Šiame straipsnyje aptarsime, kaip apmokestinamas fizinio asmens parduodamas naujas butas Lietuvoje. Aptarsime PVM ir GPM klausimus, susijusius su nekilnojamojo turto sandoriais.
Apmokestinamuoju asmeniu gali būti tiek fizinis, tiek juridinis asmuo, tiek juridinio asmens statuso neturintis Lietuvos Respublikoje įsteigtas kolektyvinio investavimo subjektas, kurio veiklos forma yra investicinis fondas, taip pat bet koks užsienyje įregistruotas, įkurtas ar įsteigtas vienetas, kuris nėra įvardijamas kaip ,,juridinis asmuo”, kuris Lietuvoje vykdo ekonominę veiklą.
PVM apmokestinimas
Pagal PVM įstatymą, nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis. Tačiau yra atvejų, kai PVM gali būti taikomas.
Kada taikomas PVM?
- tiekiama PVM apmokestinama žemė, t. y. žemė statyboms.
- naujas pastatas ar statinys - tai nebaigtas ar baigtas statyti pastatas ar statinys bei jų dalys - 24 mėnesius po jų statymo užbaigimo ar esminio pagerinimo.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kaip nustatoma data, nuo kurios skaičiuojamas 24 mėnesių laikotarpis:
- iki 2010-09-30 - Statinio pripažinimo tinkamu naudoti akto pasirašymo data.
- nuo 2010-10-01 - Statybos užbaigimo akto ar Deklaracijos apie statybos užbaigimą pasirašymo (patvirtinimo, jei Deklaraciją tvirtinti privaloma) data.
***žemė statyboms - tai žemės sklypas, kuris yra skirtas statybai neatsižvelgiant į tai, ar tame sklype atlikti kokie tvarkymo darbai, ar ne. Nustatant, ar žemė skirta statyboms, reikėtų įvertinti: ar yra leidimai statybai, ar savivaldybės detaliuose planuose yra numatytas sklypo užstatymas. Jeigu parduodamam žemės sklypui leidimas statybai nėra išduotas ir savivaldybės detaliajame plane nėra numatytas sklypo užstatymas, tai, nustatant ar parduodama žemė gali būti laikoma žeme statyboms, kiekvieną atvejį reikia nagrinėti atskirai.
Pavyzdžiui: Įmonė A įmonei B pardavė mieste esantį žemės sklypą su senais pastatais. Dar iki sklypo pardavimo įmonė A su miesto savivaldybe buvo sudariusi sutartį dėl pastatų, esančių parduodame sklype, nugriovimo sutartį. Remiantis pateikta informacija galima teigti, kad parduodamame žemės sklype numatyta vykdyti statybos darbus (yra sutartis su savivaldybe dėl pastatų nugriovimo, o taip pat yra patvirtintas teritorijos, kurioje yra parduodamas sklypas, detalusis planas, kuriame numatyta naujų pastatų statyba).
PVM prievolės įsigyjant paslaugas iš EBAY, GOOGLE, FACEBOOK, ITUNES ir panašių platformų
Svarbu: Pasirinkimas skaičiuoti PVM galioja tuomet, kai pirkėjas yra PVM mokėtojas.
Pavyzdžiai
- Įmonė A, PVM mokėtoja, įmonei B, kuri taip pat yra PVM mokėtoja, parduoda seną pastatą.
- Įmonė A, PVM mokėtoja, parduoda įmonei B, PVM mokėtojai, prieš du mėnesius pastatyto pastato dalį.
- Įmonė A, PVM mokėtoja, fiziniam asmeniui (kuris nėra apmokestinamasis asmuo ir nėra PVM mokėtojas), parduoda pusę seno pastato. Tokiu atveju įmonė A pasirinkimo teisės skaičiuoti ar neskaičiuoti PVM neturi, nes šį pastatą parduoda fiziniam asmeniui, kuris nėra apmokestinamasis asmuo.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM)
Pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą (GPMĮ), parduodant nekilnojamąjį turtą, gali tekti mokėti pajamų mokestį. Tačiau yra atvejų, kai GPM mokėti nereikia.
Kada nereikia mokėti GPM?
- Nuo gautų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų nereikia mokėti pajamų mokesčio, jeigu nekilnojamasis turtas nuo jo įsigijimo iki pardavimo nuosavybėn buvo išlaikytas 10 ir daugiau metų.
- Jeigu parduodate savo gyvenamąjį butą - nesvarbu, kada jį būtumėte pirkęs. Tačiau pragyvenęs ten (deklaravęs gyvenamąją vietą) turite būti ištisus 2 metus iki pardavimo.
- Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje.
Kaip skaičiuojamas GPM?
15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT. Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia. Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.
Nekilnojamojo turto įsigijimo kaina
Turto įsigijimo kaina - tai pinigų suma (turto vertė), už kurią buvo įsigytas turtas, įskaitant su šio turto perleidimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus (pvz. atlygis notarui už notarinių veiksmų atlikimą, atlyginimas už įregistravimą Nekilnojamojo turto registre, valstybės rinkliava, mokestis už privalomą pastato energinio naudingumo sertifikavimą ir pan.), taip pat savo ar sutuoktinio lėšomis atlikto to turto rekonstravimo ir (arba) kapitalinio remonto, kaip jie apibrėžti Lietuvos Respublikos statybos įstatyme, išlaidos.
Svarbu: Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai.
Dokumentai, patvirtinantys turto įsigijimo kainą
Turto įsigijimo kaina gali būti pagrindžiama: galiojančiais sandoriais; užsienio vienetų ir gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima nustatyti ūkinės operacijos turinį.
Parduodant ar kitokiu būdu perleidžiant nuosavybėn turtą, būtina turėti to turto įsigijimo dokumentus arba įsigijimo kainą patvirtinančių galiojančių sandorių dokumentus, pavyzdžiui: paveldėjimo teisės liudijimą, dovanojimo sutartį; - pirkimo-pardavimo sandorį patvirtinantį dokumentą; nekilnojamojo turto statybos kainą patvirtinančiais dokumentais gali būti statybos išlaidas pagrindžiantys dokumentai: kasos aparato kvitai, PVM sąskaita faktūra ar sąskaita faktūra, kurioje pažymėta apie apmokėjimą, ir pan., t. y. iš kurių būtų galima nustatyti įsigytų prekių, medžiagų ar paslaugų įsigijimo datą ir kainą, pirkėją.
Svarbu: Jei nebuvo išsaugoti nekilnojamojo turto įsigijimo dokumentai ir nėra atitinkamų institucijų patvirtintų tų dokumentų kopijų, iš turto pardavimo pajamų to turto įsigijimo kaina negali būti atimama.
Gyventojų pajamų mokestis schema
Pavyzdys
O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000? Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.
Ši informacija yra bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Kiekvienas atvejis yra individualus, todėl rekomenduojama kreiptis į specialistus dėl konkrečios situacijos įvertinimo.