Šiame straipsnyje aptarsime fizinio asmens paskolas, užtikrintas nekilnojamuoju turtu, Lietuvoje. Palyginsime jas su vartojimo paskolomis, išnagrinėsime sąlygas, rizikas ir galimybes. Taip pat aptarsime, kaip ekonomikos ciklas veikia investicijų grąžą iš skirtingų paskolų rūšių.
Vartojimo Paskolos: Apibrėžimas ir Ypatybės
Vartojimo paskolos yra tokios paskolos, kurias gali gauti tik fiziniai asmenys, o jų suma negali viršyti 75.000 Eur, ir jos yra suteikiamos be jokio užstato. Tokias paskolas išduoda ir bankai, ir vartojimo kredito įmonės, ir tarpusavio skolinimo bendrovės. Jų principai, nuostatos ir reikalavimai yra aprašyti Vartojimo kredito įstatyme, kuriame apibrėžiamas tokių paskolų išdavimas, administravimas, kredito gavėjo ir kreditoriaus santykiai.
Svarbu pažymėti, kad vartojimo paskola negali būti išduodama užstatant NT - kitu atveju ji taptų nebe vartojimo paskola, nes nebepakliūtų po vartojimo kredito sąvokos apibrėžimu pagal vartojimo kredito įstatymą. Kitaip tariant, vartojimo paskola - tai paskola žmogui ar šeimai be jokio užstato. Lyginant su kitomis paskolų rūšimis, vartojimo paskolų sumos yra labai mažos.
Kalbant apie paskolų terminus, jų pasirinkimas didesnis vartojimo paskolų rinkoje - nuo 3 iki 60 mėn.
Paskolos su Nekilnojamojo Turto Įkeitimu
Paskolų, įkeistų NT, reguliavimas yra apibrėžtas su nekilnojamuoju turtu susijusio kredito įstatyme arba Sutelktinio finansavimo įstatyme. Suteikiant paskolą per sutelktinio finansavimo platformą, tokios paskolos grąžinimo užtikrinimui investuotojų naudai gali būti įkeičiamas nekilnojamasis turtas. Būtent apie skolinimą verslo subjektams per sutelktinio finansavimo platformas paskolos gavėjui įkeičiant NT ir norėčiau pateikti įžvalgų.
Tokių paskolų vidutinė suma yra daug kartų didesnė nei vartojimo paskolų ir, remiantis platformų duomenimis, vidutinė tokia paskola lygi bent 150.000 Eur. Santykis tarp paskolos ir NT vertės (angl. LTV, arba loan-to-value), dažnai sudaro 50-80%. Skirtingai nei vartojimo paskolų atveju, paskola dažnai yra grąžinama termino pabaigoje, o palūkanos dažniausiai yra mokamos kas mėnesį.
NT užtikrintų paskolų terminai - nuo 3 iki 24 mėn.
Esminiai Skirtumai Tarp Paskolų Rūšių
Esminis skirtumas tarp vartojimo paskolos ir paskolos su nekilnojamojo turto įkeitimu yra jos gavėjas. Kadangi Lietuvoje įkeičiant NT populiaru finansuoti verslo įmones, tai, pagal Sutelktinio finansavimo įstatymą, nekilnojamuoju turtu įkeistą paskolą gauti gali vienos ar kitos formos verslo subjektas: tai gali būti UAB, MB, individualią veiklą vykdantis asmuo ar kitas verslo subjektas.
Paskolos dydis šiuo atveju yra tas faktorius, kuris padaro mažytį stebuklą. O tas stebuklas yra tai, kad NT įkeistos paskolos investuotojui yra rizikingesnės nei vartojimo paskolos. Iš pirmo žvilgsnio atrodo keista. Juk atrodytų, kad jei paskola įkeista nekilnojamuoju turtu, tai ji saugesnė, ir investuotojas tikisi, kad lėšas iš tokios paskolos atgaus visas, nes bus galima realizuoti įkeistą turtą.
Tačiau situacija iš tiesų yra kiek kitokia: vidutinis vartojimo kreditas platformose Lietuvoje yra apie 2600 EUR, o paskola, užtikrinta NT, - 150.000 Eur.
Rizikos ir Grąža
Ekonomikos augimo metu paskolos, užtikrintos NT, laikytinos mažiau rizikingomis negu vartojimo paskolos, bet investuojantiems į vartojimo kreditus palūkanos yra didesnės, todėl vis tik didesnę grąžą generuoja vartojimo kreditai, kurių grąža investuotojams šiuo metu siekia 13% metinę grąžą, o paskolos sutelktinio finansavimo platformose su NT įkeitimu - apie 10-11%.
Taigi, viskas atrodo labai gražu - riziką diversifikuojame, investuojame visur. Tačiau taip atrodo tik ekonomikos augimo laikotarpiu. Būtent nuosmukio metu suprasime, kur šuo pakastas, t. y. Pasikartosiu. Esminis skirtumas tarp šių paskolų rūšių - paskolų dydis.
Krizės Įtaka
Krizė pirmiausia paliečia įmones, o ne žmones. Žmonės visad yra atleidžiami pavėluotai ir neretai kelių ar keliolikos procentų darbuotojų atleidimas nepadeda įmonei išgyventi. Prisimenant 2009 metus, buvo taip: įmonių pajamos drastiškai krito, skolą su įkeistu NT aptarnauti tapo labai sunku. Ir čia kalbama tik apie palūkanų mokėjimą, neskaičiuojant laukiančios kredito dalies.
Verslas, žinoma, bandė parduoti NT, tačiau čia likvidumas labai mažas, labai pigiai parduoti nesinorėjo, pirkėjų buvo ieškoma beveik desperatiškai. Kalbant apie patį užstatomą NT, jis paprastai nebūna patrauklus - juk kuo NT patrauklesnis, tuo labiau jį finansuoti yra linkęs bankas.
Taigi, atėjus krizei, didelė dalis tokių paskolų, įkeistų nekilnojamuoju turtu, priklausomai nuo krizės stiprumo, gali tapti neveiksniomis, t.y. nemokiomis. Ta dalis yra nenuspėjama, bet, lyginant su ekonomikos augimo laikotarpiu, „default rate“, t.y. nemokių paskolų procentas, išaugs kelis kartus.
Pavyzdžiai ir Scenarijai
Į vartojimo paskolas investuojame tikėdamiesi, kad žmogus uždirbs pajamas ir laiku grąžins jam suteiktą vartojimo kreditą. Fizinio asmens skolos nurašyti, bent kol kas, neįmanoma - kol negrąžins, ją žmogus turės visą gyvenimą.
Kaip pavyzdį aptarkime emocinį žmogaus paveikslą, t.y. kaip jis galvoja ir ką darytų tiek privataus asmens vartojimo, tiek NT užtikrintos verslo paskolos atveju. Abiem atvejais paskola buvo dengiama trečdalį laikotarpio. Vartojimo kredito gavėjui grąžinti liko 2.000 Eur, verslui - 150.000 Eur. Vartojimo kredito gavėjas buvo atleistas iš darbo, tuo tarpu verslo pajamos ženkliai sumažėjo. Abiem atvejais daroma prielaida, kad skolos tampa neveiksnios (angl. „default“). Abiem atvejais paskolos gavėjai neturi „lašinių“, t.y. santaupų ar kapitalo, kad galėtų išgyventi bent metus.
Kaip elgiasi žmogus ir verslo savininkas vienu ir kitu atveju? Vartojimo kredito atveju, asmuo dėl paskolos pasaulio pabaigos nemato: jis supranta, kad, radus darbą, gyvenimas „stos į vėžes“. Todėl jis intensyviai ieško darbo ir jam sunkiau emociškai yra būtent dėl bedarbio statuso, o ne dėl paskolos.
O kaip buvo ar bus paskolų, užtikrintų NT, atveju? Visų pirma, didesnė paskolų dalis nuo visų portfelio paskolų, nei vartojimo kreditų atveju, turėtų tapti neveiksniomis. Tai - vienas faktorius, mažinantis grąžą investuotojams. Bet yra ir kitas, mano galva, svarbesnis faktorius - neveiksnių paskolų išieškojimo ir NT pardavimo atveju, tik mažesnė paskolų dalis nuo visų neveiksnių paskolų, įkeistų nekilnojamuoju turtu, investuotojams nepradangins pinigų (grąžos) laike.
Žiūrint į ekonomikos piramidę, žmogus yra jos apačioje, t.y., yra jos pagrindas. Atėjus krizei, piramidė, savaime suprantama, grius nuo viršaus, ir į kiekvieną žemiau esančią jos dalį atsimuš vis silpniau. Be viso to, net ir atsimušusi į žmones, t.y. ekonomikos pagrindą, krizė jų visiškai nesunaikins.
Praktiniai Aspektai ir Patarimai
Norint gauti paskolą su nekilnojamojo turto įkeitimu, reikėtų turėti itin aukštos rinkos vertės nekilnojamąjį turtą, patenkinamą kreditingumą ir stabilias pajamas, kurios leistų sklandžiai grąžinti paskolą. Norint gauti paskolą su nekilnojamojo turto įkeitimu, paprastai reikia pateikti šiuos dokumentus: nuosavybės dokumentus, turto vertinimo ataskaitą ir pajamų patvirtinimo dokumentus.
Taip, galima užstatyti butą ir gauti lėšų pragyvenimui, visą laiką jame gyvenant. Atvirkštinė hipoteka (senatvės paskola) - kai kurios kredito įstaigos siūlo paslaugą, kai butas įkeičiamas, o Jūs gaunate kasmėnesines išmokas arba vienkartinę sumą. Įprasta paskola už užstatą - bankai ar kredito unijos gali suteikti paskolą įkeičiant butą.
Kadangi po rekonstrukcijos jūsų būsto vertė gerokai išaugo, turite galimybę kreiptis į SEB dėl paskolos sąlygų peržiūros ar refinansavimo. Tam reikės naujo turto vertinimo ir atnaujintos paraiškos bankui.
Hipotekos kreditą Klaipėdoje galite gauti bet kuriame didžiajame banke - „Swedbank“, „SEB“, „Luminor“, „Citadele“ ar „Šiaulių banke“. Taip pat verta kreiptis į kreditų unijas ar paskolų tarpininkus, kurie padeda palyginti kelių bankų pasiūlymus ir gauti geriausias sąlygas.
Pajamų Tvarumo Vertinimas
ASN (Atsakingo skolinimo nuostatai) 33 punkte nustatyta, kad kredito gavėjams, kurių pajamos gali gerokai kisti (pavyzdžiui, dividendų, pajų pajamos, nekilnojamojo turto nuomos pajamos, pajamos iš investicinės veiklos arba nekilnojamojo turto pardavimo pajamos ir pan.) arba dėl kurių pajamų tvarumo abejojama, taikomi griežtesni apribojimai.
Atsižvelgiant į tai, kad pareiga nustatyti ir įvertinti pajamų tvarumą teisės aktuose nustatyta kredito davėjams ir pajamų tvarumas vertinamas kiekvienu individualiu atveju įvertinus visą informaciją ir reikšmingas aplinkybes, todėl nėra galimybės pateikti konkretaus atsakymo dėl pajamų, gaunamų iš individualios veiklos, vertinimo ir griežtesnių reikalavimų taikymo ar netaikymo.
Pavyzdys: Paskolos su NT Įkeitimu Skaičiavimas
Pavyzdžiui, jei su nekilnojamuoju turtu susijusio kredito bendra suma 10 000 Eur, kredito sutarties trukmė - 6 metai, fiksuota metinė palūkanų norma - 13,95 %, bendros kredito kainos metinė norma būtų 15,10 %, bendra kredito gavėjo mokama suma - 14 816,82 Eur, įmokos suma - 205,79 Eur, kredito įmokų skaičius - 72. Įsipareigojimų pagal kredito sutartį įvykdymas bus užtikrintas nekilnojamojo turto įkeitimu.
Paskolos su Turto Įkeitimu: Papildoma Informacija
Hipoteka yra patogiausias sprendimas tais atvejais, kai jums reikia didesnės pinigų sumos - su šia hipoteka (paskola su ikeitimu) galite gauti iki 100 000 €. Jei turite butą ir jums reikia pinigų namų remontui ar kitam didelės vertės pirkiniui, smspinigai gali jums padėti su hipotekos paskola (paskola su ikeitimu)! Kai nekilnojamas turtas yra įkeistas, galite jį toliau naudoti asmeniniais, šeimos ir namų ūkio tikslais.
Paskola su turto įkeitimu (užstatu) - tai patogi ir greita finansavimo forma, leidžianti be didelių formalumų įvairiems poreikiams gauti didesnį ir pigesnį finansavimą nei vartojimo paskola. Paskola su turto įkeitimu skirta didesnės vertės pirkiniams, patogesnei buičiai, studijoms, medicininėms ir kt. paslaugoms.
Paskolos suma priklauso nuo kliento pajamų, turimų finansinių įsipareigojimų ir įkeičiamo turto vertės. Šeimos kredito unijos ilgalaikė paskola su turto įkeitimu skirta Jūsų planų įgyvendinimui ir didesnės vertės prekių ar paslaugų įsigijimui.
Atkreipiame dėmesį, kad tuo atveju, jei kredito gavėjas nevykdo ar netinkamai vykdo kredito sutartį, kyla rizika prarasti įkeistą turtą. Taip pat rekomenduojame susipažinti su bendro pobūdžio informacija dėl kreditų susijusių su nekilnojamuoju turtu.
Verslo ar verslo subjektų paskolos, užtikrintos NT, pasižymi kur kas didesniu volatilumu net ir ne krizės metu, kadangi fizinio asmens pajamos yra kur kas stabilesnės nei verslo. Todėl, mano manymu, verslo paskolos, užtikrintos NT, yra rizikingesnės, ir naivu būtų manyti, kad grąža iš paskolų, užtikrintų įkeičiant NT, bus didesnė nei iš vartojimo kreditų. Na, bent jau 2008-2009 metų krizė aiškiai parodė, kad grąža iš vartojimo kreditų stipriai lenkė kitus paskolų produktus ir daugeliu atveju išliko teigiamoje zonoje.
Todėl skatinčiau visus investuojant diversifikuoti investicijas ir pagalvoti kokią dalį savo finansinio turto norite laikyti skirtinguose krepšiuose. Paskolų rizika yra skirtinga, tas skirtumas yra mažesnis ekonomikos augimo metu, ir kitoks ekonomikos lėtėjimo metu. Todėl investuojant reikėtų galvoti ir apie portfelio dalies didinimą ir mažinimą priklausomai nuo ekonomikos ciklo. Investavimo į įmonių paskolas grąža ekonomikos lėtėjimo metu gali sumažėti daug ženkliau.
tags: #fizinio #asmens #paskola #fiziniam #asmeniui #ikeiciant