dėl tikslaus dokumentų sąrašo patartina konsultuotis su nekilnojamojo turto brokeriu arba notaru.
Siekiant sklandaus ir sėkmingo būsto pardavimo proceso, kiek įmanoma daugiau su dokumentais susijusių darbų turėtų būti nuveikti dar būsto pardavimo pradžioje.
Nemokama profesionalų pagalba? Bustokainakaune.lt ekspertai yra pasirengę suteikti nemokamą konsultaciją visiems tiems, kurie turi klausimų dėl nekilnojamojo turto pardavimo bei svarbiausių dokumentų paruošimo. Nuosavybės teises reglamentuojančios sutartys yra svarbios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo procese.
Štai keletas klausimų, į kuriuos turėtumėte atsakyti prieš pasirašydami garažo pirkimo-pardavimo sutartį:
- Kas yra garažo pirkimo-pardavimo sutartis?
- Kokie pagrindiniai elementai turi būti įtraukti į garažo pirkimo-pardavimo sutartį?
- Kokia yra garažo pirkimo-pardavimo sutarties galiojimo trukmė?
- Kokie yra pagrindiniai dalykai, kuriuos reikia atkreipti dėmesį prieš pasirašant garažo pirkimo-pardavimo sutartį?
- Kokia yra procedūra, kurią reikia laikytis, norint oficialiai sudaryti garažo pirkimo-pardavimo sutartį?
Garažo pirkimo-pardavimo sutartis įgyvendinama nuo jos pasirašymo momento ir galioja iki visų sutartyje nustatytų sąlygų įvykdymo.