Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigalios esminiai Statybos įstatymo pakeitimai ir Statybos techninio reglamento (STR) „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ pakeitimai. Pasak ilgamečio teisės specialisto Mindaugo Šveiterio, šie teisės aktų pakeitimai tiesiogiai palies visus statybos proceso dalyvius, nuo individualių statytojų iki stambių nekilnojamojo turto vystytojų.
Nors 2024 m. Statybos įstatymo pakeitimai turėtų supaprastinti statybos procesus ir sumažinti biurokratiją, jie kartu atneš ir tam tikrų rizikų, ypač smulkiesiems statytojams bei stambiems NT projektų vystytojams. Straipsnyje trumpai apžvelgsime teisinį reguliavimą dėl esminių ir neesminių projekto sprendinių pakeitimų, bei nuo 2024 m.
Pokyčių tikslas - supaprastinti statybos procesus. Vis dėlto pasikeitimai gali sukelti ir tam tikrus iššūkius.
Pagrindinės Naujovės
Viena iš svarbiausių įstatymo naujovių yra projektavimo etapų supaprastinimas. Statybos projektų etapai nuo šiol bus ne trys, o du, teigia įmonės LAWCORPUS teisininkas M. Šveiteris.
Šiuo metu statinių projektavimo procesas apima projektinių pasiūlymų, techninio projekto ir darbo projekto rengimą. Po lapkričio 1 d. liks tik du etapai: projektiniai pasiūlymai ir techninis darbo projektas. Atsisakoma darbo projekto atskiro etapo, kuris dažnai užtrukdavo kelis mėnesius ir padidindavo administracinę naštą.
Specialisto teigimu, nuo šiol pagrindiniai architektūriniai sprendiniai (statinio architektūra, želdynai, infrastruktūra) bus aptarti ankstyvojoje projektavimo stadijoje. Detalesni sprendiniai bus pateikti techniniame darbo projekte.
Tačiau teisininkas perspėja, kad nepaisant to, jog šis pakeitimas atrodo logiškas ir orientuotas į administracinės naštos mažinimą, reikia atkreipti dėmesį į kelis dalykus.
Kitas svarbus pokytis - ekspertizės proceso supaprastinimas. Pasak M. Šveiterio, nuo lapkričio 1 d. bus atliekama tik viena ekspertizė, kai parengtas techninis darbo projektas. Tai leis statytojams sutaupyti laiko ir išlaidų.
Nuo lapkričio 1 d. įsigaliojantys nauji reikalavimai bus naudingi ne visiems, perspėja M. Šveiteris. Pagal naują sistemą nebebus galima supaprastinta tvarka statyti 50-80 kv. m namų sodininkų bendrijose.
Tai ypač aktualu jaunoms šeimoms ir tiems, kurie renkasi statyti mažesnio ploto gyvenamąsias patalpas sodininkų bendrijų teritorijose dėl jose vyraujančių mažesnių žemės sklypų kainų.
Esminiai Projekto Sprendiniai
Atliekant projektavimo ir statybos darbus, iki statybos užbaigimo, labai dažnai atsiranda būtinybė koreguoti projektą. Prieš atliekant projekto korekcijas būtina įvertinti, kokias pasekmes jos gali turėti. Tam tikri pakeitimai gali neturėti jokios įtakos, tačiau kai kuriais atvejais gali tekti iš naujo atlikti projektinių pasiūlymų viešinimo (visuomenės informavimo) procedūras ar net gauti naują statybos leidimą. Šiame straipsnyje trumpai apžvelgsime teisinį reguliavimą dėl esminių ir neesminių projekto sprendinių pakeitimų.
Visų pirma, tarp esminių projekto sprendinių atsiranda statinio išvaizda ir nebelieka statinio laikančiųjų konstrukcijų skirstymo į vidines ir išorines. Būsimoje redakcijoje esminiu statinio redakcijoje nurodyta, kad išvaizdos keitimu laikomi pakeitimai, kurie pagal aplinkos ministro nustatytus kriterijus reikšmingai paveikia statinio architektūrinę išraišką.
Antras esminis projekto sprendinys - turto kadastro objektų kiekis. Tai reiškia, kad ateityje nebegalės būti didinamas turtinių vienetų (pavyzdžiui butų) skaičius. Didinant turtinių vienetų skaičių reikės iš naujo informuoti visuomenę ir/ar gauti naują statybos leidimą.
Taigi, keičiant pastato vietą sklype, išorės matmenis daugiau nei vienu metru, statinio išorės laikančiąsias konstrukcijas ir jų išdėstymą, pastato ar jo patalpų paskirtį bus reikalingas naujas statybos leidimas (jei jis jau yra gautas) ir/ar turės būti atliekamos projektinių pasiūlymų viešinimo (visuomenės informavimo) procedūros (jei pastatas priskiriamas prie visuomenei svarbių statinių).
Esminiai ir Neesminiai Pakeitimai
Jei pakeitimai neesminiai, pakanka projekto korekcijos. Jei pakeitimai esminiai, turi būti parengtas naujas projektas ir gautas naujas statybas leidžiantis dokumentas. Abiem atvejais projekto korektūras paprastai daro projektą rengę projektuotojai.
Neesminiai pastato pakeitimai:
- Laikančiosios konstrukcijos keičiamos į ne blogesnes savybes turinčias konstrukcijas.
- Dėl objektyvių priežasčių (nenumatytų aplinkybių, kliūčių) keičiama inžinerinio tinklo ar susisiekimo komunikacijos trasa ar jos dalis ir dėl to keičiasi inžinerinio tinklo ar susisiekimo komunikacijos ilgis.
- Iki 2 m keičiama statinio vieta žemės sklype.
- Iki 2 m didinami statinio išorės matmenys.
- Mažinami statinio išorės matmenys.
Esminiai pastato pakeitimai:
- Pakeičiama statinio vieta sklype.
- Pakeičiama statinio ar jo dalių paskirtis.
- Pakeičiamos laikančiosios konstrukcijos ir jų išdėstymas.
- Daugiau nei 2 m.
Inžinerinių tinklų ir susisiekimo komunikacijų matmenų tolerancija - iki 5%, statinių išorės matmenų - iki 20 cm, jų vietos žemės sklype - iki 30 cm. Jei paklaidos yra šiose ribose, naujas statybos leidimas nėra privalomas, taip pat nereikia rengti naujos projekto laidos.
Svarbu, kad nebūtų pažeisti minimalūs atstumai iki sklypo ribų.
Jei jau pakeitimai tikrai būtini - reikėtų “taikyti” į leistinus pakeitimus, kuriems užtenka supaprastintos projekto korektūros. Tokiu atveju užtenka “pataisyti” projektą, t.y. padaryti jo naują versiją.
Statybos Įstatymo Pakeitimai: Kada Įsigalioja?
2023 m. gruodžio 19 d. Seime buvo priimtas Statybos įstatymo ir kitų susijusių įstatymų pakeitimų paketas. Dalis jų įsigaliojo nuo 2024 m. sausio 01-02 d. Reikšmingiausi pakeitimai, įsigalioję šių metų pradžioje - dėl nebaigtos statybos perleidimo ir naudojimo.
Pagal paminėtų pakeitimų įsigaliojimą numatantį įstatymą šie pakeitimai bus taikomi, kai aptariamo statinio statybą leidžiantis dokumentas išduodamas po 2024 m. sausio 2 d.
Daug didesnės apimties ir reikšmingesnių Statybos įstatymo pakeitimų įsigaliojimas buvo atidėtas iki 2024 m. lapkričio 01 d. Tačiau 2024 m. kovo 28 d. buvo priimtas naujas įstatymas, pagal kurio nuostatas dalis 2023-12-19 įstatyme numatytų Statybos įstatymų pakeitimų įsigaliojo jau 2024 m.
Šių naujų Statybos įstatymo normų įgyvendinimui taip pat būtina pakeisti poįstatyminius aktus - statybos techninius reglamentus ir kt. Dalis tokių pakeitimų, susijusių su 2024-05-01 įsigaliojusiomis įstatymo normomis, atlikta paskutinėmis 2024 m. balandžio dienomis, o 2024 m. lapkričio 01 d. įsigaliojantiems pakeitimams įgyvendinti reikalingi poįstatyminiai teisės aktai (jų pakeitimai) turi būti priimti iki 2024 m.
Nuo 2024 m. Gegužės 01 d. Įsigalioję Pakeitimai
Galima išskirti šiuos nuo 2024 m. gegužės 01 d. atsirado pareiga statytojui, jei statyba vykdoma rangos būdu, paskirti vieną už visą statybą atsakingą rangovą, kuris turi atitikti to statinio statybai būtinus kvalifikacinius reikalavimus ir vykdyti visas rangovui numatytas pareigas. Statybos rangovas privalo pranešti informacinėje sistemoje „Infostatyba“ apie visus pasitelktus subrangovus. Už nepranešimą numatomos baudos. Šios nuostatos bus taikomos, kai statybą leidžiantis dokumentas išduodamas, ar statyba pradedama (kai statybą leidžiantis dokumentas neprivalomas) po 2024 m.
viešojo administravimo subjektų, atliekančių statinio naudojimo priežiūrą, pareigūnai įgijo teisę reikalauti, kad statinio naudotojas pateiktų su statinio paskirtimi susijusius ūkinės veiklos dokumentus, įrodančius, kad statinyje vykdoma veikla yra galima atitinkamai paskirties grupei priskirtuose statiniuose.
statybos bylų nagrinėjimui teisme svarbus pakeitimas: architektai ar statybos inžinieriai, siekiantys būti įrašyti į teismo ekspertų sąrašą (ir teikti teismo ekspertizės paslaugas), privalės būti pripažinti statinio ar statinio projekto ekspertais (turėti statinio projekto ekspertizės vadovo, statinio projekto dalies ekspertizės vadovo, statinio ekspertizės vadovo, statinio dalies ekspertizės vadovo atestatus), kartu numatant, kad teismo ekspertai galės atlikti tik kvalifikacijos atestatuose numatytų sričių teismo ekspertizes.
numatyta bauda už juridinių asmenų nepranešimą apie statybos pradžią, kuri bus taikoma, kai statybą leidžiantis dokumentas išduodamas ar statyba pradedama (kai statybą leidžiantis dokumentas neprivalomas) po 2024 m.
reikšmingai didėja baudos juridiniams asmenims už savavališkas statybas, kai šie juridiniai asmenys jau buvo bausti už tokius pažeidimus. Šios baudos jau galioja nuo 2024 m. gegužės 01 d., tačiau pagal bendrąjį principą, jog atsakomybę sunkinantis įstatymas negalioja atgal (lex benignior retro agit), neturėtų būti taikomos už pažeidimus, padarytus iki 2024 m. gegužės 01 d.
2024 m. Lapkričio 01 d. Įsigaliosiantys Pakeitimai
Statybos įstatymo pakeitimų, kurių įsigaliojimas lieka numatytas 2024 m. lapkričio 01 d., yra daug.
- papildytas esminių statinio projekto sprendinių sąrašas - esminiais taip pat bus laikomi sprendiniai, kuriais nustatoma statinio išvaizda, nekilnojamojo turto kadastro turto, kadastro objektų kiekis (pastatų ir patalpų), įgyvendinami specialieji architektūros reikalavimai.
- vietoje trijų esamų projektavimo etapų (projektiniai pasiūlymai - techninis projektas - darbo projektas) liks du etapai: projektiniai pasiūlymai - techninis darbo projektas.
- keičiasi projektinių pasiūlymų svarba ir apimtis. Projektinių pasiūlymų sudėtis bus reglamentuota. Projektiniuose pasiūlymuose turės būti pateikiami pagrindiniai statinio architektūros, infrastruktūros ir kiti Aplinkos ministro nustatyti pagrindiniai sprendiniai.
- išduotas statybą leidžiantis dokumentas dar nesuteiks teisės pradėti statybos darbus.
- pranešimas apie statybos pradžią tampa sąlyginai atskiru teisiniu veiksmu, su kuriuo siejama galimybė pradėti statybos darbus ir tada, kai statybą leidžiantis dokumentas nėra privalomas.
- Kai statybą leidžiantis dokumentas nėra privalomas, tačiau privaloma pranešti apie statybos pradžią, su pranešimu turės būti pateikiamas statinio projekto ekspertizės aktas (kai statinio projekto ekspertizė privaloma), žemės sklypo ir pastato, kuriuose bus vykdoma statyba savininkų, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimai (kai privalomi), statybos techniniuose reglamentuose nurodytų subjektų rašytiniai pritarimai statinio projektui (statybos techniniuose reglamentuose nustatytais atvejais), statinio projektuotojo civilinės atsakomybės privalomojo draudimo dokumento kopija (kai toks draudimas privalomas), statinio kadastro duomenų byla. Atkreiptinas dėmesys, kad įstatyme šiuo atveju tiesiogiai nenumatyta pareiga pateikti patį statinio projektą, nors jis aptariamu atveju privalo būti parengtas. Tikėtina, kad ši nuostata bus patikslinta keičiant statybos techninį reglamentą STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“, ar statinio projektą pateikti vis tiek bus reikalaujama praktikoje.
- pakeistas statybą leidžiančių dokumentų sąrašas, visą jį išdėstant Statybos įstatyme (be nuorodų į Aplinkos ministro tvirtinamus teisės aktus).
- statinių naudotojai privalės naudojant statinį laikytis (be kita ko ir) architektūros kokybės vertinimo metodikos taikymo gairių (architektūros kokybės gairių), kurias tvirtins atitinkamos savivaldybės taryba. Taip pat nustatytas savarankiškas pagrindas panaikinti kvalifikacijos atestatą už dalyvavimą savavališkos statybos procese.
Kartu su paminėtais Statybos įstatymo pakeitimais pakeisti ir kiti susiję įstatymai - Architektūros įstatymas, Architektų rūmų įstatymas, Teritorijų planavimo įstatymas, Teritorijų planavimo, statybos ir žemės naudojimo valstybinės priežiūros įstatymas, Savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymas, Žemės įstatymas, Nekilnojamojo turto kadastro įstatymas ir kt.
Statybos Įstatymo Galiojančio Teisinio Reguliavimo Ex Post Vertinimas
Taip pat yra numatytas Statybos įstatymo galiojančio teisinio reguliavimo ex post vertinimas. Kaip nurodoma nuo 2024-11-01 įsigaliosiančiame naujame Statybos įstatymo 68 straipsnyje, „turi būti įvertinama, ar išduodant statybą leidžiantį dokumentą projektinių pasiūlymų pagrindu statinių projektavimo procesas laiko atžvilgiu sutrumpėja, kiek vidutiniškai sumažėja administracinė našta, kokią įtaką statybą leidžiančio dokumento išdavimo projektinių pasiūlymų pagrindu procesas turi statybos valstybinės priežiūros vykdymui, įvertinami kiti tokio teisinio reguliavimo poveikio aspektai, parodantys projektuojamų, statomų statinių atitikties nustatytiems reikalavimams, statybos dalyvių teisių ir pareigų užtikrinimo ir įgyvendinimo pokyčiams“.
Toks vertinimas turi būti atliktas iki 2035 m.